臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第237號原 告 張美珍被 告 王福化訴訟代理人 葉鎮榕
吳君婷律師上列當事人間請求返還共有物事件，本院於民國112年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造均為位於臺北市○○區○○街0段00號之「西城故事大樓」（
下稱系爭大樓）之區分所有權人，原告為系爭大樓3樓之區分所有權人，被告王福化為1樓、9樓之區分所有權人。系爭大樓共有部分包含1至10層、平台、屋頂突出物、騎樓、地下1樓防空避難設備、地下2樓法定停車空間，均應由全體區分所有權人共同使用，且依系爭大樓規約第11條不得經營神壇、酒店、三溫暖等色情或影響一般住戶正常生活之行業，被告王福化未經全體區分所有權人同意，占用地下1樓出租予commander D.司令餐飲部經營夜店，並與其他5位區分所有權人占用地下2樓法定停車空間，被告自應騰空返還占用部分之地下1樓予全體區分所有權人。又目前地下2樓8個車位每年每車位僅需繳納新臺幣（下同）2,000元，亦應依據市場行情及管理費提高而調整停車費之收取。被告擔任首屆主任委員，主持89年區分所有權人會議、表決規約，違反依系爭大樓規約第15條，應以占用天數每日給付懲罰性違約金1,000元，合計共15年應為547萬5,000元（計算式：1,000×365×15=5,475,000）。
㈡爰聲明：⒈被告應將地下1樓防空避難設備租賃經營夜店部分
，由房東與承租雙方進行協調公證程序，即刻搬遷騰空回復原狀。夜店由外入內另開一扇門及通往地下1樓樓梯均應封閉拆除，並將地下1樓返還予全體區分所有權人共同使用。⒉地下2樓法定停車空間年繳停車場費用，應依據市場行情及管理費提高而調整。⒊系爭大廈樓法定空地、屋頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。⒋被告應給付懲罰性違約金547萬5,000元。⒌被告擔任系爭大樓主委12年；詹仁文擔任主委6年半；莊財釘主委擔任2年，連選連任1次，已任職主委4年，剛任職期滿，不應持續任職主委，應修訂規約。
二、被告則以：㈠系爭大樓之地下一樓為訴外人蔡玉珍單獨所有，被告並非系
爭大樓地下一樓所有權人，原告以王福化為被告起訴，顯屬無據。況所有權人於法令未限制範圍內自得任意處分系爭大樓之地下一樓，包括但不限於出租房屋等情形，本非他人所得干涉，原告請求關於訴外人蔡小姐之所有物回復原狀或騰空搬遷、封閉拆除等部分，除與被告無關外，亦於法無據。而地下2樓之停車空間是由系爭大樓6位區分所有權人所共有，被告為系爭大樓9樓及9樓之1之所有權人，亦有地下2樓車位之應有部分1/6，原告主張依據市場行情及管理費提高而調整停車費用等語，實與被告無關。被告並未獨自佔有系爭大樓法定空地或屋頂平台，系爭大樓地下一樓並非被告所有，被告並無經營神壇、酒店、三溫暖等色情行業，原告主張請求懲罰性違約金，亦屬無據。被告目前已無任職系爭大樓管委會主委或任何委員 ，系爭大樓管委會選任主委為何人，應尊重區分所有權人之決議及投票結果，另原告稱系爭大樓主委交接呈現斷層，請上級長官派員指導云云，非被告有權置喙。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，則非不得作為單獨所有權客體，或約定為專有部分，亦屬區分所有，最高法院93年度台上字第228號民事判決意旨可參。查系爭大樓地下1樓除71.69平方公尺之共用部分外，其餘151.58平方公尺為訴外人蔡玉珍所有，有臺北市○○區○○段○○段0000○號建物登記第二類謄本在卷可稽（本院卷第147頁、第221頁）。而被告既非系爭大樓地下一樓專有部分之所有權人，亦非占用人，原告自難以此對被告主張騰空返還。原告主張被告應將系爭大樓地下1樓騰空返還全體共有人，實無所據。
㈡原告復於訴之聲明第2項、第5項主張系爭大樓地下2樓停車位
之停車費用應依據市場行情及管理費提高而調整、訴外人莊財釘先生不應持續任職主委等語。惟觀諸原告所提出的系爭大樓規約第3條及第8條第2項所示，有關管理委員之選任及管理費之收費標準均屬系爭大樓管理委員會之權限，而由原告所提出之111年度第一次區分所有權人大會會議紀錄可知（本院卷第305頁），新選任之系爭大樓主任委員為廖立本，而被告並非系爭大樓主任委員，原告就系爭大樓管理委員會權限事項向被告請求，其請求自屬無據。
㈢至原告訴之聲明第3項、第4項分別主張系爭大樓法定空地及
屋頂平台為共用部分應供全體區分所有權人共同使用，以及被告應依系爭大樓規約第15條，支付占用期間之懲罰性違約金547萬5,000元等語。惟系爭大樓地下1樓151.58平方公尺為訴外人蔡玉珍所有，已如前述，而地下二樓停車空間由6名區分所有權人所持有，被告王福化有1/6應有部分等情，此觀被告為所有權人之臺北市○○區○○段○○段0000○號（下稱3718建號）建物登記第二類謄本，記載共有部分包含福星段二小段3721建號1/6權利範圍（下稱3721建號，本院卷第223頁），而3721建號所載六筆主建物最後一筆即為3718建號相符（本院卷第311頁）。足認地下2樓停車位係為包含原告共6位區分所有權人共有，原告主張認系爭大樓地下二樓停車空間為全體區分所有權人共用，並主張被告占用系爭大樓之公有部分，應依系爭大樓規約第15條支付懲罰性違約金云云，即屬無據。至原告聲請法官當庭見證所有建物謄本正本、稅籍編號證明書、課稅明細表、全期房屋稅繳納證明書等文件（本院卷第355頁），核不影響審認之結果，即無必要，併與敘明。
四、綜上所述，被告現已非系爭大樓之管委會主委或委員，且就系爭大樓地下2樓停車空間有1/6之應有部分，亦非地下1樓專有部分之所有權人，並未占用系爭大樓之全體共有部分，原告向被告請求有關系爭大樓管委會權限事項，且請求被告騰空返還地下一樓專有部分及支付懲罰性違約金等主張，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
中 華 民 國 112 年 8 月 18 日
民事第二庭 法 官 林怡君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 18 日
書記官 林昀潔