是臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第2384號原 告 吳律(即葉慧雯之繼承人)兼法定代理人 吳俊毅(即葉慧雯之繼承人)共 同訴訟代理人 白丞哲律師
謝俊傑律師被 告 王予熙
李品儀上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落○○市○○街00號0樓之0之房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告王予熙應自民國113年4月29日起至返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）35,000元予原告公同共有。
三、被告李品儀應自112年1月20日起至113年4月28日止，按月給付35,000元予原告公同共有。
四、原告聲明第二項其餘先位之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以77萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以2,320,073元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告按月以12,000元供擔保後得假執行，但被告王予熙如按月以35,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告按月以12,000元供擔保後得假執行，但被告李品儀如按月以35,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告聲明第二項之先位之訴其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。本件被繼承人葉慧雯於提起本件訴訟後之112年4月12日死亡，其法定繼承人為原告吳律、吳俊毅，有死亡證明書、戶籍謄本(除戶部分)在卷可查，並由其等具狀聲明承受訴訟（北簡卷第79至83頁），於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件起訴時列王予熙為被告，並聲明為：被告王予熙應將坐落○○市○○街00號0樓之0之房屋(下稱系爭房屋)全部遷讓交付原告，並自111年7月20日起至交屋日止，按月給付原告210,000元(北簡卷第9頁)，嗣原告承受訴訟後，以111年5月10日民事追加暨準備狀追加李品儀為被告(北簡卷第89頁)，終變更聲明如原告聲明欄所載(本院卷第75至76頁)，核原告所為追加、變更，均係基於同一基礎事實，與前揭規定相符，應予准許。
三、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：葉慧雯生前為系爭房屋所有權人，於107年1月20日與被告李品儀簽訂租賃契約(下稱系爭租約)，約定租賃期間自107年1月20日至108年1月19日，每月租金為35,000元，應於19日前給付。然於111年8月19日後未給付租金，葉慧雯乃於111年12月7日以○○○○路郵局存證號碼000299號存證信函(下稱系爭存證信函)催告被告李品儀應於文到7日內付清租金，該函於同年月8日經被告李品儀收受，然其仍未繳清租金，故系爭租約於111年12月15日已終止。嗣於111年12月19日復再以簡訊催告被告李品儀給付租金，否則租約即立即終止。後原告再以112年5月10日之民事追加暨準備狀作為終止系爭租約之通知；以113年1月30日民事變更聲明暨準備(二)狀催告被告李品儀應於收受10日內給付所欠租金，否則系爭租約立即終止。則系爭租約已經合法終止，被告李品儀應將系爭房屋返還原告，然其並未返還，且被告李品儀之女兒被告王予熙仍居住系爭房屋內。為此，爰依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。又被告王予熙於系爭租約111年12月15日終止後，無權占用系爭房屋，故依民法第179條規定，請求被告王予熙自112年1月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元之相當於租金之不當得利；如認系爭存證信函未合法終止租約，被告李品儀亦應自112年1月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金35,000元（即系爭租約終止後相當租金之不當得利向被告王予熙請求，系爭租約終止前之租金向被告李品儀請求）等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡⒈先位聲明：被告王予熙應自112年1月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元予原告公同共有。⒉備位聲明：被告李品儀應自112年1月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元予原告公同共有。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋原為葉慧雯所有，其與被告李品儀前於107
年1月18日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定每月租金為35,000元，並應於每月19日前支付，業據提出爭房屋第一類謄本、系爭租約等件(北簡卷第23至31頁)，堪信為真。又系爭租約之租期約定為107年1月20日至108年1月19日止，依系爭存證信函所載被告李品儀於租期到期後持續給付租金至111年7月份（北簡卷第11頁），則依民法第451條規定，應視葉慧雯與李品儀間就系爭房屋有不定期之租賃契約存在。又葉慧雯於112年4月12日死亡，原告二人為繼承人，並公同共有系爭房屋，亦有系爭房屋之第一類謄本在卷可查(本院卷第27至29頁)，堪認系爭租約之法律關係於葉慧雯死亡後由原告二人繼承。再被告李品儀未按期繳納自111年8月19日後之租金，僅於111年11月23日再給付11月之租金35,000元，其後亦未再繳納租金，被告李品儀現住國外，其女被告王予熙現占有使用系爭房屋等情，業據原告提出系爭存證信函、存摺內頁、葉慧雯與被告李品儀、王予熙間之簡訊對話(北簡卷第17至19頁、97至104頁)為證，而被告經於相當時期受合法之通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪認原告前開之主張事實為實。
㈡系爭租約是否合法終止部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。故出租人基於承租人欠租之事由收回房屋，必須經以押金抵償後，承租人積欠租金仍達2個月之租額以上時，始得定期催告終止租約。
⒉原告主張葉慧雯前於111年12月7日以系爭存證信函、111年12
月19日以簡訊通知被告李品儀已欠租達2個月以上，應付清所積欠租金，未付清則立即終止租約等語。查系爭租約第5條記載：「擔保金(押金)由租賃雙方約定為2個月租金，金額為柒仟元整(最高不得超過二個月房屋租金之總額)，承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。…」(北簡卷第29頁)，系爭租約最後頁之房租付/收款明細欄則記載葉慧雯簽收107年1月20日至108年1月19日止之押金7萬元(北簡卷第31頁)。則依系爭租第5條記載約定之押金為2個月租金（每月租金35,000元，共應為7萬元）及記載葉慧雯簽收押金為7萬元，上開「金額為柒仟元」等語，應屬誤載，應認系爭租約之押金為7萬元。又111年12月7日所寄發系爭存證信函，內容表示租金付到111年7月份，於111年8月19日後未再給付租金，已積欠租金14萬元，嗣於111年11月25日王小姐（即王予熙）表示已代為支付11月租金(北簡卷第11頁)，以及111年12月19日簡訊內容表示請於111年12月19日前將欠租（105,000元）補齊等語（北簡卷第101頁），則依原告主張當時所積欠之房租為105,000元，依前揭土地法第100條第3款規定，以押金7萬元抵償後（餘35,000元），被告李品儀斯時所欠繳租金總額，並未達2個月之租額，則上開以系爭存證信函及簡訊所為之催告並終止租約，自難認合法。
⒊原告又稱其業於111年12月催告給付租金，迄至112年5月10日
前已逾5月餘被告李品儀仍未給付租金，原告再以112年5月10日之民事追加暨準備狀終止租約等語。然葉慧雯於111年12月以系爭存證信函或簡訊催告時，所積欠之租金總額扣除押金後未達2個月以上租額，業如前述，自不能認系爭存證信函或簡訊係符合民法第440條規定之催告。仍應認112年5月10日之民事追加暨準備狀之送達，並未合法終止系爭租約。⒋原告於113年1月30日民事變更聲明暨準備(二)狀，催告被告
李品儀應於文到10日內繳納積欠租金，如逾期未給付則系爭租約立即終止（本院卷第76頁），而該書狀業於113年4月18日送達被告李品儀(本院卷第99頁)，當時李品儀所欠租金於抵償押金7萬元後，顯逾2個月租金總額，又未見被告李品儀有依約給付，則原告已合法終止租約，本件之租約業於113年4月29日終止。㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。經查，系爭租約業於113年4月29日終止，則原告依民法第767條第1段前項、第455條前段請求原承租人被告李品儀及居住使用系爭房屋之被告王予熙將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自為有理由，應予准許。
㈣原告請求被告給付相當於租金之不當得利或房租部分：
⒈原告聲明㈡先位請求被告王予熙給付自112年1月20日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元之相當於租金之不當得利(即原告聲明㈡⒈先位聲明)。而系爭租約於113年4月29日終止，被告王予熙現占用系爭房屋已如上述，則原告依不當得利之法律關係，請求被告王予熙自系爭租約終止後即自113年4月29日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元之相當於租金之不當得利予原告公同共有，為有理由。逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
⒉原告聲明㈡備位請求被告李品儀給付自112年1月20日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元租金予原告公同共有(即原告聲明㈡⒉備位聲明)。而原告先位聲明部分已經本院准許原告請求被告王予熙自113年4月29日起，至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付35,000元，是僅就本院認先位聲明無理由部分（即113年4月28日前）為審理備位聲明。查系爭租約於112年1月20日起至113年4月28日止仍存續，被告李品儀自應依約給付租金，是原告請求被告李品儀給付自112年1月20日起至系爭租約終止前即113年4月28日止，按月給付35,000元租金，即屬有據，應予允許（至押金7萬元已抵償前所欠租金）。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1段前項、第455條前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；以及依不當得利之法律關係，請求被告王予熙自113年4月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元予原告公同共有；依系爭租約請求被告李品儀自112年1月20日起至113年4月28日止，按月給付35,000元予原告公同共有，為有理由，應予准許。而原告聲明㈡⒈先位聲明向被告王予熙請求超過上開部分，則屬無據，應予駁回。就原告聲明㈡⒉備位聲明，其中請求113年4月29日後按月給付35,000元部分，因此部分之先位聲明已有理由，本院毋庸再就該部分之備位聲明為審理，併予敘明。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。並依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告得預供擔保而免為假執行
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文所示。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 林姿儀