臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第3548號原 告 鄧翼正
張亞婷上二人共同訴訟代理人 林世民律師
楊承勳律師被 告 林如美訴訟代理人 梁淑華律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國113年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○號建物頂樓平台如附圖所示區塊B面積八點二二平方公尺之增建部分拆除，並將上開部分騰空，連同如附圖所示區塊A面積二十四點三七平方公尺之瞭望台一併返還予原告及其他全體共有人。
被告應給付原告鄧翼正新臺幣玖仟伍佰貳拾壹元，及自民國一百一十二年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告張亞婷新臺幣壹萬肆仟貳佰壹拾捌元，及自民國一百一十二年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十二年五月二十六日起至返還第一項頂樓平台之日止，按月分別給付原告鄧翼正、張亞婷新臺幣伍佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰玖拾萬伍仟壹佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告鄧翼正以新臺幣參仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖仟伍佰貳拾壹元為原告鄧翼正預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告張亞婷以新臺幣肆仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹萬肆仟貳佰壹拾捌元為原告張亞婷預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告鄧翼正、張亞婷就已到期部分，按期分別以新臺幣貳佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按期以新臺幣伍佰柒拾肆元分別為原告鄧翼正、張亞婷預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴原聲明：一、被告應將座落於臺北市○○區○○路0段000巷00號頂樓，基地面積約7.82平方公尺之增建物拆除，並將作為該增建物基地之頂樓平台騰空返還予原告及其他全體共有人（實際基地面積以地政機關測量為準）。二、被告應給付原告鄧翼正新臺幣（下同）1萬3,800元、原告張亞婷2萬050元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、被告應自民國112年5月26日起至返還第一項頂樓平台之日止，按月分別給付原告鄧翼正、張亞婷750元。四、願供擔保，請准予宣告假執行等語（見北補字卷第9至10頁）。嗣依臺北市大安地政事務所112年9月25日大安土字第056100號，複丈日期112年10月16日土地複丈成果圖（下稱附圖），最後確認變更聲明為：一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號建物頂樓平台如附圖所示區塊B面積8.22平方公尺之增建部分(下稱系爭增建物)拆除，並將上開部分騰空，連同如附圖所示區塊A面積24.37平方公尺之瞭望台（下稱系爭瞭望台）一併返還予原告及其他全體共有人。二、被告應給付原告鄧翼正1萬3,800元、原告張亞婷2萬050元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、被告應自112年5月26日起至返還第一項頂樓平台之日止，按月分別給付原告鄧翼正、張亞婷750元。
四、願供擔保，請准予宣告假執行等語（見本院卷第164頁）。經核，原告所為變更，乃係基於被告占用臺北市○○區○○路0段000巷00號建物頂樓平台之同一基礎事實，且擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造為臺北市○○區○○段0○段000○000○000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，併為其上位處萬仲華園社區建物即門牌號碼臺北市○○區○○段0段000巷00○00號建物（合稱系爭建物）之區分所有權人，原告鄧翼正於111年1月5日登記為系爭建物19號6樓房地之所有權人，原告張亞婷於110年4月21日登記為系爭建物19號4樓房地之所有權人，被告則為系爭建物17號7樓房地之所有權人。系爭建物頂樓平台上設有系爭瞭望台、機械房、水塔等屬於系爭建物全體區分所有權人共有之公共設施，被告未徵得系爭建物全體區分所有權人同意，擅自占用系爭建物頂樓平台及系爭瞭望台，並於系爭瞭望台前後搭建系爭增建物，侵害全體區分所有權人對系爭建物頂樓平台之共有權利，爰依民法第767條第1項前、中段、第821條規定，請求被告拆除增建物，將頂樓平台騰空，連同系爭瞭望台返還原告及全體共有人。又被告系爭增建物無權占有系爭建物頂樓平台，並將其占用部分連同系爭瞭望台全部出租予他人，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，構成不當得利，原告亦得依民法第179條規定，請求被告返還自原告取得系爭建物19號6樓、19號4樓房地之日起至112年5月25日，及自112年5月26日起至被告拆遷返還系爭頂樓平台及瞭望台之日止，按月以租金5萬元，按原告權利範圍150/10000計算之相當於租金不當得利等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號建物頂樓平台如附圖所示區塊B面積8.22平方公尺之增建部分（即系爭增建物）拆除，並將上開部分騰空，連同如附圖所示區塊A面積24.37平方公尺之瞭望台（即系爭瞭望台）一併返還予原告及其他全體共有人。㈡被告應給付原告鄧翼正1萬3,800元、原告張亞婷2萬050元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自民國112年5月26日起至返還第1項頂樓平台之日止，按月分別給付原告鄧翼正、原告張亞婷750元。㈣願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告向訴外人胡琬英買受系爭建物17號7樓房地及頂樓增建（
含附圖所示區塊A、B部分），並於104年12月21日登記為系爭建物17號7樓房地之所有權人。系爭建物17號與系爭建物19號乃不同之區分所有建物，原告非系爭建物17號之區分所有權人，本無權對系爭17號之頂樓為使用、收益，無權提起本件訴訟。
㈡系爭建物19號4、6樓房地及系爭建物17號7樓房地，位於萬仲
華園社區，為地主自建之7層樓57戶集合住宅，於70年7月完工，當時即約定各棟頂樓由各棟最高層之7樓所有權人使用、收益，故萬仲華園社區各棟頂樓均經該棟7樓所有權人部分增建使用收益迄今已40餘年，出入頂樓樓層之鐵門均未上鎖，各住戶可隨時進出，於原告等提起本件訴訟前，皆無紛爭，應認系爭建物區分所有權人已達成系爭建物頂樓平台及增建部分由系爭建物7樓所有權人使用之默示分管契約，又頂樓增建乃肉眼明白可見之物，原告等於買受前揭房地前實難諉為不知，故原告亦應受前揭默示分管契約之拘束。被告占用系爭建物頂樓平台既非無權占有，自無不當得利可言。㈢退步言之，若認原告得請求不當得利，無權占用系爭建物頂
樓平台，遭占用者為基地而非建物本身，應依土地法第105條、第97條規定計算不當得利金額，原告以鄰近房屋月租金5萬元及原告各有仁愛段四小段1746號建號共有部分建物權利範圍1萬分之150，做為計算不當得利之基礎，係屬無據。
又不動產物權之取得，依民法第758條第1項規定，須經登記始生效力，原告張亞婷、鄧翼正分別於110年4月21日、111年1月5日始分別登記為系爭建物19號4樓、6樓房地之所有權人，並於該日始取得前揭房地之所有權，卻請求分別自110年3月14日、110年11月20日起算不當得利，亦屬無據等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告張亞婷於110年4月21日經登記為系爭建物19號4樓房地之
所有權人，原告鄧翼正於111年1月5日經登記為系爭建物19號6樓房地之所有權人。
㈡被告林如美向訴外人胡琬英買受系爭建物17號7樓房地及頂樓
增建，並於104年12月21日經登記為系爭建物17號7樓房地之所有權人。
㈢被告將系爭建物頂樓平台如附圖所示區塊A之瞭望台，及包含區塊B在内之增建物租予訴外人馬永翔。
四、得心證之理由：㈠被告占用系爭建物頂樓平台如附圖所示區塊A部分（系爭瞭望
台，面積24.37平方公尺）及區塊B部分（系爭增建物，面積
8.22平方公尺），是否有合法權源？⒈按建物之頂樓平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上
不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依民法第799條第1項規定，應推定為建物各樓層之區分所有人所共有（最高法院84年度臺上字第2683號判決意旨參照）。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利(最高法院62年度台上字第1803號判決參照)。又占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應證明其取得占有係有正當權源(最高法院85年度台上字第1120號判決參照)。再按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。
分管協議雖不以訂立書面為要件，明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第2118號判決參照）。
⒉系爭建物17號、19號位於同棟大樓，系爭建物頂樓平台屬於
系爭建物之公共設施，而為系爭建物17號、19號全體區分所有權人所共有，被告抗辯原告非系爭建物17號之區分所有權人，而無權對系爭17號之頂樓為使用、收益，自非可採。又被告就系爭瞭望台為萬仲華園社區之公共設施、其所有系爭增建物占用系爭建物頂樓平台等情既不爭執，依前揭說明，自應就所抗辯有權占有之事實，負舉證責任。
⒊被告辯稱系爭建物於70年7月完工時，各區分所有權人即有約
定各棟頂樓由各棟最高層之7樓所有權人使用、收益，系爭增建物於被告之前前手時即已存在，連同系爭瞭望台出售予被告前手胡琬英，再於104年間出售予被告，迄自原告110年、111年購買系爭建物19號4樓、6樓房地時，均未見其他區分所有權人對此反對或異議，應認各共有人間就系爭建物頂樓平台及頂樓增建有約定由7樓所有權人專用之默示分管協議，原告應受該分管協議拘束，被告有權占用系爭建物17號頂樓平台及瞭望台云云。惟：
⑴系爭頂樓平台係屬公寓大廈共有部分，經查閱系爭建物使用
執照與相關圖說，並未載明系爭頂樓平台之專用權歸屬系爭建物7樓所有權人。辦理系爭建物17號7樓第一次所有權登記之所有權人即證人簡榮宏到庭證述則稱其未曾居住於該地，對於萬仲華園社區事務並不清楚等語（見本院卷第158頁），均與被告辯稱系爭建物於70年7月完工時，各區分所有權人即有約定各棟頂樓由各棟最高層之7樓所有權人使用、收益乙情相扞格，其此節所辯，自非可採。
⑵縱系爭增建物於被告前手胡琬英持有時期即已存在，胡琬英
之前手將系爭增建物、系爭瞭望台連同系爭建物17號7樓出售予胡琬英，再由胡琬英出售予被告使用，其他區分所有權人並未異議。然所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權占有之人係有權占有，各樓層住戶（或基地共有人）單純就他住戶使用社區共用部分（或法定空地）不為異議、爭執或反對之表示，可合理推知之原因甚多，或因權利意識之欠缺，或基於睦鄰情誼而與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，甚或占用面積甚小致未能發覺，均非無可能，故縱認同社區住戶違建搭建位置、方式類同，亦無法必然推論出系爭建物其他區分所有權人單純沉默即是默示同意系爭建物頂樓平台及頂樓增建由17號7樓所有權人專用而成立默示分管契約。況證人胡琬英到庭證述亦稱其不知道在其入住前，其他區分所有權人是否有任何會議或決議讓系爭建物17號7樓住戶可以使用頂樓平台、也沒有聽過老住戶說頂加是頂樓住戶專用等事宜等語（見本院卷第231至232頁），是證人胡琬英之證詞無法證明系爭建物區分所有權人間就系爭建物頂樓平台及系爭瞭望台使用有何分管合意存在。
⑶又依原告提出之萬仲華園系爭建物17、19號住戶111年12月24
日、112年12月24日會議紀錄記載，姑不論上開會議是否由有召集權人所召集之會議，可知系爭建物17號、19號其他區分所有權人已表明不同意由被告占用系爭建物頂樓平台、系爭瞭望台，欲提起訴訟以維權益之意（見本院卷第185至186頁、第190頁），益徵系爭建物區分所有權人間就系爭建物頂樓平台並未達成由7樓建物所有權人分管或專用之合意。⑷從而，被告既未能就系爭建物頂樓平台、系爭瞭望台由系爭
建物17號7樓建物所有權人分管或專用乙節，舉證以實其說，其辯稱基於默示分管協議合法占有系爭建物頂樓平台及系爭瞭望台，自非可取。原告主張被告無權占用系爭頂樓平台及系爭瞭望台，即堪認定。
㈡原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被
告拆除系爭增建物，將占用頂樓平台及系爭瞭望台部分返還予原告及其他全體共有人，是否有據？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。
⒉系爭建物頂樓平台、系爭瞭望台為系爭建物全體區分所有權
人共有，被告與其他區分所有權人間無使用系爭建物頂樓平台、系爭瞭望台之分管契約存在，業經本院認定如前，被告既未能證明系爭增建物使用系爭頂樓平台及占有系爭瞭望台之正當權源，自負有排除侵害，返還系爭建物頂樓平台、系爭瞭望台之責，是原告訴請被告應將系爭增建物拆除，將占用系爭建物頂樓平台部分連同系爭瞭望台返還予原告及其他全體共有人，自屬有據，應予准許。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得
利，有無理由？如有理由，金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文；共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利；又無權占有他人之房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院55年台上字第1949號、61年台上字第1695號判決意旨參照）。被告無權占有系爭建物頂樓平台、系爭瞭望台，業如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。則原告依民法第179條規定，請求被告給付原告自登記為系爭建物頂樓平台之共有人之日起，即原告鄧翼正自111年1月5日起、原告張亞婷自110年4月21日起，均至原告起訴之日112年5月25日期間相當於租金之不當得利，及自112年5月26日起至返還系爭建物頂樓平台之日止，按月所受相當於租金之不當得利，核屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。
⒉關於相當於租金之利益之計算標準，原告雖稱參考系爭建物
鄰近房屋之每月租金，被告因占用系爭建物頂樓平台及系爭暸望台每月所受之不當得利應為5萬元，惟未見原告舉證以實其說，尚難憑採。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋亦準用之，同法第105條亦有明定。次按所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段分有明文。另所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。系爭建物頂樓平台雖非房屋或土地，仍宜參酌土地法第105條、第97條第1項所定予以計算，較為客觀公允。本院審酌系爭建物坐落臺北市大安區之精華地段，周邊地區附近商業繁榮、交通便利、生活機能良好，有google地圖可參，是斟酌其基地位置、工商繁榮程度、被告利用系爭建物頂樓平台之經濟價值、所受利益，應認其租金率以年息10％計算為適當。
⒊系爭土地於110年、111年、112年之公告地價及申報地價如附
表一、二所示，此有臺北地政雲地價查詢結果附卷可考，系爭瞭望台、系爭增建物占用系爭建物頂樓平台如附圖所示區塊A部分（面積24.37平方公尺）及區塊B部分（面積8.22平方公尺），面積合計為32.59平方公尺，並按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之10％計算，則原告鄧翼正、張亞婷請求被告分別自其等於111年1月5日、110年4月21日取得系爭土地之所有權應有部分10000分之165起至112年5月25日止，給付相當於租金之不當得利金額9,521元、1萬4,218元(計算式詳附表一、二)，及自112年5月26日起至被告拆除系爭建物，將占用土地連同系爭瞭望台返還原告及其他共有人之日止，分別按月給付相當於租金之不當得利金額574元(計算式詳附表一、二)，為有理由，應予照准，逾越此範圍之主張，為無理由，應予駁回。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對於被告之前揭不當得利返還請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權，則原告就前揭得請求被告給付之金額，一併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年6月3日（見北補卷第65頁）至清償日止，按法定利率即年息5％計算之遲延利息，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中段、第821條規定，請求被告應將如附圖所示區塊B部分之系爭增建物拆除，將所占用之土地連同附圖所示區塊A部分還予原告及其他全體共有人；並依民法第179條規定，請求被告分別給付原告鄧翼正、張亞婷9,521元、1萬4,218元及自112年6月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自112年5月26日起至返還系爭建物頂樓平台之日止，按月分別給付原告鄧翼正、張亞婷574元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 5 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 5 日
書記官 蔡斐雯附圖：臺北市大安地政事務所112年9月25日大安土字第056100號，複丈日期112年10月16日土地複丈成果圖（本院卷第117頁）。
附表一：本院准許原告鄧翼正請求不當得利金額（民國/新臺幣，元以下四捨五入 ）年度 公告地價（元/平方公尺）註1 申報地價（元/平方公尺） 占有土地期間 應給付不當得利金額（占用面積×申報地價×8％× 原告應有部分× 占用期間 111年 16萬元 12萬8,000元 111年1月5日起至111年12月31日（≒11.8月） 32.59平方公尺×12萬8,000元×10％×165/10000÷12月×11.8月≒6,768元 112年 16萬元 12萬8,000元 112年1月1日起至112年5月25日（≒4.8月） 32.59平方公尺×12萬8,000元×10％×165/10000÷12月×4.8月≒2,753元 自112年5月26日起至拆遷返還之日止 32.59平方公尺×12萬8,000元×10％×165/10000÷12月≒574元 註1：臺北地政雲地價查詢結果附表二：本院准許原告張亞婷請求不當得利金額（民國/新臺幣，元以下四捨五入 ）年度 公告地價（元/平方公尺） 申報地價（元/平方公尺） 占有土地期間 應給付不當得利金額（占用面積×申報地價×8％× 原告應有部分× 占用期間 110年 15萬4000元 12萬3,200元 110年4月21日起至110年12月31日止≒8.3月） 32.59平方公尺×12萬3,200元×10％×165/10000÷12月×8.3月≒4,582元 111年 16萬元 12萬8,000元 111年1月1日起至111年12月31日 32.59平方公尺×12萬8,000元×10％×165/10000≒6,883元 112年 16萬元 12萬8,000元 112年1月1日起至112年5月25日（≒4.8月） 32.59平方公尺×12萬8,000元×10％×165/10000÷12月×4.8月≒2,753元 自112年5月26日起至拆遷返還之日止 32.59平方公尺×12萬8,000元×10％×165/10000÷12月≒574元 註1：臺北地政雲地價查詢結果