臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第3598號原 告 張阿滿訴訟代理人 蔡銘書律師被 告 詹佩玟上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一一二年六月十日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項已到期部分，於原告按期各以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按期各以新臺幣貳萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前與第三人即原告之子游昆錦簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約），約定自民國99年11月10日起至1年11月10日止，將原告所有之門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號2樓房屋(下稱系爭房屋)出租被告，租期1年，每月租金新台幣(下同）18,000元，系爭租約第6條並約定「乙方(即被告)於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方(即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，被告於系爭租約租期屆滿後，雖未再與游昆錦簽署租賃契約，然仍繼續承租系爭房屋迄今，游昆錦早於112年5月2日即向被告寄發存證信函，表示系爭房屋為原告所有，因第三人即游昆錦父親(即原告之配偶)游天來中風而不便於行，近來又因高血壓與高膽固醇血症致心臟功能較弱，身體漸差，除持續就醫外，現所居住房屋位居四樓，進出攀爬樓梯造成負荷較大之故，原告有意與游天來搬遷居住於系爭房屋，以便游天來外出就醫與行動，是欲自112年6月10日起終止系爭租約而收回系爭房屋，請被告遵期騰空交還系爭房屋，屆期被告並未遷讓返還系爭房屋，持續占用迄今。被告於租約終止後，未依約遷讓返還系爭房屋，無權占有系爭房屋而侵害原告之所有權，原告爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。被告自112年6月10日起，仍持續無權占有使用系爭房屋，而享有相當於租金之不當得利，依原告查詢系爭房屋當地租金行情，與系爭房屋同為公寓而整層出租者，於000年00月間有鄰近房屋出租面積為25坪、出租價格為28,000元，換算每坪出租價格為1,120元(計算式：1,8000+25=1,120)，系爭房屋之面積為77.7平方公尺 ，據此計算被告無權占有系爭房屋相當於每月租金之不當得利約為26,000元(計算式：77.7x0.3025x1,120≒26,000)，另依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利26,000元至返還系爭房屋之日止。並聲明：如主文第1、2項所示。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告現居住○○市○○區○○○路0段000巷00號4樓及同號3樓房屋(分稱3樓、4樓房屋)均屬原告所有，客觀上原告無收回系爭房屋自用之必要，游昆錦據此終止系爭租約為不合法，兩造間租賃關係仍持續有效。又原告於000年0月間告知調漲租金至每月20,000元，因原告拒收遂提存法院，被告占有使用系爭房屋非無權占有，亦無不當得利等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張因有將系爭房屋收回自用之需求，業以存證信函通知被告於112年6月10日終止兩造間租賃契約之意思表示，被告迄未搬遷屬無權占用系爭房屋，爰依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。原告主張其將系爭房屋出租予被告，並由游昆錦與被告簽立系爭租約，原約定租期為99年11月10日起至100年11月10日止，每月應繳月租金18,000元，業據原告提出系爭租約為證（見本院卷第17至23頁），嗣上開租期屆滿後仍允許被告繼續使用系爭房屋，並收取其租金等情，為兩造不爭執，系爭租約已擬制變更為不定期租賃契約。
㈡次按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有
利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。民法第450條第2項、第3項及土地法第100條第1款分別定有明文。所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內；但須客觀上有正當理由及收回自營必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院79年度台上字第2721號民事裁判意旨參照）。本件原告主張其因欲與中風之配偶游天來居住系爭房屋，收回自用等情，業據原告提出診斷證明書、戶籍謄本等件為證，雖被告抗辯原告現居住4樓及3樓房屋均屬原告所有，客觀上原告無收回系爭房屋自用之必要云云。惟查，3樓、4樓房屋為游天來所有，有建物登記第一類謄本可稽（見本院卷第121、123頁），原告現與游天來及女兒游雅惠同住4樓房屋，游天來於00年0月0日出生，現年73歲，原告於00年0月0日出生，現年滿68歲，均屬老人，有戶籍謄本可佐(見本院卷第125頁)，游天來本人尚患有缺血性中風、高血壓、高膽固醇血症等病症，亦有診斷證明書可查(見本院卷第25頁)，原告及游天來居住4樓房屋，日常出入需賴二名年老體衰、身體功能減弱之老人上下爬行，除增加生活、體力上之沈重負擔外，亦容易造成意外跌倒受傷甚至致死之風險，則原告欲由現居住之4樓房屋轉換居住至系爭房屋，客觀上確能減輕原告及配偶游天來日常外出之體能負擔及受傷之風險，堪認原告有正當事由及收回自住之必要，符合土地法第100條第1款規定之要件。而游昆錦與被告間就系爭房屋成立不定期限租賃契約，約定被告每月給付租金，業如上述，原告主張游昆錦於112年5月2日以存證信函通知被告租賃期間於112年6月10日到期，並終止租賃關係，亦據原告提出該存證信函為證（見本院卷第27頁），被告不爭執曾收受該存證信函，則依民法第450條第3項規定，應認游昆錦已向被告先期通知並於112年6月10日合法終止兩造間不定期限租賃契約。
㈢又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。兩造間就系爭房屋之不定期限租賃契約經游昆錦合法終止契約而消滅乙節，業經本院認定如上，而被告復無其他占有系爭房屋之正當權源，其繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
㈣本件被告無權占用系爭房地，已如前述，則原告主張被告就
占有使用系爭房屋而受有相當於租金之利益並致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之利益，自屬有據。原告復主張不當得利數額之計算，應以每坪1,120元為據，系爭房屋總面積為77.70平方公尺，據此核算系爭房屋每月租金為26,000元，並提出租屋比價網站網頁、5168租屋比價王網站租屋資訊等為證（見本院卷第33至47頁、145至155頁），經本院審酌前開資料，原告主張系爭房屋每月租金以26,000元計算，符合該區域之租金行情，應屬合理。是原告請求被告自112年6月10日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付相當於每月租金26,000元之不當得利，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告自起112年6月10日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付26,000元，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 蔡斐雯