臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第3790號原 告 廖敏宇
非凡不動產有限公司法定代理人 榮翠華共 同訴訟代理人 陳家輝律師被 告 劉廣民訴訟代理人 李大偉律師上列當事人間請求加倍給付定金等事件，本院於民國113年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告非凡不動產有限公司新臺幣貳拾肆萬元，及自民國一百一十二年五月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由原告廖敏宇、非凡不動產有限公司分別負擔百分之二十九、百分之四十七，餘由被告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾肆萬元為原告非凡不動產有限公司預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年12月24日委託原告非凡不動產有限公司（下稱非凡公司）代為出售門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號5樓建物及其坐落基地（下稱系爭不動產），並簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託出售價額為新臺幣（下同）1535萬元，委託銷售期間自111年12月24日起至112年2月23日止。被告復於112年1月21日與原告非凡公司簽訂契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書），合意變更委託銷售底價為1200萬元（含4％仲介服務費）。嗣於112年1月23日原告廖敏宇願以1200萬元購買系爭不動產，並以現金支付斡旋金30萬元，且同時簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）。系爭意願書復經被告於112年1月25日15時簽署，並勾選賣方即被告同意依系爭意願書上之條件出售。原告廖敏宇與被告已就系爭不動產以1200萬元作為買賣價金等必要之點表示一致，已達買賣合意，且原告非凡公司亦已依系爭銷售契約書第8條約定代收原告廖敏宇支付之定金，是被告與原告廖敏宇間買賣之意思表示合致，買賣契約即已成立。詎料，被告遲不願簽立書面契約，經原告非凡公司以存證信函通知被告出面簽立書面契約，被告均拒絕辦理，顯屬因可歸責於被告之事由，致不能履行，原告廖敏宇以起訴狀繕本送達，為解除買賣契約之意思表示，並依系爭意願書第6條約定，請求被告加倍返還定金30萬元，原告非凡公司則依系爭委託銷售契約第9條第1款約定，向被告請求給付違約金72萬元（計算式：1200萬元×6％＝72萬元）等語，並聲明：㈠被告應給付原告廖敏宇30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告非凡公司72萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭委託銷售契約、系爭變更合意書、系爭意願書均係原告
於簽署當日提供被告，且被告委託出售系爭不動產之價格原為1535萬元，原告非凡公司為提高成交機會，於112年1月21日，由原告非凡公司員工向被告提及調降銷售金額為1200萬元後，隨即於翌（22）日向被告提出系爭變更合意書，復於同年月25日提出系爭意願書，並於過程中向被告稱：沒成交也沒關係，隨時可以不賣等語，使被告於匆忙、急迫、不了解內容下簽署，原告所主張給付加倍定金及違約金等條款，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第3項規定，不構成契約內容。
㈡依系爭意願書第3條第2項及系爭委託銷售契約書第7條第8款
約定，原告廖敏宇應提出面額30萬元、受款人為被告之支票。惟原告廖敏宇並未提出支票，且原告非凡公司亦未將30萬元現金交付被告，可見原告廖敏宇未提出30萬元，則被告既從未收受定金，兩造間定金契約之要物條件尚未成就，契約不能視為成立，則原告廖敏宇依據系爭意願書第6條請求被告加倍返還定金30萬元，自屬無據。
㈢又依系爭變更合意書第4條特約條款約定服務報酬為銷售總額
4％，而本件關於買賣雙方簽約、協調稅費或其他費用、付款貸款事宜、交屋約定及不動產之過戶點交等事項，均尚未開始進行，原告非凡公司請求高於原服務報酬之違約金（銷售總額6％），無疑將造成原告付出更低成本卻獲有更高利益之情形，可見原告請求違約金顯屬過高，並參以原告非凡公司未給予合理契約審閱期間，及以話術使被告急迫簽約，認違約金應酌減至銷售總額1％以下，始為合理等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於111年12月24日委託原告非凡公司代為出售系爭不動產
，並簽訂系爭委託銷售契約，委託出售價額為1535萬元，委託銷售期間自111年12月24日起至112年2月23日止。
㈡系爭委託銷售契約第8條第1項約定：「買方出價達到委託價
格時，甲方（即被告）同意授權乙方（即原告非凡公司）代理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』…甲方已確認以上條款無誤：
【劉廣民】簽章」、第8條第3項約定：「因可歸責於甲方之事由而未能簽訂不動產買賣契約書時，甲方應加倍返還定金予買方」、第9條第1項第1款：「甲方如有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方應支付銷售總額之6％計算之違約金予乙方：⑴乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約時」。
㈢系爭委託銷售契約書記載「本契約於中華民國__年__月__日
經委託人（即所有權人攜回審閱__日。（契約審閱期間至少為3日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。）」，該契約第11條特約條款第3項以手寫方式記載：「已充分了解合約內容，無須攜回審閱」，並由被告及原告非凡公司員工林佳宏於該條款旁簽名。
㈣原告非凡公司員工在112年1月21日與被告於通訊軟體LINE之
對話紀錄，原告非凡公司員工詢問：「我先問一下 1200含4％你這邊可以嗎 我稍微心裡抓一點空間這樣 怕買方喜歡抓整數 現在的人很喜歡開價砍兩成 以前視頻跟電視上都亂教 有機會的話用麻煩就別跟別家仲介說了，這個要低調，買方在市場很容易強碰到，麻煩你了！」，被告回覆：「Ok」。
㈤被告於112年1月22日與原告非凡公司簽訂系爭變更合意書，
合意變更委託銷售底價為1200萬元，及於特約條款欄以手寫方式記載：「此價格含4％仲介服務費。屋主相關規費由屋主自行給付」，並由被告及原告非凡公司員工林佳宏於該條款旁簽名。
㈥原告廖敏宇於112年1月23日簽訂系爭意願書，原告廖敏宇要
約以總價1200萬元購買系爭不動產，同時交付現金30萬元予原告非凡公司作為斡旋金。系爭意願書嗣經被告於112年1月25日15時簽署，並勾選賣方即被告同意依系爭意願書上之條件出售。
㈦系爭意願書第4條第1項約定：「自簽立本意願書至112年1月3
1日24時止，為斡旋有效期間，於此期間內若賣方（即被告）接受買方（即原告廖敏宇）之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立有效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起5日內至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後3日內立即由受託人無息退還買方。買方完全瞭解在本意願書有效期間內，賣方隨時可能同意買方之承賣價款及本意願書之條款」；第6條約定：「買賣契約成立後，因可歸責於買方之事由致契約遭解除者，已付全部價金任由賣方沒收，買方不得請求返還；因可歸責於賣方之事由致契約遭解除者，賣方應加倍返還已收之全部價金」。
㈧原告非凡公司於112年2月9日寄發存證信函通知被告於函到7
日內完成後續買賣簽約之事宜，惟被告迄今仍未出面簽訂。㈨原告廖敏宇於112年5月3日以民事起訴狀解除不動產買賣契約，被告於112年5月10日收受。
四、得心證之理由：㈠原告非凡公司依系爭委託銷售契約第9條第1款約定，請求被告給付違約金，有無理由：
⒈系爭委託銷售契約第9條第1款約定構成契約內容：
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。
消保法第11條之1規定意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果（最高法院103年度台上字第2038號判決意旨參照）。然為兼顧消費者了解契約條款內容資訊權之保護，以及維護個別消費者希望節省時間、爭取交易機會之需求及利益，且為避免個別消費者因自願放棄契約審閱權後，事後任意反悔而以企業經營者未提供合理審閱期間為由，主張企業經營者以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之約定無效，自宜解釋企業經營者如未提供合理審閱期，可由消費者決定是否將條款納入契約內容。惟若消費者在簽約後，已有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條款，對契約內容已充分了解，堪認企業經營者未事先給予合理審閱期之缺陷業已治癒，是消費者依上開規定主張契約條款不構成契約內容，解釋上應在合理之一定期間內提出主張，方符誠信原則。
⑵被告固不爭執系爭委託銷售契約載有「本契約於中華民國__
年__月__日經委託人（即所有權人攜回審閱__日。（契約審閱期間至少為3日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。）」，但仍在第11條特約條款第3項以手寫方式記載：「已充分了解合約內容，無須攜回審閱」，並由被告於該條款旁簽名（見本院卷第36頁），且依被告之智識程度及具與其他不動產仲介往來之經驗（見本院卷第242、305、359頁），就此記載應無難以理解之處，足見被告於簽訂系爭委託銷售契約時，應已知悉其有要求原告非凡公司提供系爭委託銷售契約攜回審閱至少3日之權利，但仍自願選擇放棄審閱期間，同意簽約；再者，系爭委託銷售契約一式二聯，第一聯由受託人即原告非凡公司收執，第二聯由委託人即被告收執（見本院卷第35、36頁），可見被告於簽約後保存1份，可隨時查閱系爭委託銷售契約內容，被告歷經與原告非凡公司員工訊息往來、變更委託價格、原告非凡公司尋得同意售價之買家即原告廖敏宇，原告廖敏宇交付斡旋金並經被告同意價金條件後，被告拒絕出售，益見被告有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條款，至被告拒絕簽立買賣契約前，均未曾向原告非凡公司表示其因未將系爭委託銷售契約攜回審閱，而對該合約內容有不清楚或不明瞭之情事。
⑶觀諸原告非凡公司、被告簽訂系爭委託銷售契約前之對話，
即被告於111年12月19日傳送訊息詢問原告非凡公司員工何時估價，約定於同年月21日13時許到場勘查，嗣被告於同年月21日17時39分許主動傳送訊息詢問「星期六下午有時間嗎？簽『一般約』，看陽台補登怎處理」，原告非凡公司、被告於111年12月24日週六簽訂系爭委託銷售契約（見本院卷第353至358頁），可見原告非凡公司、被告於簽約前已先洽談，由被告決定與原告非凡公司簽訂「一般約」並約定簽約時間；復觀諸原告非凡公司、被告簽訂系爭變更合意書前之如附表所示之對話，原告非凡公司、被告於112年1月22日簽訂系爭變更合意書，可見被告可本於自由意志決定是否調降價格，且原告非凡公司、被告先以訊息往來確認後翌日始簽訂系爭變更合意書。是依卷內事證難認被告是於匆忙、急迫、不了解內容下簽署契約。
⑷綜合前開事證，堪認原告非凡公司未事先給予合理審閱期之
缺陷應已治癒。系爭變更合意書變更重點僅為委託價格之變更，其餘未變更部分仍依系爭委託銷售契約，故同前認定。從而，被告抗辯原告非凡公司所主張違約金，不構成契約內容，依照前揭說明，實已違反誠信原則。
⒉被告有系爭委託銷售契約第9條第1項約定情形：
查原告廖敏宇於112年1月23日簽訂系爭意願書，願以總價1200萬元購買系爭不動產，同時交付現金30萬元予原告非凡公司作為斡旋金，系爭意願書嗣經被告於112年1月25日15時簽署，並勾選賣方即被告同意依系爭意願書上之條件出售，依系爭意願書第4條，原告非凡公司得代理買方即原告廖敏宇將斡旋金視同定金交予賣方即被告，復依系爭委託銷售契約第8條第1項，被告亦同意原告非凡公司代理收受保管買方支付之定金（見本院卷第36、41頁），而被告經原告非凡公司通知完成後續買賣簽約之事宜，惟被告仍未與原告非凡公司所介紹之客戶即原告廖敏宇簽訂不動產買賣契約，是被告所為符合系爭委託銷售契約第9條第1項所約定「乙方（即原告非凡公司）收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約」之情形，則依該約定，視為原告非凡公司已完成居間仲介之義務，被告應支付違約金予原告非凡公司。
⒊本件違約金酌減：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。復按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金；約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院109年度台上字第1013號、112年度台上字第652號判決意旨參照）。
⑵稽之系爭委託銷售契約全文中，除第9條外，並無併列其他得
請求損害賠償之約定，依前開說明，視為因不履行而生損害之賠償總額，衡酌該約定之違約金額是否過高時，除一般客觀事實、社會經濟狀況等外，自應以原告非凡公司實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準。本院審酌原告非凡公司依系爭委託銷售契約應負義務包括居間、仲介、銷售及過戶、辦理貸款等事宜，倘買賣雙方成交，原告非凡公司分別可向原告廖敏宇、被告收取成交價1％、4％服務報酬（見本院卷第42、274頁），而本件情形為原告非凡公司已代為銷售並覓得買方，然因被告違約未與買方簽訂買賣契約，原告非凡公司亦因此無需履行其後續應提供之簽訂買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等勞務，是系爭委託銷售契約約定以銷售總額6％即72萬元（計算式：1200萬×6％＝72萬元）計算違約金，尚屬過高，應核減為按銷售總額2％計算即24萬元（計算式：1200萬×2％＝24萬元）為合理，是原告非凡公司請求以銷售總額2％計算之違約金24萬元，核屬正當，應予准許。逾此部分，即屬無據，不應准許。
⒋按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件之給付未約定確定期限，又係以支付金錢為標的，依前揭法律規定，原告非凡公司請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年5月11日（見本院卷第61頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。㈡原告廖敏宇依系爭意願書第6條約定，請求被告加倍返還定金，有無理由：
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院106年度台上字第480號判決意旨參照）。而買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。惟按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約；當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院79年度台上字第1357號、85年度台上字第2396號判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭委託銷售契約第8條第1項「……買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』……」，系爭意願書第4條第1項約定「……買方與賣方應於轉定之日起5日內簽訂『不動產買賣契約書』……」等內容（見本院卷第36、41頁），系爭意願書僅可認當事人同意買賣標的物及其價金，但內容未涉及付款方法、點交等重要事項，可見雖被告同意依系爭意願書之價金條件出售，惟買賣雙方仍須另行簽訂不動產買賣契約，故系爭意願書僅係以將來成立契約為目的而簽立之買賣預約，尚未成立買賣契約。而系爭意願書第6條係約定「買賣契約成立後，因可歸責於買方之事由致契約遭解除者，已付全部價金任由賣方沒收，買方不得請求返還；因可歸責於賣方之事由致契約遭解除者，賣方應加倍返還已收之全部價金」，惟原告廖敏宇、被告尚未成立買賣契約，自未符合上開約定。故原告廖敏宇依系爭意願書第6條約定，請求被告加倍返還定金，為無理由。
五、綜上所述，原告非凡公司依系爭委託銷售契約第9條第1款約定，請求被告給付違約金24萬元，及自112年5月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本判決所命給付原告之金額未逾50萬元，依據民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，本件認定理由已如前述，被告聲請通知林秀枝、劉超雲、盧科穎作證，則無必要，併此敘明。兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
民事第七庭 法 官 郭思妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
書記官 謝達人
附表：時間 對話內容 本院卷頁碼 112年1月17日 被告：有看才有機會，價錢好談 有人買我桃園頭期款才出的來 第241頁 112年1月19日 被告：價錢我不會賣太高，不然我桃園不用買了，桃園我看好了 第242頁 112年1月21日 原告員工：我先問一下1200含4％你這邊可以嗎…… 被告：Ok 原告員工：知道有個底線就可以了 感恩感恩 被告：大家好說話，我也想成交 原告員工：謝啦 廣民 被告：到時在陪我去桃園殺價 第37頁