臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第3062號原 告 新北市住宅及都市更新中心法定代理人 陳純敬訴訟代理人 林慶皇律師被 告 黃俊誠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號十一樓之十一房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬壹仟參佰玖拾伍元，及其中新臺幣貳萬玖仟肆佰捌拾元自民國一一二年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一二年五月十三日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟肆佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬壹仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾壹萬伍仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬零肆佰陸拾伍元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參萬壹仟參佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣陸仟壹佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為門牌號碼新北市○○區○○○路000號11樓之11房屋（下稱系爭房屋）即新店央北青年社會住宅之管理單位。兩造於民國111年8月15日簽訂新店央北青年社會住宅租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自111年9月1日起至113年8月31日止，由被告給付押金新臺幣（下同）18,400元，每月租金9,200元承租系爭房屋。詎被告自111年12月起開始積欠租金，扣除原給付之押金後，仍積欠租金達2個月以上，經原告屢次催討未果，遂以112年4月18日新店檳榔路郵局存證號碼75號存證信函（下稱系爭75號存證信函）通知被告於函到7日內給付欠繳租金，否則將終止系爭租賃契約，然被告仍置之不理，原告再以112年5月11日新店檳榔路郵局存證號碼104號存證信函（下稱系爭104號存證信函）通知終止系爭租賃契約，系爭104號存證信函於翌日（12日）送達被告，系爭租賃租約於該日終止。而依系爭租賃契約第3條第2項第2款約定，因被告逾期繳納租金1個月以上，原告自得依欠額（即111年12月至112年5月12日之租金）加收4%之懲罰性違約金1,915元。另因系爭租賃契約終止後，被告仍未返還系爭房屋而受有不當得利，致原告受有減少相當於租金之損害，原告得依不當得利法律關係及系爭租約第10條第3項約定，請求被告給付相當於月租金及月租金1倍之違約金18,400元。爰依民法第767條第1項前段、第455條、第179條規定、系爭租賃契約第3條第1項、第2項、第10條第3項之約定提起本件訴訟。並聲明：
㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
㈡被告應給付原告31,395元，其中29,480元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢被告應自112年5月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,400元。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋為新店央北青年社會住宅，原告則為管理
單位，兩造於111年8月15日簽訂系爭租賃契約，由被告承租系爭房屋，租期自111年9月1日起至113年8月31日止，押金18,400元，每月租金9,200元。被告自111年12月起積欠租金，扣除原給付之押金後，仍積欠租金達2個月以上，經原告屢次催討未果，以系爭75號存證信函通知被告於函到7日內給付欠繳租金，否則將終止系爭租約，然被告仍未繳納，嗣原告再以系爭104號存證信函為終止之意思表示，該存證信函於112年5月12日送達被告而生終止效力等情，業據原告提出系爭房屋建物登記第一類謄本、新北市青年社會住宅市有財產提供使用契約書、系爭租賃契約暨公證書、應收帳款明細表、系爭75號存證信函暨回執、系爭104號存證信函暨回執等在卷可稽（見本院卷第19-70頁），洵屬有據，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認原告之主張，堪信原告之上開主張為真實。
㈡原告請求返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。系爭租賃契約第12條第1款約定：「乙方或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有本項下列情事之一，甲方得隨時終止租約，並得沒收押金及乙方已繳之租金，乙方不得異議...：一、積欠租金之總額達2個月之金額，經甲方定相當期限催告，仍不清償者。」（見本院卷第34頁），查本件被告自111年12月起即開始積欠租金，扣除原給付之押金後，仍積欠租金達2個月以上，經原告屢次催討未果，嗣於112年5月12日終止系爭租約等情，業據本院認定如前，則系爭租賃契約既經原告於112年5月12日依法終止，被告即無合法占有使用系爭房屋之權源，而屬無權占有，系爭房屋既為新北市所有，並由新北市政府同意由原告使用管理，此有新北市青年社會住宅市有財產提供使用契約書1紙在卷可參（見本院卷第21-27頁），則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋，應屬有據。
㈢原告請求積欠租金及系爭租約第3條第2項第2款違約金部分：
按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
次按系爭租賃契約第3條第1項、第2項第2款亦約定：「乙方每月租金（含管理費）為9,200元整，每期應繳納1個月租金，第一期租金應於簽訂本契約之同時給付予出租人，第二期以後之租金並應於每月10日前繳付（如遇星期例假日時則順延至次一營業日），不得藉任何理由拖延或拒絕」、「乙方逾期不繳者，逾期繳納在1個月以上者，照該期欠額加收百分之4」（見本院卷第31頁），本件被告於111年12月起即積欠租金未付，此有原告提出之應收帳款明細表附卷可憑（見本院卷第53頁），則被告自111年12月起至112年5月12日止積欠之租金共計47,880元（計算式：7,400＋9,200ｘ4＋9,200/30ｘ12＝47,880），依系爭租賃契約第3條第2項第2款約定，此段期間被告應給付原告違約金1,915元（計算式：7,400ｘ4%＋9,200ｘ4ｘ4%+9,200/30ｘ12ｘ4%＝1,915）。從而，扣除被告已給付之押租金18,400元後，原告依系爭租賃契約第3條第1項、第2項第2款約定，得請求被告給付系爭租賃契約終止前已發生之租金、違約金共計31,395元（計算式：47,880＋1,915－18,400＝31,395）。
㈣原告請求相當於租金之不當得利及系爭租賃契約第10條第3項之違約金部分：
再依系爭租賃契約第10條第1項、第3項分別約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即將房屋依原點交狀況返還甲方...」、「乙方未依第1項規定將房屋返還甲方時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」（見本院卷第33-34頁）。查系爭租賃契約業經原告於112年5月12日合法終止，且被告迄今並未返還系爭房屋等情，業經本院認定如前，被告已無占有系爭房屋之權源，仍無權占用系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，原告依民法第179條規定及系爭租約第10條第3項之約定，請求被告自112年5月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付未返還系爭房屋期間之相當於月租金之不當得利及相當月租金額1倍之違約金合計為18,400元（計算式：9,200ｘ2＝18,400），核屬有據，應予准許。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對於被告就系爭租賃契約終止前已發生之租金29,480元請求權，屬於未定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本送達之日為112年7月12日送達被告，有本院送達證書在卷可考（見本院卷第79頁），揆諸前揭說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年7月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，另依系爭租賃契約第3條第1項、第2項第2款、第10條第3項約定，請求被告給付原告31,395元，其中29,480元自112年7月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及請求被告應自112年5月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,400元，均為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 10 日
民事第八庭 法 官 陳威帆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 10 日
書記官 黃文芳