臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第3262號原 告 楊永賢被 告 賴慧貞上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬柒仟元。
被告應自民國一一二年八月八日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市中正區永春街232之9房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，若逕為公示送達其完成，准予依廢棄物清理法代為清除。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)7萬元，並自民國111年9月11日起至遷讓房屋之日止。若能追回積欠房租費，原告願將積欠房租費全數捐贈慈善機構。㈢願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷第11頁)。嗣經原告於112年8月22日言詞辯論期日當庭將訴之聲明擴張、減縮及更正為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告8萬7千元。㈢被告應自112年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9千元（見本院卷第89頁）。核原告上開所為，均係本於同一基礎事實，並擴張、減縮應受判決事項之聲明，暨更正其法律上之陳述，與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於109年7月9日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自109年7月13日起至111年7月12日止，每月租金1萬元，應於每月12日前繳納，被告有給付押租金1萬元予原告，而兩造於租期屆滿後並未另訂書面契約，仍由被告繼續承租使用。惟自111年9月起因疫情之關係而合意將租金調整為每月9千元。被告於111年9月僅繳2千元租金，且自111年10月起即未依約按期繳納租金，扣掉前已給付之1萬元押租金後，尚積欠租金合計8萬7千元，原告以起訴狀催告被告應給付積欠之租金，並表明終止兩造間系爭租約之意思表示，被告仍置之不理，是系爭租約既經合法終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，被告應遷讓房屋及給付未付租金，並按月給付原告相當於租金之不當得利，爰依系爭租約、不當得利等法律關係及民法第455條前段、第767條第1項前段等規定，提起本件訴訟等語。爰聲明：如變更後聲明所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠關於原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定要旨參照）。
⒉經查，兩造於109年7月9日簽訂房屋租賃契約書即系爭租約，
約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自109年7月13日起至111年7月12日止，每月租金1萬元，應於每月12日前繳納，被告有給付押租金1萬元予原告，此有系爭租約在卷可稽（見本院卷第31頁至第37頁)。而兩造於租期屆滿後並未另訂書面契約，仍由被告繼續承租使用，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續契約。惟自111年9月起因疫情之關係而合意將租金調整為每月9千元。被告於111年9月僅繳2千元租金，且自111年10月起即未依約按期繳納租金，至112年7月間止共計10個月期間均未付租金，以每月租金9千元計算，合計已積欠9萬7千元(計算式：7,000＋9,000×10＝97,000)，扣除該押租金1萬元，顯已積欠租金總額逾2個月以上。又原告已以民事準備狀催告被告支付欠租並終止契約，堪認為催告被告給付所欠租金之意思表示通知，而上開書狀經本院於112年7月19日公示送達被告，已生意思表示送達之效力，此有本院公示送達公告、公示送達證書在卷可參（見本院卷第71、73頁），被告仍未於給付租金，則兩造間之不定期限租賃關係業於112年8月8日終止(依民事訴訟法第152條規定，經過20日即112年8月8日發生效力)。準此，原告既已合法終止租約關係，被告自是日起已無繼續占有使用系爭房屋之權源，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還與原告等語，應屬可採。
㈡關於原告請求給付租金部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。經查，系爭租約既已於112年8月8日終止，而被告於111年9月僅繳2千元租金，且自111年10月起即未依約按期繳納租金，至112年7月間止共計10個月期間均未付租金，以每月租金9千元計算，合計已積欠9萬7千元（計算式如前)，扣除該押租金1萬元，被告遲付租金數額為8萬7千元（計算式：97,000－10,000＝87,000），故原告請求被告給付8萬7千元，自屬有據，應予准許。
㈢關於原告請求不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。經查，系爭租約業於112年8月8日終止，被告已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，被告未將系爭房屋遷讓返還原告，依前開說明，其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利。是原告依前開規定請求被告自112年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付9千元，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，本件原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條等規定及系爭租約之法律關係訴請被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告積欠之租金8萬7千元元，及自112年8月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9千元，均為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，當事人其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 8 日
民事第二庭 法 官 林禎瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 8 日
書記官 葉佳昕