臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第3263號原 告 麗園大廈管理委員會法定代理人 黃淑玲訴訟代理人 黃碧芬律師被 告 呂伯科訴訟代理人 洪可馨律師被 告 陳怡君
鍾桂彬上二人共同訴訟代理人 陳逸如律師上列當事人間請求給付分攤金事件，本院於民國112年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告呂伯科應給付原告新臺幣陸拾捌萬參仟柒佰元，及自民國一百零九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告呂伯科負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬元供擔保後，得假執行，但被告呂伯科如以新臺幣陸拾捌萬參仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠麗園大廈係於民國72年間完竣之老舊建物，因外牆磁磚於100
年間出現損壞剝落之情形，需重新整建，麗園大廈106年12月16日區分所有權人會議已決議通過台大麗園大廈「外牆整建預算基金」財務管理辦法，參照該辦法第6條規定「外牆整建預算基金」應由原告估算可能之工程支出金額，經「區分所有權人會議」通過決議暫定之總工程預算款後，由區分所有權人依個別持分佔全體區分所有權人持分比例計算每戶應繳之總金額，麗園大廈再於108年7月13日召開臨時區分所有權人會議討論並表決外牆整建暫定之工程款以及各戶初估分攤金額暨繳費方式，當日會議提案一為麗園大廈外牆整建暫定之總工程款及各戶初估分攤金額，決議通過（同意票為118票、不同意票33票，同意票達總出席區分所有權人數153人之77.15％，已符合麗園大廈組織章程第3條第4項第2款暨同條第11項規定），同意原告所提暫定之總工程預算款為新臺幣（下同）1億3,771萬4,500元及各戶初估分攤金額（即前述由區分所有權人依個別持分佔全體區分所有權人持有比例計算每戶應繳之總金額）；提案二為台大麗園大廈外牆整建各戶初估分攤金額之繳費方式，決議通過，同意至108年12月31日止繳清各戶初估分攤金額，繳費方式採全額或分七期於108年年底繳清，以加速大樓整建；提案三為台大麗園大廈外牆整建工程發包、底價訂定及決標方式，決議通過，同意授權原告依提案內容進行外牆整建工程發包，底價訂定及決標；提案四為請同意以原告名義在華泰商業銀行和平分行開立之帳戶（戶名：麗園大廈管理委員會；帳號：0000-00000000-0）為外牆整建預算基金之專戶帳號，專款專用，決議通過等情。
㈡被告呂伯科原為麗園大廈之區分所有建物即門牌號碼為臺北
市○○區○○路0段000巷0弄0號24樓房地（下稱系爭房地）之所有權人，參照原證五即麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議紀錄之附件一所載被告呂伯科應向原告支付之大樓外牆整建分攤金為68萬3,700元，惟被告呂伯科遲未遵期於108年12月31日前繳清上開大樓外牆整建分攤金，之後被告呂伯科於110年11月29日將系爭房地出售給被告陳怡君、鍾桂彬，渠等並於111年1月24日登記為系爭房地所有權人，應有部分各為二分之一，詎被告陳怡君、鍾桂彬竟推 託以麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議決議當時，尚非為系爭房地所有權人，自不受該決議之拘束為由云云，拒絕向原告給付外牆整建分攤金，原告遂依法訴請渠等連帶給付，至系爭房地分攤金68萬3,700元（2分之1則為34萬1,850元）之計算公式：
1.依原證五即麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議紀錄提案一決議內容，麗園大廈每戶分攤外牆整建金之計算公式為外牆整建總工程款預算款（含準備金、訴訟費用、行政費用…等），以區分所有權人依個別應有部分佔全體區分所有權人比例計算外牆整建總工程款預算款為1億3,771萬4,500元，系爭房地面積合計為168.99平方公尺，麗園大廈總樓地板面積為3萬3,675平方公尺，以此計算系爭房地應分攤金額為68萬3,700元。
2.被告呂伯科原為系爭房地之所有權人（應有部分為全部），嗣後出售予被告陳怡君、鍾桂彬，渠等於111年1月24日登記為系爭房地之所有權人，應有部分各為二分之一，因此被告呂伯科應分擔之外牆整建金為68萬3,700元，被告陳怡君、鍾桂彬應分擔之外牆整建金則各為34萬1,850元。
㈢茲就原告先、備位之訴請求，說明如下：
1.先位聲明第1項部分：被告呂伯科應依麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議之提案一決議內容、公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條、第10條第2項、第11條等規定給付原告系爭房地分攤金68萬3,700元。
2.先位聲明第2項部分：被告陳怡君、鍾桂彬應依原證五即麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議之提案一決議內容、公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條、第10條第2項、第11條等規定各給付原告系爭房地分攤金34萬1,850元。
3.先位聲明第3項部分：上揭債務為給付目的相同之不真正連帶債務，任一被告給付，其餘被告於其給付範圍內免其責任。
4.備位聲明第1、2項部分：原告爰依民法第826條之1第3項有關共有物讓與之責任規定分別請求被告呂伯科、陳怡君連帶給付34萬1,850元；被告呂伯科、鍾桂彬連帶給付34萬1,850元。
㈣為此聲明：
1.先位聲明：①被告呂伯科應給付原告68萬3,700元及自109年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
②被告陳怡君、鍾桂彬應各向原告給付34萬1,850元及自109年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
③前開第一、二項被告之一已履行給付，他項被告於給付範圍內，免除給付責任。
④原告願供擔保，請准予宣告假執行。
2.備位聲明：①被告呂伯科、陳怡君應連帶給付原告34萬1,850元及自109年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
②被告呂伯科、鍾桂彬應連帶給付原告34萬1,850元及自109年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
③原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告呂伯科抗辯則略以：㈠經查，原告就外牆修建部分僅申請外牆簡易修繕許可云云，
惟參照建築物外牆申請簡易修繕許可檢視表與建築物外牆修繕應檢附權利證明文件說明表之內容，可知申請簡易修繕需外牆不變更開口位置、大小且修繕後材質及顏色均同原核准使用執照圖，而斯時原告進行麗園大廈24層外牆所定修繕工法以及材料工項係將該大樓外牆立面原來的紅色磁磚全面刨除至結構體，再變更外牆飾材為白灰色塗料進行施工，此有施工現況照片在卷為憑（見本院卷第205至209頁），可見該大樓外牆立面磁磚業已全面施工變更為灰白色塗料，即原告進行修繕後均不同於原核准使用執照圖，足徵原告就該外牆修繕未申請變更使用執照僅申請外牆簡易修繕，顯於法未合。復參以臺北市政府都市發展局112年7月27日北市都建字第1126029046號函說明項內容略以：「二、…經本局派員現場勘查建物立面外觀確與原核准使用執照立面型式、構造不符，…，處以罰鍰並限期改善或補辦變更使用執照手續。」等語（見本院卷第137頁），益證原告應依法申請變更使用執照，以符合法定程序，按原告所指稱外牆整建分攤金之工程，實未遵照建築法第73條第2項規定向臺北市建築管理工程處申請變更使用執照（即建築執照），故應不得擅自進行工程之整建並依此向被告呂伯科收取相應之費用。
㈡況原告並未遵照106年12月16日區分所有權人會議決議通過之
台大麗園大廈「外牆整建預算基金」財務管理辦法約定設立專戶、專帳，甚至未經監察人查核，亦未能明確告知全體住戶有關此專戶款項之實際運用狀況為何？故原告應無法依此要求被告呂伯科給付相應之費用至其所指定之專款帳戶。再者原告於108年底就外牆修建議案僅收得48.89％之經費，嗣未依約另行召開區分所有權人會議決議外牆整建案應予以終止或續行？應不得執此作為向被告呂伯科收取整建經費，甚或請求遲延利息之計算依據；又自108年8月起就任之監察人呂忠萍曾就原告財務面觀察並擇要報告略以：有關整建基金至108年12月5日收到6,735萬元，占總應收1億3,700萬元之4
8.89％等情（見本院卷第163頁）；堪認多數住戶對於外牆修建事宜仍存有相當疑慮，惟原告非但遲未依前述麗園大廈104年12月19日區分所有權人會議有關討論事項及決議之案由
一：外牆整建工法案說明第五項決議辦理，亦未再次召開區分所有權人會議就外牆整建乙事進行說明，並為重新決議外牆整建案是否續行等情，自不得恣意向被告呂伯科收取所謂外牆整建費用等語置辯。
㈢為此聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、被告陳怡君、鍾桂彬則抗辯略以：㈠如原告所述，麗園大廈之外牆磁磚早於100年間即出現損壞剝落之情形，需重新整建，為此於106年12月16日區分所有權人會議通過台大麗園大廈「外牆整建預算基金」財務管理辦法，嗣於108年7月13日臨時區分所有權人會議決議通過總工程預算及各戶初估分攤金額及繳費方式，並決議最遲應於108年12月31日止繳清，足徵該外牆整建分攤金債權債務關係之標的、金額、繳費期限等情事於108年7月13日均已具體特定存在。至被告陳怡君、鍾桂彬係於110年11月29日自前手呂伯科購置系爭房地，並於111年1月24日完成不動產所有權移轉登記，距前揭外牆整建分攤金債權債務關係成立時已逾2年之久。從而參照公寓大廈管理條例第24條第1項有關區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項之規定，可知僅係課予繼受人於繼受前閱覽或影印相關文件及繼受後遵守該條例或規約之義務，並非繼受人應承擔前手因共有物管理所積欠之債務，是原告自不得執前手呂伯科所積欠之管理、修繕、維護等費用向繼受人即被告陳怡君、鍾桂彬為請求云云。
㈡又按民法第826條之1第3項規定受讓人應與讓與人負擔連帶清償責任者，就不動產共有物而言，共有物應有部分受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，僅以於地政機關登記後或法院裁定之管理經登記者為限。從而系爭房地前手呂伯科積欠外牆整建分攤金債務既未於地政機關辦理登記，自不得逕為請求受讓系爭房地之被告陳怡君、鍾桂彬與前手呂伯科連帶負清償責任等語置辯。
㈢為此聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實如下：（見本院卷第170至172頁）㈠原告為麗園大廈區分所有權人依公寓大廈管理條例相關規定成立並申請備核之管理委員會。
㈡被告呂伯科原為門牌號碼：臺北市○○區○○路0 段000巷0 弄0
號24樓房屋暨其坐落基地持分（下稱系爭房地）之所有權人，被告鐘桂彬、陳怡君於110 年11月29日向被告呂伯科買受系爭房地，並於111 年1 月24日登記系爭房地之所有權人，應有部分各為2 分之1 （見本院調閱土地建物查詢資料、異動索引查詢資料）。
㈢系爭房地登記所有權人係麗園大廈區分所有權人。
㈣兩造對於「麗園大廈區分所有權人曾於108年7月13日召開臨
時區分所有權人會議，決議內容如該次會議紀錄（見北司補卷第45至64頁之原證5）所載」之客觀事實不予爭執。
五、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠原告請求被告呂伯科給付系爭房地之分攤金68萬3,700元暨遲延利息，核屬有據。
⒈麗園大廈係於民國72年間完竣之老舊建物，因外牆磁磚於1
00年間出現損壞剝落之情形，需重新整建，麗園大廈106年12月16日區分所有權人會議決議通過台大麗園大廈「外牆整建預算基金」財務管理辦法，參照該辦法第6條規定「外牆整建預算基金」應由原告估算可能之工程支出金額，經「區分所有權人會議」通過決議暫定之總工程預算款後，由區分所有權人依個別持分佔全體區分所有權人持分比例計算每戶應繳之總金額，麗園大廈再於108年7月13日召開臨時區分所有權人會議討論並表決外牆整建暫定之工程款以及各戶初估分攤金額暨繳費方式，當日會議提案一為麗園大廈外牆整建暫定之總工程款及各戶初估分攤金額，決議通過（同意票為118票、不同意票33票，同意票達總出席區分所有權人數153人之77.15％，已符合麗園大廈組織章程第3條第4項第2款暨同條第11項規定），同意原告所提暫定之總工程預算款為1億3,771萬4,500元及各戶初估分攤金額（即前述由區分所有權人依個別持分佔全體區分所有權人持有比例計算每戶應繳之總金額）；提案二為台大麗園大廈外牆整建各戶初估分攤金額之繳費方式，決議通過，同意至108年12月31日止繳清各戶初估分攤金額，繳費方式採全額或分七期於108年年底繳清，以加速大樓整建；提案三為台大麗園大廈外牆整建工程發包、底價訂定及決標方式，決議通過，同意授權原告依提案內容進行外牆整建工程發包，底價訂定及決標；提案四為請同意以原告名義在華泰商業銀行和平分行開立之帳戶（戶名：麗園大廈管理委員會；帳號：0000-00000000-0）為外牆整建預算基金之專戶帳號，專款專用，決議通過等情，有兩造不爭執其真正之原證5之麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議紀錄附卷足憑（見北司補卷第45至64頁）。
⒉依原證5之麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議紀
錄提案一決議內容，麗園大廈每戶分攤外牆整建金之計算公式為外牆整建總工程款預算款（含準備金、訴訟費用、行政費用…等），以區分所有權人依個別應有部分佔全體區分所有權人比例計算外牆整建總工程款預算款為1億3,771萬4,500元，系爭房地面積合計為168.99平方公尺，麗園大廈總樓地板面積為3萬3,675平方公尺，以此計算系爭房地應分攤金額為68萬3,700元，此金額亦明確記載於麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議紀錄（附件一台大麗園大廈外牆整建各戶初估分擔金額表）上（見北司補卷第62頁），是以系爭房地之區分所有權人應負擔之分攤金應為68萬3,700元。
⒊承上，系爭房地登記所有權人係麗園大廈區分所有權人，
被告呂伯科原為系爭房地之所有權人，被告鐘桂彬、陳怡君係於110 年11月29日向被告呂伯科買受系爭房地，並於
111 年1 月24日登記系爭房地之所有權人，應有部分各為
2 分之1，是以，麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議召開當時，被告呂伯科始為麗園大廈之區分所有權人會議，則被告呂伯科依麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議之提案一決議內容、公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條、第10條第2項、第11條等規定，自至遲應於108年12月31日以前給付原告系爭房地分攤金68萬3,700元，應堪認定。
⒋被告雖提出被證5之臺北市政府都市發展局112年7月27日北
市都建字第1126029046號函主張原告整建外牆違反建築法等規定（見本院卷第137頁），惟依照原告所提出臺北市政府都市發展局112年8月25日北市都建字第1126035750號函（見本院卷第175頁），臺北市政府都市發展局已說明麗園大廈外牆整建案是屬於免申請變更審查許可範圍，符合建築法等規定，被告呂伯科前開主張實無無據。
⒌被告呂伯科又抗辯表示原告未設立專戶、專帳，亦未告知
住戶專戶款項之狀況，不得要求被告呂伯科繳納外牆整建分攤金費用云云；惟查，麗園大廈108年度7月13日臨時區分所有權人會議已經決定麗園大廈外牆整建預算基金之專戶為原告華泰商業銀行和平分行之帳戶（見原證5之麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議提案四，見北司補卷第53頁），專款專用使用於麗園大廈外牆整建工程，另按照台大麗園大廈外牆整建執行委員會組織章程第7條規定，外牆整建委員須定期向管委會報告施工進度及基金運作狀況（見原證5之麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議附件二，見北司補卷第63、64頁），原告確實均有定期在區權會也會向各區權人報告外牆整建基金款項相關事項，是被告呂伯科前開所辯，要與事實不符，不足採信。
⒍被告呂伯科另表示原告未依被證10公告第六點另行召開區
分所有權人會議決議外牆整建按應予以終止或續行，不得據此被告呂伯科繳納外牆整建分攤金費用云云；然查，被告呂伯科所提出被證10公告是麗園大廈管委會108年5月29日之公告（見本院卷第159至162頁），然查，原告已於108年度7月13日召開臨時區分所有權人會議，且在該會議決定要進行麗園大廈之外牆整建，以及外牆整建暫定之總工程款及各戶初估分攤金額、各戶初估分攤金額之繳費方式、外牆整建工程發包、底價訂定及決標方式以及麗園大廈外牆整建預算基金之專戶為原告華泰商業銀行和平分行之帳戶等事，已如前述，並有麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議紀錄附卷足憑（見北司補卷第45至64頁），準此，被告呂伯科主張因原告未依約召開麗園大廈區權會，不得要求被告呂伯科繳納系爭房地之分攤金68萬3,700元云云，核屬無據。
⒎依麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議提案二之
決議內容（見北司補卷第49頁），同意麗園大廈外牆整建各戶初估分攤金額之繳費方式，至108年12月31日止繳清各戶初估分攤金額，繳費方式採全額或分七期於108年年底繳清，是以，被告呂伯科至遲應於108年12月31日以前給付原告系爭房地之分攤金68萬3,700元，然被告呂伯科迄今仍為給付，從而原告請求自109年1月1日起加計按年息5％計算之遲延利息，應屬可採。
⒏綜上，原告依麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會
議決議內容、公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條、第10條第2項、第11條等規定，請求被告呂伯科給付系爭房地之分攤金68萬3,700元，然被告呂伯科迄今仍為給付，從而原告請求自109年1月1日起加計按年息5％計算之遲延利息。㈡原告先位請求被告陳怡君、鍾桂彬各給付系爭房地之分攤金3
4萬1,850元，備位請求被告陳怡君、鍾桂彬各就被告呂伯科應給付系爭房地之分攤金34萬1,850元萬負連帶給付責任，均無所據。
⒈承上所述，麗園大廈於108年7月13日召開臨時區分所有權
人會議討論並表決外牆整建暫定之工程款以及各戶初估分攤金額暨繳費方式，當日會議提案一為麗園大廈外牆整建暫定之總工程款及各戶初估分攤金額，決議通過，同意原告所提暫定之總工程預算款為137,714,500元及各戶初估分攤金額（即前述由區分所有權人依個別持分佔全體區分所有權人持有比例計算每戶應繳之總金額），依原證5之麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議紀錄提案一決議內容，麗園大廈每戶分攤外牆整建金之計算公式為外牆整建總工程款預算款（含準備金、訴訟費用、行政費用…等），以區分所有權人依個別應有部分佔全體區分所有權人比例計算外牆整建總工程款預算款為1億3,771萬4,500元，系爭房地面積合計為168.99平方公尺，麗園大廈總樓地板面積為3萬3,675平方公尺，以此計算系爭房地應分攤金額為68萬3,700元，此金額亦明確記載於麗園大廈108年7月13日臨時區分所有權人會議紀錄（附件一台大麗園大廈外牆整建各戶初估分擔金額表）上（見北司補卷第62頁），是以系爭房地之區分所有權人應負擔之分攤金應為68萬3,700元，是認系爭房地之分攤金債權債務關係之標的、金額、繳費期限等，於108年7月13日時均已具體特定存在。
⒉又查，被告鐘桂彬、陳怡君於110 年11月29日向被告呂伯
科買受系爭房地，並於111 年1 月24日登記系爭房地之所有權人，應有部分各為2 分之1，是以在被告因買賣而受讓系爭房地成為麗園大廈區分所有權人之二年多前，原告主張之外牆整建分攤金債權債務關係早已具體存在。
⒊按「公寓大廈管理條例第24條第1項規定區分所有權之繼受
人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，依其文義，僅係課繼受人於繼受前閱覽或影印相關文件及繼受後遵守該條例或規約之義務，並非繼受人應承擔前手因共有物管理所積欠債務」，有最高法院106年度台上字第1737號民事判決可資參照。是以，被告陳怡君、鍾桂彬依公寓大廈管理條例第24條之規定，應係繼受後遵守該條例或規約之義務，並非承擔前手即被告呂伯科已發生之債務債務。
⒋再按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁
止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」，民法第826條之1定有明文；從而，第826條之1第3項規定受讓人應與讓與人負擔連帶清償責任者，就不動產共有物而言，應僅限於地政機關登記後或法院裁定之管理經登記者，系爭房地前手即被告呂伯科積欠外牆整建分攤金債務既未於地政機關登記，原告自不得要求受讓系爭房地之被告與前手被告呂伯科連帶負清償責任。
⒌從而，原告先位請求被告陳怡君、鍾桂彬各給付系爭房地
之分攤金34萬1,850元，備位請求被告陳怡君、鍾桂彬各就被告呂伯科應給付系爭房地之分攤金34萬1,850元萬負連帶給付責任，均屬無據。
六、綜上所述，原告請求請求被告呂伯科給付系爭房地之分攤金68萬3,700元，及自109年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 7 日
民事第四庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 7 日
書記官 鍾雯芳