臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第3340號原 告即反訴被告 郭麗真訴訟代理人 吳榮森被 告即反訴原告 康育誠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼桃園市○○區○○里○○鄰○○○○號房屋遷出並將房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳佰零陸萬玖仟捌拾伍元，及自民國一一二年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一一二年七月十三日起至遷出前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣肆拾玖萬元為被告提供擔保後得假執行，但被告以新臺幣壹佰肆拾伍萬參仟捌佰元為原告預供擔保得免為假執行。
本判決主文第二項於原告以新臺幣壹佰參拾陸萬元為被告提供擔保後得假執行，但被告以新臺幣肆佰零捌萬元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應自門牌號碼桃圜市○○區○○里00鄰○○00號房屋（下稱系爭房屋）遷出並返還予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）2,097,012元，及自民國112年7月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告應自112年7月12日起至遷出系爭房屋止，按月給付原告200,000元。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。最後變更聲明為：（一）被告應自系爭房屋遷出並返還予原告。（二）被告應給付原告2,103,679元，及自112年7月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告應自112年7月13日起至遷出系爭房屋止，按月給付原告200,000元。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
二、原告主張：兩造於110年8月1日簽訂「土地住宅包租租賃契約書」（下稱系爭契約），約定原告為出租人，被告為承租人，租賃住宅門牌地址為桃圜市○○區○○里00鄰○○00號（即系爭房屋），租賃期間自110年9月1日起至125年3月31日止，租金每月275,000元，分別為民宿部分每月200,000元，土地部分每月75,000元，因疫情關係，第1年月租金民宿部分100,000元加土地部分25,000元加百分之50扣除成本後分潤，第2年起恢復原訂價格，即民宿部分月租金200,000元，土地部分月租金75,000元。簽約後因土地部分未確認租賃範圍，被告未支付土地租金，只支付民宿部分租金，故租賃範圍只有民宿部分，但被告未按期給付租金，雖於111年3月5日簽立承諾書，承諾於111年3月31日完成租金未補足之款項，倘若於約定日未完成，同意無條件撤出且補足未付之款項。然被告未於111年3月31日補足未付的款項，計算其自110年9月1日起至112年2月28日止，應給付民宿部分之租金計2,400,000元，扣除可抵充租金之款項1,135,220元後，尚欠租金1,264,780元，顯已逾2個月租金額，原告先後於112年3月1日及112年3月20日寄發存證信函，要求被告於15日內清償租金欠款，於期限內不為支付即終止租約。上開112年3月20日寄發之存證信函於112年3月27日送達被告，兩造並於112年3月30日上午10時至下午1時30分，在系爭房屋協商對帳，被告對於附件所示統計至112年2月28日積欠租金1,223,679元不爭執，但表示另有一筆現金50,000元由整地工頭陳先生直接支付給原告應列入，惟原告表示沒有收到而反對計入，兩造因此爭執而擱置，被告至原告催告之15日期滿即112年4月11日止未清償租金欠款，依民法第440條、系爭契約第11條第1項第1款、第2項第1款之約定，系爭契約已於112年7月12日終止，原告並於112年7月12日傳送LINE訊息給被告表明112年7月12日為終止契約日。系爭契約之民宿部分自110年9月1日起至112年7月12日止，原告應收取租金3,280,000元，扣減附件貳、六所示抵充額1,292,609元，加計附件所示原告代墊雜費116,288元，被告尚積欠2,103,679元，爰依民法第455條前段規定，請求被告遷出系爭房屋並將房屋返還原告，依系爭契約之約定，請求被告給付積欠之2,103,679元及加計自112年7月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。系爭契約既於112年7月12日終止，被告至今仍繼續使用系爭房屋，享有相當於租金之利益，致原告受有損害，並依民法第179條規定，請求被告給付自112年7月13日起至被告遷出系爭房屋之日止，按月給付原告200,000元相當於租金之不當得利，並聲明如前述變更後訴之聲明。關於被告反訴部分，則以：兩造間為租賃關係，並被告辯稱之隱名合夥，自無隱名合夥清算之問題，被告反訴請求隱名合夥之清算，並無理由等語，資為抗辯，並反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
三、被告則以：系爭契約載明租期為110年9月1日起至125年3月31日止，尚未到期。被告已給付原告1,258,334元，未積欠第1年租金，第2年租金因為兩造有爭議，被告要求跟做主的賴先生談，其不肯出來談，所以被告還未給付。又原告於111年3月初以私有強制力斷水、斷電、以巨石、運搬車擋道等不法阻止被告使用系爭房屋，應非法之所許，即令其於112年再補催告，亦不可能使不合法成為合法。又原告持有「櫻花坡民宿執照」，兩造同意原告以該照為入股被告所經營之租約標的，即系爭契約第15條第2項第10款、第13款、第14款、第15款之約定，可認系爭契約真意為隱名合夥契約。兩造間之隱名合夥關係於原告所主張系爭契約終止時終止，應行清算，被告另有整理毗鄰地之費用及使用上利益之損失，依民法第709條規定，反訴請求原告給付1,000,000元等語，資為抗辯。答辯聲明：（一）駁回原告之訴。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。並提起反訴，反訴聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告1,000,000元，並自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。
四、本訴部分
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又「承租人每月租金為貳拾柒萬伍仟整，不得藉任何理由拖延或拒絕；……」、「租金支付方式：
每個月一期，承租人應每季一次支付3個月之租金支票或每月現金轉帳予出租人支付租金，並於每個月五日兌現。（嗣增訂）租金貳拾柒萬伍仟元整，分別為民宿部分租金為每月貳拾萬元整，土地部分為每月租金柒萬伍仟元整。」、「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，承租人不得要求任何賠償：(一）承租人遲付租金之總額達二個月之金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。……」、「出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：(一）依前項第一款約定終止者，於終止前三個月。……」、「因疫情之緣故而無法正常營運，經甲乙雙方（按指兩造，下同）討論後訂出起租日，雙方同意於中華民國110年09月01日開始起租同時開始支付租金。」「（經雙方討論後再訂）另民宿之部，一年後租金調回每月貳拾萬元整後，則每月營收全部歸承租方所有，與出租方無關，出租方不得要求民宿部分任何分潤之要求。」、「（經雙方討論後再訂）第一年每月租金民宿租金壹拾萬元整加土地貳萬伍仟元整＋50%扣除成本後分潤。」，分別為系爭契約第3條第1項、第2項、第11條第1項第1款、第2項第1款、第15條第2項第9款、第15款、第16款所明定。
（二）經查：
1.原告主張兩造於110年8月1日簽訂系爭契約書，被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自110年9月1日起至125年3月31日止，租金每月275,000元，分別為民宿部分每月200,000元，土地部分每月75,000元，因疫情關係，第1年月租金民宿部分100,000元加土地部分25,000元加百分之50扣除成本後分潤，第2年起恢復原訂價格，簽約後因土地部分未確認租賃範圍，被告未支付土地租金，故租賃範圍只有民宿部分等語，業據提出系爭契約書為證。又系爭契約第1條租賃標的約定：「（一）租賃住宅標示：1.門牌地址：桃園市○○區○○里00鄰○○00號。2.基地坐落：桃園市○○鄉○○段地號：355、355-1、356、356-1、356-2、360、361、493、493-1、495、495-1、495-2、495-3，共13筆土地。……（三）租賃範圍：租賃住宅-全部(詳如附件一『租賃標的現況確認書』」。惟門牌地址桃園市○○區○○里00鄰○○00號建物即系爭房屋坐落土地地號為詩朗段376地號土地，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第111頁），與系爭契約所載租賃住宅標示之基地坐落土地地號共13筆不符。
原告主張兩造簽約後就土地部分未確認租賃範圍，被告未支付土地部分租金等事實，並為被告所不爭執，可認兩造就系爭契約所謂土地部分租金之土地範圍及其具體位置並未達成合意，原告主張系爭契約之租賃範圍僅有系爭房屋，即為可採。
2.原告主張被告未按期給付租金，雖於111年3月5日簽立承諾書，但未依承諾於111年3月31日補足未付款項，計算至112年2月28日止，被告尚欠租金1,264,780元，已逾2個月租金額，經原告寄發存證信函，催告於15日內清償，於期限內不為支付即終止租約，被告於112年3月27日收受且至催告期滿之112年4月11日止未清償所欠租金，依民法第440條、系爭契約第11條第1項第1款、第2項第1款之約定，系爭契約已於112年7月12日終止等情，並據提出承諾書、郵局存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、國內掛號查詢、手機截圖、兩造於112年3月30日對帳之資料等影本為證。被告不爭執原告提出上開證物之真正，惟以前詞置辯並爭執原告提出之112年3月30日對帳資料即附件中「五、康育誠付雜費」應增列被告所付整地費現金50,000元，否認「七、郭麗真代墊雜費」中之瓦斯桶1,000元、瓦斯680元、650元、蚊香848元、牆面廣告（×2）20,000元、保險費8,835元部分，並辯稱附件未據被告簽字，瓦斯桶、瓦斯部分已結清，蚊香部分未經同意私自拿走，牆面廣告部分登原告自己的電話、保險費部分未告知等語（見本院卷第207至209頁）。原告則否認有被告所稱於000年0月間以私有強制力斷水、斷電、以巨石、運搬車擋道等不法阻止被告使用系爭房屋之情事，並否認附件應增列被告所辯之整地費。被告未舉證證明原告有其所辯阻止使用系爭房屋及因此無法使用系爭房屋之事實，難認被告有拒絕給付系爭房屋租金之正當理由。被告對於原告爭執其增列現金給付整地費50,000元部分未提出證據證明，此部分所辯不足採。至於被告否認瓦斯桶1,000元、瓦斯680元、650元、蚊香848元、牆面廣告（×2）20,000元、保險費8,835元部分未據原告舉證證明，原告主張為其代被告墊付，自難採信，被告所辯為可採。綜上，計算被告自110年9月1日起至112年2月28日止，應給付系爭房屋即民宿部分租金為2,400,000元（計算式：第1年100,000元/月×12月＋第2年200,000元/月×6月＝2,400,000元），扣除附件所示兩造所不爭執之「匯入出租人郭麗真的帳行帳號」928,200元、「匯入出租人郭麗真指定的帳號款項」265,000元、「郭麗真對親、友住民宿應支付的金額」44,710元、「政府國旅券補助匯入郭麗真的金額」17,000元、「康育誠付雜費」37,699元、加計附件所示「郭麗真代墊雜費」之「鍋爐維修費」2,000元、「魷魚絲」1,200元、「電費」28,243元、「電費」52,832元部分，被告尚欠1,191,666元未付，遲付租金總額達2個月租金額，其經原告定15日催告仍不為支付，原告依前揭約定於112年7月12日終止系爭房屋之租賃關係，自屬有據，原告依民法第455條前段規定，請求被告遷出並返還系爭房屋，為有理由。
3.兩造間就系爭房屋之租賃關係已於112年7月12日終止，原告請求被告給付租賃關係存續期間積欠之租金等款項，自屬有據。此部分原告得請求之金額為前述計算至112年2月28日止被告所欠1,191,666元，及112年3月1日至112年7月12日止之租金877,419元【計算式：200,000元/月×（4＋12/31）月＝877,419元，元以下四捨五入】，合計為2,069,085元。從而，原告請求被告給付租賃關係存續期間所欠2,069,085元及自112年7月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息部分為有理由，逾此部分之欠款請求為無理由。
4.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益。兩造間就系爭房屋之租賃關係於112年7月12日終止，已如前述，被告自112年7月13日起仍繼續占有系爭房屋迄未返還原告，受有占有使用系爭房屋之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，兩造約定系爭房屋每月租金為200,000元，被告占有系爭房屋即受有每月200,000元之利益，依上開規定及說明，原告請求被告自112年7月13日起至被告遷出返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利200,000元，自屬有據。
（三）綜上所述，兩造間就系爭房屋之租賃關係於112年7月12日終止，原告依系爭契約及民法第455條條規定，請求被告遷出並返還系爭房屋、給付2,069,085元及自112年7月12日系爭契約終止翌日即112年7月13起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨依民法第179條規定，請求被告自112年7月13日起至遷出系爭房屋之日止按月給付200,000元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原告及被告均陳明願供擔保聲請准免假執行，本判決主文第一項、第二項原告請求有理由部分，合於法律規定，應予准許，原告請求無理由部分既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
五、反訴部分
（一）稱隱名合夥者，謂當事人約定，一方對於他方所經營之事業出資，而分受其營業所生之利益，及分擔其所生損失之契約；隱名合夥之事務，專由出名營業人執行之；隱名合夥契約終止時，出名營業人，應返還隱名合夥人之出資及與其應得之利益。但出資因損失而減少者，僅返還其餘存額，民法第700條、第704條第1項、第709條分別定有明文。
（二）被告反訴主張原告持有「櫻花坡民宿執照」，兩造同意原告以該照為入股被告所經營之租約標的，系爭契約真意為隱名合夥契約等情，然為原告否認。被告雖舉系爭契約第15條第2項第10款、第13款、第14款、第15款分別約定「視營運狀況調整淨收20%」、「共0000-0000萬在租賃期間總投資額」、「光土地部分每月扣除稅後裝潢及土地建設及日常維修費用開銷成本後，百分之十八作為出租人之分潤，直至租賃契約終止（雙方討論後再訂）」、「另民宿之部分，一年後租金調回每月新臺幣20萬元整後，則每月營收全部轉承租方所有，與出租方無關，出租方不得要求民宿部分任何分潤之要求」，主張兩造所訂系爭契約為隱名合夥契約。惟上開約定僅為兩造就租賃關係存續期間租金數額調整之約定，系爭契約又未約定原告分擔被告經營民宿所生損失，揆諸前揭民法第700條之規定，難認兩造間有被告所主張原告入股被告所經營民宿之隱名合夥事業。兩造間既無隱名合夥關係，被告反訴主張隱名合夥關係終止，應行清算，依民法第709條規定，請求原告給付1,000,000元及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，即屬無據。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之本訴為一部有理由，一部無理由，被告之反訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 17 日
民事第八庭 法 官 謝宜伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 17 日
書記官 張韶恬