臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第469號原 告 林君怡訴訟代理人 周天泰律師
林大鈞律師被 告 陳宜榛訴訟代理人 陳潼彬律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）80萬元，及自存證信函送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷第9頁），嗣將上開請求金額擴張為87萬0650元（見本院卷第3
47、381頁），揆諸前揭說明，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國109年12月13日經訴外人住商不動產居間仲介，買受被告所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0○00號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地暨停車位，兩造簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為2238萬元，並已完成所有權移轉登記，被告於110年1月20日將上開不動產點交予原告。詎被告明知系爭房屋於交屋前已存在滲漏水瑕疵，竟於不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書）「現況是否有滲漏水之情形」欄勾選「否」而故意不告知瑕疵，致原告不知瑕疵而買受系爭房屋，因此受有支出系爭房屋內部修繕費用43萬4500元（含拆除工程2萬8000元、泥作工程11萬6500元、木作裝潢12萬元、油漆工程5萬2000元、廚具工程9萬元、清潔工程2萬8000元）、系爭房屋外部修繕費用15萬0150元（含外牆清洗及瓷磚修補工程1萬8000元、鋁窗及鋁板接縫矽膠修補工程1萬3000元、鋁窗底部接縫防水工程8000元、雨遮工程4萬4000元、防水膠塗刷工程6萬元、5％營業稅金7150元）、鑑定費用13萬6000元及精神慰撫金15萬元損害。又原告於111年7月20日以台北光復郵局第568號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告履行瑕疵擔保與給付損害賠償義務，系爭存證信函業於111年7月22日送達，被告收受後仍未清償，應以111年7月23日作為前揭損害賠償計息起日。爰依系爭買賣契約第9條第6項前段約定、民法第359條、第360條、第227條第2項、第184條第1項前段規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告87萬0650元，及自系爭存證信函送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依臺北市土木技師公會113年3月11日北土技字第1132000877號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭房屋滲水並非牆壁中長期累積水分子持續破壞之結果，而係增建與主結構伸縮縫處防水功能喪失，故一遇強降雨或長時間下雨，系爭房屋牆面即因水壓力產生滲水現象，此種短暫性的滲漏現象，以使用者發生（現）滲漏水現象日為準，則該滲水現象自交屋近1年後始發生，被告無任何瑕疵擔保之責。故系爭房屋於交屋時之「現況」確實無滲漏水現象，此亦經原告及仲介多次看屋確認，被告於系爭說明書「現況是否有滲漏水之情形」欄勾選「否」並無不當，交屋後近1年時間始發生滲漏水現象，非上開「現況」告知事項所擔保。縱認被告應負損害賠償責任，系爭鑑定報告已就系爭房屋滲漏水部分提出修繕費用為15萬2396元，原告所提報價單高達43萬4500元，並無根據。又原告於鑑定後始提出外牆修繕費用1萬5050元，與本件系爭房屋滲漏水無關聯。鑑定費用部分，係原告主張應負之舉證責任，並非原告損害。至原告請求精神慰撫金部分，原告濫行對被告提起詐欺刑事告訴，則原告既已委任律師，應知本件僅為單純民事糾紛，卻惡意對被告提起刑事訴訟，雖該刑事訴訟業已不起訴處分與再議駁回確定，但係對被告產生巨大精神損害，原告反向被告請求精神慰撫金，顯屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於109年12月13日簽立系爭買賣契約，約定原告2238萬元
購買原屬被告所有之系爭房屋及坐落基地暨停車位，上開不動產所有權移轉登記與原告。並於110年1月20日辦理點交上開不動產。
㈡系爭現況說明書「現況是否有滲漏水之情形」項目勾選「否」。
四、原告主張系爭房屋漏水致生損害，依系爭買賣契約第9條第6項前段約定、民法第359條、第360條、第227條第2項、第184條第1項前段規定，請求被告給付原告87萬0650元本息等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第387號判決意旨參照）。按系爭買賣契約第9條第6項約定被告依法對原告負有瑕疵擔保之責（見本院卷第31頁）；按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第359、360條定有明文。而物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨參照）。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條定有明文。而債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任（最高法院77年度台上字第1989號判決意旨參照）。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。
㈡查原告主張於110年1月20日系爭房屋點交，嗣後搬入系爭房
屋始發現漏水，於111年7月20日以系爭存證信函催告被告履行瑕疵擔保與賠償義務等情，固據其提出漏水照片、存證信函為證（見本院卷第83至87頁、第43至47頁）。原告於買受系爭房屋前至現場觀察屋況，未就滲漏水之情形為特別註記或詢問，足見依當時系爭房屋現狀觀之，並無滲漏水之情形，且依卷內事證，原告自系爭房屋點交後之111年7月20日始催告被告履行瑕疵擔保與賠償義務，距點交日已逾1年餘，是系爭房屋於被告交付時，是否有漏水瑕疵存在，已非無疑。再查，系爭房屋關於漏水相關問題，經兩造合意送請臺北市土木技師公會鑑定（見本院卷第169頁），經該會派鑑定人員到現場勘驗並進行測試，結果略以：①系爭房屋使用良好並無其他異狀，屋內廚房牆角水漬現象，經現況跡象分析可確認為外推客廳增築部分，與主結構（廚房牆壁相鄰）或因施工不當破壞原屋防水功能及排水動線而有所改變，而造成內側牆壁滲水。縱使後續結構伸縮縫可彌補掩蓋前述防水功能缺失時，又因設計考慮不完整或填縫膠材選用不當或上面未加作蓋板保護等，導致防水功能因長期外露紫外線強照破壞加速喪失。當遭遇強時降雨將導致屋內滲水為其主因。②外推加蓋客廳屋頂本非木質材料，應為坊間常使用之仿木紋塑造材料，原即具防水腐蝕特性，非本件漏水原因。③漏水原因起因為增築破壞防水功效，最終原因為伸縮填縫材之自然老化。無法明確界定其發生時間，應以使用者發生滲水現象日為基準，有系爭鑑定報告在卷可考（見本院卷第199至201頁）。系爭鑑定報告內容及結論經鑑定技師實地勘查及檢測，本其專業知識作成，自堪採信。據上，可知系爭房屋漏水原因起因為增築破壞防水功效，最終原因為伸縮填縫材之自然老化，但關於漏水發生時間，無法明確界定其發生時間，應以使用者發生滲水現象日為準。從而，原告不能證明系爭房屋於交付時即有漏水瑕疵存在。
㈢原告雖主張被告在系爭現況說明書「現況是否有滲漏水之情
形」項目勾選「否」，被告已保證系爭房屋無滲漏水情形，惟現況說明書僅係就簽約當時已知之標的現況為告知，並無保證系爭房屋無漏水之約定。又中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求減少價金或損害賠償。本院審酌系爭房屋之建築完成日期為101年1月31日，有系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第285頁），可知兩造於109年12月簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋已非新屋，且現況說明書「是否有違建、改建或增建之情事」項目勾選「是」（見本院卷第39頁），可知原告已知增建情形及預見可能影響，又伸縮填縫材之自然老化，應屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，而買受人須於取得中古屋產權後，自行負擔翻新整修之成本，重新施作防水及修補，以達近似新屋之效用或品質，此情應非原告於締約當時所不能預見。基於本件中古屋買賣之性質，尚不足認係屬滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。況原告無法證明系爭漏水瑕疵於交屋時已存在，業如前述，亦無法證明被告有保證無系爭漏水瑕疵情形或故意不告知系爭漏水瑕疵之情形，且卷內亦無證據顯示被告有何故意或過失而不告知原告系爭房屋曾有滲漏水瑕疵之情，自難認被告未依債之本旨為給付且具有可歸責性之事由，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付損害賠償責任或侵權行為損害賠償責任，自屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第9條第6項前段約定、民法第359條、第360條、第227條第2項、第184條第1項前段規定，請求被告應給付原告87萬0650元，及自系爭存證信函送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
民事第七庭 法 官 郭思妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
書記官 謝達人