臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第5616號113年7月29日辯論終結原 告 張美美
王俊彥劉孝秋王禮典共 同訴訟代理人 陳曉祺律師被 告 陳志黌
張安南上列當事人間請求確認使用權存在等事件，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人金鑫建設企業有限公司（下稱金鑫建設）於民國70年間，興建位於新北市○○區○○路00號等建物之湖光社區房屋，並將未辦理保存登記、具有使用及構造上獨立性之湖光社區地下室建物分為14個車庫，以移轉永久使用權之方式出售予鄰近住戶。原告張美美前為位於湖光社區之新北市○○區○○路00號房屋（下稱A屋）所有權人，原告王俊彥為位於湖光社區之新北市○○區○○路00號房屋所有權人，張美美於81年5月1日向訴外人即金鑫建設代表人王財貴購買附表一所示A屋地下室右側編號5號車庫（下稱5號車庫）之永久使用權，王俊彥亦陸續向王財貴購買附表一所示A屋地下室左側編號6號車庫（下稱6號車庫）、附表一所示新北市○○區○○路00號房屋（下稱B屋）地下室編號7、8號車庫（下分別稱7號車庫、8號車庫）之永久使用權，嗣王俊彥復將7、8號車庫分別於附表二編號3、4所示時間，轉售予原告劉孝秋、王禮典，原告並因出賣人交付車庫而取得車庫之實際占有，直接或間接自金鑫建設取得該等車庫之永久使用權及事實上處分權。被告陳志黌為A屋所有權人，竟於112年8月21日寄送存證信函予張美美、王俊彥，主張A屋地下室為其所有權範圍，要求張美美、王俊彥清空返還；被告張安南為B屋2樓住戶，於112年8月21日在外牆張貼公告，主張B屋地下室為該棟建物之共用部分，要求劉孝秋、王禮典清空物品搬離，爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，訴請確認原告就附表二所示車庫有使用權存在等語，並聲明：㈠、確認張美美就A屋地下室建物如附圖所標註A部分有使用權；㈡、確認王俊彥就A屋地下室建物如附圖所標註B部分有使用權；㈢、確認劉孝秋就B屋地下室建物如附圖所標註C部分有使用權；
㈣、確認王禮典就B屋地下室建物如附圖所標註D部分有使用權。
二、被告則以：湖光社區原作渡假村使用，僅於使用執照記載地下層總面積，未就地下層為分割登記，原始起造人金鑫建設將湖光社區由渡假村變更為住宅分別出售，理應辦理產權登記，不應將地下層與同基地之主建物分離。況原告主張對地下室車庫有永久使用權，係以未經公證、無相關單位佐證之簡陋預約單、同意書、轉讓書為據，無任何有效產權證明，原告主張自無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第174至175頁）：
㈠、金鑫建設於70年10月31日，興建新北市○○區○○路00號等建物（見店簡卷第35至37頁）。
㈡、附表二所示原告分別於附表二所示時間，向附表二所示之出賣人，購買附表二所示車庫之永久使用權（見店簡卷第25頁）。
㈢、張美美、王禮典前分別為A屋、B屋所有權人（見本院卷第71頁）。
㈣、王俊彥、劉孝秋現分別為新北市○○區○○路00號房屋、16巷6號房屋所有權人（見本院卷第61、65、84頁）。
㈤、陳志黌現為A屋所有權人，張安南為B屋2樓房屋住戶（所有權人為其配偶阮玉芳）（見本院卷第77至81頁）。
四、本件爭點：
㈠、5至8號車庫是否為獨立建物？
㈡、如是，附表二所示原告有無取得附表二所示車庫之事實上處分權或使用權？
五、本院之判斷：
㈠、5至8號車庫為未辦保存登記之獨立建物：
1.按「所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷」，此有最高法院100年度台上字第4號民事判決可資參照。
2.查，5、6號車庫位於A屋地下室，7、8號車庫位於B屋地下室，上開車庫均位於新北市新店區松林路道路旁，車輛得自由進出；另該等車庫門為鐵捲門，得由鐵捲門進出，車庫外觀為建物1樓，由5號、8號車庫樓梯得分別通往使用執照上所載35號、35號2樓、35之1號、35之1號2樓共4層樓房屋，以及37號、37號2樓、37之1號、37之1號2樓共4層樓房屋等情，業經本院至現場勘驗屬實，且有勘驗筆錄及現場照片可稽（見本院卷第261至281頁）；觀諸現場照片，復可見5至8號車庫與兩側樓梯上方之A屋、B屋獨立分開，無共通出入口，上開車庫與A、B屋及其上共4層樓房屋係倚靠山坡地斜坡、與樓梯對稱興建，各樓層彼此間並無相通，堪信5至8號車庫與A、B屋及其他各樓層房屋均具有構造上及使用上之獨立性，依上開說明，5至8號車庫自非A、B屋之附屬建物，而屬獨立建物無疑。
3.又湖光社使用執照載明地下層面積為287.64平方公尺、各層用途為集合住宅，第一層面積為1250.7平方公尺、各層用途為集合住宅，第二層面積為1011.6平方公尺，各層用途為集合住宅等節，有臺北縣政府建設局70使字第3599號使用執照存根可參（見本院卷第295至298頁），可見地下層與其他樓層均係供集合住宅使用；佐以A、B屋層次面積均為93.16平方公尺，附屬建物均為平臺、面積均為29.21平方公尺，新北市○○區○○路00號2樓房屋層次面積亦係93.16平方公尺，附屬建物陽台面積為29.21平方公尺，有上開建物登記謄本可按（見本院卷第73、77、81頁），足認A、B屋之登記範圍不包含地下室之5至8號車庫甚明。又5至8號車庫所在之地下室未辦理保存登記，為兩造所不爭，且有新北市新店地政事務所113年1月17日新北店地登字第1136070316號函在卷可據（見本院卷第57頁），是綜合上開各情，5至8號車庫非屬A、B屋之附屬建物或其上各樓層房屋之共有部分，而屬未辦保存登記之獨立建物，堪以認定。被告抗辯5至8號車庫所在地下層不應與主建物分離云云，難認有據。
㈡、王財貴無權處分5至8號車庫，且未經金鑫公司承認，附表二所示原告未取得附表二所示車庫之事實上處分權：
1.按民法第758條所謂非經登記不生效力之物權，係指依法律行為，而取得設定喪失及變更者而言。自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱未登記亦難謂其不生取得所有權之效力（最高法院41年度台上字第1039號判決參照）。又受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念（最高法院106年度台上字第187號判決參照）。
2.查，5至8號車庫為未辦保存登記之建物，已如前述，而金鑫建設陳釗炳為湖光社區第一、二層及5至8號車庫所在地下層之原始起造人，有臺北縣政府建設局70使字第3599號使用執照存根附卷為憑（見本院卷第295頁），揆諸上開說明，金鑫建設即原始取得該等車庫之所有權。又金鑫公司於78年12月26日登記董事長為陳釗炳，董事為陳健基、王財貴，依金鑫公司78年11月18日修正之公司章程第8條，董事互推陳釗炳為董事長，代表金鑫公司執行一切業務，嗣金鑫公司於86年3月18日解散，並選任陳釗炳為清算人等情，有金鑫公司變更登記事項卡、臺灣省政府建設廳（函）稿、金鑫建設股東同意書各1份可考（見個資卷），堪信金鑫公司之負責人為陳釗炳，僅陳釗炳得代表金鑫公司出售5至8號車庫。
3.復按，無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第118條第1項規定甚明。觀諸原告所提同意書，5至8號車庫之出賣人均為王財貴，由王財貴分別出售5號車庫予張美美、出售6至8號車庫予王俊彥（見店簡卷第4
1、51、55、59頁），再由王俊彥分別出售7、8號車庫予劉孝秋、王禮典，有簽收單、轉讓書可考（見店簡卷第53、57頁），且為兩造所不爭執，而5至8號車庫為金鑫公司所有，僅董事長陳釗炳得代表金鑫公司出售該等車庫，業如前述，則王財貴出售上開車庫予張美美、王俊彥，自屬無權處分。原告未提出任何證據證明該等同意書經金鑫公司授權或承認，依上開規定，王財貴無權處分金鑫公司之車庫，對金鑫公司自不生效力，附表二所示之原告即未因此直接或間接取得附表二所示車庫之事實上處分權。
4.參以王禮典於81年初向銷售中心人員購買湖光社區房屋，經過半年再向銷售中心負責人王俊彥購買車庫，業據王禮典於本院審理中陳述明確（見本院卷第324、326至327頁），王俊彥亦陳稱其前擔任王記房屋仲介有限公司（下稱王記仲介）總經理及董事，負責銷售金鑫建設未銷售完畢之餘屋，王財貴並請其代為出售6至8號車庫等語（見本院卷第359至360頁），惟王俊彥就其究竟是否代理金鑫建設出售車庫，前後所述明顯不一（見本院卷第360至361、364頁），且細繹王俊彥所提房屋銷售合約書，僅載明金鑫公司法定代理人陳釗炳委託王記仲介法定代理人王俊彥承攬包含湖光社區在內之房屋業務銷售企劃，並由王記仲介王俊彥代表金鑫公司陳釗炳簽發購屋者之預約單（參前言、第1、7條），有房屋銷售合約書為憑（見本院卷第369至375頁），該房屋銷售合約書內所附銷售戶數資料，亦無銷售湖光社區車庫資料（見本院卷第377頁），則依上開證據資料，至多亦僅能認定王財貴有請王俊彥銷售車庫，無從認定王俊彥有代理金鑫建設出售5至8號車庫之權限。
5.基上，金鑫公司原始取得5至8號車庫之所有權，且僅金鑫公司董事長陳釗炳有權出售該等車庫。金鑫公司董事王財貴未經金鑫公司授權，無權處分該等車庫，亦未經金鑫公司承認，其出售5號車庫予張美美、6至8號車庫予王俊彥，再由王俊彥分別出售7、8號車庫予劉孝秋、王禮典，自均屬無權處分，附表二所示原告即未因此取得附表二所示車庫之事實上處分權或使用權。原告以湖光車庫預約單、湖光車庫合約單、同意書、支票、轉讓書為據（見店簡卷第39至41、49至59頁），主張附表二所示原告直接或間接自金鑫建設取得附表二所示車庫之事實上處分權云云，洵無足取。
六、結論：5至8號車庫為未辦保存登記之獨立建物，王財貴無權處分5至8號車庫，且未經金鑫公司承認，附表二所示原告自未取得附表二所示車庫之事實上處分權或使用權。從而，原告依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認附表二所示原告就附表二所示車庫有使用權，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 9 月 2 日
民事第二庭 法 官 吳佳樺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 2 日
書記官 簡 如附表一：
房屋 B屋（即37號房屋） A屋（即35號房屋） 地下室 8號車庫 7號車庫 6號車庫 5號車庫 原始出賣人 王財貴 王財貴 王財貴 王財貴 第二出賣人 王俊彥 王俊彥 王俊彥 無 之後出賣人 無 無 黃媽媽 無 王俊彥 丁詩湖 目前使用人 王禮典 劉孝秋 王俊彥 張美美附表二：
編號 原告 購買時間 （民國） 出賣人 車庫 備註 證據頁碼 1 張美美 81年5月1日 金鑫建設法定代理人王財貴 新北市○○區○○路00號地下室編號5號車庫（即附圖A部分） 店簡卷第39至41、91至97頁 2 王俊彥 81年5月1日 金鑫建設法定代理人王財貴 新北市○○區○○路00號地下室編號6號車庫（即附圖B部分） 王俊彥購得該車庫後，復出售予他人，再於112年7月31日向丁詩瑚購得該車庫 店簡卷第49至51、91至97頁 3 劉孝秋 82年1月5日 王俊彥 新北市○○區○○路00號地下室編號7號車庫（即附圖C部分） 王俊彥於82年1月6日向金鑫建設法定代理人王財貴購得 店簡卷第53至55頁 4 王禮典 81年5月1日 王俊彥 新北市○○區○○路00號地下室編號8號車庫（即附圖D部分） 王俊彥於81年4月10日向金鑫建設法定代理人王財貴購得 店簡卷第57至59頁