臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第5701號原 告 蔡秉芸訴訟代理人 顏世翠律師
焦郁穎律師複代理人 鄭光婷律師被 告 李素津訴訟代理人 陳君沛律師
楊鈞任律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾肆萬參仟玖佰參拾元，及自民國一百一十二年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百一十二年十一月十七日起至臺北市○○區○○段○○段0000○號建物得使用期限為止，按月給付原告新臺幣參萬玖仟壹佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時原以民法第425條第1項、第425條之1規定為請求權基礎，請求被告給付原告臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號4樓）（下稱系爭建物）占用同段263地號土地（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭房地）租金或相當於租金之不當得利，聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）3,389,554元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至系爭建物法定租賃關係終日止，按月給付原告『依系爭土地各當該年度申報地價×占用面積179平方公尺×原告權利範圍3512/10000×年息10%÷12個月』計算之租金。」（見本院112年度北司補字第5083號卷第7頁）。嗣於民國112年1月12日言辯論期日具狀追加依民法第179條規定為其請求權基礎（見本院卷第47頁）；於113年5月6日具狀變更聲明為：「被告應給付原告4,678,257元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至系爭建物法定租賃關係終日止，按月給付原告111,459元。」（見本院卷第67頁），經核原告所為其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：系爭土地權利範圍3515/10000及系爭建物原為訴外人蔡基仰所有，被告於101年5月30日，將系爭土地權利範圍1/10000、系爭建物權利範圍98/100先過戶至二人之子蔡昕沛、蔡昉紘名下，依民法第425條之1規定，蔡昕沛、蔡昉紘與蔡基仰於系爭房屋得使用期限內，就系爭土地成立法定租賃關係；被告再於101年5月30日，再以贈與方式將蔡昕沛、蔡昉紘之系爭房地權利移轉至自己名下，被告即受讓上開租賃關係。嗣因原告承諾對蔡基仰行孝道，原告乃於107年11月2日起如附表一所示逐次自蔡基仰處受贈系爭房地所有權，因而受讓上開法定租賃關係，自得請求被告給付土地租金。縱兩造間無租賃關係，原告亦得請求被告返還使用土地之不當得利。為此，爰依民法第425條第1項、第425條之1、第179條規定提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴之判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告4,678,257元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至系爭建物法定租賃關係終日止，按月給付原告111,459元。
二、被告則以：蔡基仰於與被告婚姻關係存續中贈與系爭房地持分予原告，乃有害被告剩餘財產分配之無償行為，被告已訴請撤銷上開贈與行為，請求塗銷所有權移轉登記並回復登記為蔡基仰所有，則原告是否為系爭房地共有人尚有疑問。又系爭土地於81年至90年間登記於自然人名下，系爭建物於83年間之原所有權人為建設公司，自始非同屬一人所有，無民法第425條之1規定之適用；且系爭建物於興建當時，土地所有權人亦出具土地使用同意書，系爭建物已有得無償占有使用系爭土地之依據，故縱嗣後建物、土地分別易手不同所有權人，亦應受上開土地使用權同意書拘束，土地繼受取得人自應容忍建物得無償坐落於土地上。況系爭房地原為蔡基仰與被告經營夫妻、家庭生活之共同住所，102年8月19日後至113年4月12日係由蔡基仰及其親友占有使用，蔡基仰、原告皆為系爭房地之共有人，渠等長期以來皆未以系爭土地所有人身分向系爭建物所有人主張地租或相當於地租之不當得利，顯係考量系爭房地占有使用人為蔡基仰及其親友，而同意系爭建物得無償使用系爭土地。另系爭房屋及系爭土地應有部分原屬蔡基仰所有，於99年4月9日由蔡基仰以贈與為原因移轉部分持分予蔡昕沛、蔡昉紘，嗣再由蔡昕沛、蔡昉紘以贈與為原因移轉持分予被告，故原屬蔡基仰之系爭房屋及土地應有部分部分始終均同時讓與「相同之人」(僅共有狀態變動)，與民法第425條之1規定「讓與相異之人」之要件不符。再者，宏大不動產估價報告書(下稱系爭估價報告）將未在系爭建物權狀登記範圍內之增建部分一併列為鑑價因素，顯有違誤，不得作為本件租金請求之基準。縱認原告得主張推定租賃關係或不當得利，租金計算除應受土地法第105條規定限制外，亦應扣除原告及蔡基仰之持分等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益之權，民法第818條定有明文。所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分言。第按土地及其上之建物係屬不同權利客體，建物所有人如同為坐落基地之土地共有人，其使用之土地，苟超出其土地應有部分比例者，亦不能認建物之特定部分有使用土地之正當權源，其餘建物部分係無權使用，僅能就超出行使權利比例範圍，依相關法律關係資以解決（最高法院99年度台上字第1357號判決參照）。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號判決、89年度台上字第1968號判決參照）。
㈡經查，蔡基仰於94年9月28日取得系爭建物全部及系爭土地之
應有部分3515/10000。蔡基仰於99年4月9日以贈與為登記原因，移轉登記系爭土地應有部分1/10000、系爭建物應有部分98/100予蔡昕沛、蔡昉紘；再於101年5月30日以贈與為登記原因，由被告取得蔡昕沛、蔡昉紘前開系爭房地應有部分。蔡基仰則於附表一「所有權變動」欄所示之日期移轉登記如該欄所示應有部分予原告，原告、被告及蔡基仰就系爭建物之應有部分分別為18/1000、98/100、2/1000；就系爭土地之應有部分分別為3512/10000、1/10000、2/10000等情，有土地建物查詢資訊、異動索引查詢資料、土建及建物所有權狀可稽（見限閱卷，本院卷第283頁、第285頁），堪以認定。而蔡基仰原為系爭房地所有權人，其將名下系爭房地部分之應有部分移轉登記予蔡昕沛、蔡昉紘，使系爭房地形成均由蔡基仰、蔡昕沛、蔡昉紘共有之狀態，嗣後原、被告再分別自蔡基仰及蔡昕沛、蔡昉紘處取得系爭房地應有部分，系爭房地現由兩造與蔡基仰所共有，然被告就系爭建物應有部分為98/100，就系爭土地之應有部分僅為1/10000，顯逾越其應有部分範圍為系爭土地之使用收益，而獲得較其應有部分範圍為多之利益，致原告受有損害，揆諸前揭說明，原告請求被告給付超過其在系爭土地應有部分外使用收益等利益之不當得利，洵屬有據。被告雖抗辯蔡基仰贈與系爭房地應有部分予原告係有害被告之剩餘財產分配請求權，伊已訴請法院撤銷，原告是否為系爭房地所有權人實屬不明云云，惟法律行為撤銷前仍屬有效，尚無從以被告已起訴請求撤銷即認原告非系爭房地所有權人，被告此項所辯，礙難憑採。又系爭建物就坐落系爭土地之相對應之持分若干、系爭建物對應系爭土地持分比例是否相當，屬各專有部分之區分所有權人間就各專有部分應配賦基地比例之約定、如分配基地之比例不足時，對於其他區分所有權人應否返還不當得利之問題；且系爭建物初始建設時有無取得當時土地所有權人之使用同意，亦為系爭建物有無合法占有使用系爭土地之正當權源，核與共有人間內部就共有物應如何使用收益，或逾應有部分使用共有土地時應否補償或賠償之問題，係屬二事。被告執此抗辯其為有權占用而無不當得利云云，亦無足採。㈢關於相當於租金不當得利之計算：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。又此不當得利返還請求權，屬債權性質，且為可分之金錢債權，是各共有人僅得按其應有部分請求返還所受利益。查，被告逾越其應有部分之使用系爭土地，業經本院認定如前，而被告就系爭建物應有部分為98/100，就系爭土地之應有部分理應有34447/100000（計算式：3515/10000×98/100＝34447/100000），惟被告僅有1/10000，則其逾越使用之系爭土地應有部分為34437/100000（計算式：34447/000000－0/10000＝34437/100000），原告自得按其共有系爭土地之應有部分比例計算，請求被告給付自112年11月6日本件起訴之日回溯五年即自107年11月6日起算之相當於租金之不當得利。⒉經本院囑託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地之市
場租金價格，經該事務所針對不動產進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的，依最有效使用情況下，及專業意見分析後，採用比較法及成本法（積算法）等二種估價方法進行評估，評估結果認系爭土地自107年11月起至112年12月之每月租金如附表二「土地月租金」欄所示，此有系爭估價報告可按。而本院審酌前開鑑定機關據以鑑定之參酌數據尚屬明確，其鑑定並未悖於不動產估價技術規則或有與經驗法則相違背之情事，所為論理過程亦符事理，故前開鑑定結果應堪憑採。又土地法所規範者為租金，即基於租賃契約所生之對價，與不當得利所生之不法利益性質不同；且土地法第97條之立法目的在於「防止所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」，被告逾其應有部分比例使用系爭土地，並非出、承租雙方間洽商租賃之情形，是相當於租金之「不當得利數額」之計算不當然受土地法第97條、第105條規定關於「租金數額」之限制，被告抗辯原告請求之金額應受土地法第97條第1項規定限制云云，洵非可取。
⒊基此，原告得請求被告就逾應有部分比例而使用系爭土地，
返還自107年11月6日起至112年11月6日止，此期間相當於租金之不當得利共1,643,930元（元以下四捨五入）。又原告雖請求被告應按月給付不當得利至法定租賃關係終止日止，惟核其聲明所為請求之目的係在請求被告返還就系爭建物逾越被告土地權利範圍使用收益之不當得利，應認於系爭建物仍坐落系爭土地期間，被告負有返還不當得利之義務，是被告應自原告請求之起訴狀繕本送達翌日即112年11月17日起（見本院112年度北司補字第5083號卷第77頁送達證書）至於系爭建物得使用期限内為止，按月給付租金39,167元（計算式均詳如附表二所示），核屬有據；逾此範圍之請求，即非有據。
㈢再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求不當得利，並無確定期限，亦無約定遲延利息之利率，揆諸前揭法條規定，本件原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年11月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告應給付原告1,643,930元，及自112年11月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨應自112年11月17日起至系爭建物得使用期限内為止，按月給付原告39,167元，為有理由，應予准許。
逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。至原告雖併依民法第425條之1為請求，擇一請求為有利之判決，惟本院既已就不當得利部分為有利於原告之認定，就原告主張之民法第425條之1部分，自毋庸再予審酌，附此敘明。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
書記官 林怡秀