臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第5125號原 告 鍾毓真訴訟代理人 吳秀菊律師被 告 賴清榮
岳柔廷林峰正訴訟代理人 林修平律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表1所示不動產應予分割，分割方式為被告林峰正、賴清榮、岳柔廷維持共有，由被告林峰正、賴清榮、岳柔廷依附表2所示之金額補償原告，並依附表2所示之比例取得台北市○○區○○段○○段00地號土地應有部分權利範圍25053/0000000，及其上○○段○小段000建號建物應有部分權利範圍13429/63938之所有權利。
訴訟費用負擔由原告負擔百分之21，由被告賴清榮負擔百分之14.7，由被告岳柔廷負擔百分之14.3，餘由被告林峰正負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件原告起訴請求分割台北市○○區○○段○○段00地號土地及其上○○段○小段000建號建物，該不動產位於本院轄區，本院就本件分割共有物訴訟有管轄權，合先敘明。
二、被告岳柔廷經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造共有○○區○○段○小段000建號建物（門牌號碼：台北市○○區○○路000號地下室，權利範圍全部，下稱系爭建物）及所坐落○○區○○段一小段15地號土地（面積516平方公尺，權利範圍120003/0000000），且無分管協議，爰依民法第823條規定請求分割共有物。系爭建物位於地下一層，腹地面積不大，出入口位於大樓防火巷內，原物分割會造成細分，且日後易生糾紛。又依法院民國114年7月25日勘驗現況，被告林峰正占用範圍如附圖所示編號A-1、A-2、E部分（面積共227.4平方公尺），被告賴清榮占用編號B部分（面積43.56平方公尺），被告岳柔廷占用編號C部分（面積32.82平方公尺），其餘編號D-1、D-2部分為被告區隔其等占有空間及至公共設施電錶等之走道，而公共設施如電錶均依附在牆壁上，成為牆壁的一部分，未占用地下室面積，原告則未占用系爭建物，亦不願分得被告占用剩下的走道部分，可見原物分割並不可行。如以原物分配被告，由被告以金錢補償原告，應審酌附圖編號D-1、D-2部分遭被告利用以區隔其等各別占用部分，亦應對原告補償，故以原告所有之不動產應有部分計算，原告所有之土地面積為10.2平方公尺（計算式：516平方公尺×25053/0000000＝10.02平方公尺，約3.03坪），地下室面積為78.52平方公尺（包括主建物及共同使用部分，計算式：319.69×13429/63938＝67.15，433.1×l250/10000×l3429/63938＝11.37，67.15＋11.37＝78.52），以估價報告每坪單價新台幣(下同）29萬元計算，原告應受補償6,887,500元（計算式：78.52×0.3025＝23.75，290,000×23.75＝6,887,500）。爰依民法第823條、第824條規定，請求就附表1所示不動產變價分割，所得價金依兩造權利範圍比例分配等語。並聲明：兩造共有如附表1所示不動產應予變價分割，所得價金依如附表1「權利範圍」欄所示比例分配。
二、被告答辯略以：㈠被告賴清榮：伊在系爭建物所在大樓尚有門牌號碼為西藏路191號5樓之2房屋一戶，不同意分割等語。
㈡被告岳柔廷：訴外人即被告岳柔廷先母於87年7月間，向前手
購買台北市○○區○○段○○段00地號土地及其上○○段○小段000建號建物應有部分，及位於同大樓1樓門牌號碼台北市○○路000號之店面，購買前店面即有內梯直通系爭建物，於地下室之使用空間與其他共有人使用空間以水泥牆間隔，嗣由被告岳柔廷繼承迄今未改變使用方式。被告3人就使用現況均無爭議，而原告相較被告持有權利範圍為少，原告主張以變價分割不符比例原則等語。
㈢被告林峰正：訴外人即被告林峰正之母陳頤德（原名林陳素
月）於89年間經法院拍賣程序（案號：88年民執字第4694號）取得如附表1所示系爭建物權利範圍1/2，及同小段733建號、735建號、741建號建物全部，暨所坐落之同小段15地號土地權利範圍共計6165/51600。嗣將系爭土地應有部分權利範圍3235/51600及系爭建物應有部分權利範圍1/2贈與被告林峰正。系爭建物拍賣點交時，即設有水泥牆區隔成現狀由被告3人使用之3個獨立空間，被告林峰正、岳柔廷可由各自持有之1樓店面內梯前往地下室，原告、被告賴清榮可自大樓1樓公共空間前往地下室，足證各共有人間就系爭建物有分管約定存在。原告於100年1月18日因贈與取得系爭建物之應有部分，然歷來之前手所有人於持有期間內，均就各共有人依完工時區隔之獨立空間使用情況未干涉，應認全體共有人間有默示分管約定。況分割應以原物分配為原則，次採變價分割，參酌系爭建物使用現況，被告林峰正、岳柔廷各自之1樓店面與各自使用之地下室空間幾乎無法分割而須為一體性使用，被告賴清榮居住於大樓5樓，使用系爭建物亦無不便，且3人使用系爭建物至少已20餘年未有爭議，可見應將原告應有部分原物分配予被告3人，再由被告3人以金錢補償原告，始符合利害關係、使用情形、經濟效用。估價報告未考量系爭建物部分是裝設緊急電源機器、消防設施、電錶等，如由一人持有，須透過其大門進入，使用上將有極大不便等語。
㈣並均聲明：兩造共有如附表1所示不動產應由被告維持共有，由被告以金錢補償原告。
三、兩造不爭執之事項：㈠○○區○○路一小段15地號土地面積516平方公尺（112年度北司
補字第2721號卷第17頁），原告於100年8月18日因贈與登記為共有人，應有部分權利範圍為25053/0000000。
㈡被告林峰正歷次取得系爭土地應有部分權利範圍時間、比例
如下：於105年8月655/51600，106年12月808/51600，107年12月809/15600，108年12月809/51600，109年12月809/51600，110年12月505/51600，111年12月885/51600，共計其所有建物就系爭土地應有部分權利範圍為5280/51600。
㈢被告賴清榮歷次取得系爭土地應有部分權利範圍時間、比例
如下：69年2月225/10000，70年2月118/10000，78年6月625/30000，共計其所有建物就系爭土地應有部分權利範圍為1654/30000。
㈣被告岳柔廷於99年4月2日因分割繼承登記為系爭土地共有人
，其所有建物就應有部分權利範圍為1914/51600。㈤○○區○○段○小段000建號（門牌號碼為台北市○○區○○路000號地
下室）總面積319.69平方公尺，原告於100年8月18日因贈與登記為共有人，權利範圍為13429/63938。
㈥被告林峰正就系爭建物於110年1月18日因贈與登記為共有人，權利範圍為1/2。
㈦被告賴清榮就系爭建物於79年2月12日因買賣登記為共有人，權利範圍為4685/31969。
㈧被告岳柔廷就系爭建物於99年4月2日因分割繼承登記為共有人，權利範圍為4585/31969。
㈨被告林峰正就系爭建物所在大樓坐落土地即○○段一小段15地
號土地，尚有○○區○○段一小段733建號（總面積22.28平方公尺，權利範圍全部）、○○段一小段735建號（總面積83.99平方公尺，權利範圍1/2）、○○段一小段741建號（總面積32.44平方公尺，權利範圍全部），被告賴清榮尚有○○段一小段715建號（總面積87.33平方公尺，權利範圍全部），被告岳柔廷尚有○○段一小段736建號（總面積46.83平方公尺，權利範圍全部），有土地建物查詢資料在卷可查（卷一第125-127頁、第133-139頁）。
四、得心證之理由：㈠查被告林峰正、賴清榮、岳柔廷於系爭土地上均有不只一筆
建物所有權，依渠等建物應有部分比例、原告及被告就系爭土地應有部分權利範圍比例，核算系爭建物坐落系爭土地之權利範圍比例共應為119300/0000000，而被告林峰正、賴清榮、岳柔廷、原告依其就系爭建物權利範圍比例為31969/63
938：9370/63938：9170/63938：13429/63938，即被告林峰正所有系爭建物占系爭土地之權利範圍比例應為59650/0000000（計算式：119300/0000000×31969/63938＝59650/0000000），被告賴清榮所有系爭建物占系爭土地之權利範圍比例應為0000000/00000000（計算式：119300/0000000×9370/63938＝0000000/00000000），被告岳柔廷所有系爭建物占系爭土地之權利範圍比例應為156283/00000000（計算式：119300/0000000×9170/63938＝156283/00000000），原告主張被告林峰正、賴清榮、岳柔廷所有之系爭建物對於系爭土地應有部分權利範圍3235/51600、625/30000、684/51600，即屬錯誤，應更正為被告林峰正為59650/0000000，被告賴清榮為0000000/00000000，被告岳柔廷為156283/00000000，合先敘明。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項至第4項定有明文。經查，兩造分別共有如附表1所示之不動產，應有部分比例如該表「正確之共有人權利範圍比例」欄所示，有土地登記第三類謄本（所有權個人全部）、建物登記第三類謄本（建號全部）、土地建物查詢資料在卷可參（見本院112年度北司補字第2721號卷第17-23頁、卷一第125-127頁、第133-139頁）。又如附表1所示不動產並無因物之使用目的不能分割或兩造以契約訂有不分割之期限，原告請求分割共有物，並無不可。
㈢原告就系爭建物未占有使用，被告林峰正就系爭建物占有使
用附圖編號A-1、A-2、E（面積分別為171.36、12.52、32.88平方公尺，共計216.76平方公尺），被告賴清榮占有使用附圖編號B（面積43.56平方公尺），被告岳柔廷占有使用附圖編號C（面積32.82平方公尺），為被告所不爭執，堪信為真。又被告林峰正占用之附圖編號A-1、A-2、E部分係由被告林峰正所有之西藏路189號一樓店面之室內樓梯進入，被告岳柔廷所占有使用之附圖編號C部分亦有室內樓梯通往其所有之一樓店面，均為原告所不爭執（見卷二第33-34頁），上情亦堪認定。
㈣按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法
，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決意旨參照）。是法院為分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。依被告林峰正、賴清榮、岳柔廷3人占有使用系爭建物之面積分別為216.76平方公尺、43.56平方公尺、32.82平方公尺，與被告3人就系爭建物（總面積319.69平方公尺加計共有部分54.14平方公尺〈計算式：433.1×1250/10000＝54.14〉）應有部分權利範圍比例1/2、4685/31969、4585/31969計算之面積，即186.92平方公尺、54.78平方公尺、53.61平方公尺，相差不遠，被告3人均表明不願分割，欲依照原狀使用系爭建物，則依被告3人使用系爭建物之情狀，本院認本件因共有人之利益，就被告林峰正、賴清榮、岳柔廷共有部分仍維持共有，就原告共有部分由被告林峰正、賴清榮、岳柔廷取得分配之，就未受分配之原告由被告3人以金錢補償之，較為適當。
㈤原告就系爭建物之應有部分權利範圍為13429/63938，系爭土
地應有部分權利範圍為25053/0000000，經核算其建物應有部分面積為78.515平方公尺（折合為23.75坪，計算式：319.69×13429/63938＝67.145，433.1×1250/10000×13429/63938＝11.37，67.145＋11.37＝78.515，78.515×0.3025＝23.75），又經本院囑託景瀚不動產估價師聯合事務所就系爭建物及所坐落土地之合理市場價格，估價報告認每坪價格在29萬元，有景瀚不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書在卷可佐（見卷一第447-522頁），是原告應有部分權利應予補償6,887,500元，上開金額應由被告3人依其應有部分權利範圍之比例分擔補償原告，即被告林峰正、賴清榮、岳柔廷依1/2、4685/31969、4585/31969之比例（即63.29%、18.55%、18.16%）分擔補償原告金額，詳如附表2所示，而原告就系爭建物應有部分權利比例13429/63968、系爭土地應有部分權利比例25053/0000000，應由被告林峰正、賴清榮、岳柔廷依63.29%、18.55%、18.16%之比例取得其權利。
㈥被告林峰正抗辯系爭建物存有分管契約，為此為原告所否認
，被告林峰正復未舉證被告占有使用系爭建物之方式於何年月經何人同意分管，況共有人得隨時請求分割共有物，為民法第823條第1項所明定，分管契約並非該條所稱因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者，是被告前開抗辯並無可採。
五、從而，原告請求分割附表1所示不動產，為有理由，分割方式為原物由被告林峰正、賴清榮、岳柔廷維持共有，由被告林峰正、賴清榮、岳柔廷依附表2所示之金額補償原告，並依附表2所示之比例取得台北市○○區○○段○○段00地號土地應有部分權利範圍25053/0000000，及其上○○段○小段000建號建物應有部分權利範圍13429/63938之所有權利。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
民事第二庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 17 日
書記官 林思辰附圖：台北市建成地政事務所土地複丈成果圖（卷二第81頁）附表1編號 共有物 原告主張共有人權利範圍比例 正確之共有人權利範圍比例 1 台北市○○區○○段○○段00地號土地（面積516平方公尺，權利範圍120003/0000000） 原告25053/0000000 原告25053/0000000 被告賴清榮625/30000 被告賴清榮0000000/00000000 被告岳柔廷684/51600 被告岳柔廷156283/00000000 被告林峰正3235/51600 被告林峰正59650/0000000 2 台北市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號碼：台北市○○區○○路000號地下室，權利範圍全部） 原告13429/63938 同左 被告賴清榮4685/31969 同左 被告岳柔廷4585/31969 同左 被告林峰正1/2 同左附表2編號 共有人 補償原告金額 （新台幣） 分擔比例 計算式 1 被告林峰正 4,359,099元 63.29% 1/2＝15984.5/00000 00000.5＋4685＋4585＝25254.5 15984.5/25254.5＝63.29% 4685/25254.5＝18.55% 4585/25254.5＝18.16% 2 被告賴清榮 1,277,631元 18.55% 3 被告岳柔廷 1,250,770元 18.16%