臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第641號原 告 黃建翔訴訟代理人 呂紹聖律師
楊珮君律師被 告 劉苑香訴訟代理人 林明正律師複 代理人 朱峻賢律師上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國112年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊之父即訴外人黃清福於民國102年6月5日與被告簽訂不動產買賣協議書（下稱系爭協議書），約定由黃清福以新臺幣（下同）2450萬元向被告購買其所有臺北市○○區○○段○○段000○000000地號土地（權利範圍各2分之1，下合稱系爭土地）及坐落其上未辦保存登記建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）。系爭協議書第4條約定黃清福如數給付買賣價金後，系爭房屋出租予他人之每月租金共8萬5000元之半數即4萬2500元歸由黃清福收取，黃清福嗣已於102年5月13日、同年6月10日、25日及102年7月2日給付共2400萬元予被告，另口頭約定以代墊被告及黃清順生活支出費用及黃清福得依系爭協議書第4條約定收取之房租抵繳之方式給付剩餘買賣價金50萬元，是黃清福已於102年7月間給付全部買賣價金，被告並依約自102年7月起使黃清福以抵繳買賣價金方式開始收取系爭房屋之每月租金8萬5000元之半數4萬2500元、自103年7月起以黃清順交付票面金額5萬元之票據予黃清福，黃清福匯回7500元予被告之方式收取租金。嗣黃清福指定將系爭土地所有權登記及系爭房屋事實上處分權移轉予伊，被告與黃清福遂於105年12月22日另簽訂土地及建築物買賣所有權移轉契約書（下稱系爭移轉契約書），且於同年月27日向臺北市稅捐稽徵處申報辦理系爭房屋稅籍變更為伊，伊自斯時起為系爭房屋之納稅義務人，黃清福並將其收取租金之權利讓與伊，故伊始於106年6月7日黃清順死亡後寄發存證信函予系爭房屋之承租人，要求其等與伊重行簽訂租約並直接繳付租金予伊，嗣經伊之胞姊即訴外人黃碧蓉與被告輔助人即訴外人黃美容協調後，約定系爭房屋之租金自106年7月起由黃美容先行向承租人收取，再將其中半數轉交予伊，黃美容嗣於106年7月至108年8月間均依約轉交半數租金予伊，詎自108年9月起即未再依約轉交收取之租金，伊遂訴請黃美容給付租金，經臺灣高等法院（下稱高院）110年度上易字第900號確定判決（下稱另案確定判決）以黃美容非系爭房屋之出租人，租金利益係歸屬於被告，黃美容未受有租金利益，對伊而言不構成不當得利為由，駁回伊之訴，伊遂依另案確定判決理由函催被告給付租金，然未獲置理，黃清福乃於112年5月12日簽立債權讓與契約書，由黃清福自106年1月1日起將系爭協議書第4條收取租金之權利及所生利息讓與伊，且再次以112年6月21日民事準備狀之送達為債權讓與之通知，並依系爭協議書第4條之約定，請求被告給付伊自108年9月起至111年11月止之半數租金共165萬7500元。倘認黃清福未付清系爭協議書約定價款，且伊未受讓系爭房屋事實上處分權，不得依系爭協議書請求被告給付租金，伊為系爭土地所有權人，應有部分2分之1，被告所有之系爭房屋無法律上原因占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，伊亦得依民法第179條規定，以系爭房屋每月租金之半數即4萬2500元計算，請求被告給付108年9月起至111年11月止相當於租金之不當得利共165萬7500元等語。並聲明：㈠被告應給付原告165萬7500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於102年6月5日與黃清福簽訂系爭協議書，僅約定由黃清福以2450萬元向伊購買系爭土地，系爭房屋並非系爭協議書之標的，系爭房屋之稅籍於105年12月27日變更為原告，係承辦地政士即訴外人呂振欉未經伊同意擅自變更，伊亦未移轉系爭房屋事實上處分權予原告。系爭協議書第4條約定黃清福於付清買賣價款後，被告應收取之租金4萬2500元始歸黃清福收取，係就黃清福收取租金之權利附有付清買賣價款之停止條件，需該條件成就，黃清福始得主張收取租金之權利，惟黃清福僅於102年5月13日、同年6月10日、25日及102年7月2日給付共2400萬元予被告，尚欠50萬元之買賣價金未給付。伊就該剩餘之買賣價金並未與黃清福口頭約定得以代墊被告及黃清順生活支出費用及黃清福得依系爭協議書第4條約定收取之房租抵繳之方式給付；原告主張黃清順自103年7月起交付之租金票據，係黃清福自行向承租人取得票據後匯款7500元予被告，非由黃清順交付，伊與黃清順係因誤認黃清福已付清買賣價金始未阻止其向承租人收取租金；黃美容亦係誤認黃清福已付清買賣價金，且黃清福指定匯款至原告帳戶，始自106年7月至108年8月均按月給付4萬2500元至原告帳戶，並非基於與原告胞姊之協議，亦非因黃清福已將收取租金之權利讓與原告，上開諸情均不足認黃清福已付清剩餘買賣價款50萬元。黃清福既未履行付清買賣價款之停止條件，自尚未取得系爭協議書第4條之租金收取權，亦無從將該權利讓與原告，縱黃清福嗣於112年5月12日簽立債權讓與契約書亦同，原告非系爭協議書之當事人，復無從自黃清福受讓系爭協議書第4條收取租金之權利，自不得依系爭協議書之約定請求伊給付系爭房屋自108年9月起至111年11月止之半數租金共165萬7500元。又伊與黃清福簽立系爭協議書時，黃清福即已明知伊將系爭土地上之系爭房屋出租予他人以為使用收益，且依系爭協議書第4條約定，伊於黃清福付清買賣價款前，仍得繼續原有之使用收益狀態，付清價款後伊應收之租金始歸黃清福收取，是伊係依系爭協議書第4條約定有權占有系爭土地，並非無權占有，毋庸負不當得利返還責任。再者，伊係基於與系爭房屋承租人間之租賃契約取得租金，並非無法律上原因，伊取得租金之利益亦與原告主張之損害間無因果關係，縱伊係無權占有系爭土地，亦不應以伊收取之租金計算不當得利數額，應以土地法有關土地租金之規定為計算依據等語，資無抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查被告與原告之父黃清福於102年6月5日簽訂系爭協議書，約定由黃清福以2450萬元向被告購買其所有之系爭土地，權利範圍各2分之1；系爭協議書第4條約定黃清福付清所有價款後，被告應收之租金歸黃清福收取；黃清福分別於102年5月13日給付200萬元、同年6月10日給付800萬元、同年6月25日給付400萬元及700萬元、同年7月2日給付300萬元，合計給付買賣價金2400萬元予被告；系爭土地所有權於106年2月17日以買賣為原因移轉登記予原告；黃美容自106年7月至108年8月均按月給付4萬2500元予原告；原告前以黃美容為被告訴請返還租金，經高院以另案確定判決駁回原告之訴；黃清福於112年5月12日簽立債權讓與契約書等情，有系爭協議書、系爭移轉契約書、土地登記謄本、原告銀行存摺明細、另案確定判決、債權讓與契約書、被告郵局帳戶歷史交易清單附卷可稽（本院卷第19至28、55至68、73至81、239至247頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、本院之判斷：㈠原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？
原告雖主張黃清福向被告購買系爭房屋事實上處分權，並指定將系爭房屋事實上處分權移轉予伊，於105年12月間辦理變更系爭房屋納稅義務人為伊，伊為系爭房屋之事實上處分權人云云，然為被告所否認。而觀諸系爭協議書所載：「立協議書人承買人黃清福（以下稱甲方）與出賣人劉苑香（以下稱乙方）及保證人（共有人）黃清順（以下稱丙方）茲就購買乙方所有座（按應為坐之誤繕）落台北市○○區○○段○○段000○000000地號（權利範圍均為二分之一）（以下稱上開土地）土地二筆事，雙方達成如後協議...。一、甲方以總價新台幣貳仟肆佰伍拾萬元整，承買乙方上開土地之所有權」（本院卷第19頁），則原告所述顯與系爭協議書所載買賣標的僅系爭土地之文義有所不符，系爭協議書內容並無隻字片語提及有關承買系爭房屋等詞，原告前揭主張實難逕採。至系爭房屋雖曾於105年12月27日辦理變更稅籍資料，將納稅義務人自劉苑香變更為原告，有契稅申報書、系爭移轉契約書、房屋稅籍證明書可稽（本院卷第29至33頁），呂振欉於本院另案107年度北訴字第11號民事訴訟中固證稱黃清福有偕同黃清順及劉苑香辦理印鑑證明，然其亦證述因系爭協議書第4條有提及系爭土地移轉前之系爭房屋租金一人一半，意思即係系爭房屋歸黃清福所有，而在填寫系爭申請書也有跟黃清順說明，黃清順也同意，當時劉苑香並未到場，其也未再向劉苑香確認，其原以為系爭房屋為黃清順及劉苑香一人一半，但後來調資料後始知係劉苑香所有，故在系爭申請書上權利範圍欄塗改等語（本院卷第227至228頁），則呂振欉僅以系爭協議書第4條約定即認為黃清福有向劉苑香購買系爭房屋乙節，與該約定之文義及前述系爭協議書內容不符，其亦未確實徵得劉苑香同意，亦難逕採為有利於原告之證明，甚且，房屋稅籍資料之變動與事實上處分權之移轉無涉，自不因稅籍變動即認事實上處分權已移轉。從而，原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人，要無足採。
㈡原告得否依系爭協議書第4條之約定，請求被告給付自108年9
月起至111年11月止之半數租金共165萬7500元？⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法
第99條第1項定有明文；依系爭協議書第4條約定：「上開土地上現有未辦第一次建物登記之建物（門牌：台北市○○區○○○路○段000巷00弄0號）出租中，二樓為乙方之子女居住中，該部分仍應給付租金或遷出，甲方付清所有價款後乙方應收之租金歸甲方收取」（本院卷第19頁）；足認雙方約定以黃清福付清所有價款，作為被告應收之租金歸黃清福收取之條件。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；是原告就黃清福付清所有價款此條件成就之有利於己事實，應負舉證責任。⒉查被告與黃清福約定買賣價金為2450萬元，黃清福於102年間
合計給付買賣價金2400萬元予被告等情，為兩造所不爭執，已如前述。原告雖主張黃清福另與被告口頭約定以代墊被告及黃清順生活支出費用及黃清福得依系爭協議書第4條約定收取之房租抵繳之方式給付剩餘買賣價金50萬元云云，並提出和平東路（黃清福）收入部分明細為憑（本院卷第249至251頁），然為被告所否認。而依系爭協議書第4條約定，需黃清福付清所有價款後被告應收之租金始歸黃清福收取，則於102年間黃清福尚有50萬元價金未給付，被告豈會同意用本應歸屬於自己之租金讓黃清福收取並抵繳買賣價金，此與常情有違；又上開明細僅為黃清福個人之記載，並無被告或黃清順簽名確認，是否屬實，已非無疑，縱認黃清福有支出上開明細之費用，然支出費用之原因多端，非必然係因雙方約定抵繳買賣價金，原告就被告與黃清福確有約定以代墊支出費用抵繳買賣價金乙節，復未能舉證以實其說，則其主張黃清福以抵繳方式給付剩餘買賣價金50萬元，要非可採。至原告主張黃清順於103年7月至10月及105年2月至6月交付黃清福按月租金5萬元之票據多紙，超過黃清福應得租金4萬2500元部分，黃清福按月匯回7500元予被告，另黃美容於106年7月至108年8月間均轉交半數租金每月4萬2500元予伊，足證黃清福已付清所有價款云云；然被告辯稱上開票據係原告自行向承租人取得並非黃清順交付，係誤認黃清福已付清全部價金始未阻止其向承租人收取租金及由黃美容為上開給付等語，並非全然不可能發生，原告仍應就黃清福付清所有價款此有利於己事實，應負舉證責任，然原告仍未提出其已付清剩餘50萬元價款之證據，僅以上情推論自己已付清所有價款，尚非可採。準此，黃清福既未舉證證明其付清所有價款，系爭協議書第4條之條件並未成就，原告尚不能收取被告應收之租金，是原告主張其得依系爭協議書第4條約定，請求被告給付自108年9月起至111年11月止之半數租金共165萬7500元，應屬無據。
㈢原告得否依民法第179條規定，請求被告給付108年9月起至11
1年11月止相當於租金之不當得利共165萬7500元？原告主張伊為系爭土地所有權人，應有部分2分之1，被告所有之系爭房屋無法律上原因占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，伊得請求返還云云，為被告所否認。而被告未將系爭房屋出售予黃清福，僅將被告所有系爭土地應有部分2分之1出售予黃清福，已如前述，依系爭協議書第4條約定之記載，可知黃清福已明知系爭土地上有系爭房屋存在且出租予他人，即被告已為系爭土地之使用收益中，惟黃清福仍與被告為系爭協議書第4條之約定，足認該條係雙方就被告所有系爭房屋使用出售予黃清福部分土地之使用費用之合意，姑不論被告所有系爭房屋係有權占有或無權占有系爭土地，黃清福既已與被告就土地使用費用之給付條件達成合意，亦即系爭協議書第4條為雙方特別約定，僅於條件成就時即黃清福付清所有價款時始得依該條約定收取土地之使用費用，則黃清福及原告尚不得置該特別約定於不顧，逕向被告依民法第179條規定請求給付不當得利，是原告依民法第179條規定，請求被告給付108年9月起至111年11月止相當於租金之不當得利共165萬7500元，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭協議書第4條約定、民法第179條規定，請求被告給付原告165萬7500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
民事第六庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
書記官 林家鋐