臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第654號原 告 沈明榮訴訟代理人 幸大智律師
何菀倫律師被 告 陳亭潔訴訟代理人 孟欣達律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）55萬5250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣原告於民國112年5月26日變更請求金額為：被告應給付原告32萬4250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第129頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實仍屬同一，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊將門牌號碼新北巿新店區黎明路65巷13號1樓之房屋（下稱系爭房屋），自99年12月至000年00月出租予被告，兩造分別曾於99年10月28日、103年11月20日簽立租約（下分稱99年租約、103年租約）。99年租約約定租金1萬7000元，管理費由被告負擔，惟被告未繳納各期管理費，伊經社區管理委員會通知後，為避免紛爭，遂代被告繳納管理費。豈料，兩造簽立103年租約時，被告誆稱99年租約係約定由伊負擔管理費，伊因而陷於錯誤，而於103年租約上勾選管理費由出租人負擔之選項；遲至000年0月間，伊查看被告提供之99年租約，始知悉受被告詐欺，伊爰依民法92條規定撤銷103年租約管理費由伊負擔之意思表示，兩造間雖簽立多次租約，但僅就租金及租期調整，原告既已撤銷前開意思表示，兩造間就管理費負擔即應依99年租約之約定由被告負擔。除伊代被告繳納99年12月起至110年12月止，共計133個月之管理費23萬9400元（計算式：1800元×133）外；依103年租約，租金已調整為1萬8000元，被告自103年12月起至105年1月止，卻僅給付1萬7900元，租金短少1400元；另於105年9月，被告陳稱系爭房屋之瓦斯爐壞損，其已自行更換，並將更換之費用2500元自當月應給付之租金中扣除，伊嗣後知悉，被告根本未更換瓦斯爐。依前開情事，被告受有無庸給付管理費23萬9400元及短少租金3900元，共計24萬3300元之利益，伊受有同額之損害，爰先位依民法第179條不當得利之規定，備位依99年租約，請求被告給付伊24萬3300元。㈡被告於租賃期間未盡善良管理人義務保管系爭房屋，造成系爭房屋有鋼筋外漏、磁磚破損，且被告搬離時遺留大量垃圾事，致伊受有支出修繕費用7萬6450元及清運費用4500元，共計8萬0950元之損害，爰依民法第432條、兩造租約第8條、第9條之規定，請求被告賠償伊前開損害等語。並聲明：㈠被告應給付原告32萬4250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造除簽立99年租約及103年租約外，尚於108年11月18日、109年11月9日簽立租約（下分稱108年租約、109年租約）。於伊簽立99租約及103年租約後，均因租金預算不足，遂於簽約後，另與原告協商後，經原告同意而分別將管理費改為原告負擔，及將103年租約之租金調降為1萬7900元。否則，於伊長期未繳納管理費及有租金短少情事，原告豈會將系爭房屋繼續出租予伊，且未曾向伊請求給付管理費及短少之租金。縱認伊應負擔管理費，原告之請求權已罹於時效。㈡伊並未詐欺原告，如認有詐欺原告，原告撤銷權之除斥期間亦已經過。㈢原告就系爭房屋負有修繕義務，原告主張之系爭房屋損壞部分，屬原告應負修繕之部分，且伊承租系爭房屋已逾10年，相關損害均屬自然老壞，且伊於租約終止後，伊已依約和原告完成點交返還系爭房屋，原告自不得再向其主張系爭房屋有其應負擔之修繕費用等等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：兩造就系爭房屋成立租賃關係，屢有更迭換約，租賃期間自99年12月起至110年12月止，前開期間，系爭房屋之管理費均由原告繳納，業有99年、103年、108年109年歷次租約、管理費繳費記錄在卷可參（店簡卷第21至29、41至56頁，本院卷第35至59、61至87頁，店簡卷第33至39頁），且為被告所不爭執（本院卷第93頁），此節堪信為真。然原告主張系爭房屋之管理費應由被告負擔，且受被告詐欺故於103年簽立租約時，將管理費之負擔勾選為原告，被告就103年12月至105年1月積欠每月租金100元，共計1400元，被告未換裝瓦斯爐受有租金減少2500元之利益，被告未盡善良管理人之保管義務，致系爭房屋有損壞之情事，應賠償原告系爭房屋修繕及清潔費等節，則為被告否認，並以前詞置辯。茲就原告請求的各項金額，說明如下：㈠系爭房屋管理費23萬9400元部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第179條定有明文。故如為被告本應履行之債務因原告之代為支付而得不履行，致享有債務免除之利益，原告自得依不當得利之規定，請求被告返還。惟按為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。⑴公共基金、⑵管理費；系爭房屋所在之黎明清境社區規約（下稱系爭規約，本院卷第9頁）第10條第1項已有明定。依系爭規約前開規定，管理費之繳納義務人為區分所有權人即原告。繳納管理費既非被告本應履行之債務，被告自不因原告繳納管理費而受有債務免除之利益。是原告依不當得利法律關係請求被告返還其支付之管理費，顯失其據。
⒉次按「三、租金包含範圍及付款方式：每月新台幣壹萬柒仟
元整，另社區管理費由承租人自行繳至管理中心…。」99年租約第3條固有明文（店簡卷第23、25頁）。然勾稽原告提出之管理費繳費記錄，自100年1月至103年11月，共計6萬3000元之管理費，均係由原告繳納；又依99年租約第9條第6項約定「本契約一式貳份，雙方各執一份為憑。」等節，倘社區管理費仍依原約定應由被告負擔，原告所執有之99年租約足以提供原告確認兩造間之權利義務及向被告主張權利之依據，其竟於代被告繳納後，未曾向被告主張返還，且於103年11月仍與被告簽立103年租約，原告所為顯背於事理之常，是被告辯稱兩造於簽立99年租約後，另再就管理費負擔事項變更為原告負擔乙節，非無可採信之處。⒊末按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思
表示者，表意人得撤銷其意思表示。又按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。雖不以積極之欺罔行為為限，但必相對人因其行為而陷於錯誤。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。原告主張99年租約約定社區管理費由被告負擔，其於簽訂103年租約時，受被告詐欺始勾選管理費由出租人負擔；然兩造99年租約就管理費負擔變更約定為原告負擔，業已認定如上，則被告於簽立103年租約之過程僅是陳述變更約定後之事實，難認被告有為詐欺行為，況原告亦未舉證證明被告於兩造簽立103年租約之過程有何詐欺情事，則原告主張依民法第92條撤銷其同意由原告負擔管理費之意思表示，兩造間就管理費之負擔應依99年租約原約定之說，亦不足取。
⒋綜上，被告非社區管理費之繳納義務人，且兩造間自99年租
約已變更社區管理費由原告負擔，則原告先位主張依民法第179條規定，備位主張依租約約定，請求被告給付原告支出之社區管理費23萬9400元，已失其據，不應准許。
㈡短少之租金3900元部分：
⒈按「每月應繳月租金新台幣壹萬捌仟元整，…」103年租約第4
條前段固有約定。原告主張被告於103年12月至105日1月、及105年9月均僅給付部分租金，不足之金額共計3900元，然縱認被告依103年租約應給付前開金額，被告僅負不完全給付之責，被告並未因其不為給付，而受有債務免除之利益，核與不當得利之規定不符。則原告主張依不當得利規定，請求被告返還短少之租金，難認可採。
⒉原告另主張依租約請求被告給付短少之租金；然依證人沈怡
珍之證述，原告會告知其每月租金之金額，於被告匯款後，沈怡珍會持原告之存摺刷摺確認等語（本院卷第175頁），倘兩造間就103年租約之租金並無調整為1萬7900元之協議，沈怡珍於刷摺後，豈有長達14個月，未將租金給付金額異於103年租約約定之情事提醒原告，並依103年租約要求被告補足金額之租金。是被告抗辯兩造就103年租約之租約另有變更之約定，非難憑信。原告再主張105年9月，被告誆稱自行更換壞損之瓦斯爐，並自該期租金扣除2500元乙節，原告並未舉證瓦斯爐並未更換，則原告主張依租約約定請求被告給付3900元，亦屬無據。。
⒊綜上，原告先位主張依不當得利，備位主張依租約約定，請求被告給付3900元，為無理由，不應准許。
㈢系爭房屋修繕費7萬6450元及清運費4500元，共計8萬0950元部分：
⒈按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即應容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。又依國內一般之房屋租賃實務，習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務。而所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。次按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，民法第423 條、第429 條第1 項定有明文。是以，出租人既以租賃物提供使用而收取租金利益，即應有保持合於約定使用、收益之狀態之義務，若租賃物於正常使用下，發生不合於使用收益之狀態，原則上應由出租人負擔修繕費用，不能要求承租人負責修繕，因此在租約終止時，承租人所應回復原狀之範圍，即不包含本應由出租人負責修繕之範圍，況且，房屋及附屬設備、裝潢、傢俱隨著時間之經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之原來狀態，而係應有狀態，應將簽約後因時間或使用之變動情況考慮在內。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。⒉原告主張被告應將系爭房屋回復原狀，而請求被告給付為回
復原狀費用7萬6450元部分，則原告自應該回復原狀之費用及回復必要之有利事實先予舉證，然觀諸原告提出之估價單（店簡卷第59、61、65頁），其上所載品項僅記載「全室油漆補土打磨」，內容甚為空泛，另，更換燈具衛浴設備、瓦斯爐等，難認與被告有何關連或有何必要性存在，且此估價單至多僅能證明原告曾請廠商估價，尚不足以證明被告承租系爭房屋後造成系爭房屋有修繕或施工之必要等情。又原告固提出照片數幀為證（本院卷第157至167頁）；然原告自承系爭房屋之屋齡至少20幾年（本院卷第93頁），則系爭房屋即有建築物本身之折舊耗損之問題；且鋼筋外露、混凝土剝落之原因多樣，原告並未舉證證明係被告未依正常方式使用系爭房屋造成鋼筋外露、混凝土剝落之損害。又系爭房屋牆面污漬、釘孔及家具損壞等節，應認係裝潢、設施因使用時間所產生之老舊及自然耗損，亦不得請求被告回復致為原有狀態。原告就回復原狀之請求部分，均未能證明為被告於承租期間所造成，亦無法證明被告有何違反善良管理人注意義務而為使用、收益，因而造成原告損害之情形，自無從為有利原告之認定。況原告主張上開回復原狀費用，無異等同要求被告返還全新甚至優於最初出租狀態前之系爭房屋予原告，與前揭說明所述之承租人返還租賃物義務已有不符，此部分主張實屬無稽。則原告請求上開代為回復原狀費用7萬6450元，應由被告給付云云，自屬無據。
⒊原告末主張被告應給付其清運費用4500元，然原告就此均未舉證有支出前開費用，及被告確有遺留物品至原告必須支出該項費用之必要。是原告上開主張，委無可採。
⒋綜上，原告主張依民法第432條，兩造租約第8條、第9條之規定，請求被告給付8萬0950元，亦難認有理由。
四、綜上所述，原告先位依不當得利法律關係，備位依99年租約請求被告給付24萬3300元；另依民法第432條、兩造租約第8條、第9條等規定請求被告給付8萬0950元，均為無理由，均應駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，爰併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 13 日
民事第二庭 法 官 王子平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 13 日
書記官 林霈恩