臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第929號原 告 白泳真訴訟代理人 陳傑鴻律師被 告 廖秋雲訴訟代理人 趙興偉律師
王薏瑄律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國112年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
(一)原告向被告購買臺北市○○區○○段○○段00地號土地（權利範圍為22分之1）及坐落其上之同小段1298建號建物（權利範圍為全部，門牌號碼為同區中華路一段194號；另有附屬建物及共同使用部分，內容詳卷。下合稱系爭房地），而以其女即訴外人陳均名義與被告訂立民國111年11月5日不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定價金為新臺幣（下同）4,400萬元，但實際買受人為原告。原告已給付10萬元斡旋金，又給付576萬元至銀行履約保證專戶。詎因房屋仲介告知系爭房地之單價有重大錯誤，且原告未受告知自112年1月1日起系爭房地有禁止修繕之法規問題，加以原告精神疾患發作，欠缺意思能力而訂約，先位主張得依民法第88條、第92條撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第179條不當得利法律關係，請求被告返還586萬元。備位主張依民法第252條規定請求法院酌減違約金至20萬元，依民法第179條規定請求被告返還566萬元。
(二)爰聲明：
1.先位部分：被告應給付原告586萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
2.備位部分：被告應給付原告566萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
(一)原告未與被告訂約，非契約當事人，無契約權利，無由撤銷訂約行為，亦無由請求酌減違約金。且陳均曾以自己名義發函表示要行使契約權利，也可佐證原告無權對被告為契約之請求。退步言，原告就住在系爭房地附近，仲介也曾帶同原告及陳均查看現場與告知屋況，亦未隱瞞法規限制，原告及陳均皆無受詐欺問題。又系爭買賣契約違約金586萬元占全部價金4,400萬元之13.3%，與內政部公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第1項沒收比例所定「15%」上限相比，並無過高或不公平，且被告已給付仲介報酬1,232,000元，原告現違約又請求法院酌減至20萬元，反造成被告損害，並不合理，不應許可等語。
(二)並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民事訴訟法第277條本文定有明文。又「契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但如契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。」有最高法院84年度台上字第1188號判決要旨可供參照。另民法第88條規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」第92條規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」查原告主張其為系爭買賣契約之當事人，得行使撤銷權、違約金酌減權等語(本院卷第9~12、241~249頁)，惟被告否認之，依上揭舉證責任規定及說明，應由原告就其為契約當事人之有利事實負舉證之責。
(二)原告主張自己為契約當事人等語，固提出不動產買賣意願書、不動產買賣契約書等件為佐，惟被告否認之(本院卷第151頁)。經查，原告所提不動產買賣意願書雖以其為委託人，但最終訂立契約之「不動產買賣契約書」文義已明確表明買方為訴外人「陳均」，且陳均本人亦在契約上多處簽名表示自己為買方之事實，有系爭買賣契約在卷可稽(本院卷第19、29、31、33頁)，依首揭說明，堪認原告並非契約當事人，被告亦非與原告為買賣系爭房地之合意。從而，原告個人訂約意思表示不論內容為何，應認與系爭買賣契約無涉，其無由依民法第88條、第99條規定，對被告發生撤銷陳均訂約意思表示之效果，亦無據依民法第252條規定，請求法院減少訴外人陳均與被告約定之違約金。則原告再依民法第179條不當得利請求被告返還金錢，而為先、備位之請求，均無理由，均應駁回。
四、綜上所述，原告非與被告訂約之當事人，其先備位請求被告給付金錢，均無理由，應予駁回。原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請應併均駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
民事第五庭 法 官 林修平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
書記官 宇美璇