臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第930號原 告 葉祥逸訴訟代理人 蔡美珠被 告 SILVIA NGO(吳秀云)上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓之9房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣35,000元。
被告應自民國112年7月30日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣35,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項定有明文，依該規定之反面解釋，於訴狀尚未送達被告前，原告自得為訴之變更追加。查本件原告原為蔡美珠，嗣於民事起訴狀送達被告前之民國112年5月23日變更原告為葉祥逸（見本院卷第178頁），依前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴法第386條所定各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於111年9月19日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○街0號2樓之9房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自111年9月20日至112年9月19日止，約定每月租金新臺幣（下同）3萬5,000元，並於每月20日前給付。詎被告僅於訂約時給付押租金7萬元及第一個月租金，經伊催告未果，伊遂於111年12月26日以存證信函終止系爭租約。如上開終止不合法，伊亦以起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，系爭租約應已合法終止。爰擇一依民法第455條、第767條第1項前段規定請求遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第3條約定請求被告給付111年10月至12月之欠租，及依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。㈡被告應給付伊10萬5,000元。㈢被告應自112年1月7日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付伊3萬5,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀或言詞為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由㈠原告以其已終止系爭租約為由，依民法第455條規定請求被告
騰空遷讓返還系爭房屋，是否有據？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定，該擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條復規定甚明。
2.原告主張其與被告成立系爭租約，出租系爭房屋予被告，租期自111年9月20日至112年9月19日止，每月應於20日前給付租金3萬5,000元，被告自111年10月19日起即未繳租金，至111年12月間已欠租達3月，經其於111年12月26日以存證信函催告給付等節，業據提出系爭租約、房屋租賃一般委託書、授權書、存證信函及LINE截圖等件為證（見本院卷第46至70頁、第10至42頁），雖堪認原告前揭主張屬實。惟未據原告提出111年12月26日存證信函送達被告之證明，已難認其終止租約之意思表示到達被告；且依系爭租約4條第1項約定，被告於締約時已給付相當於2個月租金之押租金7萬元予原告（見本院卷第48頁），原告於111年12月26日發函終止系爭租約時，被告所欠租金扣除押租金後，尚未達2月，揆諸前揭說明，原告於斯時終止系爭租約，並非合法，尚不生終止系爭租約之效力。然原告於本件起訴時，已表明被告積欠租金，其欲終止系爭租約並請求被告騰空返還系爭房屋、給付欠租及相當於租金不當得利（見本院卷第8至9頁），起訴狀繕本嗣於112年7月30日送達被告（見本院卷第182頁至188頁公示送達裁定、公告、公示送達證書），被告所欠租金扣抵押租金後，已逾2個月，應認系爭租約於斯時終止。原告依民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。㈡原告依系爭租約第3條約定請求被告給付111年10月至12月之
欠租10萬5,000元，及依民法第179條規定請求被告按月給付111年1月7日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止之相當於租金不當得利3萬5,000元，是否有據？
1.按「本租約期限內每月租金為新台幣$35000元正（未稅，含大樓管理費），由承租人於每月第20日（前）支付出租人。
」此為系爭租約第3條第1項所明約（見本院卷第48頁）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。原告主張被告自111年10月19日起即未繳租金，至112年12月已欠租達3月，依兩造約定每月租金3萬5,000元計算，所欠租金金額為10萬5,000元（即3萬5,000元×3月=10萬5,000元），惟被告於締約時已繳納押租金7萬元，依前揭說明，於系爭租約終止時已生當然抵充欠租之效力，並應依民法第322條第2款規定優先抵充先到期之債務，是原告請求111年10月至12月之欠租，以押租金抵充後，僅餘111年12月之租金尚未清償，是原告僅得請求111年12月之欠租3萬5,000元。
2.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，復為民法第179條所規定，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算。系爭租約於112年7月30日始生終止效力，已如前述，則被告自112年7月30日起始因系爭租約已經原告合法終止而無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，受有相當於每月租金3萬5,000元之不當得利，是原告請求被告自112年7月30日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利3萬5,000元，應屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第3條約定請求被告給付欠租3萬5,000元，及民法第179條規定，請求請求被告自112年7月30日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬5,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告依民法第455條規定所為請求既有理由，其另依民法第767條第1項前段規定請求遷讓返還系爭房屋部分，自無庸審酌，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，原告其餘主張、攻擊方法及所提出之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 劉宇霖
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
書記官 蔡庭復