臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第1115號原 告 程信智訴訟代理人 穆仁薇
戴家旭律師楊哲睿律師被 告 程立全訴訟代理人 蔣文正律師
廖正多律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告所有臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物，占用原告所有臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，每月應給付原告之租金為新臺幣壹拾參萬貳仟捌佰陸拾壹元。
被告應自民國一百一十二年十一月二十三日起至返還前項土地日止，按月給付原告新臺幣壹拾參萬貳仟捌佰陸拾壹元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決第二項於各期限屆至後，原告以新臺幣肆萬肆仟貳佰捌拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾參萬貳仟捌佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明為：㈠、被告所有臺北市○○區○○段○○段000○號建物（下稱系爭建物），占用原告所有臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），每月應給付原告之租金為新臺幣（下同）16萬6,076元；㈡、被告應給付原告234萬7,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢、被告應自起訴日起至返還第一項土地之日止，按月於每月15日前，給付原告16萬6,076元，及按月於每月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第10頁），嗣於民國113年4月19日以民事狀變更訴之聲明暨準備五狀變更聲明第2項請求金額為155萬640元本息(見本院卷第196頁)。核原告訴之變更僅係減縮應受判決事項之聲明，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：緣系爭土地於57年1月23日以買賣為原因登記為原告父親訴外人程國璋所有，後程國璋於111年9月6日死亡，由原告於112年2月4日以分割繼承為原因登記為系爭土地所有權人。系爭建物係於57年6月18日完成興建，坐落在系爭土地上，該建物58年5月29日第一次登記時登記為程國璋所有，後於82年12月28日以贈與為原因移轉登記予程國璋胞弟即被告，依民法第425條之1第1項規定，推定被告之系爭建物與原告之系爭土地間有租賃關係存在（下稱系爭租賃關係），且因雙方就租金無法協議，爰依同條第2項規定請求本院核定租金。再系爭建物位在臺北市中正區，附近交通便利、公共設施齊備，商業情況繁榮，生活機能良好，應以系爭土地申報地價年息10%作為核定系爭租賃關係之租金數額標準。則系爭建物占用系爭土地之平面面積共87.87平方公尺，以系爭土地111年至112年之申報地價每平方公尺22萬6,803元計算，被告每月應給付原告租金16萬6,076元【計算式：22萬6,803元×87.87㎡×10%÷12＝16萬6,076元】。另自原告繼承登記日即112年2月4日起至本件起訴日前一日112年11月14日止，被告未給付地租共計155萬640元【計算式：每日地租為22萬6,803元×87.87㎡×10%÷365日＝5,460元，5,640元×284日＝155萬640元】予原告，原告得依系爭租賃關係、民法第421條規定併為請求。為此，爰依民法第425條之1第1項、第2項、第421條、系爭租賃關係提起本件訴訟等語。並聲明：
㈠、被告所有系爭建物占用原告所有系爭土地，每月應給付原告之租金為16萬6,076元；㈡、被告應給付原告155萬640元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢、被告應自起訴日即112年11月15日起至返還第一項土地日止，按月於每月15日前，給付原告16萬6,076元，及按月於每月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：程國璋取得系爭建物及系爭土地（下合稱系爭不動產）時年僅16、17歲，並無資力購得，系爭不動產實則係程國璋及被告之父程新茂出資購入做為家族共通家產，僅形式上借名登記在程國璋名下，其後程國璋再依程新茂之指示，於82年12月28日以贈與為原因將系爭建物移轉予被告。是程新茂方係系爭土地原所有權人，原告無從自程國璋處繼承取得系爭土地，自不得對被告請求系爭土地租金。再程國璋生前從未要求被告就系爭建物使用系爭土地給付地租，堪認雙方係就系爭土地成立無償使用借貸關係，無從再依民法第425條之1規定推定成立系爭租賃關係。又縱認原告確屬系爭土地所有權人，然長年來系爭土地之地價稅均為程新茂、被告在繳納，原告卻提起本件訴訟向被告請求地租，有違誠信原則，屬權利濫用。末系爭土地周遭冷清、系爭建物多年空置荒廢、屋齡老舊，以系爭土地申報地價年息10%作為核定系爭租賃關係之租金數額標準顯屬過高等語置辯。並聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第240-241頁）：
㈠、被告為臺北市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○路○段00號房屋，即系爭建物，見本院卷第19頁建物登記謄本，原證1）所有人。系爭建物坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（即系爭土地）上。
㈡、系爭土地於57年1月23日以買賣為原因登記在原告父親程國璋名下，後程國璋於111年9月6日死亡，由原告於112年2月4日以分割繼承為原因登記為所有權人（見本院卷第21-23頁土地登記謄本、權狀、第25頁系爭土地異動索引）。
㈢、系爭建物於57年6月18日完成興建，58年5月29日第一次登記時登記為程國璋所有，後於82年12月28日以贈與為原因移轉登記予被告（見本院卷第19頁謄本、第27頁建物異動所引）。
㈣、系爭土地111年至112年之申報地價為每平方公尺22萬6,803元【計算式：公告地價28萬3,504元之80%計算，見本院卷第29頁公告地價查詢資料，原證6）】。
四、兩造爭執之點（見本院卷第241頁）：
㈠、原告是否為系爭土地實質之所有權人？被告抗辯系爭土地原係由程國璋及其父程新茂間成立借名登記契約，程新茂方係系爭土地實際所有權人，是否可採？
㈡、原告主張依民法第425條之1第1項規定，就系爭建物與系爭土地間，推定兩造有租賃關係存在，是否可採？被告抗辯程國璋前同意被告之系爭建物無償使用系爭土地，無從再成立租賃關係，是否可採？
㈢、原告依民法第425條之1第2項規定，請求法院酌定系爭建物使用系爭土地之租金，有無理由？被告抗辯原告之權利行使違反誠信原則且屬權利濫用，是否可採？
㈣、若原告主張有理由，本件應定租金數額若干？
五、本院之判斷：
㈠、原告是否為系爭土地實質之所有權人？被告抗辯系爭土地原係由程國璋及其父程新茂間成立借名登記契約，程新茂方係系爭土地實際所有權人，是否可採？⒈、按不動產登記當事人名義之原因，固原屬多端，因而主張借
名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。本件原告自112年2月24日起登記為系爭土地之所有權人，此為兩造所不爭執（見不爭執事項第2點），被告辯以原告祖父程新茂方屬系爭不動產原出資之所有權人，故歷年來均由程新茂繳納稅款、持有系爭土地權狀正本等節，雖提出系爭土地地價稅繳款書、土地權狀交付證明書各1份為證（見本院卷第79-87頁、第91頁），然未提出借名登記契約、會議記錄、程新茂就系爭不動產之買賣契約、出資證明、金流紀錄等相關證據，亦無傳喚證人以佐其言，則僅憑繳款單及土地權狀交付證明書，應認被告就其主張之借名登記契約存在乙情，舉證容有未足，本院難以採信。
⒉、況按依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記
之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力，借名人之債權人尚不得以該不動產有借名登記契約為由，主張出名人尚未取得所有權（最高法院102年度台上字第1056號、108年度台上字第412號判決要旨參照）。借名契約為借名人與出名人間之債權契約，借名契約之出名人在借名關係存續中就借名之標的物為法律上之所有人，則出名人對於該借名登記之財產遭借名人以外之第三人無權處分，非不得本於所有權人地位行使權利（最高法院107年度台上字第1166號判決要旨參照）。準此，本件系爭土地既登記於原告名下，依土地法上開規定自可認原告為系爭土地合法所有權人。縱被告抗辯原告前手程國璋與程新茂間成立借名登記契約乙節屬實，此亦僅屬渠等間之內部債之關係，非被告得持以對抗原告之事由。是被告上開所辯無論是否為真，均無礙於原告本於系爭土地所有權人之地位對被告行使權利，本院無從憑此為有利被告之認定。
㈡、原告主張依民法第425條之1第1項規定，就系爭建物與系爭土地間，推定兩造有租賃關係存在，是否可採？被告抗辯程國璋前同意被告之系爭建物無償使用系爭土地，無從再成立租賃關係，是否可採？⒈、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段亦有明定。
⒉、查本件系爭建物及系爭土地原同屬程國璋所有，嗣程國璋將
系爭建物贈與被告，此為兩造所不爭（見不爭執事項第2、3點），揆諸前開說明，即應推定程國璋與被告間，於系爭建物得使用期限內有租賃關係，嗣原告自程國璋處繼承系爭土地，自亦一併繼受系爭租賃關係。原告主張兩造間依民法第425條之1規定，推定存在系爭租賃關係，當屬可採。
⒊、被告辯以程國璋將系爭建物讓與被告時，我國民法尚未增訂
民法第425條之1規定，則該條之推定租賃法律效果，無從適用於本件等語。惟按我國於88年增訂之民法第425之1條，其立法目的在於調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求；土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃（最高法院73年度第5次民事庭會議決議參照）。由此增訂民法第425條之1規定前之歷來實務見解可知，土地與房屋原同屬一人，嗣將土地或房屋轉讓時，房屋與土地間推定有租賃關係成立，此為實務近60年來之一致見解，我國於88年增訂之民法第425之1條規定，僅為前述見解之明文化，則即便程國璋及被告間係於82年12月28日為系爭建物之移轉登記（見不爭執事項第3點），仍無礙於其等間推定系爭租賃關係之成立。被告所辯上情，不足憑採。
⒋、被告另辯以：自82年來被告即從未就系爭建物使用系爭土地
給付租金，此事實可證其與程國璋係合意由伊無償使用系爭土地，係成立使用借貸關係等語。然程國璋先前未向被告請求給付租金，或可能基於雙方手足或家族情誼、請求成本、訴訟經濟、其餘利害權衡之考量，原因所在多有，尚不能僅憑被告未付租金之事實，遽認程國璋與被告間已就系爭建物使用系爭土地成立無償之使用借貸合意；或以程國璋之單純沉默，即謂其已默示同意被告無償使用。被告所辯，尚非可取。則被告既未提出相當之反證，以推翻系爭租賃關係之存在，本院當應認定程國璋默許被告承租，系爭建物與系爭土地間成立系爭租賃關係甚明。
㈢、原告依民法第425條之1第2項規定，請求法院酌定系爭建物使用系爭土地之租金，有無理由？被告抗辯原告之權利行使違反誠信原則且屬權利濫用，是否可採？⒈、按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額當事人
不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。本件兩造就系爭建物於使用期限內使用坐落之系爭土地既推定有系爭租賃關係存在，而被告主張毋庸給付租金，自可認兩造間迄今無法協議租金數額。則原告主張適用民法第425條之1第2項規定，請求法院核定兩造就系爭建物使用系爭土地之租金一節，自屬有據。
⒉、按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法（民法第148條
第2項參照），惟在私法領域，權利人本得自由決定如何行使其權利，除權利人就其已可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人之正當信任，以為權利人不欲行使其權利，如斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之權利失效原則，固應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果，惟如無任何具體情事足以引起相對人信賴權利人已不行使其權利者，即不得任以權利人未即時行使權利，遽認其不得行使權利（最高法院101年度台上字第126號判決參照）。本件被告雖抗辯原告行使權利違反誠信原則，然本件查無原告自112年2月4日登記為系爭土地所有權人後，有何具體作為足以引起被告信賴其不會請求系爭土地租金；被告復未主張有何因素，將使被告因原告之請求而陷入窘境，於個案中有違事理公平及正義等情，其空言所辯，自非可採。
⒊、再被告抗辯原告依第425條之1第2項規定請求法院核定地租屬
權利濫用云云。按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。又權利濫用禁止原則，於適用時除須注意權利人於行使權利時，在主觀上有無以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利行使所能取得之利益與其權利之行使對他人及整個社會國家可能予以之損失，加以比較衡量，倘其權利之行使，非屬自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，即不得視為以損害他人為主要目的，此時其所為者乃屬權利之正當行使，即無構成權利濫用之情事。查本件被告自承就系爭建物使用系爭土地從未給付租金予原告或程國璋，則系爭建物長期以來受有佔有使用系爭土地之利益，原告本於系爭土地所有權人之地位，依民法第425條之1第2項規定之法定權利為本件主張，請求之月租金復未超出法所容許之上限，自難認其係以損害被告為主要目的，被告抗辯上情，無足憑採。
㈣、本件應核定租金數額若干？原告得請求數額若干？⒈、按土地所有權人訴請法院核定地租之數額，為求訴訟之經濟
，得合併請求給付地租。再於城市地方租用基地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限（土地法第105條準用第97條第1項參照）。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。⒉、經查：系爭建物門牌號碼係臺北市中正區仁愛路2段，為57年
完工（現屋齡約56年）之地上4層加強磚造建物，有系爭建物第二類登記謄本在卷可稽（見本院卷第19頁）。而系爭土地周遭門牌亦為仁愛路2段之1樓店面，出租價格約15萬9,000元、18萬5,000元；仁愛路2段之住辦合併建物1戶，出租價格約4萬3,000元、5萬元等情，有原告所提系爭建物周遭租金價格資料附卷可查（見本院卷第59-65頁）；另系爭建物臨近金山南路與仁愛路交叉口，前方即為公車站牌，距離捷運東門站600公尺、步行時間9分鐘，附近為臨沂街、連雲街、周遭有醫美診所、長流美術館台北分館、物理治療診所、金來商旅、文光公園等，有被告所提系爭建物現場照片、google衛星地圖存卷可考（見本院卷第99-102頁、第147-149頁），堪認原告主張系爭建物所在地段繁榮、交通便利而具行情競爭性等情，確可採信。惟參系爭建物外觀照片（見本院卷第99-100頁），可知屋況確已老舊不佳，且現無人使用而屬荒廢狀態，本院綜合上情，認原告請求按申報地價年息10%計算以核定系爭土地租金，尚嫌過高，應以申報地價年息8%計算，較為允當。
⒊、是以，系爭土地於111年至112年之申報地價為每平方公尺22
萬6,803元（見不爭執事項第4點），以系爭建物占用系爭土地之平面面積87.87平方公尺計算（見本院卷第19頁建物登記第二類謄本），再依上開申報地價之年息8%為本件租金之核定標準，系爭建物使用系爭土地每月租金應核定為13萬2,861元【計算式：申報地價22萬6,803元×面積87.87㎡×年息8%÷12月＝13萬2,861元，元以下四捨五入】。是原告請求核定兩造就系爭建物使用系爭土地之租金為每月13萬2,861元，應屬有據；逾上開部分之請求，則無理由。
⒋、又請求法院核定租金屬形成之訴，必於法院為核定租金之法
律效果形成後，請求權人之請求權始確定發生，方有因債務人給付遲延之問題。且請求法院核定租金之判決並無溯及效力，故請求權人僅得自請求法院核定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金（最高法院109年度台上字第3068號判決意旨參照）。本件原告訴請法院核定租金暨請求被告給付租金，就請求給付租金部分，參上開說明，應自原告請求法院核定租金之意思表示送達被告時起發生效力，即應自本件民事起訴狀繕本送達被告之日起算被告應付之租金。原告主張應自其112年2月4日登記為系爭土地所有權人時起算租金云云，尚難憑採。又本件起訴狀繕本係於112年11月23日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第39頁、第43頁）。從而，原告僅能請求被告自112年11月23日起至返還土地之日止，按月以13萬2,861元計算之租金，及自本判決確定翌日起止清償日止，按法定利率計算之遲延利息。原告聲明第2項，及聲明第3項逾前述範圍之請求，並無理由，應予駁回。
六、綜上所述，系爭建物與系爭土地間有法定之系爭租賃關係存在，原告依民法第425條之1第1項、第2項、第421條、系爭租賃關係提起本件訴訟，請求：㈠、被告所有系爭建物占用原告所有系爭土地，每月應給付原告之租金核定為13萬2,861元；㈡、被告應自112年11月23日起至返還第一項土地日止，按月給付原告13萬2,861元，及自本判決確定翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又就原告請求給付租金勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。另原告請求核定租金部分為形成判決之性質，原告敗部部分其假執行聲請失所附麗，該等假執行聲請，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 7 日
民事第五庭 法 官 蔡牧容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日
書記官 薛德芬