臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第112號原 告 彭坤宗訴訟代理人 林彥霖律師被 告 曹小均（原名曹米芳）
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北巿松山區民生東路○段○○○號○○樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟陸佰陸拾柒元，及自民國一百一十二年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十一年十一月十五日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰肆拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬壹仟陸佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣肆萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：被告與訴外人楊強蓉於民國110年11月11日簽訂住宅房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號00樓房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）35,000元。嗣原告於111年9月21日拍定取得系爭房屋並承受出租人地位後，依系爭租約第13條第1項約定寄發存證信函通知被告終止租約。詎被告迄今仍未搬離，繼續無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭房屋。又被告積欠自111年10月5日起至111年11月14日止之租金46,667元，經抵銷原告依約應賠償被告之違約金35,000元後，被告尚應清償11,667元，另應依系爭租約第14條第3項約定，按月支付相當月租金額及以月租金額計算之違約金至返還系爭房屋為止。為此，爰依民法第767條第1項規定及系爭租約提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告11,667元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自111年11月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告70,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊攜帶原本之租約至民間公證處時，因公證處表示要使用公證處的版本，故伊在參加完會議趕回公證處，在公證租約上簽完字後就離開了，原告有來找伊談過，但伊表示要繼續住。伊未繳納租給原告過等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。又民法第425條第1項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業已生效為其要件（最高法院92年度台上字第315號意旨可資參照）。經查，系爭房屋原為楊強蓉所有，嗣經楊強蓉之債權人向本院民事執行處聲請以111年度司執字第14880號清償債務強制執行事件公開拍賣，由原告於111年9月21日拍定，並繳足全部價金，於111年10月5日取得本院核發不動產權利移轉證書而取得系爭房屋之所有權，另經原告於111年10月26日辦理系爭房屋所有權移轉登記完畢。又被告與楊強蓉前就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間為110年3月15日起至115年3月14日止，每月租金為35,000元，押租金70,000元等情，有本院111年9月28日北院忠111司執木字第14880號不動產權利移轉證書、系爭租約、建物登記謄本在卷可參（見本院卷第19頁至第24頁、第141頁），則原告於領得權利移轉證書之時起即取得系爭房屋之所有權，依前開規定及說明，被告與楊強蓉所簽訂之系爭租約仍對原告繼續存在，亦即原告當然繼受出租人行使或負擔系爭租賃契約所生之權利義務，是自111年10月5日起，被告應按月給付租金予原告。
㈡次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未
定期限者，各當事人得隨時終止契約。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第2項本文、第453條分別定有明文。準此，當事人約定租賃之期限者，應受期限之拘束，不得提前任意終止，但若當事人約定一方得於期限屆滿前終止契約者，一方得依照民法第450條第3項之規定，先期通知後終止契約。查，系爭租約之租賃期間自110年3月15日起至115年3月14日止，自屬定有期限之租賃。又系爭租約第13條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，得期前終止租約，但至少應於終止前一個月前通知對方。一方未遵約通知而逕行終止時，應賠償對方壹個月(最高不得超過一個月) 租金額之違約金。」，依上開規定及約定，兩造均得於租期屆滿前單方面不附理由終止租約，然應遵循上開約款之程序，亦即須於終止契約之前一個月通知他造，若未先期通知而逕行終止租約時，即應給付他造相當於一個月租金之違約金。而原告前於111年11月11日以板橋後埔郵局第373號存證信函通知被告其依系爭租約第13條約定終止租約，系爭租約於文到後終止，該存證信函並已於111年11月14日送達被告，此有存證信函、普通掛號函件執據、郵件查詢資料可稽（見本院卷第27頁至第33頁），堪認兩造間系爭租約已於111年11月14日發生終止之效力。另原告未於終止前一個月先期通知即逕行終止租約，依系爭租約第13條第1項約定，原告應賠償被告至多不超過一個月租金額35,000元之違約金。
㈢復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判先例參照）。再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段亦分別定有明文。本件兩造間之系爭租約既經原告合法終止契約而消滅，被告繼續占有系爭房屋即失合法權源，自屬無權占有，揆諸前揭規定，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。又系爭租約約定租金每月35,000元，被告應於每月10日前支付租金，然被告自原告取得系爭房屋所有權起均未交付租金等情，經系爭租約第3條記載明確，並為被告所自承在卷（見本院卷第99頁），則原告自得依系爭租約約定，請求被告清償積欠之租金。而被告積欠自111年10月5日起至111年11月14日止之租金（計算式：35,000÷30×40＝46,667元），經抵銷原告未先期通知被告終止契約而應賠償之違約金35,000元後，被告尚應清償11,667元。
㈣另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，為公平合理之衡量；對於損害賠償預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1268號判決意旨參照）。 查系爭房屋租約第14條第3項約定：「乙方（即承租人）未依第一項約定返還租賃住宅時，甲方（即出租人）應即明示不以不定期限繼續契約，並得向乙方請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」等語，有系爭租約附卷可考，而被告於系爭租約終止後，迄今仍未遷讓交還系爭房屋，已如前述，原告自可依此約定請求被告按月給付未返還系爭房屋期間之相當月租金額之不當得利35,000元及違約金。又本院審酌原告於租約終止後因被告未歸還系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告不依約搬遷，影響原告規劃系爭房屋後續使用收益，及原告已另請求被告給付上開期間內相當於租金之不當得利等情，認系爭租約第14條第3項約定之違約金尚屬過高，應酌減為每月10,000元，較為允當。是原告基於系爭租約第14條第3項約定，請求被告自111年11月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付45,000元，洵屬有據。
㈤末按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指
民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務（最高法院65年台上字第156號裁判意旨參照）。本件原告雖繼受系爭租約，然原出租人楊強蓉並未將押租金70,000元交付原告，依上說明，押租金契約對原告自不生效力。是原告既未取得押租金，自無以押租金之利息來抵付租金情事，併此敘明。
四、綜上所述，原告依第767條第1項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約約定，請求被告給付11,667元，及自112年2月5日起（見本院卷第43頁），至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自111年11月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付45,000元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
書記官 林怡秀