臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第371號原 告即反訴被告 郭秝辰
郭淑貞共 同訴訟代理人 陳彥潔律師複 代 理人 張婉儀律師被 告即反訴原告 郭必云
郭淑惠
郭淑蓮被 告 葉嘉莉訴訟代理人 蘇竑浩上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國114年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、本訴部分：㈠原告即反訴被告（下稱原告）主張：臺北市○○區○○段○○段000
0○號建物（下稱系爭房屋）及所坐落同四小段776地號土地權利範圍（與系爭房屋合稱系爭房地）原為伊等與被告郭必云、郭淑惠、郭淑蓮（下合稱郭必云3人）所共有，郭必云之應有部分為2/6，其餘各人之應有部分均為1/6。依土地法第34條之1第1項規定，郭必云3人固得單獨處分系爭房地，然其等卻係以顯然低於市價之新臺幣（下同）4,060萬元，於民國111年6月間將系爭房地出售予被告葉嘉莉，顯可合理懷疑被告間係以通謀虛偽之假買賣，侵吞伊等對系爭房地之應有利益，依民法第87條規定，該買賣行為屬通謀虛偽意思表示而無效。縱非通謀虛偽意思表示，然郭必云3人故意賤價出售系爭房地，致伊等僅能依低價之比例獲取價金，致受有損害，亦屬侵權行為，郭必云3人應依民法第184條第1項、第185條規定負侵權行為連帶賠償責任。以系爭房地鄰近之臺北市○○區○○○路0段00巷00弄00號房地（下稱系爭鄰房）曾有實價登錄金額4,760萬元計算，伊等各受有損害1,166,667元〔(47,600,000-40,600,000)x1/6 ≒1,166,667〕，自得請求郭必云3人連帶為損害賠償。爰依上開規定，先位聲明求為確認被告間就系爭房地之買賣關係不存在；備位聲明求為命郭必云3人連帶給付原告2人各1,166,667元之判決。
㈡郭必云3人則以：系爭房地自106年間起，經多次以6,360萬元
、5,600萬元、5,500萬元、4,800萬元、4,220萬元不等之價格委託仲介銷售，均因房屋老舊、海砂屋、售價過高等因素而未出售。於委託銷售期間復曾因系爭房屋經檢測為海砂屋，於110年8月間遭買方解除契約，嗣因葉嘉莉願以現況購買，伊等方與之成立買賣契約，並無與葉嘉莉為通謀虛偽買賣或故意賤價出售之情事。至於系爭鄰房，實價登錄價格為4,300萬元而非4,760萬元，且售價係包含裝潢，與系爭房屋係40多年之老舊建築不同等語，資為抗辯。
㈢葉嘉莉則以：伊係透過房屋仲介購買系爭房地，買賣價格亦係透過仲介議價，並非係低價購買。伊已將交屋款以外之價金存入履約保證專戶，卻迄今未能取得房地所有權等語，資為抗辯。
二、反訴部分：㈠郭必云3人主張：伊等依土地法第34條第1項規定出售系爭房
地，計支出仲介費用160萬元、代書費用90,195元，合計169萬0,195元，原告應按各自應有部分比例負擔，即各負擔281,700元，上開費用係由郭必云代墊140,850元、郭淑惠代墊70,425元、郭淑蓮代墊70,425元，原告受有由伊等代墊之不當得利，伊等自得依民法第179條規定請求原告返還代墊費用。又伊等與葉嘉莉於買賣契約約定至遲於111年12月20日辦理交屋及交付尾款，然因原告於伊等申辦房地所有權移轉登記時向地政機關提出異議，致地政機關駁回登記之申請，伊等無法收到價金，受有延後取得價金之利息損失，伊等自得依民法第184條、第216條規定請求損害賠償。按伊等各自可取得價金為郭必云12,769,714元、郭淑惠6,296,630元、郭淑蓮6,296,629元，及週年利率5%計算，原告應賠償111年12月20日至112年11月30日期間郭必云603,500元、郭淑惠及郭淑蓮各297,580元之利息損失，及112年12月1日起至伊等取得價金之日止按週年利率5%計算之利息損失。爰依上開法條規定，求為命原告2人各給付郭必云140,850元、郭淑惠70,425元、郭淑蓮70,425元，及民事反訴起訴狀繕本送達翌日起法定利息；及命原告2人各給付郭必云603,500元、郭淑惠297,580元、郭淑蓮297,580元，及112年12月1日起至郭必云3人取得價金之日止法定利息之判決。
㈡原告則以：伊等已明確拒絕郭必云3人變賣系爭房地，郭必云
3人因與仲介公司、地政士事務所間之契約而支付仲介費、代書費，與伊等無涉。伊等向地政機關提出異議，乃權利之正當行使，不構成侵權行為等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭房地原為原告與郭必云3人所共有，原告2人各1/6、郭必云2/6、郭淑惠1/6、郭淑蓮1/6，及郭必云3人於111年6月19日依土地法第34條之1規定，將系爭房地以4,060萬元價格出售予葉嘉莉等情，為被告所不爭執，並有臺北市松山地政事務所函附土地登記公務用謄本、建物登記公務用謄本、異動索引表可佐（本院卷㈠第143至156頁）。郭必云3人主張其等因出售系爭房地而支出仲介費160萬元及代書費90,195元等情，亦未據原告否認。上開事實，堪以認定。
四、得心證之理由：㈠本訴部分：原告先位訴訟主張郭必云3人以顯不合理之低價將
系爭房地出售予葉嘉莉，其等間房地買賣交易係出於通謀虛偽意思表示；及備位訴訟主張郭必云3人係故意為賤價出售房地之侵權行為等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
經查：
⒈按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相
對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院103年度台上字第 360號判決意旨參照）。次按侵權行為損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者間有相當因果關係為成立要件，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院110年度台上字第2968號判決意旨參照）。原告以被告間系爭房地之交易價格顯低於市價為其論據，先位訴訟主張被告間之買賣係出於通謀虛偽意思表示，及備位訴訟主張郭必云3人係故意為賤價出售房地之侵權行為云云，均為被告所否認，應由原告就此有利於己之事實，負舉證之責任。
⒉原告雖主張與系爭房地條件相仿之系爭鄰房，其實價登錄價
格曾有4,760萬元之實價登錄金額，可見系爭房地售價顯低於市價云云，並提出臺北市政府單一陳情系統回復通知信件為證（本院卷㈠第179頁）。惟經本院函查結果，據臺北市政府地政局函覆「查旨揭門牌房地（即系爭鄰房）之買賣雙方前於111年6月8日申辦所有權移轉登記，並委託代理人依規定一併申報實價登錄資訊，經本局查核完成後於111年6月間予以揭露提供查詢，其申報交易總價為新臺幣（以下同）4,760萬元。嗣該案申報代理人於111年8月間檢附買賣契約書等證明文件申請更正交易總價為4,300萬元，經本局審查後同意更正並處3萬元罰鍰，於111年9月間予以揭露提供查詢」等情，有上開地政局函文可稽（本院卷㈠第199頁），並有該函所附更正前實價登錄申報書、更正申報内容申請書暨更正後實價登錄申報書可按（本院卷㈠第201至206頁），依上函文所載，系爭鄰房之正確實價登錄資料應為4,300萬元。
原告以系爭鄰房價格4,760萬元為據，主張系爭房地售價顯低於市價云云，已非有據。
⒊且查，被告間係於111年6月19日簽訂系爭房地之買賣契約，
有被告提出之買賣契約書可稽（北司補卷第121至139頁），且為兩造所不爭。而本件經囑託社團法人台北市不動產估價師公會鑑定系爭房地於111年6月間之市價，由該公會輪值之高源不動產估價師聯合事務所鑑價結果，系爭房地於111年6月15日評估總價為4,279萬8,355元，有社團法人台北市不動產估價師公會函（本院卷㈡第480之1、265頁）及所附高源不動產估價師聯合事務所估價報告書可佐。被告間系爭房地交易價格4,060萬元，與鑑定之價格差距219萬8,355元，約鑑定價格之5% [(00000000-00000000)÷00000000x100%≒ 5%]，客觀上難認售價有何偏離市場行情之情事。
⒋上開估價報告書所載之鑑定價格4,279萬8,355元，係一般正
常價格，未將被告提出之氯離子報告列入參考，已於估價報告書第肆點「四、估價金額」之「㈡其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況」載明「⑶依據被告所提出…委託『正中工程顧問有限公司』之氯離子含量試驗報告…雖符合認列海砂屋眾多因素之一，但依據『臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例、準則』…據此，本案勘估標的尚難僅以一紙檢測報告書即認定其為海砂屋，因此本案勘估標的自始即以一般正常價格評估之」等語明確（估價報告書第71至72頁）。而被告抗辯系爭房屋曾因檢測氯離子過高，致遭原本已簽約之買方解約等情，除提出正中土木實驗室出具之氯離子含量試驗報告外（北司補卷第109至119頁），亦與家樂福資產管理有限公司函覆「臺北市○○○路○段00巷00弄00號1樓（即系爭房屋）委託出售期間，因當時買方欲要購買並要求做輻射及氯離子檢測，所以才要求屋主做檢測，但因檢測結果房屋有部份氯離子偏高，買方要求房屋瑕疵減少價金降價出售，經雙方議價無共識，最後買賣雙方終止並解除買賣契約，並於110年9月13日終止委託銷售契約」等情一致（本院卷㈡第123頁）。酌以市場上不動產之交易價格，除買賣雙方之主客觀需求、市場環境等因素外，屋況條件亦為影響售價之重要因素。系爭房屋曾經鑑定氯離子含量過高，依一般不動產交易常情，該項資訊足以對屋況條件造成負面影響。被告抗辯上開檢測結果降低買家購屋意願，而影響於售價乙情，堪信非虛，被告間之系爭房地售價因此略低於鑑定價格，並無悖於交易常情。佐以郭必云3人對系爭房地之應有部分達2/3，衡情亦無刻意為損害原告權益而賤賣房地，致自身權益同受損害之理，益徵被告抗辯係因系爭房地條件出售，未有賤價出售等情，洵屬可信。
⒌綜上，原告以被告間系爭房地之交易價格顯然低於市價為據
，先位訴訟主張被告間之買賣交易係出於通謀虛偽意思表示而無效，及備位訴訟主張郭必云3人係故意賤價出售房地而構成侵權行為云云，均屬無據。
㈡反訴部分：郭必云3人主張原告應分攤出售系爭房地之仲介費
用、代書費用，而由郭必云3人代墊，原告因而受有不當得利；及原告於郭必云3人申辦系爭房地所有權移轉登記時向地政機關提出異議，致地政機關駁回登記之申請，應依民法第184條、第216條規定賠償郭必云3人延後取得價金之利息損失云云，均為原告所否認。經查：
⒈按不當得利須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害，始足當之，此觀民法第179條規定即明。查依郭必云3人主張之事實，其等係為自行出售系爭房地，基於與仲介、代書間之契約關係而支出仲介費用160萬元、代書費用90,195元。原告既非上述契約關係之締約當事人，本不負有給付仲介費、代書費之契約義務。郭必云3人主張原告應分攤上開費用云云，復未表明主張之依據，其等主張原告應分攤仲介費、代書費而由郭必云3人代墊，因此受有利益云云，即非可採。郭必云3人依民法第179條規定請求原告2人各給付郭必云140,850元、郭淑惠70,425元、郭淑蓮70,425元及法定利息，並非有據，不應准許。⒉按登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請，土地登記規則第57條第1項第3款定有明文。查郭必云3人申辦系爭房地所有權移轉登記時，因原告向地政機關提出異議，經地政機關於111年9月13日依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回申請等情，有臺北市松山地政事務所土地登記案件駁回通知書可稽（北司補卷第223頁）。觀諸上開駁回通知書記載「本案由申請人郭秝辰（原名：郭淑華）及郭淑貞於申請書敘明理由（為確認買賣關係不存在、損害賠償等事，當事人間買賣關係有爭執），並檢具民事起訴狀影本，向本所提出異議，是權利關係人間對登記之法律關係已有爭執，依土地登記規則第57條第1項第3款規定予以駁回」等語，可知原告係本於土地共有人地位，以被告間買賣法律關係有爭議為由，依法向地政機關提出異議，經地政機關認符合異議事由，始駁回系爭房地所有權移轉登記之申請，難認原告係故意為不正當之權利行使。郭必云3人主張原告為故意不法侵權行為云云，復未提出積極之事證，自非可採。郭必云3人依民法第184條、第216條規定請求原告為侵權行為損害賠償，難認有據。
五、綜上所述，㈠本訴部分，原告先位訴訟依民法第87條規定請求確認被告間就系爭房地之買賣關係不存在，及備位訴訟依民法第184條第1項、第185條規定請求郭必云3人連帶賠償原告2人各1,166,667元，均無理由。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。㈡反訴部分，郭必云3人反訴請求原告2人各給付郭必云140,850元、郭淑惠70,425元、郭淑蓮70,425元及民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；及請求原告2人各給付郭必云603,500元、郭淑惠297,580元、郭淑蓮297,580元及112年12月1日起至郭必云3人取得價金之日止按週年利率5%計算之利息，均無理由。反訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 14 日
民事第一庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
書記官 楊懿渲