臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第58號原 告 薛彩洪訴訟代理人 陳俊廷律師被 告 尤金寶訴訟代理人 胡智皓律師上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國112年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告給付新臺幣壹仟萬元之同時，將附表所示不動產之所有權移轉登記予原告。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、原告假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件兩造簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第12條約定，合意以本院為第一審管轄法院（本院卷第23頁），而本件原告係依系爭契約之法律關係提起本件訴訟，則依前開合意管轄約定，堪認本院就本件訴訟有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國111年6月13日簽訂（下稱系爭契約），約定伊以新臺幣（下同）1472萬8000元買受被告所有如附表所示之不動產（下稱系爭房地），價金分4期給付，第1期簽約款、第2期用印款、第3期完稅款、第4期尾款各為200萬元、0元、100萬元、1172萬8000元；被告應於111年9月15日前點交及移轉系爭房地所有權予伊；並約定將前開價金交由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）委託中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託財產專戶，帳號：00000000000000；下稱履保專戶），用以擔保系爭契約之履行。伊已將第1期簽約款200萬元、第3期完稅款100萬元及部分第4期尾款172萬8000元，共計472萬8000元存入履保專戶。因系爭房地為訴外人李志雄占有使用，被告未能於111年9月15日將系爭房地之所有權移轉及點交系爭房地予伊，爰依民法第348條及系爭契約第9條第6項提起本件訴訟，請求被告移轉系爭房地之所有權予伊，並請求被告給付伊按日計算之違約金等語；並聲明：㈠被告應將系爭房地之所有權移轉登記予伊；㈡被告應自111年9月16日起至系爭房地所有權移轉予伊之日止，按日給付伊2946元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約，原告應於111年9月15日前給付第4期尾款1172萬8000元至履保專戶，然原告僅支付172萬8000元，尚有1000萬未給付。伊於111年9月26日寄發存證信函予原告，催告原告應於函到5日內給付前開不足之尾款數額1000萬，原告於同年月27日收受前開信函，卻未給付不足之款項；伊再於111年10月14日寄發存證信函為最後之催告。因原告遲未給付款項，故伊於111年11月21日對原告提起解除買賣契約等訴訟，經本院另以112年度訴字第227號受理在案，伊於起訴狀為解除系爭契約之意思表示，系爭契約既經解除，原告即不得再要求伊移轉系爭房地之所有權及請求伊給付違約金。且原告尚未給付剩餘之尾款予伊，依系爭契約第6條第6項之約定，於原告履行前，應停止辦理繳稅及產權移轉登記，伊即無庸移轉系爭房地所有權，伊既未移轉系爭房地所有權，即無點交之義務等語置辯；並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張兩造就被告所有之系爭房地簽立系爭契約，約定價金1472萬8000元，應於111年9月15日前履行系爭房地所有權移轉及點交，原告已給付價金472萬8000元，系爭房地現為李志雄占有使用等節，業提原告提出系爭契約影本、系爭房地第一類謄本影本附卷可佐（本院卷第23至67頁），被告對此未為爭執，此節堪以認定。惟原告主張被告應移轉系爭房地所有權及給付其按日計算之違約金，則為被告所否認，並以前詞置辯。查：
㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348條第1定有明文。系爭契約既已成立生效，則原告主張出賣人即被告有移轉系爭不動產所有權之義務，自屬合法。
㈡被告雖以原告未於111年9月15日將尾款1000萬元匯入履保專
戶，且經定期催告亦不履行，原告於已解除系爭契約置辯；然查：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限；民法第269條第1項定有明文。再按系爭契約第9條第6項前段約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國111年9月15日）同時甲方（即被告）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。」系爭契約之履行期已約定為111年9月15日，於前開期日屆至時，被告負有移轉系爭房地所有權及點交系爭房地予原告之義務，原告同時亦負有給付尾款予被告之義務。
⒉因系爭房地為李志雄占有使用，兩造就如何排除李志雄占有
，以期能於前開期日順利完成系爭房地之點交，已多有訊息往來（本院卷第75至81、99至199、141至153頁）；依被告於111年8月31日尚傳送「…我租給他是到九月底十月初我會告他十一月底就會強制執行，…，如果你不願等你給他的三個月我們可上法院…」、「房子是我的他有租約我已提早跟他解約十月我馬上送法院十一月我就申請強制執行，對這樣的人無話可說只有法院來執行，你給他三個月也差不多時間，你不退約我拿到房子一樣這樣賣你，…」可知（本院卷第116頁），被告已預告未能於111年9月15日將系爭房地點交予被告，希冀被告勿解約，待其排除李志雄之占有後，其會將系爭房地點交予原告。原告衡量取得系爭房地之所有權，即須將貸款金額核撥至履保專戶，並開始負擔償還貸款本息，卻無法占有使用系爭房地，遂中止相關貸款申辦事宜，有證人即地政士陳章偉到庭證稱「…聯邦銀行核准壹仟萬貸款後，薛彩洪表示房屋還是有點交的問題，我分析契約上相關權利義務，我建議薛彩洪還是要完稅，補足貸款不足的差額，並再詢問聯邦銀行可否在辦理所有權移轉及抵押權設定後暫不撥款，聯邦銀行向我表示，可以在壹個月以內暫不撥款；但是僑馥建經表示一旦完成過戶設定，必須在兩個工作天之內撥款，我把前面的情形告訴了薛彩洪，並問薛彩洪假如撥款後房屋沒有點交，是否能夠承擔每月支付五萬多元清償貸款的費用，我記憶中當初薛彩洪大概是用下列的話語回答我『這不要，房子沒辦法住，壹個月房子還要繳納五萬多元。』，評估了完稅後但遲未為移轉登記，至多所需繳付的登記規費罰款最多為20倍大約5萬元左右，我建議薛彩洪就不要辦過戶，去提起相關訴訟。」等語可證（本院卷第195頁），嗣原告即於111年9月16日寄送存證信函予被告表示「…李志雄明確主張擁有房地所有權乙事，為此，尤金寶似乎有違反買賣契約第7條第1項，尤金寶應保證產權清楚，無他人主張所有權之規定；進而依據第6條第7項規定，尤金寶若有發生第7條第1項情事者，本人有權停止繳稅作業，且尤金寶應在一定期限內排除清理，否則就屬尤金寶違約，本人應無可歸責情事…」（本院卷第34、35頁），顯見原告因被告無法點交系爭房地，原告有拒絕辦理系爭房地所有權移轉及支付剩餘尾款之真意，原告已就尾款給付乙節行使同時履行抗辯。⒊被告再抗辯原告已免除其點交系爭房地之義務，且原告給付
尾款後，其未點交系爭房地予原告，原告亦得透過履保專戶維護權利，原告不得就拒絕給付尾款為同時履行抗辯。然依兩造往來訊息，難認原告有免除被告點交之義務；且再依上開被告傳送予原告之訊息（本院卷第116頁），倘兩造已有免除點交之合意，被告焉會希望原告不要解約，待其向李志雄提出訴訟，排除李志雄之占有之表示；被告顯認其仍負有點交系爭房地予原告之義務。故被告所辯，要屬無稽。
⒋被告既未依系爭契約移轉系爭房地所有權及點交系爭房地予
原告，原告於111年9月16日寄送行使同時履行抗辯之存證信函予被告，被告於同年月21日收受（本院卷第97頁），其拒絕給付尾款，合法有據，其給付遲延之責任溯及免除。原告既無給付遲延之責任，被告雖於111年9月26日、同年10月14日寄發存證信函，催告原告履行尾款之給付義務，並以另案起訴狀為解除系爭契約之意思表示，即與民法第254條規定不合，不生解除效力，是被告以系爭契約業經合解除置辯，顯非可採。
⒌從而，系爭契約既仍有效存續，原告請求被告移轉系爭房地予原告，核屬有據，應予准許。
㈢原告另主張依系爭契約第9條第6項後段，被告應按日給付違
約金；惟按「本約簽訂後，甲方若遲延或拒絕給付價款，不依約開具擔保尾款之本票、怠於辦理對保借款手續、借款資格不符合之情事，於甲方依約履行或補正前，應停止辦理繳稅、產權移轉登記等作業。」系爭契約第6條第6項前段已有約定。前開約定顯係就買受人未履行其價金給付義務時，出賣人得拒絕履行移轉標的物所有權之對待給付，該項約定要屬民法第269條第1項本文同時履行抗辯之約定。被告既已行使同時履行抗辯，溯及自111年9月16日起，被告就未移轉系爭房地所有權不負遲延責任，則原告請求被告按日給付違約金，即失其據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第348條規定請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。被告另依民法第264條規定為同時履行抗辯，以原告未給付尾款1000萬元為同時履行抗辯，亦有理由。從而，被告應於原告給付被告1000萬之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告。而法院因被告行使此項抗辯權，而命原告為對待給付之判決，性質上僅係限制原告請求權所附加之條件，而非為原告全部或一部敗訴之判決（最高法院92年度台抗字第376號裁定意旨參照），併此敘明。原告另依系爭契約第9條第6項後段請求被告按日給付違約金，因被告已行使同時履行抗辯，則原告此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告雖陳明願供擔保求為宣告假執行，然查，就原告聲明第1項訴請命被告辦理系爭房地所有權移轉登記，係屬強制執行法第130條所謂命被告為一定之意思表示，按其性質並不適於強制執行，自不得為假執行之宣告，本件原告所為假執行之請求，即屬無據，應予駁回。原告聲明第2項訴請被告按日給付違約金，既經駁回，其假執行之聲請已喪失依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、證據及聲請調查證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
民事第二庭 法 官 王子平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
書記官 林霈恩附表：
土 地 地段 地號 權利範圍 臺北市文山區興安段一小段 487 67/10000 建 物 建號：同段26691 全部 建號：同段2611 1/64 建號：同段2742 83/10000 門牌號碼：臺北市○○區○○路0段000號10樓之7