臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第66號原 告 陳穧𡈼訴訟代理人 沈志成律師
施懿哲律師被 告 劉胤麟
陳秀霞上 二 人共 同訴訟代理人 劉翠華被 告 洪仲志
陳彥樺訴訟代理人 陳蘭鑫上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國112年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就本院110年度司執字第42046號執行事件所拍賣如附表所示房地，陳彥樺應有部分欄位所示應有部分，於民國111年6月7日以前有優先承購權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔50％，餘由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查，原告先位主張對臺北市○○區○○段○○段000地號、534之1、534之2土地，權利範圍均為242/4萬，及備位主張附表所示之房地（下稱系爭房地）如附表陳彥樺應有部分欄所示有優先承買權，然均為被告所否認，則原告就前開房地是否有優先承買權之存否即屬不明確，原告之法律上地位即存有不安狀態，其提起確認之訴應屬有據。
附表不動產標示 原告應有部分 陳彥樺應有部分 劉胤麟3人應有部分 臺北市○○區○○段○○段000地號、534之1、534之2土地 4萬分之337 4萬分之337 陳秀霞40萬分之1348 洪仲志40萬分之1685 劉胤麟40萬分之337 臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋。 （含共有部分同區段3334建號應有部分103/1萬） 4分之1 4分之1 陳秀霞40分之4 洪仲志40分之5 劉胤麟40分之1
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款均定有明文。本件原告起訴時聲明請求確認就系爭執行事件所拍賣之系爭房地如被告陳彥樺應有部分欄位所示之應有部分有優先承買權存在，嗣變更聲明為：㈠先位聲明：確認原告就系爭執行事件所拍賣之臺北市○○區○○段○○段000地號、534之1、534之2土地，權利範圍均為242/4萬，有優先承買權存在。㈡備位聲明：確認原告系爭執行事件所拍賣系爭房地如附表陳彥樺應有部分欄位所示應有部分，於111年6月26日前有優先承買權存在。經核與前開規定相符，應予准許。
三、被告陳秀霞、洪仲志經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告因對被告陳彥樺有債權存在，前聲請就陳彥樺之財產即系爭房地如附表陳彥樺應有部分欄位所示之應有部分為強制執行，經本院以110年度司執字第42046號（下稱系爭執行事件）為執行，民國111年4月19日進行特別變賣程序後之減價拍賣，將陳彥樺系爭房地如附表所示之應有部分公開拍賣，由被告劉胤麟、陳秀霞及洪仲志（下稱被告劉胤麟3人）拍定取得系爭房地之應有部分如附表劉胤麟3人應有部分欄位所示。然原告為系爭房地之共有人，依法對系爭房地有優先承買之權，是系爭執行事件之拍賣程序應通知共有人即原告於期限內表示願否優先承買，惟原告從未接獲通知，以致原告無從行使優先承買權，因而損及原告之權益。
（二）另門牌號碼臺北市○○區○○○路000號（下稱416號房屋）、412號2樓（下稱412號2樓房屋）2戶房屋及系爭房地，分別為原告及原告之母親陳鄭愛卿於73年間與建商合建而取得，然而原告所有之416號、412號2樓房屋於興建完成時，並未分配土地應有部分，當時將416號、412號2樓之應分配之土地應有部分即臺北市○○區○○段○○段000地號、534之
1、534之2土地全數分配到系爭房地，原告因而經陳鄭愛卿同意而於前開土地蓋用416號房屋、412號2樓房屋，屬於有權占有前開土地，因原告所有416號、412號2樓房屋之土地使用權及土地所有權分離，此一情形與基地租賃契約中房屋有土地使用權而無土地所有權之情形相類似，應得類推適用土地法第104條第1項及民法426之2條第1項等規定，主張物權效力之優先承買權。
（三）爰依民事訴訟法第247條、民法第426之2條，土地法第104條、第34條之1第4項規定，提起本件訴訟。並先位聲明：
確認原告就系爭執行事件所拍賣之臺北市○○區○○段○○段000地號、534之1地號、534之2土地地號，權利範圍均為242/4萬，有優先承買權存在。備位聲明：確認原告系爭執行事件所拍賣系爭房地如附表陳彥樺應有部分欄位所示應有部分，於111年6月26日前有優先承買權存在。
二、被告則以：
（一）本院於111年4月19日公開標售系爭房地應有部分，原告同時身為查封債權人兼共有人，於110年4月22日查封共有人陳彥樺之財產，歷經三次拍賣流標（債權人未承受），及公告應買三個月、特別拍賣後之減價拍賣（即第四拍）由被告劉胤麟3人拍定取得；其拍賣日期、拍賣時間、拍定價等，原告均有收到法院通知函。被告陳彥樺因被拍賣，原告為債權人兼共有人，理應有代位通知他共有人之責任。後被告劉胤麟、陳秀霞、洪仲志共同拍定取得，於111年5月28日接獲本院民事執行命令繳足尾款價金，並於111年6月2日繳清價款，於111年6月8日取得法院權利移轉證明書，原告於111年6月16日陳報債權計算書，原告如有優先承購意願，則應於陳報債權同時主張由債權承受或債權扣抵之說明，而拍定後司法院網站翌日已公告拍定價，長達三週以上原告亦未書面表示意見及表明優先承購意願，顯見優先購買權利時效已過視同放棄，被告劉胤麟3人並於同年6月27日產權登記完成取得系爭房地所有權，分配款亦已匯入原告帳戶，原告於執行程序終結後始為聲明異議主張優先承購，應無優先承購權利。
（二）原告雖主張其為土地法第104條之優先購買權人，然原告並非該條所規定之地上權人、典權人、承租人，亦未租地建屋。而基地承租人如出賣其房屋或基地出租人出賣基地予第三人時，始有優先承購權，如係同時出賣基地與其上房屋，則無此優先承購權。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）系爭房地原為陳鄭愛卿所有，嗣經登記為原告、陳彥樺、陳蘭鑫、陳錦桂共有，原告及陳彥樺應有部分如附表所示。原告前以其為陳彥樺之債權人，聲請對陳彥樺名下之系爭房地應有部分為強制執行，經本院以系爭執行案件為拍賣，由被告劉胤麟3人於111年4月19日以605萬6000元拍定，並於111年6月8日繳納剩餘價金發給權利移轉證書，並於111年6月27日以拍賣為原因，登記為系爭房地共有人，應有部分如附表所示。前開拍定價金，經本院民事執行處做成分配表，於111年9月8日分配241萬0674元予原告。
（二）本院民事執行處於被告劉胤麟3人111年4月19日拍定後，未通知原告優先承購。以上等情，為被告劉胤麟3人所不爭執（見本院卷第168頁、第242頁），並經調閱系爭執行案件卷宗查核無誤，堪信為真實。
四、本院之判斷
（一）先位之訴：
1.按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945號著有判例。又查土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「……為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上字第567號民事判決意旨參照）。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2固亦有明文，惟揆諸前開判決意旨，就此優先購買之權利，亦無得以擴張解釋、類推適用方式，使其他使用人得主張優先購買權，以避免妨礙交易安定性，核先敘明。
2.原告先位主張其所有416號房屋、412號2樓並未分配坐落土地之應有部分，全部分配予系爭房地坐落之基地即臺北市○○區○○段○○段000地號、534之1、534之2土地，因系爭房地原所有權人陳鄭愛卿同意其於前開土地建築房屋，對於前開土地屬於有權使用，得優先承買，權利範圍均為242/4萬云云。然原告並非前開土地之地上權人、典權人或承租人，亦無租用基地建築房屋情形，均未合於土地法第104條第1項、民法第426條之2規定，其主張類推適用前開規定，以其為前開土地有權使用人為由得優先承購前開土地，揆諸前開說明，即非有據，應予駁回。
（二）備位之訴：
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。
再按土地法第34條之1所定優先購買權，於他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34條之1執行要點第13點第1款前段定有明文。又不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買，辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1項定有明文。而強制執行法之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人，以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷。又土地法並未就前開通知行使優先購買權之方式規定，通知共有人共有物出售情形並無固定形式，惟買賣價金總額為買賣重要條件之一，尚不得僅以共有人知悉買賣共有物之事實，即謂已盡通知之義務，核先敘明。
2.經查，原告為系爭房地共有人之一，前以其為被告陳彥樺之債權人，聲請對被告陳彥樺名下之系爭房地應有部分為強制執行，經本院以系爭執行案件為拍賣，被告劉胤麟3人於111年4月19日以605萬6000元拍定，業如前述，則原告基於共有人地位，原得主張以同一條件為優先承買，應堪認定。
3.被告固抗辯本院執行處雖未通知原告優先承購，然系爭房地經多次拍賣、流標，原告基於債權人地位，已知悉系爭房地應有部分遭拍賣之事實，而均經法院通知拍賣日期、拍賣時間、拍定價，原告更於111年6月16日陳報債權計算書，是以原告主張優先承購無理由云云。惟查，系爭房地應有部分經被告劉胤麟3人拍定後，本院民事執行處並未通知原告行使優先承購權，業如前述，再原告固經本院民事執行處於111年6月8日通知原告陳報債權計算書，經原告於111年6月14日收受，有本院111年6月8日北院忠110司執洪字第42046號函暨送達證書在卷足稽（見外放執行卷宗）。然前開通知僅為命原告5日內提出債權計算書，未載系爭房地應有部分出售價格，揆諸前揭說明，當不能以原告知悉拍賣之情事，而得認已盡通知義務，又被告亦未能提出原告已知悉系爭房地應有部分出售價格之證據，以佐原告怠於行使優先承購權，則其抗辯原告因知悉拍賣情事而喪失優先承購權，尚無足採。
4.原告得主張系爭房地應有部分所有權移轉前有優先承購權。按土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，僅有債權效力，倘共有人將其應有部分賣與他人並已依法移轉所有權後，他共有人再行使優先購買權，已不得主張該買賣為無效而請求與該共有人成立買賣契約。又按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條亦有明文，而因強制執行取得不動產物權者，於法院發給之權利移轉證書時，即取得所有權。因土地法第34條之1第4項規定之優先購買權僅為債權效力，於強制執行案件中，不動產拍定人經發給權利移轉證書後取得所有權後，即不得再對出售之共有人及拍定人主張優先承購。經查，被告陳彥樺原所有系爭房地應有部分，經被告劉胤麟3人拍定繳納剩餘價金後，於111年6月8日經法院發給權利移轉證書，業如前述，則被告陳彥樺已依法移轉所有權，原告即不得再對共有人、拍定人主張其有優先承購權利，其請求確認於111年6月7日前對系爭執行案件所拍賣之系爭房地如附表陳彥樺應有部分欄所示應有部分，存有優先承購權，應有理由，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
五、綜上，原告先位依照民事訴訟法第247條、土地法第104條、民法第426條之2規定，請求確認確認原告就系爭執行事件所拍賣之臺北市○○區○○段○○段000地號、534之1、534之2土地，權利範圍均為242/4萬，有優先承買權存在，為無理由，備位依民事訴訟法第247條、土地法第34條之1第4項規定，確認原告系爭執行事件所拍賣系爭房地如附表陳彥樺應有部分欄位所示應有部分，於111年6月7日以前有優先承買權存在，為有理由，餘此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。中 華 民 國 112 年 10 月 20 日
民事第九庭 法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 20 日
書記官 林祐均