臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第745號原 告 廖秋雲訴訟代理人 趙興偉律師
王薏瑄律師陳欣男律師被 告 陳均訴訟代理人 張義鑫上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國114年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」帳號00000000000000號帳戶內新臺幣476萬元，及給付原告自民國112年8月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告應給付原告新臺幣110萬元，及自民國112年8月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之83，餘由原告負擔。
五、本判決第二項於原告以新臺幣36萬6000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣110萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告原起訴請求：（一）被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）領取台新國際商業銀行建北分行（下稱台新建北分行）戶名「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」帳號00000000000000號帳戶（下稱系爭履保帳戶）內新臺幣（下同）462萬8000元，並應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；（二）被告應給付原告246萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；（三）原告就第二項聲明願供擔保，請准予宣告假執行。嗣因確認系爭履保專戶內之餘額為476萬元，乃於民國113年5月23日具狀更正聲明為（一）被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保帳戶內476萬元，並應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；（二）被告應給付原告233萬2000元，並應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；（三）原告就第二項聲明願供擔保，請准予宣告假執行。其所主張訴訟標的及請求金額之總額均未變更，核屬不變更訴訟標的而更正事實上之陳述，非訴之變更或追加，合於前開規定，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）原告與訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房仲公司）於111年8月13日簽立委託銷售契約書、委託事項變更契約書，委託永慶房仲公司居間出售原告所有之臺北市○○區○○段○○段00地號土地及坐落其上之同段1298建號建物（門牌：臺北市○○區○○路○段000號，以下合稱系爭不動產），仲介人員為白育愷。嗣於111年11月5日經永慶房仲公司仲介而與被告簽訂價金4400萬元之系爭不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），約定以系爭買賣契約第4條即附表所示之方式分期給付系爭不動產買賣價金，兩造並向合泰建經公司辦理價金履約保證申請，同意將買賣價金款項等之撥付，悉由合泰建經公司依約自履保專戶中代兩造支付，其中包括原告應於系爭買賣契約成立時給付永慶房仲公司之居間服務報酬123萬2000元。而被告已於111年11月9日將簽約款586萬元匯入系爭履保專戶。
（二）被告原應於111年12月30日前，再給付用印款586萬元，詎被告竟於111年12月8日委請律師發函，並以不實指控向原告、永慶房仲公司、合泰建經公司表示無法購買系爭不動產，欲解除契約，並請求返還已支付價金等語，嗣未於同年月30日依約將用印款568萬元匯入履保專戶，被告乃構成遲延給付。是原告於112年1月6日依系爭買賣契約第12條第1項催告被告支付用印款，該催告於同年月12日到達被告，惟被告仍未給付，原告遂於同年2月10日委請律師發函向被告為解除系爭買賣契約並沒收被告業已給付之簽約款及請求損害賠償之意思表示，於同年月22日送達被告，乃生合法解除契約效力。
（三）按系爭履保申請書第5條第1項約定，於兩造對於買賣契約履行有爭議且已提出訴訟者，合泰建經公司應暫停款項撥付，俟兩造達成書面協議或有確定判決或與確定判決同一效力之文書者，作為合泰建經公司撥款及履保專戶結算之依據等語；再依系爭不動產買賣契約第12條第2項後段、第4項約定，於被告有遲延給付情形，應賠償違約金；於被告有毀約不買或其他違約情事，原告於解除本契約後亦得沒收被告已支付之全部款項（即指履保專戶內款項）；又約定之違約金，並不妨礙原告行使損害賠償請求權等語，堪認該違約金約定之目的係強制債務履行，為確保債權效力之強制罰，具有嚇阻雙方惡意違約之作用，屬懲罰性違約金，非僅為賠償總額之預定，債務人其餘因契約之約定或其他債之關係應負一切賠償責任均不受影響。從而，原告依據系爭不動產買賣契約第12條第2項後段之約定，得沒收被告業已匯入履保專戶之簽約款568萬元，以之作為違約金。至原告因系爭履保專戶撥款給付予永慶房仲公司之居間服務費123萬2000元，因被告恣意違約而淪為無益支出，並導致原告需再尋仲介支出服務報酬，堪認原告受有損害。
（四）爰依系爭買賣契約書第12條第2項後段、系爭履約保證書第5條第1項、民法第231條第1項，請求懲罰性違約金586萬元（其中476萬元由履保專戶給付；其餘110萬元由被告以金錢給付）、遲延損害賠償123萬2000元。並聲明：（一）被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內476萬元，並應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息：（二）被告應給付原告233萬2000元（含另給付之違約金110萬元及損害賠償123萬2000元），並應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；（三）原告就第二項聲明願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告雖為系爭買賣契約之買受人，然實際接洽及出資人為被告之母白泳真。白泳真長期罹患躁鬱症，意思表示能力不若一般人健全，其於111年11月4日行經永慶房仲公司西門分公司時，經訴外人洪嘉峰推介系爭不動產，宣稱該房屋有22.06坪、每坪單價219萬元較東區店面每坪單價上千萬為便宜且合於市場行情、得向銀行貸款6成等語，倉促間於同日與永慶房仲公司簽立不動產買賣意願書，並當場給付10萬元斡旋金，再於翌日（即同年月5日）下午，偕同被告與原告簽訂總價4400萬元之系爭不動產買賣契約書，並約定尾款2640萬元以銀行貸款方式支付。同年月9日，白泳真匯款620萬元（含仲介費）至履保專戶。
（二）詎料，白泳真向銀行申貸時，經行員告知將系爭不動產登記為「停車場」之部分拆算估價後，其價值僅為每坪90萬元至95萬元，無從以一般房屋單價進行核算，遠低於洪嘉峰前稱之市場行情，白泳真乃向臺灣臺北地方檢察署對洪嘉峰提起刑事詐欺告訴，經洪嘉峰於偵查中表示願意返還被告仲介費用，為白泳真撤回告訴而獲不起訴處分；白泳真復主張其於簽約時因躁症發作致無法思慮周全，有意思表示能力欠缺情形，再依民法第88條第1項本文前段規定之意思表示內容錯誤，向本院起訴主張撤銷系爭買賣契約，經本院以112年度訴字第929號民事判決認因白泳真非與原告簽立系爭不動產買賣契約之當事人，而駁回白泳真之訴。
（三）白泳真長期罹患躁鬱症且誤信洪嘉峰銷售話術，又未及注意應於系爭不動產買賣契約書中加註未達貸款成數得無條件解約之附款，而被告僅為一普通英文教師、收入微薄、無力負擔頭期款及後續貸款。另白泳真於111年11月間經銀行告知貸款金額有落差時，旋委託律師於同年12月8日發函解除系爭不動產買賣契約，距該契約簽立僅歷時月餘，且原告尚未將系爭不動產移轉登記於被告名下，實無致原告蒙受鉅額損害之情。
（四）再依系爭不動產買賣契約第12條第3項約定因賣方違約而由買方解約時可得請求另行交付依原收款項計算之金額，既已明定屬於違約損害賠償，則關於同條第2項因買方違約而由賣方解約沒收價金之性質雖未有明文，仍應為同一認定，始符合兩造真意及公平原則；至同條第4項關於所約定違約金不妨礙損害賠償請求權行使之約定者，對照同條第2項、第3項，應僅針對買賣雙方給付遲延時，約定應各自按已給付價金一定比例及遲延日數計算之違約金，尚與各項後段因違約解約後可得請求給付金額及沒收價金性質之認定無涉。從而，系爭不動產買賣契約第12條第2項約定「沒收已付價金」，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。況原告並未就其實際損害提出證明，原告請求之違約金顯高於市價慣例而顯失公平。
（五）至被告給付之房屋仲介居間報酬123萬2000元，係由被告匯至系爭履保帳戶之款項所支付，原告既未支付，自無受有該部分損害。原告違約金之請求，除應扣除上開仲介費用，亦應扣除買方即被告仲介費用30萬8000元，另依民法第250條第2項、第252條，請求酌減違約金等語。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第308頁，並依判決格式修正文句）：
（一）原告為出售系爭不動產，與永慶房仲公司簽立委託銷售契約書、委託事項變更契約書（本院卷第193至196頁），委由該公司居間出售系爭不動產。
（二）兩造於111年11月5日，透過永慶房仲公司仲介，簽訂系爭買賣契約書、價金履約保證申請書（本院卷第19至39頁）。
（三）被告之母親白泳貞已於111年11月9日將系爭不動產買賣契約之簽約款586萬元匯至系爭履保專戶。
（四）原告以被告遲延給付應於111年12月30日給付之用印款586萬元為由，於112年1月6日寄發存證信函（本院卷第45至47頁）催告被告於5日內將用印款匯至履約保證專戶，存證信函於112年1月12日送達被告。嗣被告未履行，原告另以112年2月10日函文（本院卷第51至53頁）向被告為解除契約之意思表示，該函文於112年2月22日送達被告，系爭買賣契約於112年2月22日經原告合法解除。
（五）系爭買賣契約經原告合法解除後，原告依該契約第12條第2項後段之規定，得沒收被告已給付之簽約款586萬元。
（六）永慶房仲公司已於111年11月9日經由系爭履保專戶撥款，取得原告應給付之居間服務報酬123萬2000元。
四、兩造爭執事項（見本院卷第309頁，並依判決格式修正文句）：
（一）原告主張被告應給付違約金586萬元。其中476萬，被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶中之餘款476萬元，另由被告給付110萬元，有無理由？
（二）原告依民法第231條第1項請求被告賠償其所受居間服務報酬123萬2000元之損害，有無理由？
五、本院之判斷
(一)違約金部分：原告主張被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶之餘款476萬元及由被告給付違約金110萬元均有理由。
1.原告得依系爭買賣契約第12條第2項後段約定沒收被告已付價金586萬元作為違約金：
(1)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高，在前者係以債權人所受之損害為主要準據；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同（最高法院111年度台上字第639號判決意旨參照）。再按縱約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡酌自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
(2)查系爭買賣契約書第12條第2項後段、第4項分別約定：「如甲方（指被告，下同）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（指原告，下同）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」（本院卷第111頁），是以原告因被告違約而解除契約後，原告除沒收被告已給付之全部款項作為違約金外，另得主張損害賠償請求權，核其違約金之性質應屬懲罰性違約金之約定。
(3)系爭買賣契約經原告解除後，原告依該契約第12條第2項後段之規定，得沒收被告已給付之簽約款586萬元，此為兩造所不爭執。被告雖以系爭不動產之買賣係其母白泳真處理，白泳真長期罹患躁鬱症且誤信訴外人洪嘉峰銷售話術，始以顯高於市場行情之價格購買系爭不動產，而被告亦無力負擔頭期款及後續貸款。另白泳真通知欲解除系爭買賣契約時，距該契約簽立僅歷時月餘，原告尚未將系爭不動產移轉登記於被告名下等情，辯稱兩造約定之違約金過高，應予酌減等語。然查，系爭不動產之買受人為被告，買賣契約係由被告親自到場簽立等情，為被告所不爭執，證人洪嘉鋒亦到庭具結證稱：簽約當天，是兩造約在板橋永慶房屋貴賓中心，於兩造談妥金額後，才請代書來擬定合約。當天買方即被告陳均與其母均有出席等語（本院卷第310至312頁）。而被告購屋前本得透過各種公開資訊評估購買價格及自身履約付款能力，決定是否購買，其母親白泳真僅是提供部分購屋資金之第三人，其以白泳真之精神狀況或仲介人員推介內容主張違約金過高，實難認有據。至被告另以系爭不動產相鄰區域之過往交易價格主張本件買賣價金高於市場行情云云，然過往交易紀錄僅係買賣價格之參考，除不動產本身之客觀條件外，買方對標的物之使用計畫、對未來市場之預測，甚或對標的物之喜好程度等均足以影響出價，最終成交價仍繫於雙方之磋商結果，被告於簽約後再以其他交易價格辯稱原告售價過高、約定之違約金過高等情，自不足採。另審酌因被告未依約履行，致原告受有未能如期取得價金並實現銷售系爭不動產之利潤，且喪失依約收取價金所能獲取之孳息收入等損害，兼衡原告就系爭不動產再為銷售，將生另覓買家之成本。且系爭不動產買賣價金為4400萬元，原告依系爭契約第12條第2項後段得沒收之金額為586萬元，約為系爭買賣契約價金之13.3％，尚未逾內政部依消費者保護法公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第1項沒收之已付價款以不超過房地總價款15％之上限，亦與坊間常見之房屋買賣契約約定之違約金比例相當，難認有顯不公平之情形，兩造自應受該違約金條款之拘束，是被告請求酌減違約金，自無理由。
2.被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶中之餘款476萬元；另給付原告110萬元：
兩造委由合泰建經公司向台新銀行辦理系爭不動產買賣價金履約保證事宜，並將價金信託於系爭履保專戶，而被告於簽約後已透過其母將586萬元簽約款匯至系爭履保專戶等情，為兩造所不爭執，並有系爭履保申請書（本院卷第37至39頁）可憑，是原告主張依系爭契約第12條第2項後段約定沒收被告已給付之價金586萬元作為懲罰性違約金，自屬有據。
又依系爭履保申請書第2條約定，兩造之買賣價金款項、各自應付之仲介服務報酬、稅費等悉由合泰建經公司自系爭履保專戶代雙方支付；另依該申請書第7條約定，履保專戶之結算由合泰建經公司將履保專戶內之款項扣除第2條之支出後，交付予款項應得之人。而系爭履保專戶因合泰建經公司撥付相關款項後，現餘款項為476萬元，此有台新商銀112年11月22日台新總信託字第1120039878號函暨所附系爭履保專戶交易明細在卷可證（本院卷第149至151頁）。故被告應給付之違約金586萬元，其除應同意原告向合泰建經公司領取該專戶餘款476萬元外，另應再給付原告110萬元（計算式：
586萬元-476萬元=110萬元）。
(二)損害賠償部分：原告請求被告賠償其所受居間服務報酬123萬2000元之損害無理由。
1.原告委託永慶房仲公司銷售系爭不動產，依所簽立之委託銷售契約書第5條、第8條第4項約定，原告應給付之服務報酬為成交價額之4％，原告並同意由買方應給付之購屋價款中直接由買方給付予乙方。且原告應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70％，甲方收到尾款同時支付30％；另在簽立書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，原告仍應依第5條之約定數額（即123萬2000元，計算式：4400萬元x4%x30%=123萬2000元）或沒收價金之50％（即293萬元，計算式：586萬元x50%＝293萬元）取其低者，給予乙方作為服務報酬（本卷院第215頁）。查本件不動產之成交價額為4400萬元，兩造簽立系爭買賣契約後，因可歸責於被告之事由而解除契約，依上開約定，永慶房仲公司仍得請求賣方服務報酬123萬2000元。
2.惟按損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償之問題。查原告應給付之服務報酬業經合泰建經公司自系爭履保專戶撥付123萬2000元予永慶房仲公司，而該專戶內之款項均係被告之母白泳真匯入，有該專戶交易明細及永慶房仲公司113年10月24日永慶總113字第276號函附卷可佐（本院卷第151頁、299頁），足認原告未曾以自有款項支付服務報酬。況系爭履約專戶因撥付服務報酬等款項後僅餘476萬元，致不足給付原告違約金110萬元部分，業經本院命被告另為給付，自難認原告有何受損害情形，則其請求被告另賠償123萬2000元，自屬無據。
(三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求以領取系爭履保專戶內476萬元款項及被告另給付110萬元之方式給付違約金，係以支付金錢為標的，未約定利率，且給付無確定期限，原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即112年8月28日（本院卷第83頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告主張依系爭買賣契約第12條第2項後段等約定，請求被告給付懲罰性違約金586萬元，給付方式則為由被告同意原告向合泰建經公司領取系爭履約保證專戶內476萬元、被告另給付原告110萬元，及均自112年8月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。就被告應另給付原告110萬元部分（即主文第2項部分），兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告其餘假執行之聲請，因其訴經駁回，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果均不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 12 日
民事第九庭 法 官 張淑美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 12 日
書記官 翁嘉偉附表：買賣價金給付方式（日期：民國/幣別：新臺幣）編號 給付項目 給付期限 給付金額 ⒈ 簽約款 簽約交付 586萬元 ⒉ 用印款 111年12月30日前 586萬元 ⒊ 完稅款 112年2月2日 588萬元 ⒋ 尾款 112年2月16日（交屋日）前 2640萬元