臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第780號原 告 翁崎鈞訴訟代理人 翁誌憶
廖芳萱律師黃佑民律師上 一 人複 代理人 李馥律師被 告 楊媮棠訴訟代理人 吳榮昌律師複 代理人 陳傑明律師
王子衡律師追加 被告 林宥岑
劉春霞鄒淑鄖上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地准予分割，並按附表一「分割方式」欄所示方法分割。
被告楊媮棠應給付原告新臺幣壹仟零伍拾萬零伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各依附表一「權利範圍」欄所示比例負擔十分之八，其餘訴訟費用由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2、5款、第256條分別定有明文。查原告起訴時僅以楊媮棠為被告，並聲明：兩造共有如起訴狀附表一所示之不動產應以變價方式分割，所得價金由兩造按該附表所示「應分得價金之比例」欄所載分配（見112年度北司補字第1730號卷第7頁），嗣於民國113年3月15日追加林宥岑、劉春霞、鄒淑鄖為被告（見本院卷一第164至165頁），及經數次變更及更正聲明，最後聲明：㈠兩造共有之臺北市○○區○○段○○段000地號土地（即附表一所示土地，下稱系爭土地）應按附表一「分割方法」欄所示方式分割；㈡楊媮棠應給付原告新臺幣（下同）14萬5,161元，及自民事變更訴之聲明暨調查證據聲請狀（下稱變更狀）繕本送達楊媮棠之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年12月14日起至本判決第一項確定之日止，按年依占用面積即16.3333平方公尺，給付當期申報地價10％計算之不當得利；㈢願供擔保請准就聲明第二項宣告假執行（見本院卷一第245至246頁、卷二第183頁）。核其上開之追加、變更及更正，均與首揭規定相符，應予准許。
二、本件林宥岑、鄒淑鄖經合法通知，未於最終言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一「權利範圍」欄
所示。而兩造就系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情事，亦未以契約訂有不分割之期限，且兩造迄今未就分割方法達成協議，故依民法第823條第1項規定，請求就系爭土地依聲明第1項所示方式為分割。
㈡又系爭土地上坐落劉春霞、鄒淑鄖、林宥岑、楊媮棠分別所
有之臺北市○○區○○段○○段0000○0000○0000○0000○號建物（即附表二所示建物，2245建號建物下稱系爭建物），上開各建物對應系爭土地之應有部分比例應為1/4，然楊媮棠所有系爭建物對應系爭土地應有部分僅有1/12，是楊媮棠係以系爭建物無權占用系爭土地應有部分1/6，並獲得占有使用之利益，致原告無法管領使用而受有損害，故原告可依民法第179條規定，請求楊媮棠返還自111年8月14日起至112年12月13日止，相當於租金之不當得利共14萬5,161元（計算式：系爭土地之申報地價8萬6,968元×10％×占用面積16.3333×上開占用之期間＝14萬5,161元，小數點以下四捨五入），及自112年12月14日起至本判決第一項確定之日止，依占用面積即1
6.3333平方公尺，按年給付當期申報地價10％計算之金額。㈢並聲明：
⒈兩造共有之系爭土地應按附表一「分割方法」欄所示方式分割。
⒉楊媮棠應給付原告14萬5,161元，及自變更狀繕本送達楊媮棠
之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年12月14日起至本判決第一項確定之日止，按年依占用面積即16.3333平方公尺，給付當期申報地價10％計算之不當得利。
⒊願供擔保請准就聲明第二項宣告假執行。
二、被告則以：㈠楊媮棠：
⒈原告假借分割土地之名義，以達其炒作不動產之目的，藐視
楊媮棠之財產權，其請求分割系爭土地顯係權利濫用、違反誠信原則，且楊媮棠亦無意願以金錢補償原告，自不同意原告所提出之分割方案，請法院酌採適當之分割方案。又展茂不動產估價師聯合事務所（下稱展茂事務所）偏頗原告，欠缺土地價值鑑定之專業，其鑑定系爭土地所出具不動產估價報告書（下稱估價報告書）並不可採，況楊媮棠無資力依據原告分割方案找補，若據此方案分割亦違反公平正義及侵害楊媮棠之財產權。
⒉系爭土地原由訴外人陳洪陌於50年7月14日因買賣而取得，如
附表二所示建物則於60年6月17日完成第一次登記，所有人依序為訴外人陳泰引（1樓）、陳盈羽（2、3樓）、陳泰安（4樓），陳洪陌於100年9月23日死亡後，由訴外人葉信得、葉信明、葉信鳳、葉信榮、陳恂如、陳賴翠雪及陳泰引、陳盈羽、陳泰安等人繼承，是系爭土地與如附表二所示建物所有人不一致之情形持續逾50年之久，除本件訴訟外並無其他糾紛，故上開不動產均由同一家人所共有，雖有部分土地共有人未占有該土地，然系爭土地共有人均容忍上開建物存在，應係存在默示分管契約，而楊媮棠向陳泰安購買系爭建物、系爭土地應有部分1/12，及原告向訴外人黃靖雅、葉信榮購買系爭土地應有部分各1/12時，均知悉上開不動產產權之相關異動過程，自應受上開分管契約之拘束。從而，系爭建物係基於分管契約而占有系爭土地，具有合法占有之權利，原告請求被告給付相當租金之不當得利，自屬無據。並聲明：原告之訴駁回。
㈡林宥岑未於言詞辯論期日到場，前曾以書狀陳述：
原告主張之原物分割方式對其就系爭土地應有部分所有權並無影響，故同意原告之分割方式。
㈢劉春霞：
其希望原告與楊媮棠間的爭執不要影響其對系爭土地之應有部分，至於原告與楊媮棠間之訴訟則無意見。
㈣鄒淑鄖未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場及書狀所為陳述：
原告主張之原物分割方式對其就系爭土地應有部分所有權並無影響，故同意原告之分割方式。
三、得心證之理由：㈠原告請求分割系爭土地部分：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一「權利範圍」欄所示，此有土地建物查詢資料可參（見本院卷一第157至160頁），且查無因物之使用目的而有不能分割之情形或兩造有不分割之特約或訂有不分割之期限，則原告依據民法第823條第1項規定，訴請裁判分割系爭土地，於法即無不合。
⒉次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項定有明文。又區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第4項、公寓大廈管理條例第4條第2項亦有明文。而裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁定意旨參照）；又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現況定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害（最高法院82年度台上字第1990號判決意旨參照）。準此，法院裁判分割共有物，應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益及公允等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。經查：
⑴查劉春霞、鄒淑鄖、林宥岑、楊媮棠分別所有之如附表二所示建物均坐落於系爭土地上，上開建物坐落系爭土地之面積為64.88平方公尺，又原告係於111年8月間、112年3月間分別向黃靖雅、葉信榮購買系爭土地應有部分各1/12等情，有建物登記謄本、異動索引查詢資料為憑（見本院卷一第169至174、191至200頁）。是參照前述兩造對於系爭土地應有部分之比例可知，林宥岑、劉春霞、鄒淑鄖就系爭土地之應有部分各為1/4，並有附表二編號1-3所示建物坐落系爭土地，楊媮棠就系爭土地應有部分為1/12，並有系爭建物坐落系爭土地，原告就系爭土地應有部分為1/6，然未有建物坐落系爭土地。故楊媮棠就系爭建物對應之系爭土地權利範圍，顯與如附表二所示其餘建物占用系爭土地面積之比例不符，且原告雖有系爭土地應有部分1/6，卻未占有使用系爭土地。
⑵系爭土地為附表二所示建物坐落之土地，該建物為加強磚造
之4層住家用建物，有前開建物謄本可證，系爭土地及附表二所示建物之所有人未完全相同，是若將系爭土地原物分配予共有人或予以變價分割，勢將造成建物坐落他人土地或建物與土地所有人不一之情形，而徒增後續爭議之可能。又就原告主張依據如附表一所示方式分割一事，劉春霞、鄒淑鄖、林宥岑均表示希望維持其等現在應有部分狀態、楊媮棠則不願出售系爭建物及系爭土地之應有部分亦不願金錢補償原告。
⑶綜上，本院審酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟
效用及全體共有人之利益等情形，再衡以98年1月23日增訂公布之民法第799條第4項前段規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。」，此項規定應係合乎事物本質及公平正義原則，為價值判斷上本然或應然之理，自可引為法理而予適用。故認系爭土地由劉春霞、鄒淑鄖、林宥岑、楊媮棠依據各1/4比例維持共有，再就共有人中不能按其應有部分受分配者即原告，由楊媮棠以金錢補償之，可兼顧共有人間利益之公平、有利共有物之整體利用，並調和兩造意願，爰准予如附表一「分割方式」欄所示方式分割。至於金錢補償部分，經本院囑託展茂事務所鑑定（即兩造均同意若鑑定時所委任之鑑定單位，見本院卷第一第377頁），系爭土地於112年4月25日（即起訴日）之合理市價評估為6,300萬3,000元（見本院卷二第86頁之估價報告書），而本院細究估價報告書之內容，可知該報告採用比較法、收益法為評估方式，並已詳細分析政策、經濟等一般因素，不動產市場概況、區域因素，及系爭土地坐落位置、利用情形、公共設施、周遭環境等個別因素，就上開二方法評估取得系爭土地之價格，及考量各試算價格計算過程中蒐集資料之可信度、完整度，暨系爭土地之性質、估價目的、總類條件差異等事項，以比較價格與收益價格權重各50％，決定系爭土地於上開時點之總價，尚難認鑑定結果不可採。故原告所有系爭土地應有部分1/6移轉予楊媮棠，楊媮棠應補償原告1,050萬0,500元（6,300萬3,000÷6＝1,050萬0,500）。
⑷楊媮棠雖辯稱：展茂事務所欠缺土地價值鑑定之專業，其出
具之估價報告書並不可採，且楊媮棠無資力依據原告分割方案找補，若據此分割亦違反公平正義及侵害楊媮棠之財產權等語。惟該估價報告書依據前述鑑定方式逐項分析相關事項，並據以推算土地價值，難認有明顯瑕疵之處而得援用，業如前述，是楊媮棠徒憑其主觀認定之內容指摘估價結果不足採，尚難認屬有據。另依民法第824條之1第4項規定，於前條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。則楊媮棠於受分配超逾其應有部分土地，卻無力負擔對原告之金錢補償義務時，僅原告對於楊媮棠所分得土地有抵押權而已，並非無法依此方式分割，且楊媮棠亦未有任何證據證明其確屬無力負擔補償費用，其此部分所辯，亦難認屬有據。抑且，本件楊媮棠並非僅有支付補償金而係同時獲有與其價格相仿之系爭土地應有部分，是上揭分割方式雖不符楊媮棠主觀意願，然應較符合兩造整體利益及系爭土地之價值，業經本件認定如前，故原告提起本件訴訟應無權利濫用、違反公平正義及誠信原則或有侵害楊媮棠財產權等情形。
㈡原告請求楊媮棠給付相當租金之不當得利部分：⒈按關於區分所有建物配賦之基地應有部分比例應為若干，84
年6月28日公布之公寓大廈管理條例第4條第2項僅規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，並未就基地之應有部分比例為規範。於98年1月23日增訂（於00年0月00日生效）之民法第799條第4項始明定：「區分所有人就區分所有建物共有部分及其基地之應有部分，應依其專有部分面積與專有部分總面積比例定之。但另有約定者，從其約定。」，其立法理由為：「關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，爰於第四項予以明定，俾供遵循。」；且土地登記規則第83條係於90年9月14日修正為：「區分建物所有權人，於申請建物所有權第一次登記時，除應依第79條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。」。是以，區分所有建物應配賦基地之應有部分，在相關法規明文規定前，實務上多由賣方決定分配比例，即由當事人私法自治原則予以決定，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記（最高法院96年度台上字第961號判決意旨參照）。
⒉本件系爭土地上之建物乃於58年間建築完成、取得使用執照
並完成第一次登記，應無前揭民法修正條文之適用，有該等建物之登記謄本為證，且經本院調取上開建物之建造執照及使用執照卷宗核閱無訛。故本件系爭土地上建物所配賦之建築基地權利比例，應依起造人及土地所有人決定，並無建物面積應與土地權利比例相配對之法令上限制，雖一般於配賦土地權利比例時，會採取與建物面積相應之比例進行配賦，然亦有為降低某部分建物之持有成本，或因上開權利人間相互約定等原因，而在配賦土地權利比例之時為增減之舉動，復觀以系爭土地及如附表二所示建物之異動索引資料（見本院卷一第191至209頁），可知系爭土地由陳洪陌於50年7月14日以買賣為原因登記取得，如附表二所示建物於60年6月17日完成第一次登記，該建物所有人分別為陳泰引（1樓）、陳盈羽（2、3樓）、陳泰安（4樓），嗣陳洪陌死亡後，系爭土地則於100年9月23日由葉信得、葉信明、葉信鳳、葉信榮、陳恂如、陳賴翠雪及陳泰引、陳盈羽、陳泰安等人以繼承為原因登記取得等情。準此，系爭土地上建物所配賦之建築基地權利比例初始即未特定，堪認本件全體建物之區分所有人及土地所有人之間，對於土地成立使用之契約關係，且該對於土地之使用約定，因已經完成地籍登記，對於繼受人亦有拘束力，則該土地上建物之區分所有人因建物而使用系爭土地，雖其對於土地之權利比例未符合全部建物與土地之相應比例，仍不得謂其對於不符合土地相應比例部分為無正當之使用權源。從而，如附表二所示建物建竣辦理所有權第一次登記時，既未約定區分所有建物配賦之基地應有部分，而當時法亦無明文，原告又未舉證「應按區分所有建物主建物及附屬建物面積與全部建物主建物及附屬建物面積之比例計算」之依據，是原告主張楊媮棠逾越權利範圍而使用原告所有系爭土地應有部分乙節，尚難憑採，原告依不當得利之法律關係向楊媮棠請求相當租金之不當得利，為無理由。
四、綜上所述，系爭土地准予分割，並按附表一「分割方式」欄所示方法分割，且楊媮棠應給付原告補償金額1,050萬0,500元。又原告請求楊媮棠應給付14萬5,161元，及自變更狀繕本送達楊媮棠之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年12月14日起至本判決第一項確定之日止，按年依占用面積即16.3333平方公尺，給付當期申報地價10％計算之不當得利，為無理由，應予駁回，且此部分原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、按共有物之分割意在消滅兩造間之共有關係，足認兩造因系爭土地之分割均蒙其利，故關於訴訟費用之負擔，應由兩造依應有部分比例分擔，始謂允當，是本件關於分割共有物部分，兩造訴訟費用負擔之比例如主文第4項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1。中 華 民 國 114 年 6 月 6 日
民事第四庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 9 日
書記官 劉曉玲附表一：
編號 土地坐落 面積 (平方公尺) 權利範圍 分割方式 1 臺北市○○區○○段○○段000地號 98 原告翁崎鈞：1/6 由被告楊媮棠金錢補償原告 被告楊媮棠：1/12 被告楊媮棠：1/4 被告林宥岑：1/4 被告林宥岑：1/4 被告劉春霞：1/4 被告劉春霞：1/4 被告鄒淑鄖：1/4 被告鄒淑鄖：1/4附表二：
編號 建號 建物門牌 權利範圍 1 臺北市○○區○○段○○段0000○號 臺北市○○區○○路000號1樓 被告劉春霞：1/1 2 臺北市○○區○○段○○段0000○號 臺北市○○區○○路000號2樓 被告鄒淑鄖：1/1 3 臺北市○○區○○段○○段0000○號 臺北市○○區○○路000號3樓 被告林宥岑：1/1 4 臺北市○○區○○段○○段0000○號 臺北市○○區○○路000號4樓 被告楊媮棠：1/1