臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第877號原 告 曹文琪訴訟代理人 蔡松均律師
向唯菱律師被 告 黃延馨
林思綺上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國112年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃延馨、林思綺應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00號1樓房屋全部遷讓返還原告。
二、被告黃延馨應給付原告新臺幣233,180元，及自民國112年9月19日起至清償日，按週年利率5%計算之利息。
三、被告黃延馨應自民國112年7月12日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣5,340元。
四、被告林思綺應給付原告新臺幣32,635元，及自民國112年10月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣2,750,000元為被告黃延馨、林思綺供擔保後，得假執行；但被告黃延馨、林思綺如以新臺幣8,237,502元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣78,000元為被告黃延馨供擔保後，得假執行；但被告黃延馨如以新臺幣233,180元為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告按日以新臺幣1,780元為被告黃延馨供擔保後，得假執行；但被告黃延馨如按日以新臺幣1,780元為原告預供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第四項於原告以新臺幣11,000元為被告林思綺供擔保後，得假執行；但被告林思綺如以新臺幣32,635元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告起訴時主張被告黃延馨擅自將原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）違法轉租予被告林思綺，其已終止與被告黃延馨間就系爭房屋之租賃契約（下稱系爭租約），並依民法第455條前段、第767條第1項、系爭租約及民法第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金、違約金及相當於租金之不當得利，原聲明請求：㈠被告黃延馨、林思綺應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告黃延馨應給付原告新臺幣（下同）233,180元即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告黃延馨應自民國112年7月12日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按日給付原告5,340元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理期間，依無因管理及不當得利之法律關係，追加聲明請求：被告林思綺應返還原告代墊之系爭房屋電費32,635元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第103頁）。核原告前揭變更，均基於系爭房屋之租賃關係而為主張，屬基礎事實同一，揆諸前開規定，應予准許。
二、被告均經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告為系爭房屋所有人，於111年10月4日與被告黃延馨簽訂
系爭租約，將系爭房屋出租予被告黃延馨及其配偶即訴外人梁哲睿共同作為「Onlytoast偷吃吐司大安敦南店」（下稱系爭吐司店）之營業使用，約定租賃期間自111年12月1日起至115年10月30日止，每月租金53,400元，應於每月1日匯款至原告指定之銀行帳戶。詎被告黃延馨自112年5月1日起即無故遲延給付租金，經原告至系爭房屋現場查看，始知悉系爭吐司店之負責人已由梁哲睿變更為被告林思綺，現場並由被告林思綺指揮營業，被告黃延馨未經原告同意，擅將系爭房屋全部轉租、出借或頂讓予被告林思綺，違反民法第443條第1項及系爭租約第7條約定，原告已依民法第443條第2項及系爭租約第14條約定，於112年7月10日寄發存證信函向被告黃延馨為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於同年7月11日送達被告黃延馨，系爭租約於112年7月11日已發生終止效力，惟被告黃延馨仍持續以系爭房屋承租人自居，顯無遷讓返還系爭房屋予原告之意，並將系爭房屋另行交予他人直接占有，而為系爭房屋之間接占有人，原告得依民法第455條第1項、第767條第1項前段及系爭租約第11條約定，請求被告黃延馨返還系爭房屋，並得依民法第767條第1項前段規定，請求系爭房屋之直接占有人即被告林思綺遷讓返還房屋。
㈡被告黃延馨於112年7月11日系爭租約終止時，尚積欠112年5
月至同年7月11日止之租金迄未給付，並違法將系爭房屋全部轉租、出借或頂讓予被告林思綺而違反系爭租約第7條約定，原告得依系爭租約第3、4條約定，請求被告黃延馨給付112年5月至同年7月11日止之積欠租金共126,380元（計算式：53,400元＋53,400元＋53,400元×11/30＝126,380元），並依系爭租約第7、14條約定，請求被告黃延馨賠償2個月租金數額之違約金共106,800元，並應自112年7月12日起至返還系爭房屋予原告之日止，按日給付每日租金2倍之違約金3,560元（計算式：53,400元÷30日×2日＝3,560元）；另被告黃延馨未於系爭租約終止時返還系爭房屋，自租約終止翌日起即屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利，原告得依民法第179條規定，請求被告黃延馨自112年7月12日起至返還系爭房屋日止，按日給付相當於租金之不當得利1,780元（計算式：53,400元÷30日＝1,780元）。爰提起本件訴訟，請求被告黃延馨返還原告積欠租金126,380元及賠償違約金106,800元，合計233,180元及其遲延利息，另應自112年7月12日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金3,560元及相當於租金之不當得利1,780元，合計5,340元。
㈢又系爭房屋逾期尚未繳納112年8月電費16,385元、9月電費16
,250元，合計32,635元，電費通知單上戶名記載為被告林思綺，原告為免系爭房屋遭斷電及拆表，已代為繳納，爰依民法第176條第1項無因管理、民法第179條第1項不當得利之規定，請求被告林思綺償還及返還原告上開代墊電費32,635元及其遲延利息等語。
㈣並聲明：⒈被告黃延馨、林思綺應將系爭房屋全部遷讓返還原
告。⒉被告黃延馨應給付原告233,180元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告黃延馨應自112年7月12日起至遷讓返還第1項房屋日止，按日給付原告5,340元。⒋被告林思綺應給付原告32,635元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張其為系爭房屋所有權人，被告黃延馨向其承租系爭
房屋經營系爭吐司店，約定每月租金53,400元，惟被告黃延馨未經原告同意，擅自將系爭房屋違法轉租、出借或頂讓予被告林思綺，且自112年5月起即未依約繳納租金，被告黃延馨、林思綺迄今仍未遷讓返還系爭房屋予原告，原告並已代被告林思綺墊付112年8月及9月電費16,385元、16,250元等情，業據提出與其所述相符之建物所有權狀、系爭租約、112年房屋稅繳款書、112年7月10日台北安和郵局第842號、112年7月4日台北安和郵局第826號存證信函及掛號郵件收件回執、系爭吐司店UberEats網站資料、福旺商行商業登記基本資料網頁及經濟部商工登記公示資料查詢、台灣電力公司繳費憑證等件為證（見本院卷第21至41、77至83、107至109頁），又被告黃延馨、林思綺對於上開事實，已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何答辯，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項規定，視同自認，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪信原告上開為真實。
㈡原告請求被告黃延馨、林思綺遷讓房屋部分：
⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但
租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條第1項、第2項定有明文。另依系爭租約第7條約定：「…未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告黃延馨）不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。」，第14條第2款約定：「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約，並賠償甲方2個月租金數額之違約金：…違反第7條規定而為使用者。」（見本院卷第26頁）。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。
⒉查被告黃延馨未經原告同意，擅自將系爭房屋轉租、出借
或頂讓予被告林思綺等情，已如前述，堪認被告黃延馨已違反民法第443條第1項及系爭租約第7條約定，則原告於112年7月10日寄發存證信函，以被告黃延馨違反系爭租約第7條約定，並依系爭租約第14條約定向被告黃延馨主張終止系爭租約，自屬有據，又上開存證信函已於112年7月11日送達被告黃延馨，此有112年7月10日台北安和郵局第842號存證信函及掛號郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第31至35、39至41頁），是系爭租約業經原告於112年7月11日合法終止，被告黃延馨、林思綺迄今仍未遷讓返還系爭房屋予原告，其等繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定，分別請求被告黃延馨、林思綺遷讓返還系爭房屋，均屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告黃延馨給付積欠租金、違約金及相當於租金之不當得利部分：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條第1項前段定有明文。另依系爭租約第3條約定：「乙方應支付每月租金為53,400元…」，第4條約定：「承租人應於每月1日前匯款至出租人指定之銀行帳戶…」，第11條約定：「…乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋…乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日租金2倍之違約金。」，第14條第1款約定：「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約，並賠償甲方2個月租金數額之違約金：遲付租金之總額達2月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月，經甲方定相當期間催告，乙方仍不為支付者。」（見本院卷第25至26頁）。
⒉查被告黃延馨自112年5月起即未依約給付租金，系爭租約
已於112年7月11日經原告合法終止等情，已如前述，原告並以112年7月4日台北大安郵局第826號、112年7月10日台北大安郵局第842號存證信函，分別催告被告黃延馨給付112年5月至同年6月、112年5月至同年7月之積欠租金，此有上開存證信函及掛號郵件收件回執在卷可參（見本院卷第31至41頁），是被告黃延馨自112年5月起即未依約給付租金，原告依系爭租約第3條、第4條約定，請求被告黃延馨給付112年5月至同年7月11日止之積欠租金共126,380元【計算式：53,400元（2＋11/30）月＝126,380元】，自屬有據。
⒊另被告黃延馨自112年5月起已遲付租金達2個月以上，並違
法轉租、出借或頂讓系爭房屋予被告林思綺，而有系爭租約第14條第1款、第2款約定之情形，是原告依系爭租約第14條約定，請求被告黃延馨給付2個月租金數額之違約金106,800元（計算式：53,400元×2月＝106,800元），核屬有據。又被告黃延馨於原告終止系爭租約後，迄未遷讓返還系爭房屋予原告等情，亦如前述，原告依系爭租約第11條約定，請求被告黃延馨自系爭租約終止之翌日即112年7月12日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按日給付每日租金2倍之違約金即3,560元（計算式：53,400元÷30日×2＝3,560元），亦屬有據。
⒋再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告與被告黃延馨間之系爭租約已於112年7月11日終止，被告黃延馨迄未遷讓返還系爭房屋予原告，業如前述，堪認被告黃延馨於系爭租約終止後繼續占有使用系爭房屋，可獲得相當於租金之利益，又原告與被告黃延馨約定之每月租金為53,400元，是原告依民法第179條規定，請求被告黃延馨自系爭租約終止翌日即112年7月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告相當於租金之不當得利1,780元（計算式：53,400元÷30日＝1,780元），亦屬有據。
⒌從而，原告依系爭租約第3條、第4條及第14條約定，分別
請求被告黃延馨給付112年5月至同年7月11日之積欠租金126,380元及違約金106,800元，合計233,180元（計算式：
126,380元＋106,800元＝233,180元）；另依系爭租約第11條約定及民法第179條，分別請求被告黃延馨按日給付違約金3,560元及相當於租金之不當得利1,780元，合計5,340元（計算式：3,560元＋1,780元＝5,340元），均有理由，應予准許。
㈣原告請求被告林思綺返還代墊電費部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
⒉原告主張被告黃延馨將系爭房屋違法轉租、出借或頂讓予
被告林思綺，被告林思綺於系爭租約終止後迄未遷讓返還系爭房屋，仍繼續占有使用系爭房屋，卻逾期繳納電費，其已代被告林思綺墊付112年8月及9月電費16,385元、16,250元等情，此有台灣電力公司繳費憑證在卷可參（見本院卷第107至109頁），堪認被告林思綺無法律上原因而受有免於繳納上開電費之利益，並致原告受有財產上之損害，是原告依民法第179條規定，請求被告林思綺返還其代墊電費合計32,635元（計算式：16,385元＋16,250元＝32,635元），應屬有據。又本院既認原告得依民法第179條規定請求被告林思綺返還上開代墊電費，自毋庸另行審酌原告主張無因管理部分，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定，請求被告黃延馨、林思綺遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約第3條、第4條及第14條約定，請求被告黃延馨給付積欠租金126,380元及違約金106,800元，合計233,180元，及自起訴狀繕本送達翌日即12年9月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另依系爭租約第11條約定及民法第179條規定，請求被告黃延馨按日給付違約金3,560元及相當於租金之不當得利1,780元，合計5,340元；又依民法第179條規定，請求被告林思綺返還代墊電費32,635元及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日即112年10月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項規定參照），為有理由，均應准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 王雅婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
書記官 朱俶伶