臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第881號原 告 葉吉英
王翌權王宜文共 同訴訟代理人 葉宏基律師被 告 王金進訴訟代理人 林忠儀律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國113年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前另案訴請原告遷讓返還如附表所示之建物（下稱系爭房屋，案列：本院109年度訴字第954號），兩造於第二審成立調解（案列：臺灣高等法院110年度上移調字第734號事件，下稱系爭調解事件），載明原告同意將系爭房屋騰空並遷讓返還予被告。後被告以系爭調解事件筆錄為執行名義聲請強制執行（案列：112年度司執字第31994號，下稱系爭執行事件），本院民事執行處建議兩造由原告價購系爭房屋及其坐落基地（即附表所示之土地，下與系爭房屋合稱系爭不動產），被告於民國112年7月19日具狀出價新臺幣（下同）930萬元（下稱7月19日書狀），原告已於同年8月4日具狀表示同意（下稱8月4日書狀），故兩造就原告以930萬元價金買受系爭不動產已意思表示合致，詎被告嗣後竟拒絕履約，爰依民法第348條規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應於原告給付930萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：本院民事執行處多次建議兩造以原告價購系爭不動產方式和解，但兩造就價金若干並未達成合意，後於112年7月13日現場執行，司法事務官固建議買賣價金為930萬元，被告亦以7月19日書狀表示同意，惟該書狀係以本院民事執行處為收件人，並非原告，難認被告係對原告為同意出售系爭不動產之意思表示；又被告雖以7月19日書狀表示同意價金為930萬元，然兩造就系爭不動產抵押權、土地增值稅負擔、履約擔保信託等一般不動產買賣重要之點尚無共識，難認兩造就買賣系爭不動產之意思表示已經合致。再者，7月19日書狀亦載明倘原告無法於1個月內交付買賣價金930萬元，即應繼續系爭執行事件之執行程序，此係附有解除條件之意思表示，後原告確實未於1個月內給付買賣價金，則被告所為之上開意思表示即因解除條件成就而失效，被告自不再受拘束等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告前向原告訴請遷讓返還系爭房屋，於系爭調解事件成立調解，調解筆錄載明原告同意將系爭房屋騰空並遷讓返還予被告。嗣經本院以系爭執行事件執行遷讓返還系爭房屋，現已執行完畢等情，為兩造所不爭執（見本院卷第146至147頁），並有本院109年度訴字第954號判決書、高院110年度上移調字第734號調解筆錄（見本院卷第93至104頁）可證，堪信為真實。
四、原告主張兩造各以7月19日書狀、8月4日書狀表示同意系爭不動產價金為930萬元，故兩造買賣系爭不動產之意思表示已經合致而成立買賣契約，被告應於原告交付價金930萬元之同時將系爭不動產移轉登記予原告等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按非對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時
，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。經查，被告所出具之7月19日書狀載明：「一、債務人請求以新台幣930萬購買系爭房地（即系爭不動產）乙節，債權人經考慮債務人之經濟狀況與親戚情誼，勉強同意以上開930萬出售。二、請鈞院轉知上情，並命債務人應於自本書狀起一個月內尋貸款銀行，給付房地價款。……」（見本院卷第169頁），本院民事執行處以112年7月24日北院忠112司執佳字第31994號函檢附7月19日書狀影本送達原告，並請原告表示意見，原告於112年7月26日收受，並出具8月4日書狀同意被告之要約，並表示已委由代書與被告代理人磋商契約內容，本院民事執行處再函轉被告等節，有本院民事執行處上開函稿、送達證書、8月4日書狀（見本院卷第167頁、第171頁、第173至177頁）可考，則依前揭規定，堪認兩造所為同意系爭不動產價金為930萬元之意思表示皆於到達他造時發生效力，被告前開抗辯係向本院民事執行處為意思表示，並未向原告為意思表示等語，尚無可採。
㈡惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條第1項、第2項前段定有明文，是契約當事人應對於契約內容必要之點達成意思表示合致時，始能謂契約成立。又買賣契約之成立，固以標的物及價金之意思表示一致，為其必要之點。惟當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立（最高法院111年度台上字第1182號判決要旨參照）。原告固主張於其以8月4日書狀表示同意被告930萬元出售系爭不動產之要約時，買賣契約即因兩造對於必要之點已意思表示合致而成立等語。然查：
⒈系爭執行事件中，兩造於112年5月22日在本院協商室為協商，原告稱被告曾於農曆過年間表示願意以800萬元價金售出系爭不動產等語，被告則稱當天確實曾表示最低價800萬元出售，112年4月25日之售價為1000萬元等語，原告稱1000萬元太高，尤其房屋不含土地等語，本院司法事務官詢問被告可否再降低一些售價等語，被告回稱因原告之前言行，讓被告無法感受誠意，所以無法降價等語，本院司法事務官即建議兩造可否以950萬元協談等語，此有訊問筆錄（見本院卷第117頁）在卷可稽，又系爭執行事件於112年7月13日現場履勘時，被告代理人稱可否再降為930萬元要與被告確認等語，本院司法事務官稱請被告考量原告情況及兩造往日情誼，可否再降為910萬元等語，原告稱手頭現金不足，需另申辦貸款，約需1個月時間，如屆時無法順利核貸，將自行搬遷，同意以930萬元購買等語，被告代理人則稱將再陳報是否願以930萬元出售等語，此有執行筆錄（見本院卷第165頁）可考，參以被告以7月19日書狀向本院民事執行處陳報同意以930萬元出售乙節，足見被告原出價800萬元，後增為1,000萬元，經本院司法事務官建議兩造以價金950萬元為協商，後被告同意價金降為930萬元，本院司法事務官雖建議再降為910萬元，然被告仍僅以7月19日書狀同意以930萬元購買系爭不動產，原告則以8月4日書狀表示同意。則自上開協商過程可知，兩造協商之內容僅止於價金部分，其後亦僅就價金為930萬元達成初步共識，而就買賣契約之具體履行內容未見兩造於上開協商過程中有何商議。
⒉又被告代理人於112年7月25日以通訊軟體LINE傳送買賣契
約書pdf檔案予原告葉吉英，並稱：請原告找代書審閱契約書，如果有意見要修正、有文字要改可以再提出來等語，原告葉吉英則於同月31日回傳買賣契約docx檔案予被告代理人，被告代理人回覆稱：增值稅部分被告不會退讓，買賣標的沒有地上權讓與問題，這兩個是底線，被告願意出售就是跟法院陳報退讓實拿930萬元，如果還要負擔增值稅就不賣等語，此有原告葉吉英與被告代理人間LINE對話紀錄（見本院卷第263至267頁）可考，輔以原告8月4日書狀附件「出賣人提供為協商用之『不動產買賣契約書』初稿」第2條所載：「買賣之價款：本買賣契約之移轉所需行政規費或稅費均由甲方（即原告）自行負擔，乙方（即被告）實際取得買賣標的物總價款，即甲方應交付新台幣玖佰參拾萬元正。」（見本院卷第181頁），堪認於原告提出8月4日書狀前，被告所擬定之契約初稿已註明被告應實拿930萬元，一切稅負、費用由原告負擔，而原告對此有所異議，被告復重申增值稅由原告負擔、系爭不動產沒有地上權設定讓與、被告要實拿930萬元等事項為被告同意以930萬元出售系爭不動產之重要前提。而原告再以8月4日書狀指稱買賣不動產之相關稅捐、費用依法應由出賣人即被告負擔等語（見本院卷第175至177頁）。是綜合上情以觀，對於買賣系爭不動產之相關稅捐、費用負擔，於兩造間來回多有爭執與不同意見，顯見兩造均對於稅捐、費用負擔十分重視，且被告亦於原告以8月4日書狀表示同意要約之前，以上開LINE對話訊息向原告表明稅捐、費用負擔為契約成立之重要事項，則依前揭說明，應認買賣系爭不動產之稅捐、費用負擔於兩造間即屬重要之點，倘兩造就稅捐、費用負擔未有意思表示合致，即難認契約已成立。
⒊原告雖主張其已同意負擔相關稅捐，始向被告詢問稅捐數
額，故可知兩造就稅捐負擔亦已達成合意等語（見本院卷第282頁）。然查，依原告葉吉英與被告代理人間112年8月6日LINE對話紀錄所示，原告葉吉英固稱：請問稅總共多少等語，被告代理人回覆：被告不同意負擔稅金，至於實際稅金多少可能要詢問代書等語，原告葉吉英則稱：請算出來給我等語（見本院卷第269頁）。自上開對話紀錄，至多僅能認原告有詢問稅捐數額，尚不能逕認原告已同意負擔稅捐，況原告其後於112年8月30日再向本院民事執行處具狀表示被告所擬定應由原告負擔稅捐之契約書顯然違背相關稅法規定等語，並經本院民事執行處轉知被告等節，有原告112年8月30日書狀、本院112年9月6日北院忠112司執佳字第31994號函稿（見本院卷第203至207頁）可考，足認原告至112年8月30日仍認稅捐應由被告負擔，殊難認原告有何同意負擔稅捐之情，是兩造對於買賣系爭不動產之必要之點即稅捐、費用負擔並未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立，原告即不得據以請求被告移轉登記並交付系爭不動產。
五、綜上所述，原告依民法第348條規定，請求被告應於原告給付930萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 張詠惠法 官 張庭嘉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 4 日
書記官 蔡庭復附表：
土地部分 土地坐落 土地面積（m²） 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 臺北市 文山區 萬慶段一小段 10 65 141/10000 臺北市 文山區 萬慶段一小段 12 133 141/10000 建物部分 建號 建物門牌 基地座落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（m²） 附屬建物用途及面積（m²） 權利範圍 層次及層次面積 692 臺北市○○區○○街0巷0號1樓 臺北市○○區○○段○○段00○00○00○00○00○00地號 鋼筋混凝土造， 5層 全部 層次：1層 層次面積：78.42 平台，面積：4.66