臺灣臺北地方法院民事判決112年度重訴字第982號原 告 李悌添
李悌元李悌達李麗玉李發琦侯幸君共 同訴訟代理人 王冠瑋律師被 告 鄭至宏
羅怡真上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鄭至宏應將占用坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如附圖編號A、B所示（面積一百零八點八六平方公尺）部分之門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○號房屋拆除，並將占用部分土地返還予原告。
被告應自民國一百一十二年九月一日起至拆除第一項所示房屋並返還土地予原告之日止，按月連帶給付各原告如附表二「請求違約金數額」欄所示之金額。
被告應連帶給付各原告如附表三「請求租金數額」欄所示之金額。
訴訟費用由被告鄭至宏負擔百分之九十八，餘由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。經查，原告訴之聲明原為：㈠被告鄭至宏應將基地坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）之地上物拆除，並將該土地返還予原告全體。㈡被告等應自民國112年9月1日起至拆除第㈠項所示地上物並返還土地予原告等之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）5萬元。㈢被告等應連帶給付原告李悌添15萬元（見本院卷第7至8頁）。嗣變更訴之聲明為：㈠被告鄭至宏應將基地坐落系爭土地如臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）A部分及B部分所示地上物（即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號房屋，占用面積108.86平方公尺，下稱系爭房屋）拆除，並將該土地返還予原告全體。㈡被告等應自112年9月1日起至拆除系爭房屋並返還土地予原告等之日止，按月連帶給付原告李悌添2萬5,000元、原告李悌元3,125元、原告李悌達3,125元、原告李麗玉6,250元、原告李發琦6,250元、原告侯幸君6,250元。㈢被告等應連帶給付原告李悌添7萬5,000元，連帶給付原告李悌元9,375元，連帶給付原告李悌達9,375元，連帶給付原告李發琦1萬8,750元，連帶給付原告李麗玉1萬8,750元，連帶給付原告侯幸君1萬8,750元（見本院卷第191至192頁）。核原告就訴之聲明第㈠項之變更係按履勘複丈測量成果特定拆除標的，就聲明第㈡項之變更係將請求金額按各原告應受分配比例加以計算，均屬補充、更正事實、法律上之陳述，不涉及訴之變更；就聲明第㈢項之變更則係本於主張被告鄭至宏短付承租系爭土地租金之同一基礎事實，揆諸上開規定，均應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地原為原告李悌添、李悌元、李悌達、李麗玉、李發琦及訴外人李發惪所有，嗣李發惪於110年3月20日去世後，經李發惪之繼承人協議分割遺產，由原告侯幸君繼承李發惪所遺對系爭土地之應有部分及與系爭土地有關之權利義務關係，系爭土地現為原告6人依如附表一所示之比例分別共有。被告鄭至宏邀同被告羅怡真為連帶保證人，自107年起向李悌添、李悌元、李悌達、李麗玉、李發琦及李發惪承租系爭土地，約定每月租金為2萬5,000元，並約定鄭至宏應依各原告對系爭土地之權利範圍按月計算租金，按月扣繳10％租賃所得，於次年1月前將前一年各原告租賃總所得之扣繳憑單交付各原告申報綜合所得稅，且租賃期滿或終止時，不再另行簽訂租約，鄭至宏應於期滿或終止後7日內將系爭土地騰空恢復原狀後返還予原告，兩造最後一次簽訂租約所定之租賃期間為111年9月1日至112年8月31日（下稱系爭租約）。系爭租約期限已於112年8月31日屆至，原告亦於租約期滿前發函告知鄭至宏期滿不續租，鄭至宏即應於112年9月7日前，騰空返還系爭土地，然鄭至宏所有之系爭房屋現仍占用系爭土地如附圖編號A、B所示部分，即屬無權占用，原告得依民法第767條第1項、第821條規定及系爭租約第6條約定，請求鄭至宏拆除系爭房屋並返還系爭土地予原告。又依系爭租約第4條第3項約定，鄭至宏若於系爭租約期滿不返還系爭土地，應自租約期滿之翌日起至返還之日止，按月支付依租金2倍計算之違約金5萬元，由原告依對系爭土地之應有部分比例分受之，是鄭至宏應按月分別給付各原告如附表二所示之違約金。另鄭至宏按月扣繳租金10％之租賃所得2,500元，卻未替原告等申報租金收入，致原告等遭國稅局補徵租賃所得稅，故鄭至宏每月短付租金2,500元，為期5年，共短付15萬元之租金，原告得依民法第179條規定、系爭租約第3條約定，請求鄭至宏分別給付各原告依各原告對系爭土地之應有部分比例計算之租金如附表三所示。又羅怡真為鄭至宏之連帶保證人，自應就鄭至宏上開違約金及租金債務負連帶清償之責。為此，提起本件訴訟，均請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠鄭至宏應將基地坐落系爭土地如附圖A部分及B部分所示之系爭房屋拆除，並將該土地返還予原告全體。㈡被告等應自112年9月1日起至拆除系爭房屋並返還土地予原告等之日止，按月連帶給付各原告如附表二「請求違約金數額」欄所示之金額。㈢被告等應連帶給付各原告如附表三「請求租金數額」欄所示之金額。
二、被告則以：系爭房屋係訴外人吳銘德向原告租地建屋（下稱系爭租地建屋契約）所建，嗣吳明德因積欠債務，遭債權人聲請強制執行，鄭至宏方於本院106年度司執字第57188號強制執行程序中拍定而取得系爭房屋之事實上處分權。系爭租地建屋契約未定期限，應隨同系爭房屋移轉而存在於原告與鄭至宏間，鄭至宏若知系爭租地建屋契約未定期限，即不會與原告約定租賃期限，原告刻意隱瞞系爭租地建屋契約未定期限之情，李悌添更向鄭至宏佯稱租約屆期必定延期續約云云，鄭至宏顯係受原告詐欺而為租賃期限之意思表示，鄭至宏已依民法第92條第1項前段規定，以民事答辯暨聲請調查證據狀之送達撤銷前揭意思表示，系爭租約為未定期限之租約，鄭至宏應得使用系爭土地至系爭房屋不堪使用為止，鄭至宏並非無權占有，原告不得請求鄭至宏拆屋還地，亦不得請求被告連帶給付違約金。縱認原告得請求被告連帶給付違約金，違約金顯然過高，應予酌減。此外，系爭租約明定原告實際可得之租金為2萬2,500元，按月扣繳之2,500元係供支付原告之租賃所得稅使用，已非租金，是鄭至宏於5年間均按月支付2萬2,500元，並未短繳，原告請求被告連帶給付各原告如附表三所示之金額，亦無理由。且系爭租約不應約定出租人之租賃所得稅要由承租人繳納，縱使代繳租賃所得之約定有效，前4年之租約已到期，原告因前4年租賃所得而補繳之稅額，不應由鄭至宏負擔等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭土地原為李悌添、李悌元、李悌達、李麗玉、李發琦及李發惪所有，嗣李發惪於110年3月20日去世後，經李發惪之繼承人協議分割遺產，由侯幸君繼承李發惪所遺對系爭土地之應有部分及與系爭土地有關之權利義務關係，系爭土地現為原告6人依如附表一所示比例分別共有；鄭至宏為系爭建物之事實上處分權人；鄭至宏邀同羅怡真為連帶保證人，與原告簽立系爭租約，於自111年9月1日起回溯4年間，李悌添、李悌元、李悌達、李麗玉、李發琦及李發惪與被告間亦有關於李悌添、李悌元、李悌達、李麗玉、李發琦及李發惪若遭國稅局要求補徵租賃所得稅時，應由鄭至宏負責繳納之約定；自112年8月31日起回溯5年間，原告（於110年3月20日前，為李悌添、李悌元、李悌達、李麗玉、李發琦及李發惪）就系爭土地每月實際收受之租金為2萬2,500元；原告有經財政部臺北國稅局追繳共計5年之租賃所得稅等情，有土地登記謄本、系爭租約、財政部臺北國稅局綜合所得稅核定稅額繳款書、核定通知書、遺產分割協議書在卷可稽（見本院卷第13至21頁、第49至51頁、第153至179頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第61至64頁），此部分事實，首堪認定。
四、本院之判斷：原告主張系爭租約屆期未續約，系爭房屋無權占有原告共有之系爭土地如附圖編號A、B所示部分，渠等得依民法第767條第1項、第821條規定及系爭租約第6條約定，請求鄭至宏拆屋還地，並得依系爭租約第4條第3項約定，請求鄭至宏給付違約金，另鄭至宏按月扣繳租金10％卻未替渠等申報租賃所得，共短付15萬元之租金，渠等得依民法第179條規定、系爭租約第3條約定，請求鄭至宏給付租金，而羅怡真為鄭至宏之連帶保證人，應就鄭至宏上開違約金及租金債務負連帶清償之責等節，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告依民法第767條第1項、第821條規定及系爭租約第6條約
定，請求鄭至宏拆除系爭房屋並返還占用土地，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。復按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。查系爭土地為原告依如附表一所示之比例分別共有，鄭至宏有事實上處分權之系爭房屋占用系爭土地如附圖A、B所示部分等情，有土地登記謄本、現場照片及附圖存卷可考（見本院卷第13至15頁、第105至121頁、第131頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第61至62頁頁），依上開說明，自應由鄭至宏就其有占用系爭土地之合法權源負舉證責任。
⒉依系爭租約第2條約定：「經甲乙雙方約定租賃期為1年，即
自民國（下同）111年9月1日起至民國112年8月31日止共計1年。到期後本租賃契約歸於終止。」（見本院卷第17頁），原告並委請律師發函告知鄭至宏期滿不再續租之旨，經鄭至宏於112年8月28日收受（見本院卷第23至27頁），系爭租約應於112年8月31日屆期，系爭房屋繼續占用系爭土地，即難認有正當權源。鄭至宏固辯稱其本應承受吳銘德與原告間之系爭租地建物契約，而得承租系爭土地至系爭房屋不堪使用為止，系爭租約關於租賃期限之約定，係受原告詐欺所為，其業依民法第92條第1項前段規定，以民事答辯暨聲請調查證據狀之送達撤銷意思表示等語，並提出原告之收租便條及照片為證（見本院卷第71至84頁）。惟前揭證據至多僅得證明原告與吳銘德間就系爭土地有成立租賃契約，尚無從證明渠等間並未約定租賃期限或確有租地建屋即以供吳銘德使用房屋為承租目的之約定，已難認鄭至宏於取得系爭房屋之事實上處分權後，即因繼受系爭租地建物契約，而與原告間有未定期限之租地建屋關係存在，自難再據以推論原告有刻意隱瞞系爭租地建屋契約內容，使鄭至宏受詐欺而約定租賃期限之情為真。況縱使原告與吳銘德間原定有系爭租地建屋契約，亦不代表兩造間嗣後不得就系爭土地之租賃事宜另為約定，鄭至宏就原告有刻意隱匿、施用詐術使其約定租賃期限乙節，既未能舉證以實其說，其自不得依民法第92條第1項前段規定，撤銷就系爭契約租賃期限為約定之意思表示，鄭至宏此部分辯詞，洵無可採。
⒊是以，系爭租約既於112年8月31日屆期而失其效力，系爭房
屋繼續占用系爭土地即無正當權源，原告本於所有權人之身分，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求鄭至宏拆除系爭房屋並返還占用之土地，自屬有據。又原告依前揭規定請求鄭至宏拆屋還地既有理由，其另依系爭租約第6條約定為同一請求，本院即毋庸論述，附此敘明。
㈡原告依系爭租約第4條第3項約定及連帶保證關係，請求被告
自112年9月1日起至拆除系爭房屋並返還土地予原告之日止，按月連帶給付各原告如附表二所示之金額，有無理由？⒈依系爭租約第4條第3項約定：「乙方（即鄭至宏）於終止租
約或租賃期滿不交還土地或違約轉租，自終止租約或租賃期滿之翌日起，至交還土地止，乙方應按月（不足一月部分以一月計）支付甲方（即原告）按租金貳倍計算之違約金。」，第3條約定：「每月租金為新台幣（下同）貳萬伍仟元整（含稅）」（見本院卷第17頁），系爭租約業於112年8月31日屆期，鄭至宏迄仍以系爭房屋占用系爭土地而未返還等情，既經認定如前，鄭至宏即應自系爭租約屆期翌日即112年9月1日起至拆除系爭房屋並返還土地予原告之日止，負按月給付違約金5萬元（計算式：25,000元×2＝50,000元）之責。
又系爭土地係由原告共同出租，參酌系爭租約第3條約定：「乙方（即鄭至宏）應依甲方（即原告）各地主之權利範圍按月計算租金，按月扣繳10％租賃所得，並於次年一月份將前一年各地主租賃總所得之扣繳憑單交付甲方各地主申報綜合所得稅。」，堪認原告各係依如附表一所示之應有部分比例行使或負擔系爭租約之權利義務，是鄭至宏所負上開違約金債務既屬可分，且各原告得請求之違約金數額係依如附表一所示之應有部分比例計算乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第194頁），鄭至宏應按月給付予各原告之違約金數額即如附表二所載。另羅怡真為鄭至宏之連帶保證人，自應就鄭至宏所負上開債務負連帶清償之責，故原告請求被告自112年9月1日起至拆除系爭房屋並返還土地予原告之日止，按月連帶給付各原告如附表二所示之金額，洵屬有據。
⒉被告雖辯稱系爭租約所定按月扣繳之2,500元係供支付原告租
賃所得稅使用，非屬租金等語。惟按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595號判決意旨參照）。觀諸系爭租約第3條約定：「每月租金為新台幣（下同）貳萬伍仟元整（含稅），乙方（即鄭至宏）應依甲方（即原告）各地主之權利範圍按月計算租金，按月扣繳10％租賃所得，並於次年一月份將前一年各地主租賃總所得之扣繳憑單交付甲方各地主申報綜合所得稅。」（見本院卷第17頁），系爭租約備註欄亦載明：「乙方（即鄭至宏）因係個人非營業單位，無法辦理租賃扣繳，甲乙雙方同意由乙方申報租賃收入，日後若甲方（即原告）遭國稅局要求補徵租賃所得稅時，由乙方負責繳納該筆租賃所得稅。」（見本院卷第21頁），可知原告與鄭至宏間係約定每月租金總額為2萬5,000元，由鄭至宏按月扣取其中10％即2,500元，並代為繳納原告因收取租賃所得而應付之所得稅額，又因鄭至宏並非營利事業，無法逕為租賃所得之扣繳，故特別約定由鄭至宏為原告申報租賃收入，並於原告經國稅局課徵租賃所得之所得稅時，由鄭至宏繳納之。是以，鄭至宏按月扣取之2,500元，係為代原告繳納租賃所得遭課徵之稅額所為，仍屬租賃對價之一部分，不失為租金之性質，系爭租約所定租金應為每月2萬5,000元，被告此部分辯詞，礙難憑採。
⒊被告另辯稱系爭契約第4條第3項所定違約金過高，應依民法
第252條規定，予以酌減等語。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金額是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形以為酌定標準。經查，前揭違約金約定係針對租期屆滿後遲未返還系爭土地之情形而為，核其內容與請求返還因無權占有系爭土地所生之不當得利相似，而審酌一般計算無權占用土地之不當得利數額時，係依土地法第97條第1項規定，以土地之申報地價不超過年息10％為上限，故依系爭土地於112年之申報地價每平方公尺9萬8,951.2元（見本院卷第13頁）、系爭房屋占用系爭土地之面積為108.86平方公尺計算，系爭土地遭無權占用相當於租金之不當得利上限為每月8萬9,765元（計算式：98,951.2元×108.86平方公尺×10％÷12月＝89,765元，元以下四捨五入），前揭約定所定違約金數額為每月5萬元，並未超過前揭上限金額，且約為前揭上限金額之56％，亦未顯然過高。另參以原告因鄭至宏繼續無權占有系爭土地，而受有無法對系爭土地為使用、收益，且難以處分之損害，鄭至宏於占用期間，除支付上開違約金外，尚無負擔其他之不利益，被告復未舉證證明上開違約金約定有何過高之情，難認本件違約金有應酌減之必要，被告此部分抗辯，亦屬無據。
㈢原告依民法第179條規定、系爭租約第3條約定及連帶保證關
係，請求被告連帶給付各原告如附表三所示之金額，有無理由？⒈經查，系爭租約第3條約定租金為每月2萬5,000元，由各原告
依如附表一所示之應有部分比例分受之，鄭至宏按月扣繳之2,500元，亦屬租金之一部等情，業如前述。又鄭至宏並未為原告（於110年3月20日前，係為李悌添、李悌元、李悌達、李麗玉、李發琦及李發惪）申報、繳納自112年8月31日起回溯5年間之租賃所得稅，致原告經財政部臺北國稅局追繳共計5年之租賃所得稅等情，為被告所不爭執（見本院卷第64頁），故鄭至宏按月扣取2,500元之租金，卻未代原告（於110年3月20日前，係為李悌添、李悌元、李悌達、李麗玉、李發琦及李發惪）繳納租賃所得稅，堪認鄭至宏並未履行此部分租金給付之義務，而每月短繳租金2,500元。是以，鄭至宏自112年8月31日起回溯5年間短繳之租金共計為15萬元（計算式：2,500元×12月×5年＝150,000元），即應依系爭租約第3條約定給付之。又查，李發惪原為系爭租約出租人之一，於110年3月20日死亡，所遺關於系爭土地之一切權利義務均經其繼承人協議分割由侯幸君繼承等情，俱如前述，故鄭至宏原應給付李發惪部分之租金，應由侯幸君繼承之。準此，鄭至宏所負上開租金債務應由各原告依如附表一所示之應有部分比例分受之，且各原告得請求之租金數額係依如附表一所示之應有部分比例計算乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第194頁），鄭至宏應給付予各原告之租金數額即如附表三所載。另羅怡真為鄭至宏之連帶保證人，即應就鄭至宏所負上開債務負連帶清償之責，故原告請求被告按月連帶給付各原告如附表三所示之金額，應屬有據。
⒉被告雖辯稱系爭租約不應約定由鄭至宏繳納原告之租賃所得
稅，且前4年之租約已到期，原告因前4年租賃所得而補繳之稅額，不應由鄭至宏負擔等語。按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法第427條固定有明文，然上開規定非強制規定，當事人得為相反之約定（最高法院65年度台上字第1119號裁判意旨參照），是系爭租約第3條自屬有效。又自111年9月1日起回溯4年之租約係因屆期而向後失其效力，並不影響兩造間於原租約有效期間內所生之權利義務關係，是原告就鄭至宏短付之租金，並不因前4年租約屆期而不得再為請求，被告此部分辯詞，均無可採。
⒊又原告依系爭租約第3條約定及連帶保證關係，請求被告連帶
給付前揭金額，既有理由，渠等另依民法第179條規定為同一請求，本院即毋庸論述，併此敘明。
㈣被告雖另聲請傳喚證人吳銘德及調取本院106年度司執字第57
188號卷，以證明系爭租地建屋關係存在，然兩造既已簽立系爭租約，被告復未能證明鄭至宏有何受詐欺而為意思表示之情，兩造間就系爭土地租賃之權利義務關係即應以系爭租約為準，要無為此部分證據調查之必要。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭房屋並返還占用之系爭土地；依系爭租約第4條第3項約定及連帶保證關係，請求被告自112年9月1日起至拆除系爭房屋並返還系爭土地予原告之日止，按月連帶給付各原告如附表二所示之金額；依系爭租約第3條約定及連帶保證關係，請求被告連帶給付各原告如附表三所示之金額，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
民事第八庭 法 官 蕭如儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書記官 劉茵綺附表一：
所有人 應有部分比例 李悌添 2分之1 李悌元 16分之1 李悌達 16分之1 李麗玉 8分之1 李發琦 8分之1 侯幸君 16分之2附表二：
所有人 請求違約金數額 （新臺幣） 計算式：5萬元×應有部分比例 李悌添 25,000元 50,000元×1/2＝25,000元 李悌元 3,125元 50,000元×1/16＝3,125元 李悌達 3,125元 50,000元×1/16＝3,125元 李麗玉 6,250元 50,000元×1/8＝6,250元 李發琦 6,250元 50,000元×1/8＝6,250元 侯幸君 6,250元 50,000元×2/16＝6,250元附表三：
所有人 請求租金數額 （新臺幣） 計算式：15萬元×應有部分比例 李悌添 75,000元 150,000元×1/2＝75,000元 李悌元 9,375元 150,000元×1/16＝9,375元 李悌達 9,375元 150,000元×1/16＝9,375元 李麗玉 18,750元 150,000元×1/8＝18,750元 李發琦 18,750元 150,000元×1/8＝18,750元 侯幸君 18,750元 150,000元×2/16＝18,750元附圖