臺灣臺北地方法院民事判決112年度金字第157號原 告 賴美伶訴訟代理人 湯其瑋律師被 告 廖秀敏
國泰民安不動產股份有限公司（原名：恆和不動產股份有限公司）兼 上一人法定代理人 楊建傑被 告 廖士賢共 同訴訟代理人 陳憲政律師複 代理人 陳偉強律師
陳孟緯律師被 告 蔣炎宗上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，原告提起刑事附帶民事訴訟，經本院刑事庭裁定（110年度附民字第2號）移送前來，本院於民國115年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時係以民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規定為請求權基礎，並聲明：被告廖秀敏、廖士賢、楊建傑應連帶給付原告新臺幣（以下未標註幣別者均同）4,396,363元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣原告於訴訟繫屬中追加被告國泰民安不動產股份有限公司（下稱國泰民安公司）、蔣炎宗，並追加不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定為請求權基礎，經數度變更追加聲明後，最後聲明為：被告應連帶給付原告111,616元及英鎊111,320元，及各自刑事附帶民事訴訟起訴狀、被告訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息。
核原告所為追加係基於因國泰民安公司仲介原告購買外國不動產而受有損害賠償之同一原因事實，依前揭規定，應予准許。
二、蔣炎宗未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：廖秀敏、廖士賢、楊建傑明知英國開發商Signat
ure Living Coal Exchange Limited（下稱Signature公司）係資本額極低之特殊目的公司，履約風險甚高，仍以台灣搜房股份有限公司（下稱台灣搜房公司）或恆和不動產股份有限公司（即國泰民安公司）名義向多數人或不特定人宣傳、推廣，招攬投資Signature公司設計位於英國Cardiff「Th
e Exchange旅館」單位租賃業權（Leasehold）售後包租回酬方案（下稱系爭投資案），並指示訴外人林愛倫即台灣搜房公司業務經理於民國106年4月間向原告佯稱：台灣搜房公司會提供一條龍的懶人投資服務、投資人完全不用擔心，買賣價金全程匯入律師履約保證帳戶，交易絕對安全，保證支付投資人每年7.5％至10％不等租金收益，期滿得要求Signature公司保證以原價或加價買回之投資條件云云，致原告陷於錯誤，因而購買「The Exchange旅館G08號房」（下稱系爭房間）之租賃業權，並由國泰民安公司與其員工蔣炎宗負責居間仲介，進而交付被告仲介費111,616元、英國律師事務所Maxwell Alves律師服務費英鎊2,800元、第1期簽約定金英鎊5,000元、第2期換約保證金英鎊48,750元、第3期完工交屋款英鎊53,750元予被告或被告指定之金融帳戶，嗣原告僅取得系爭房間3期約定租金收益，Signature公司即於109年8月6日進入清算程序，迄今未依約給付剩餘報酬、交付系爭房間產權登記證明，致原告無法對Signature公司行使解約、買回系爭房間租賃業權或請求預期租金利益損失等權利，英國律師事務所Maxwell Alves亦於107年3月結束營運，原告因此受有上開投資損失以及支出系爭房間產權調查費英鎊1,020元，共為111,616元、英鎊111,320元（英鎊部分計算式：英鎊2,800元＋英鎊5,000元＋英鎊48,750元＋英鎊53,750元＋英鎊1,020元＝英鎊111,320元）財產上損害。廖秀敏、廖士賢、楊建傑係以上開違反銀行法第29條、第29條之1方式吸收資金、使用不實廣告銷售，應依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規定負連帶賠償責任；國泰民安公司、蔣炎宗未盡受任人注意義務、居間人報告與調查義務，依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，應與廖秀敏、廖士賢、楊建傑共同負損害賠償責任，爰依上開規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告111,616元及英鎊111,320元，及各自刑事附帶民事訴訟起訴狀、被告訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠廖秀敏、廖士賢、楊建傑、國泰民安公司部分：系爭投資案屬於外國不動產售後租回之合法交易模式，原告將買賣本金之一部匯往英國律師事務所Maxwell Alves履約保證帳戶，由律師協助締約、過戶及交付款項，廖秀敏、廖士賢、楊建傑則透過國泰民安公司代收轉付定金與律師服務費，並受託代付Signature公司應給付原告之租金，本件交易僅向原告收取與仲介勞務相當之服務費81,616元，實質上與銀行收受存款行為有別，此外英國商用不動產實現8％以上投資報酬率並非少見，是廖秀敏、廖士賢、楊建傑自無違反銀行法第29條、第29條之1規定。又資本額非判斷公司履約能力唯一要素，況Signature公司與原告締約時未有不能履約情事，縱使事後偶然發生履約障礙，不得遽指締約時國泰民安公司有何故意隱瞞或詐欺情事，進而違背善良管理人注意義務、居間報告與調查義務。至原告未取得系爭房間產權登記證明係因Signature公司債務不履行所致，與廖秀敏、廖士賢、楊建傑、國泰民安公司無關；原告出於保障其個人權益目的而另行支出調查費英鎊1,020元，亦無因果關係。另原告自承107年12月間獲悉上情，卻遲至110年1月4日對廖秀敏、廖士賢、楊建傑、113年8月5日對國泰民安公司提起本件訴訟，請求權已罹於2年時效，被告得拒絕給付；縱以原告主張應以廖秀敏、廖士賢、楊建傑受臺灣臺北地方檢察署起訴日即109年11月9日開始計算消滅時效起點，國泰民安公司仍得拒絕給付，其餘被告賠償金額應扣除原告已取得3期租金收益外，廖秀敏、廖士賢、楊建傑得依民法第276條第2項、第280條規定，扣除原告主張共同侵權行為人國泰民安公司、蔣炎宗、林愛倫、Signature公司、英國律師事務所Maxwell Alves應負擔部分即英鎊66,480元，原告至多僅得請求連帶賠償英鎊39,888元等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡蔣炎宗未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀所為之陳述
如下：我不認識原告，也沒有簽署系爭房間相關文件，更無參與系爭房間仲介交易，在國泰民安公司任職時執業範圍僅限國內不動產買賣業務等語，資為抗辯。
三、原告與廖秀敏、國泰民安公司、廖士賢、楊建傑不爭執之事項（見本院卷二第12至13頁，並依判決格式修正文句）：
㈠楊建傑為台灣搜房公司及國泰民安公司之負責人，廖秀敏為
台灣搜房公司、國泰民安公司之監察人兼執行長，廖士賢則為廖秀敏胞弟且為台灣搜房公司協理，並於103年至107年間擔任國泰民安公司之董事。
㈡恆和不動產股份有限公司於110年7月7日更名為國泰民安不動產股份有限公司。
㈢原告受林愛倫招攬後，由國泰民安公司居間與Signature公司
就系爭房間成立預售屋買賣附包租及買回契約，買賣價金共英鎊107,000元（含第1期簽約定金英鎊5,000元，第2期換約保證金英鎊48,750元，第3期完工交屋款英鎊53,750元），原告並將系爭房間出租予Signature公司使用收益，並依轉租契約（Sub-Lease）第1.1條約定，租約簽訂日起至租約期限首3年間之年租金為買賣總價之8％即英鎊8,600元，第3年至第4年之年租金為買賣總價之9％即英鎊9,675元，以及第4年後至租約期限屆滿之年租金為買賣總價之10％即英鎊10,750元。
㈣原告於106年3月16日將系爭房間第1期簽約定金英鎊5,000元
、英國律師事務所Maxwell Alves委任費及其他作業處理費英鎊2,800元，匯款至國泰民安公司中國信託銀行帳戶。
㈤原告分別於106年3月30日、106年4月13日、106年4月14日分
次以英鎊30,000元、英鎊10,000元及英鎊8,750元，匯款至英國律師事務所Maxwell Alves帳戶，以支付系爭房間第2期換約保證金共英鎊48,750元。
㈥原告於106年8月期間，分次轉帳英鎊26,750元、英鎊27,000
元匯款至英國律師事務所Maxwell Alves帳戶，以支付系爭房間第3期完工交屋款共計英鎊53,750元。
㈦原告於107年1月19日、107年4月10日、107年8月13日分別自
國泰民安公司收到英鎊1803.56元、英鎊2139.62元、英鎊21
38.54元之3期租金收益匯款。㈧原告於108年9月期間委託英國律師事務所Morgan Hall向英國
主管機關調查並辦理系爭房間之產權登記狀況及證明文件，並於108年11月8日支付委任費英鎊1,020元至英國律師事務所Morgan Hall帳戶。
㈨上開事項，有原告與Signature公司所簽訂之不動產租賃業權
買賣契約、購屋訂金證明單、106年3月30日華南商業銀行匯款回條聯單據、108年11月8日華南銀行電匯交易單、系爭投資案之推廣文宣、英國公司註冊機關線上公司公開資料庫所查得之Signature公司設立及系爭投資案之物業抵押權登記、英國開發商公司註冊證、Signature公司目前因未結清貸款債務而未塗銷抵押權之七筆有效抵押權登記（即登記編號000000000000及000000000000至000000000000）之英國公司註冊機關線上抵押權登記公示資料、英國公司註冊機關線上公示資料庫所下載關於抵押權登記編號000000000000之抵押權法律文件、原告107年香港花旗銀行載有其分別於107年1月19日、同年4月10日及同年8月13日收到投資租金之收支明細資料、英國公司註冊機關107年8月25日受理在案之Signature公司書面決議文件、Maxwell Alves事務所106年7月3日完工聲明函、Morgan Hall律師事務所Wai Har Lam律師109年5月9日電子郵件、破產財團接管人（Official Receiver）111年11月7日函達英國公司註冊機關關於英國開發商公司清算完成之通知函、英國國務大臣（Secretary of State）函達英國公司註冊機關關於Signature公司解散生效之指令函、國泰民安公司經濟部商工登記公示資料、原告與林愛倫間LINE對話紀錄、Maxwell Alves事務所之Alan Ma律師執業證號「303548」之英國律師監管局（Solicitors Regulatio
n Authority）律師執業紀錄公示資料、Alan Ma律師107年4月24日之電子郵件Maxwell事務所之英國公司註冊機關108年2月13日自願註銷紀錄、Maxwell Alves事務所之英國公司註冊機關108年6月8日解散紀錄、Morgan Hall事務所Wai HarLam律師108年11月19日電子郵件、Morgan Hall事務所Wai H
ar Lam律師109年6月5日電子郵件在卷可查（見本院附民卷第13至29頁、第31頁、第33頁、第49頁、本院金字卷㈠第359至371頁、第373至375頁、第377至380頁、第381至385頁、第387至390頁、第391至395頁、第397頁、第399頁、第401頁、第405至417頁、第423頁、第425頁、第601頁、第603至613頁、第615至619頁、第621至624頁、第625頁、第627頁、第629至630頁、第631頁、本院金字卷㈡第49頁），並為原告及廖秀敏、國泰民安公司、廖士賢、楊建傑所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：㈠原告主張廖秀敏、廖士賢、楊建傑違反銀行法第29條、第29
條之1規定，應依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規定請求廖秀敏、廖士賢、楊建傑負連帶損害賠償責任，為廖秀敏、廖士賢、楊建傑所否認，經查：
⒈按刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時本不
受其拘束，上訴人所提之附帶民訴，既因裁定移送而為獨立之民事訴訟，則原審依自由心證為與刑事判決相異之認定，即無違法之可言（最高法院50年台上字第872號民事判決意旨參照）。準此，廖秀敏、廖士賢、楊建傑雖經本院以109年度金重訴字第41號、111年度金易字第3號刑事判決認違反銀行法等罪，然本件訴訟既已移送至本院民事庭，本院就本件事實所為之認定，即不必然受上開刑事判決認定結果之拘束，先予敘明。
⒉次按除法律另有規定者外，非銀行不得經營收受存款、受託
經理信託資金、公眾財產或辦理國內外匯兌業務，觀諸銀行法第29條第1項規定自明。上揭規定，旨在保障存款人權益，使其免受不測之損害。又經營收受存款，屬於銀行之專業，銀行法第125條第1項所定，違反同法第29條第1項規定之非法經營收受存款業務罪，重在遏阻違法吸收資金之行為禍及國家金融市場秩序，以行為人未經特許經營銀行業務，而以同法第5條之1或第29條之1所定方式，收受款項或吸收資金為目的經營前述業務者，為其規範對象，倘行為人以商品或勞務之銷售或推廣，或為一定條件成就始返還所收受之資金，則與一般社會通念之存款不同，自不屬銀行法非法經營收受存款業務行為之型態（最高法院113年度台上字第217號民事判決意旨參照）。
⒊經查，原告主張經由國泰民安公司業務經理林愛倫推廣介紹
，而與Signature公司就系爭房間之租賃業權成立預售屋買賣附包租及買回契約，買賣價金共英鎊107,000元，並將系爭房間出租予Signature公司使用收益，依轉租契約第1.1條約定，租約簽訂日起至租約期限首3年之年租金為買賣總價之8％即英鎊8,600元，第3年至第4年之年租金為買賣總價之9％即英鎊9,675元，第4年後至租約期限屆滿之年租金為買賣總價之10％即英鎊10,750元等情，為廖秀敏、國泰民安公司、廖士賢、楊建傑所不爭執（上開不爭執之事項㈢），並有原告與Signature公司所簽訂之不動產租賃業權買賣契約等件可證（見附民卷第13至29頁）。又原告支付之價款中，除系爭房間第1期簽約定金英鎊5,000元、英國律師事務所Maxw
ell Alves委任費及作業處理費英鎊2,800元係匯入國泰民安公司之中國信託銀行帳戶外，其餘第2期換約保證金英鎊48,750元、第3期完工交屋款英鎊53,750元，均係匯入英國律師事務所Maxwell Alves之履約保證帳戶，而原告所支付之仲介服務費111,616元係作為國泰民安公司居間報酬，亦為原告與廖秀敏、國泰民安公司、廖士賢、楊建傑所不爭執（上開不爭執之事項㈣至㈥），另參以購屋訂金證明單（見附民卷第31頁），有關「服務費及其他費用約定書欄位」載明：「訂戶應支付恆和不動產股份有限公司該買賣契約價額居間服務費，並應於支付換約房價款後支付」，已表明國泰民安公司與原告間係訂立居間契約，所收取者乃居間報酬，並參上開證明單有關「訂戶同意約定條款」欄位載明：「一、本公司為保障客戶權益，嚴格禁止公司同仁代理收受或轉交買賣價金，以確保交易安全。……三、本單據僅供收到購屋訂金之證明，訂戶與建商購屋之一切條件，均應以建商與訂戶所簽訂之英文買賣契約書為準……」，足認國泰民安公司並非買賣契約之當事人。是觀上開交易架構，可知原告係向Signature公司購得系爭房間之租賃業權取得商品後，再回租該公司使其管理以賺取約定之租金收益，並於特定條件下享有買回之權利，國泰民安公司則係居間促成兩造締約並收取相當於買賣價金一定比例之仲介費用，並代收轉付第1期定金及律師服務費至英國律師事務所，足認原告與Signature公司締約之權利義務關係，顯係重在取得商品及透過用益商品而獲利，與銀行法第29條第1項所指交付存款予立於銀行地位之金融機構，並約定取得與本金顯不相當之紅利或利息之情形有別，亦與銀行法第29條之1所定以收受存款論之型態不符。
⒋原告雖主張國泰民安公司與林愛倫有以每年約7％至10％高投報
率、英國開發商以原價或一定比例加價買回系爭投資案之租賃業權等保證租金、保證買回、保證獲利方式招攬，違反保護他人法律規定等語，但觀以英國律師事務所Maxwell Alve
s Solicitors律師調查報告，內容提及「Please note you
are buying a leasehold property, not freehold. You a
re the leaseholder of the apartment and not the freeholder of the land or the property itself. You will
be granted a new lease on completion.請注意您是購買一份租賃權（按：即本判所指租賃業權），您不是購買一份終身持有的不動產。您是物業的租戶，不是土地或物業本身的永久持有人。您會在交屋時簽訂的是一份新的租約。」（見本院金字卷㈠第273至282頁），可見原告簽立買賣契約之交易目的係取得租賃業權，以獲取租金獲利，並非單純提供資金即可獲得報酬，且租賃業權之交易為英國當地普遍交易型態，獲取租金之投資報酬率達8％亦屬常見乙情，有英國土地登記局108年至109年關於租賃業權物業（Leasehold dwellings）之說明及翻譯、媒體報導附卷可參（見本院金字卷㈠第219至223頁、第283至293頁），堪認廖秀敏、廖士賢、楊建傑抗辯報酬率可達8％等語，並非與交易常情不合，自難以與國內銀行存款利率相比，逕認此部分約定報酬不相當。
⒌原告雖另主張廖秀敏、廖士賢、楊建傑明知Signature公司資
本額過低、無履約能力，仍強調系爭投資案「台灣搜房公司會提供一條龍式代租代管之投資服務」、「每年約7％至10％高投報率」、「英國開發商以原價或一定比例加購買回系爭投資案之租賃業權」等語，屬詐欺行為而向原告為侵權行為等語。然英國公司法制於私人公司沒有最低資本額之要求一節，有廖秀敏、國泰公司、廖士賢、楊建傑提出方嘉麟教授撰寫「論資本充實原則」一文可參（見本院金字卷㈠第491頁），而資本額之多寡非等同於履約能力之高低，況Signature公司於締約時淨資產仍有英鎊9,229,706元、流動資產英鎊13,025,465元、固定資產經鑑價確認有英鎊8,251,156元，扣除一年內到期之債務英鎊10,690,699元、對外設定抵押之債權金額英鎊1,500,000元，有Signature公司106年3月31日止之財務報表及翻譯附卷可考（見本院金字卷㈠第519至534頁），足認於締約時Signature公司仍具一定履約能力，難認原告已舉證Signature公司無履約能力，實無從認定廖秀敏、廖士賢、楊建傑有詐欺原告之故意，是原告此部分主張廖秀敏、廖士賢、楊建傑有詐欺行為，依民法第184條第1項前段、第2項規定、第185條第1項請求連帶損害賠償，要難可採。
㈡原告主張國泰民安公司、蔣炎宗未盡受任人注意義務、居間
人報告與調查義務，依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定請求連帶損害賠償，為國泰民安公司、蔣炎宗所否認，經查：
⒈按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受
損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項定有明文。
⒉原告主張於締約時，蔣炎宗為恆和不動產股份有限公司之經
紀人，並由蔣炎宗負責為招攬本件系爭投資案等情，業據提出購屋訂金證明單可證（見本院金字卷㈡第49頁），堪信為真實。蔣炎宗固稱其並不認識原告，並無處理此部分業務等語，然觀以上開購屋訂金證明單確有蓋用蔣炎宗之印文在上，況蔣炎宗為恆和不動產股份有限公司之經紀人乙節，亦為其所自認在卷（見本院金字卷㈡第188頁），惟蔣炎宗並未提出其他證據證明其並無蓋用印文或未與原告接洽之證據，是蔣炎宗上開所辯，自難可採。
⒊再查，觀以系爭投資案之推廣文宣，雖有記載「租期10年」
、「第1～3年：每年8％淨投報率」、「第4年：每年9％淨投報率」、「第5～10年：每年10％淨投報率」等內容（見本院金字卷㈠第359至371頁），惟原告買受系爭房間租賃業權並支付第1期簽約定金英鎊5,000元、第2期換約保證金英鎊48,750元及第3期完工交屋款英鎊53,750元後，確於107年1月19日、107年4月10日、107年8月13日分別收取英鎊1,803.56元、2,139.62元、2,138.54元之3期租金收益等情，為原告所不爭執（上開不爭執之事項㈦），足見前開廣告所稱租金收益內容非虛。至於原告嗣後未再取得後續租金收益及未取得系爭房間產權登記證明一節，係因Signature公司於109年8月6日進入清算程序，無法繼續履行契約所致，有英國高等法院109年8月6日裁令（Order）、破產財團接管人（Official Receiver）111年11月7日函達英國公司註冊機關關於Signature公司清算完成之通知函在卷可查（見本院金字卷㈠第417至421頁、第423頁），又系爭投資案為原告向Signature公司購買系爭房間之租賃業權，是此部分自屬Signature公司與原告間之債務不履行，況Signature公司於締約時仍有一定履約能力等節，業經本院認定如前，是事後債務不履行乙節，自難認屬可歸責國泰民安公司、蔣炎宗之事由。
⒋另原告主張國泰民安公司、蔣炎宗未盡受任人注意義務、居
間人報告與調查義務等語，然查，Signature公司於締約時仍具一定履約能力，且公司登記資本額既未違反英國法令，業經本院認定如前，Signature公司雖嗣進入清算程序，無法繼續履行契約，但此部分乃Signature公司於締約後發生財務不佳情事，實難僅憑於此推認國泰民安公司、蔣炎宗未盡注意義務及調查義務。是以，原告依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，請求國泰民安公司、蔣炎宗應負連帶損害賠償責任，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，請求被告應連帶給付111,616元＋英鎊111,320元，及各自刑事附帶民事訴訟起訴狀、被告訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 22 日
民事第七庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 林靖庭法 官 黃靖崴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 22 日
書記官 林芯瑜