臺灣臺北地方法院民事判決112年度金字第128號原 告 王菡亭
盧業芬（兼沈約禮之承當訴訟人）共 同訴訟代理人 邱雅郡律師被 告 台灣搜房股份有限公司兼 上一人法定代理人 楊建傑
廖秀敏廖士賢共 同訴訟代理人 陳憲政律師複 代理人 陳孟緯律師上列當事人間因違反銀行法案件，經原告於刑事訴訟程序（本院
109 年度金重訴字第41號、111 年度金易字第3 號）提起附帶民事訴訟，請求侵權行為損害賠償，經刑事庭移送前來（本院109年度重附民字第99號），本院於民國114 年8 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意者，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254 條第1 項、第2 項前段定有明文。本件前原告沈約禮（下逕稱沈約禮）主張其與原告盧業芬（下與原告王菡亭合稱本件原告；與沈約禮合稱原告沈約禮等3 人）就如附表編號1 所示經由被告楊建傑、廖秀敏、廖士賢（下稱被告楊建傑等3 人），及被告楊建傑任負責人之被告台灣搜房股份有限公司（下稱被告公司，與被告楊建傑等3 人合稱本件被告）引入之投資案（下稱Q學院投資案），對本件被告具有契約及侵權行為損害賠償責任，嗣於訴訟繫屬中將該等債權讓與予原告盧業芬（見本院卷一第69頁），原告盧業芬並聲明承受訴訟，被告也不再爭執（見本院卷一第44頁；本院卷三第398 頁），應屬同意之意，是沈約禮自已脫離本件訴訟繫屬，合先敘明。
二、第按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第3 款規定自明。查本件原告原起訴請求：㈠被告應連帶給付原告王菡亭新臺幣（下未標明幣別者同）701 萬9,542 元及自支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡被告應連帶給付原告沈約禮、盧業芬221 萬2,471 元及自支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行（本院109 年度重附民字第99號卷，下稱重附民卷，第7 頁）。嗣除原告沈約禮就其訴訟標的法律關係即Q 學院投資案債權債務關係移轉予原告盧業芬而由原告盧業芬承當訴訟外，本件原告另扣除部分收益及變更匯率基礎，最終聲明更為：㈠被告楊建傑等3 人應連帶給付原告王菡亭555 萬9,524 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡本件被告應連帶給付原告王菡亭555 萬9,524 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢第1 項及第2 項所命給付，如任一被告已為給付，其餘被告於該給付範圍內，免除給付義務；㈣被告楊建傑等3 人應連帶給付原告盧業芬225 萬79
5 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈤本件被告應連帶給付原告盧業芬225 萬795 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈥第4 項及第5 項所命給付，如任一被告已為給付，其被告於該給付範圍內，免除給付義務；㈦本件原告願供擔保請准宣告假執行（本院卷二第361 頁至第363 頁），核屬減縮或擴張應受判決事項之聲明，揆之首開規定，自應准許。
貳、實體方面
一、本件原告主張：㈠被告楊建傑、廖秀敏、廖士賢分別為被告公司負責人（總經
理）、執行長與協理，均推行、參與被告公司決策，其中被告楊建傑、廖秀敏負責接洽境外不動產商品並將投資方案引進銷售，並製作、規劃文宣與說明會，被告廖士賢負責管理業務部門等主管事項，指示業務員在臉書等社群軟體上張貼廣告邀集不特定人參與說明會，並將潛在客戶分配予各業務員接洽、推介各該投資案件。伊等明知非經主管機關許可，不得經營銀行業務，亦不得以借款、投資或加入股東等名義向不特定多數人收取款項、資金，給付與本金顯不相當之紅利、利息、股息、報酬，竟共同基於非法收受存款之犯意聯絡，透過網路廣告及召開投資說明會等方式，以被告公司名義宣傳海外炒房可獲高收益，對外向含原告沈約禮等3 人在內之不特定多數人推廣投資方案並指示所屬業務員宣稱配合之境外開發商（下稱開發商）均係嚴選過之大型建商或上市公司，買賣價金也全匯入律師履約保證帳戶，交易絕對安全，甚強調可獲取一定租金收益（保息），進而招攬投資人投入資金後由開發商或管理公司簽訂融資性質之英文版複式契約（以「租賃權買賣主約」、「租賃附約」、「轉租附約」、「買回選擇權附約」等為架構），被告楊建傑等3 人因此利用被告公司吸收資金（含投資本金、律師費、服務費等）、2%買方服務費後，再與開發商朋分並賺取賣方服務費作為伊等所得。
㈡其中如附表各編號所示租賃權投資案（下合稱系爭投資案）
，系爭投資案開發商（下稱系爭開發商）不僅給予如附表各編號方案所示保證租金收益，如附表編號3 所示投資案（下稱Park First投資案）尚得於第5 年行使保本機制即以書面通知原賣方以原價買回而再獲利25% 、淨回報率/ 成長率達185%；如附表編號2 所示投資案（下稱IBIS投資案）也得於第4 年行使保本機制由原賣方以投資額溢價9%買回，平均前
3 年每年淨回報率11% ；Q 學院投資案於約定5 年期間後尚能保有收益6%至8%等，較諸同時期我國金融機構公告1 年期定存利率約僅1%至1.35% 高於數倍之多，倘行使買回權更等同於購買該等租賃權滿數年後即得取回投資本金，足使社會大眾難以抗拒、低估風險程度，參與投資僅為求於約定期間內取得高於我國金融機構定存利率數倍收益，並非以取得如附表各編號所示投資標的（下合稱系爭投資標的）租賃業權為目的，也不在乎系爭投資案後續發展，是該等租金收益與本金顯不相當，應成立銀行法第29條之1 、第125 條違法吸金犯行。本件原告不諳英文，仍受訴外人即被告公司業務詹承隆介紹、被告公司所為宣傳廣告，與被告公司成立居間契約並分別與系爭開發商成立買賣契約如下：
⒈原告王菡亭為購入G535及G5362 車位與Unit12房間租賃業權
，匯款如附表編號2 、3 所示英鎊予Hotel Options( Lymm) Limited 、Park First Limited開發商（下各稱HO開發商、PF開發商；各4 萬9,600 英鎊、9 萬2,000 英鎊），並匯款1,800 英鎊、4 萬8,000 元仲介服務費予被告公司，以斯時新臺幣與英鎊匯率50比1 計算後共支出712 萬8,000 元。
其後被告公司為換取原告王菡亭信任系爭投資案有穩定收入，陸續於民國（下未標明紀元者同）103 年12月18日、104年2 月24日、同年4 月1 日、同年6 月2 日、同年9 月4 日、同年12月7 日、同年12月30日、105 年3 月9 日、同年6月2 日、同年9 月2 日、同年12月5 日、106 年3 月7 日、同年6 月2 日、同年9 月13日、107 年6 月12日、同年7 月10日、同年8 月24日、同年12月7 日及108 年8 月19日給付租金收入名義之金錢，合計31,369.52 英鎊、相當於156 萬8,476 元，惟此後即未再收受任何約定之租金，扣除前述租金收入後，其實受有555 萬9,524 元之損害。
⒉沈約禮、原告盧業芬為購入Unit334 宿舍租賃權，匯款如附
表編號1 所示英鎊予Pinnacle Student Developments(Liverpool) limited開發商（下稱PSD 開發商；共4 萬5,01
5.9 英鎊），並匯款1,159.9 英鎊仲介服務費予被告公司，以匯率50比1 計算後共支出225 萬795 元。詎嗣Unit334 宿舍所在之Q 學院始終未能完工，遑論任何租金，其等因而受有225 萬795 元損害，沈約禮亦將其債權讓與原告盧業芬。
㈢系爭開發商迄今僅給付前述租金，也無意買回該等標的，益
見被告楊建傑等3 人製作與事實不符之廣告內容。以宣傳DM、不動產說明書等文件欺騙原告沈約禮等3 人參與投資而收取各種名目款項，再給付顯不相當報酬，使其等受有損害而致被告公司獲利，已違反銀行法第29條之1 、不動產經紀業管理條例（下稱不動產經管條例）第21條與第26條第2 項等保護他人法律；被告廖士賢雖非被告公司負責人，惟乃開發商之所以能在國內順利吸金之關鍵成員，亦對系爭投資案具實質管理能力。基此，被告楊建傑等3 人自英國引進系爭投資案，製作、規劃多次廣告文宣與說明會，招攬原告沈約禮等3 人在內不特定人參與系爭投資案以謀不法吸金利益，應違反銀行法第29條第1 項、第29條之1 、第125 條第1 項後段、第3 項及修正前刑法第339 條第1 項規定。於原告沈約禮等3 人對伊等提出刑事告訴並由臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢）檢察官提起告訴後，本院112 年7 月27日109年度金重訴字第41號、111 年度金易字第3 號刑事判決（下稱系爭刑事判決）認定被告楊建傑、廖秀敏犯銀行法第125條第3 項、第1 項後段之法人行為負責人犯非法經營收受存款業務罪，被告廖士賢則犯銀行法第125 條第3 項、第1 項後段、刑法第31條第1 項前段、第28條之與法人行為負責人共同犯非法經營收受存款業務罪並處刑在案，被告公司則因渠負責人、受僱人即被告楊建傑等3 人執行業務而犯銀行法第125 條第1 項後段之非法經營收受存款業務罪，依同法第
127 條之4 第1 項規定，科以同法第125 條第1 項後段之罰金刑在案（現上訴於臺灣高等法院；下稱系爭刑事案件）。基此，被告楊建傑等3 人就本件原告系爭投資案所受損害應依民法第184 條第2 項前段、第185 條第1 項規定成立侵權行為連帶賠償責任；被告公司係統合渠構成原意思與活動為己身團體意思及行為，並藉此組織活動追求獲取利益，也應與被告楊建傑等3 人依民法第28條、第184 條第2 項、第18
5 條第1 項、第188 條第1 項前段及公司法第23條第2 項規定負連帶損害賠償責任。再本件原告於103 年5 月起誤信系爭投資案可得獲利而交付款項，且本件被告直至107 年12月20日遭搜索前之同年月7 日止仍持續給付租金收益，是否涉及非法經營收受存款業務又涉高度專業性，自應以伊等遭檢察官於109 年11月9 日起訴時點為本件原告明確知悉受有損害及賠償義務人之時點，則其等同年12月18日提起本件訴訟時尚未完成2 年消滅時效，要無時效抗辯之適用。
㈣退步言之，本件原告係受被告公司仲介而決意投資系爭投資
案，而系爭開發商多屬特殊目的公司（Spacial PurposeVehicle/Company ，SPV 或SPC)或空殼公司或項目公司），通常於設立之特殊目的達成後（如完成銷售目的、達成預期獲利目標，或無法如期完工、無資力履行保買回義務）即被惡意聲請自願性清算或宣告破產，如PF開發商即於108 年7月間宣告破產；且銷售附包租回酬、買回條件不動產商品之系爭投資案，於投資期滿後係以向銀行為更高融資之方式買回，此情應為被告楊建傑所悉，則本件被告本於居間人據實報告義務，當應如實揭露該等締約重要資訊。尤其對一般民眾而言，公司資本額多寡與償債能力、經營良窳息息相關，本件被告卻予隱瞞，未盡資訊揭露、調查及說明義務，更為不實廣告，使原告沈約禮等3 人於資訊不對等情況下做出錯誤投資判斷而受有損害，被告公司及伊總經理、執行長、協理即被告楊建傑等3 人，亦應依不動產經管條例第21條第3項、第26條第2 項及民法第529 條、第544 條、第567 條等規定，就本件原告系爭投資案所受損害負損害賠償責任。
㈤又本件被告與其他涉及系爭投資案之人等，係因各別發生原
因，對本件原告負有上述損害賠償責任，任一被告為給付即得填補其等該部分損失，應屬不真正連帶債務，是他被告則於給付範圍內免除責任，民法第276 條、第280 條規定僅在連帶債務有適用餘地，本件被告拒絕給付他人負擔部分之抗辯，尚非可取。爰就聲明第1 項與第4 項先依民法第184 條第2 項前段、第185 條第1 項，後依不動產經管條例第21條第3 項、第26條第2 項，民法第529 條、第544 條、第567條等規定，聲明第2 項與第5 項先依民法第28條、第185 條第2 項前段、第185 條第1 項、第188 條第1 項前段、公司法第23條第2 項，後依不動產經管條例第21條第3 項、第26條第2 項，民法第529 條、第544 條、第567 條等規定，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告楊建傑等3 人應連帶給付原告王菡亭555 萬9,524 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；⒉本件被告應連帶給付原告王菡亭555 萬9,524 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；⒊第1 項及第2 項所命給付，如任一被告已為給付，其被告於該給付範圍內，免除給付義務；⒋被告楊建傑等3 人應連帶給付原告盧業芬225 萬795 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；⒌本件被告應連帶給付原告盧業芬225 萬0,795 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；⒍第4 項及第5 項所命給付，如任一被告已為給付，其被告於該給付範圍內，免除給付義務；⒎願供擔保請准宣告假執行。
二、本件被告則以：㈠銀行法第29條之1 係為補充銀行法第29條第1 項為設立，目
的在防杜假藉其他名義向社會不法吸取資金，致生危害於金融秩序及投資人財產之行為，非一概禁止私人間交付或收受資金行為，自應以行為具備收受存款之外觀，並約定顯不相當之獲利誘使多數人交付款項為其要件，倘提供資金後猶須提供勞務或履行其他義務（如買賣商品）始能獲取報酬者，而該等勞務或義務與所得報酬相當，抑或無收受存款之實質內涵如係有對價相當物品之轉讓者，難認得論以非法經營存款業務罪之刑責；IBIS投資案與Park First投資案之保證租金乃英國不動產業商業模式，即開發商支付定額租金以利用不動產自負盈虧，投資人僅負擔開發商信用風險而毋庸經營承敗，與我國包租業者承租住宅轉租營利相同。又系爭投資案投資標的乃英國土地產權中之Leasehold 即租賃業權－以一定期間土地（及上建物）使用為核心且得登記之物上權，乃英國多數公寓採取之形式，於投資人購買後由英國律師協助辦理登記，而與Freehold即永久業權有別。如原告王菡亭投資標的已各於104 年11月6 日、105 年6 月27日收受如附表編號2 、3 所示投資標的產權證明官方副本，僅原告盧業芬投資標的因PSD 開發商於107 年進入債務重整、未興建完畢而未能取得產權證明。本件被告所仲介者既係具有對價關係之買賣附包租及買回，目的是使投資人取得系爭投資標的產權，應與銀行法第29條、第29條之1 及第125 條無涉。
㈡其次，資本額（即面額與發行股數相乘）自公司營運起即屬
歷史紀錄而無法確實反應公司財務狀況，故英美各國已逐漸揚棄資本額概念而改以揭露財報為主，英國就私人公司也取消最低資本額限制甚毋庸查核財產出資，以100 英鎊為註冊資本額者，比比皆是。Q 學院投資案雖未完工，惟該案乃預售屋買賣，PSD 開發商預售初期取得訂金1,160 萬英鎊、當時成本約750 萬英鎊，卻因施工後資金不足遭買家委託管理買賣價金之Quadrant Buyers 公司聲請重整；迨KPMG會計師事務所預定受任PSD 開發商重整管理人而委由英國Filedfis
her LLP 律師事務所（下稱Filedfisher 事務所）處理事務時，也曾於106 年11月27日以電子郵件建議沈約禮、原告盧業芬處理方式，被告公司並協助其等詢問轉告；嗣KPMG會計師事務所於107 年7 月間將未完工建物轉售予MCR PropertyGroup 公司（下稱MCR 公司），後續也順利完工、出租，價值達1,700 萬英鎊，若沈約禮與原告盧業芬給付費用透過協助參與重整分配，應得領取相當款項，更見PSD 開發商僅屬偶然之債務不履行，本件被告自無詐欺或違反居間契約可言。IBIS投資案4 年後租金報酬與廣告宣傳8%不同，則係緣於HO開發商與彼海外代理商Shepherd Cox集團（下稱SC集團）發生履約爭議，該飯店永久業權於103 年11月經拍賣予SC集團中Shepherd Cox Hotel( Lymm) Limited （下稱SCX 公司）取得後，被告楊建傑本與SC集團商議且於104 年5 月7 日獲允諾承擔HO開發商對含原告王菡亭等投資人之契約條件，迨107 年1 月4 日突然要求投資人將租賃業權轉換為股權，協商未果後SC集團不願再依原訂8%租金條件給付，則應屬SC集團債務不履行，況原告王菡亭自購買後，前3 年均收足相當於買賣價金8%租金即7,200 英鎊，竟未提及開發商間履約糾紛，僅以承租期間過後收款狀況認本件被告詐欺，容有未洽，系爭刑事判決也未認定本件被告犯刑法詐欺取財罪。
㈢被告公司非金融機構或提供金融商品服務，僅係引入並仲介
國外不動產買賣，均於說明會、文宣與契約上明載，依民法第98條、第153 條第1 項與第345 條規定本應解釋成立買賣附包租及買回契約之意思表示，取得產權亦為絕大多數投資者所知悉，系爭刑事判決徒憑部分投資人主觀動機，即認系爭投資案實質上不具買賣性質，顯與民法意思表示之解釋及契約成立之法理相悖。又英國租賃業權之產權登記與我國不動產採登記生效主義略有不同，區分有「締約時間（Date）」－簽立契約並發生移轉效力之時間，與「存續期間（Term）」－租賃業權生效並拘束雙方之時間，產權移轉以締約時間為主，法律關係存續則以存續期間為準，一旦簽約付款，縱產權登記在後，開發商亦溯及受包租契約拘束而於登記前具給付租金之義務，系爭刑事判決卻以部分投資人陳稱一完成交付買賣款項即可取得租金而毋庸實際出租與否之陳述，認定租金報酬與產權登記無關云云，與英國土地交易實務及客觀上登記資料有違。再產權買賣附包租與買回模式乃英國合法交易模式，本件被告於推介期間也經機關督導確信係從事不動產經紀業而非銀行業業務，主觀上應無故意及違法性認識，且開發商自始未曾參與系爭刑事案件審理，系爭刑事判決竟以銀行法客觀構成要件擬制開發商與本件被告就該英國合法模式均知悉在我國構成銀行法犯罪仍具犯意聯絡並分擔犯罪行為，比對被告公司部分員工不起訴處分之「不清楚海外交易模式」主要理由，容有未洽，不足認伊等違反銀行法規定。另不動產經管條例第21條屬行政管制規定，未見本件原告說明屬民法第184 條第2 項保護他人法律之依據，且本件原告始終未指明欲引用或提出系爭刑事案件證據資料之頁數，應有民事訴訟法第196 條失權效之適用，且其等在系爭投資案投入近千萬元，又不便直接控制海外不動產之利用，本應謹慎保管買賣契約、產權證明等文件，卻於本件被告依民事訴訟法第342 條第1 項請求其等提出系爭投資案買賣契約書、產權證明等文件時推託業已佚失，核與常情不合，應屬證明妨礙而擬制伊等抗辯系爭投資案係英國租賃業買賣附包租及買回之事實為真。再被告廖士賢雖對外稱呼協理，然此係被告公司內部按年資區分業務階層之職稱，實未賦予協理得代被告公司簽名之權利，亦非經公司法所定程序選任之經理人，是被告廖士賢不負公司法第23條責任。承此，本件原告主張本件被告應負民法第184 條第2 項、第185 條第
1 項、第28條、第188 條第1 項前段及公司法第23條第2 項規定之侵權行為連帶賠償責任，要屬無據。
㈣縱本件被告於系爭投資案違反銀行法第29條之1 規定應負侵
權行為損害賠償責任，惟非法集資吸金乃法律禁止一事應為社會大眾所悉，本件原告早於103 年6 月21日、同年12月12日將買賣價金交付之際應已知所受損害及賠償義務人，卻未於2 年內提起刑事附帶民事訴訟程序，其等侵權行為損害賠償請求權消滅時效應已完成，本件被告得拒絕給付。即便認本件起訴時時效尚未完成，基於其餘連帶債務人涉及事實已載於系爭刑事案件起訴書、律師調查報告而為本件原告所悉，卻未向彼等主張權利而使該部分消滅時效完成，本件被告應得依民法第276 條、第280 條拒絕給付其他連帶債務人應分擔部分，如IBIS投資案尚涉及業務詹承隆、HO開發商，更由英國律師事務所Maxwell-Alves Solicitors（下稱MA事務所）馬兆融律師協助履約及產權登記，於SCX 公司承受該投資案契約義務後，也委由Eternal Sum Limited 公司（下稱ES公司）代收轉付租金，扣除彼等應負擔比例，本件被告至多僅需給付3 萬2,313 英鎊（計算式：【買賣價金9 萬200英鎊－租金2 萬3,095.24英鎊＋律師費及雜費3,800 英鎊＋服務費1,800 英鎊】÷9 人×4 人）；Park First投資案另涉及詹承隆、PF開發商、英國JWK Solicitors律師事務所（下稱JWK 事務所）即JW K Legal Group Limited公司協助完成契約交換，原告王菡亭卻未對彼等主張權利而使時效完成，扣除彼等應負擔比例，本件被告至多僅需給付1 萬8,128.98英鎊（計算式：【買賣價金4 萬英鎊－租金8,274.28英鎊】÷ 7 人× 4 人）及2 萬7,429 元（計算式：服務費4 萬8,
000 元÷ 7 人× 4 人）；Q 學院投資案猶有詹承隆、收受前
2 期價金之PSD 公司與協助交付款項與契約交換之馬兆融律師，但因沈約禮與原告盧業芬未對彼等主張權利而使時效完成，扣除彼等應負擔比例，本件被告至多僅需給付2 萬8,12
3 英鎊（計算式：【訂金3,000 英鎊＋換約款2 萬6,007.5英鎊＋分期款1 萬7,408.5 英鎊＋律師費及雜費2,800 英鎊】÷ 7 人× 4 人）及3 萬3,354 元（計算式：5 萬8,369 元÷7 人×4 人）。
㈤再就本件原告關於本件被告有廣告不實，違反不動產經管條
例第21條第3 項、第26條第2 項及民法第529 條、第544 條、第567 條等規定請求損害賠償責任之主張，被告公司早期固因不諳法令未經許可遭主管機關裁罰，惟渠已申請並於10
2 年12 月24日受臺北市政府地政局備查，系爭投資案自103年5 月起方予仲介，屬渠受許可經營不動產經紀業之期間，要無不妥。又內政部於105 年12月5 日始公告不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範（下稱海外不動產仲介代銷規範）要求提出不動產說明書，本件被告仲介系爭投資案之際既尚未公告該規範，伊等依循英國制度即轉介MA事務所提出審查與揭露契約內容及買賣標的之律師調查報告，難認有何違反注意義務之情事，況倘不動產說明書存否足以影響締約意願，本件原告僅閱覽律師調查報告即行訂約，且資本額多寡也非為該說明書揭露事項，遑論資本額與公司償債能力或履約意願無涉，有無不動產說明書與本件原告主張所受損害間要無因果關係可言。再所謂特殊目的公司與本件原告所指空殼公司要屬二事，目的係為隔離母公司信用風險所設以達到特定經營目的，乃土地開發業界常見之商業活動，我國不動產證券化條例第4 條亦肯認其價值，本件原告並未證明特殊目的公司違反不動產經管條例第26條第1 項、民法第544 條規定，是其等請求契約損害賠償責任，亦屬無由。
㈥復本件原告主張侵權行為損害賠償請求權部分，民法第202
條以我國貨幣清償者僅在以外國貨幣定給付額時適用，本件被告既僅負回復原狀義務，原告沈約禮等3 人當時英鎊給付部分所受損失當以英鎊返還為必要，且外國通用貨幣並無給付不能之情形。自本件原告起訴之原因事實以觀，既以被告楊建傑等3 人違反銀行法請求負連帶賠償責任，被告公司則就負責人即伊等行為負責，故本件被告係基於法人負責人違反銀行法第29條、第29條之1 及第125 條之共同原因負給付義務，與不真正連帶債務之各別發生原因有別。再不動產經管條例第21條第3 項以經紀業為適用對象，且同法第26條第
2 項係以經紀業及其經紀人員連帶負損害賠償責任，民法第
529 條、第544 條及第567 條乃債務不履行規定，本件原告未舉證同時與本件被告簽立委任居間契約，要非多數債務人之債之關係，遑論連帶或不真正連帶債務之有無等語，資為抗辯。並聲明：⒈本件原告之訴及其等假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（見本院卷二第271 頁至第273 頁、第275頁、第282 頁，並依判決格式修正或刪減文句）㈠原告王菡亭於103 年6 月21日受被告公司業務詹承隆招攬，
由被告公司居間與HO開發商就如附表編號2 所示飯店（下稱IBIS旅店）Unit12房（即第12號房）成立買賣附包租及買回之契約。
㈡原告王菡亭於103 年8 月18日及同年9 月3 日將訂金1 萬3,
700 英鎊及尾款7 萬6,500 英鎊匯交所委任MA事務所之客戶帳戶。
㈢自IBIS旅店Unit12房產權證明記載，原告王菡亭之租賃業權
自西元0000年0 月0 日生效，存續期間自西元2014年1 月1日起算978 年。
㈣SCX 公司於103 年11月取得IBIS旅店永久業權並承受對原告王菡亭之契約義務。
㈤原告王菡亭於103 年12月18日、104 年4 月1 日、同年6 月
2 日、同年9 月4 日、同年12月7 日、105 年3 月9 日、同年6 月2 日、同年9 月2 日、同年12月5 日、106 年3 月7日、同年6 月2 日、同年9 月13日、107 年6 月12日、同年
8 月24日、同年12月7 日及108 年8 月19日自HO開發商及SC
X 公司取得租金報酬共2 萬3,095.24英鎊。㈥原告盧業芬與沈約禮於103 年6 月21日受詹承隆招攬後，由
被告公司居間與PSD 開發商就如附表編號1 所示學生公寓（下稱Q 學院宿舍）Unit334 （即第334 號房）成立預售屋買賣附包租之契約。
㈦原告盧業芬於103 年5 月12日將訂金3,000 英鎊以及律師費
及雜費2,800 英鎊給付被告公司，於103 年5 月12日將換約款2 萬6,007.5 英鎊及分期款1 萬7,408.5 英鎊匯交所委託MA事務所之客戶帳戶。
㈧原告王菡亭於103 年12月19日受詹承隆招攬，由被告公司居
間與Park First開發商就如附表編號3 所示停車位（下稱PF停車位）G535、536 （即第535 、536 號停車位）成立買賣附包租及買回之契約。
㈨原告王菡亭於104 年1 月8 日將買賣款項4 萬英鎊給付ParkFirst 開發商委任律師之客戶帳戶。
㈩PF停車位之產權證明記載，原告王菡亭之租賃業權，存續期間自西元2014年2 月1 日起算至西元2189年1 月31日止。
原告王菡亭於104 年2 月24日、同年12月30日、107 年7 月10日、同年12月7 日共取得租金報酬8,274.28英鎊。
被告楊建傑為被告公司之代表人，被告廖秀敏為被告公司之執行長。
被告公司因居間仲介上開不動產之買賣，分別自本件原告受領1,800 英鎊、4 萬8,000 元及5 萬8,369 元之報酬。
四、得心證之理由㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段亦有明文，是主張權利存在之人就權利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙事實、權利消滅事實與權利排除事實負有舉證責任。若上述應負舉證責任之一方先未能舉證證實自己主張、抗辯事實為真實，則他方就渠抗辯、主張事實縱不能舉證或所舉證據尚有疵累，仍無從認定負舉證責任之一方所言可採。又刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時本不受其拘束，當事人所提之附帶民訴，既因裁定移送而為獨立之民事訴訟，則原審依自由心證為與刑事判決相異之認定，即無違法之可言（最高法院50年度台上字第872 號、105 年度台上字第2065號判決要旨參照）。是系爭刑事判決固認定被告楊建傑等3 人違反銀行法等罪，然本件訴訟既已移送至本院民事庭，本得不受拘束而依自由心證予以認定，先予敘明。
㈡依現有卷內證據資料，無從認定被告楊建傑等3 人居間系爭
投資案之行為違反銀行法第29條或第29條之1 規定，或有何成立修正前刑法第339 條第1 項詐欺取財罪之情事：⒈按除法律另有規定者外，非銀行不得經營收受存款、受託經
理信託資金、公眾財產或辦理國內外匯兌業務，觀諸銀行法第29條第1 項規定自明。上揭規定，旨在保障存款人權益，使其免受不測之損害。又經營收受存款，屬於銀行之專業，銀行法第125 條第1 項所定，違反同法第29條第1 項規定之非法經營收受存款業務罪，重在遏阻違法吸收資金之行為禍及國家金融市場秩序，以行為人未經特許經營銀行業務，而以同法第5 條之1 或第29條之1 所定方式，收受款項或吸收資金為目的經營前述業務者，為其規範對象，倘行為人以商品或勞務之銷售或推廣，或為一定條件成就始返還所收受之資金，則與一般社會通念之存款不同，自不屬銀行法非法經營收受存款業務行為之型態（最高法院113 年度台上字第21
7 號判決要旨參照）。再銀行法第29條第1 項所稱「收受存款」，依同法第5 條之1 規定，固係謂向不特定多數人收受款項或吸收資金，並約定返還本金或給付相當或高於本金之行為。然同法第29條之1 復明定：「以借款、收受投資、使加入為股東或其他名義，向多數人或不特定之人收受款項或吸收資金，而約定或給付與本金顯不相當之紅利、利息、股息或其他報酬者，以收受存款論」，考其立法意旨，係鑒於社會上多有利用借款、收受投資、使加入為股東等名義，大量吸收社會資金，以遂行其收受款項之實者，為有效遏止，以保障社會投資大眾之權益及有效維護經濟金融秩序，乃不論自然人或法人，其係以何名目，凡向多數人或不特定之人收受款項或吸收資金，而約定或給付與本金顯不相當之利息、紅利、股息或其他報酬（以下簡稱為報酬）者，均擬制為銀行法所稱之「收受存款」，依銀行法第125 條第1 項規定處罰。至於提供資金者於提供資金後，猶須提供勞務或履行其他義務（例如：買賣商品、推廣服務等），始能獲取報酬者，倘其所提供之勞務或履行之義務，與所獲得之報酬相當，則該項報酬固可認係其提供勞務或履行義務之對價；否則，仍應認為該項報酬為其提供資金之對價，而屬銀行法第29條之1 所稱「以收受存款論」之範疇（最高法院109 年度台上字第1306號刑事判決要旨參照）。
⒉本件原告均不否認系爭投資標的買賣契約相對人各為系爭開
發商，被告公司僅係為其等居間仲介等事實，誠如前列不爭執事實所載；被告公司與系爭開發商間就系爭投資標的亦係由被告公司協助銷售IBIS旅店，並向系爭開發商收取仲介費，買回權之行使亦非由被告公司代為處理乙情，有代銷服務契約書、訴外人即恆和有限公司（負責人同為被告楊建傑）與PF開發商透過代理商簽署協議、搜房網英國房產投資合作協議、電子郵件、IBIS旅店買回契約空白文件、Park First投資案買回契約文件等存卷可證（見本院卷二第121 頁至第
123 頁、第139 頁至第160 頁、第165 頁至第167 頁；本院卷三第149 頁至第203 頁）。觀諸原告王菡亭簽署被告公司海外地產事業處購屋訂金證明單（見附民卷第47頁），原告王菡亭匯入款項係作為其與PF開發商就PF停車位訂購手續金額之一部，惟強調「訂戶與建商購屋之一切條件，均應以建商與訂戶所簽訂之英文買賣契約書為準……上列總價款不含過戶律師費及因買賣契約書所衍生相關規費與其他雜費」，且於該等買賣契約成立並支付換約房價款後支付予被告公司該買賣價金2%居間服務費，方屬被告公司可得報酬；且原告沈約禮等3 人除給付被告公司居間仲介報酬外，其餘簽約款、尾款或律師費等名目之款項，全係自行匯予各締約系爭開發商，原告王菡亭也取得英國IBIS旅店、PF停車位投資標的租賃業權而具產權證明，僅沈約禮、原告詹業芬投資之Q 學院宿舍未順利完工，其等未能取得產權證明等內容，自購物證明單、MA事務所預計交易明細與交易明細、JWK 事務所就Park First投資案電子郵件與簽署書、產權證明、IBIS投資案電子郵件等呈現逕將買賣價金與雜費等名目金額匯予MA事務所所屬帳戶、稅金電子郵件、沈約禮與原告盧業芬就MA事務所委託書、被告公司統一發票與外匯活期存款存入憑條以觀（見附民卷第55頁至第59頁、第75頁；本院卷一第211 頁至第235 頁；本院卷二第29頁至第47頁、第255 頁），亦可見一斑，佐以我國不動產買賣方仲介服務費用之常情，該買賣總價金2%服務費難謂有顯不相當之情，亦不足證明本件被告經手除仲介服務費外尚經手、收受不特定多數人款項之事為真。
⒊衡酌本件原告匯出匯款申請書匯款性質欄、匯出匯款交易憑
證匯款分類欄、匯出匯款收件證明匯款性質，也記載係為「投資國外不動產」、「海外投資房產」等文字（見附民卷第39頁至第45頁、第61頁至第63頁、第71頁第73頁），且經本院當庭勘驗水單影本無訛（見本院卷二第266 頁至第267 頁），並有IBIS旅店裝潢完工通知與現場照片、PF停車位現場照片等存卷可參（見本院卷二第113 頁至第119 頁、第125頁至第137 頁）。IBIS旅店調查報告、Q 學院宿舍調查報告（見本院卷一第381 頁至第402 頁；本院卷二第103 頁至第
111 頁），亦具體列載IBIS旅店、Q 學院宿舍物件座落位置與附近設施、環境與排水水道及地方政府調查、交易金額、交易人別各為HO開發商，以及擔任租賃業權人後續預估支出費用項目（含稅收、水電費、服務費等），更註明：「請注意您是購買一份使用權的物業，您不是購買一份終身保有所有權的不動產」、「您正在購買的物業是一個投資的機會，因此您必須了解所有投資均有風險，最終結果可能與您的預期有差異」、「請謹記：未來事件不能被保證─此物業可能不能圓滿完成或無法完成」、「預期日程可能會變動─可能存在開發商不得不推遲完成開發方案的情況」、「當您購買物業及日後銷售時，您可能獲得利潤或遭受損失」、「您可能獲得利潤或遭受損失」，甚或「如果開發商破產，你會發現很難收回你的錢─但你將會受到法定抵押的保障」等文字，也敘明因此為海外物業交易，購買者或有不能進行實地檢驗之情形，故須注意相關風險，最終完工結果可能與期待不符，又若未進行物業調查情況下無法得知可能暗藏之隱憂等風險說明，且除該等調查報告外，均依各該投資案性質附有買家聲明、買賣契約、租賃契約、承租契約、單位圖，或優先回購協議、強制出售權、強制回購權、公契等文件，益徵非完全保證毫無風險，而係該等投資案投資者以其等買賣所得系爭投資標的即租賃業權，再與系爭開發商成立租賃契約領取扣除稅賦、水電費與服務費後之租金金額，至為明確。⒋勾稽前開證據資料，本件原告所為系爭投資案之所以得以獲
取租金，是因將其等取得之系爭投資標的即租賃業權再轉租回原開發商，尚須扣除稅賦、水電費等成本費用後方能取得資金，核屬其等尚須履行之義務。本件原告並未提出任何系爭投資案獲利有顯不相當之積極證據，其等訴訟代理人主張友人需花費2,000 萬餘元方得購買不動產一情（見本院卷三第400 頁），不僅未提出證據，也未具體說明購買標的、時間與系爭投資案是否相當；反觀本件被告提出英國各地方議會或主管機關網頁關於保證租金宣導之文宣內容（見本院卷三第233 頁至第263 頁），揆諸上揭規定及要旨，難謂與銀行法第29條第1 項、第29條之1 規定情形相同，應足認定。
⒌本件原告另泛稱被告楊建傑等3 人犯修正前刑法第339 條詐
欺取財罪云云，然未提出具體證據資料，且其等最初先稱其等僅於付款後1 年內收受8%利息云云，後一度改稱僅自ParkFirst 投資案取得1,409 英鎊、Q 學院投資案取得550 英鎊云云（見附民卷第25頁：本院卷一第418 頁；本院卷二第13頁），最終於本件被告陳報伊等自104 年7 月1 日起協助承受HO開發商義務之SCX 公司代收轉付每3 個月租金予原告王菡亭，提出聯繫代收轉匯租金事宜電子郵件、租金明細並要求調取原告王菡亭帳戶歷史交易明細與陳報報酬後（見本院卷二第73頁至第89頁、第226 頁至第227 頁），方自述有不爭執事實㈤所示報酬金額並減縮聲明（見本院卷二第240頁、第243 頁至第245 頁），是其等前後所述不一，已非無疑，反自原告王菡亭最終確認領得之租金，核與IBIS投資案、Park First投資案約定方案內容管理出租賺取約定收益之要件、期間大致相符。再觀被告廖秀敏轉寄予被告楊建傑關於Q 學院宿舍來往電子郵件內文、Filedfisher 事務所投資者注意事項、KPMG會計師事務所重整管理人提案、英國網路媒體Place North West報導與網站頁面列印、SC集團電子郵件、SCX 公司董事資訊（見本院卷一第285 頁至第359 頁；本院卷二第229 頁至第233 頁），於沈約禮、原告盧業芬10
3 年間成立Q 學院投資案後，PSD 開發商於106 年遭聲請重整，本件被告與所屬人員仍協助與MA事務所聯繫、瞭解Q 學院宿舍重整處理或接管之近況與方式，而Q 學院宿舍最終亦由MCR 公司順利完工且出租；IBIS旅店發生HQ開發商遭SC集團聲請重整後，被告公司也曾與SC集團協商之事實，足見本件被告抗辯系爭投資案係因PSD 公司債務不履行，要非全然子虛烏有，自本件被告於該投資案成立後發生爭議仍協助聯繫說明狀況而非置之不理之客觀行徑，亦與一般如詐欺取財後多會避不見面之情形有別。
⒍本件原告未能提出積極證據使本院相信本件被告違反銀行法
第29條、第29條之1 與修正前刑法第339 條第1 項規定之積極證，揆之首揭規定及要旨，當由其等受此客觀舉證責任之不利益，是其等此部分主張，自不足取。
㈢現有卷內證據資料，無從認定本件被告有違反不動產經管條例第21條第3 項、第26條第2 項規定之行為：
⒈按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者
，適用關於委任之規定；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；居間人關於訂約事項，應就其所知、據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履約能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第529 條、第
544 條、第567 條固有明文。再經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經管條例第21條、第26條第
2 項亦有明定。⒉本件原告主張本件被告廣告不實、未據實報告系爭開發商資
本額云云，揆之首開規定，仍應由其等主張及舉證本件被告有未盡據實報告或廣告不實之行為。惟本件原告僅提出系爭投資案廣告DM、被告楊建傑著作買房聖經節本、被告公司電子DM列印、被告楊建傑偵訊筆錄、Q 學院簡報等件（見附民卷第35頁至第37頁、第51頁至第53頁、第67頁至第69頁；本院卷二第15頁至第18頁、第203 頁至第209 頁、第211 頁至第213 頁）。然資本額之多寡非等同於履約能力之高低，此亦係我國公司法修正放寬規範之理由；且單就廣告內容以觀，尚載有被告楊建傑建議投資時可從品牌知名度、交通易達性確保有無基本客源，再輔以過往營運績效判斷該等保證投資報酬率是否合理等文字（見本院卷二第17頁），所謂ParkFirst 投資案保本機制也記載「Park Firt 開發商『可以』用原價買回」（見附民卷第35頁），衡與無保證買回條款等文字相合；至IBIS投資案保本機制未能實行原因，據被告楊建傑於偵訊中所陳：因HO公司內部股東不合，其中SC集團所屬股東爭取回經營權而接手後續經營，然不同意承諾該契約義務等語（見本院卷二第204 頁至第205 頁），核屬HO公司後續債務不履行所致，難謂能溯及既往認定廣告不實之主張可採。反之，本件被告則提出臺北市政府地政局102 年12月24日北市地權字第10233583300 號函、同年9 月6 日北市地權字第1076012507號函（稿）、同年10月31日北市地權字第10760172251 號函（稿），被告公司107 年9 月19日台搜字第10700006號函，IBIS旅店完工通知，系爭投資案現場勘查照片、前述記載各該風險可能之律師調查報告、產權查核文件、加盟契約、破產查詢結果、JWK 事務所調查報告、PF開發商102 年10月8 日財務報表、PDS 開發商簡報等件為佐（見本院卷一第365 頁至第371 頁、第381 頁至第402 頁；本院卷二第113 頁至第121 頁、第125 頁至第137 頁、第169頁至第193 頁、第103 頁至第111 頁；本院卷三第17頁至第
127 頁）。輔以除Q 學院投資案因Q 學院宿舍時未完工外，PS投資案與IBIS投資案實有相當期間持續依原約定方案內容給付租金之紀錄，已如不爭執事實㈤所示，礙難率認有廣告不實或未據實報告之情事可言。
㈣承此，本件原告未能舉證證明使本院得出本件被告關於系爭
投資案成立侵權行為或有債務不履行之情事，難謂其等請求本件被告負損害賠償責任可採，是本院自毋庸認定本件被告之損害賠償範圍，抑或消滅時效是否業已完成等爭點，末此敘明。
五、從而，本件原告聲明第1 項與第4 項先依民法第184 條第2項前段、第185 條第1 項，後依不動產經管條例第21條第3項、第26條第2 項，民法第529 條、第544 條、第567 條等規定，聲明第2 項與第5 項先依民法第28條、第185 條第2項前段、第185 條第1 項、第188 條第1 項前段、公司法第23條第2 項，後依不動產經管條例第21條第3 項、第26條第
2 項，民法第529 條、第544 條、第567 條等規定，請求：㈠被告楊建傑等3 人應連帶給付原告王菡亭555 萬9,524 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡本件被告應連帶給付原告王菡亭555 萬9,524 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢第1 項及第2 項所命給付，如任一被告已為給付，其被告於該給付範圍內，免除給付義務；㈣被告楊建傑等3 人應連帶給付原告盧業芬225 萬795 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈤本件被告應連帶給付原告盧業芬225 萬0,795 元及自送達最後一名被告刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈥第4 項及第5 項所命給付，如任一被告已為給付，其被告於該給付範圍內，免除給付義務，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其等假執行之聲請即失所依據，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 14 日
民事第一庭 法 官 黃鈺純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
書記官 李心怡附表（日期：民國/幣別：未標明者為英磅）編號 原告姓名 投資方案與標的 契約賣方 方案內容 匯款日期、明細 １ 沈約禮、盧業芬 英國Q 學院學生公寓（Unit334 宿舍即1單位） Pinnacle Student Developments( Liverpool)limited 每單位57,995，5 年間保證租金為投資額各8%（5220- 地租500 之餘額）。 103 年7 月28日匯款26,007.5至Pinnacle StudentDevelopments ( Liverpool) Limited 代理人MAXWELL ALVES 之英國匯豐銀行帳號GB68MIDZ00000000000000帳戶。 103 年11月19日匯款17,408.5至Pinnacle StudentDevelopments ( Liverpool) Limited 代理人MAXWELL ALVES 之英國匯豐銀行帳號GB68MIDZ00000000000000帳戶。 匯款1,159.9 元仲介服務費至被告公司台北富邦商業銀行帳號000000000000帳戶。 ２ 王菡亭 英國IBIS( Lymm)Budet Hotel（Unit12房間即1 單位） Hotel Options( Lymm)Limited 每單位90,000，3 年間保證租金為投資額各8%（部分9%），期滿買賣雙方可要求賣方保證溢價9%（部分15% ）買回。 103 年8 月18日匯款13,700至Hotel Options ( Lymm) Limited代理人MAXWELL ALVES 之英國匯豐銀行帳號GB68MIDZ00000000000000帳戶。 103 年9 月3 日匯款76,500至Hotel Options ( Lymm) Limited代理人MAXWELL ALVES 之英國匯豐銀行帳號GB68MIDZ00000000000000帳戶。 匯款1,800 仲介服務費至被告公司台北富邦商業銀行帳號000000000000帳戶。 ３ 王菡亭 英國Park First機場停車位（G535、G536即2 單位） Park First Limited 每單位20,000，前2 年保證租金8%、第3 至4 年預估租金10% 、第5至6 年預估租金12% ，期滿可原價賣回賣方（保本機制），無保證買回條款。 103 年5 月12日匯款5,800 至被告公司台北富邦商業銀行000000000000帳號帳戶。 103 年6 月25日匯款3,800 至被告公司台北富邦商業銀行帳號000000000000帳戶。 104 年1 月8 日匯款40,000至Park First之英國BARCLAYS銀行帳號GB13BA RZ00000000000000 帳戶。 匯款新臺幣48,000元仲介服務費至被告公司台北富邦商業銀行帳號000000000000帳戶。