臺灣臺北地方法院民事判決113年度簡上字第101號上 訴 人 王雲平
杜孟郎共 同訴訟代理人 蘇育民律師
錢裕國律師被 上 訴人 林士凱訴訟代理人 尤薏菁律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年12月29日本院112年度簡字第24號第一審判決提起上訴，本院於民國114年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等於民國109年4月19日經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）仲介居間買受被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號5樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落基地。嗣於111年9月1日，上訴人接獲同棟4樓屋主通知其房屋廁所之天花板發生漏水情事，復於同年月4日伊等發現系爭房屋之外牆、客用浴廁、臥室及主臥室內牆均出現滲漏水狀況，再於同年10月16日下雨過後系爭房屋出現廁所外牆滲水，致浴室外牆牆面底部與磁磚之接縫間出現潮濕反黑，及出現浴缸與磁磚的接縫溝水等情。被上訴人於系爭房屋之不動產說明書上記載「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」」均勾選「無」，且進一步簽名保證，被上訴人自應就系爭房屋滲漏水一事負物之瑕疵擔保責任。原審囑託社團法人台灣住宅品質消費者保護協會鑑定(下稱鑑定機關)，經作成住保鑑字第1120115555號鑑識鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），系爭房屋目前漏水處為主臥室牆面、臥室1牆面、公共廁所，漏水原因為主臥室外牆存有裂縫，臥室1外窗水泥造型雨遮及內外牆皆存有裂縫，測試前已發現外牆水泥雨遮與牆體二次施工之縫隙原封閉用之矽利康已開裂，公共浴廁浴缸周圍填縫脆化，門檻有裂縫、浴缸下方無施作防水或防水失效（下合稱系爭漏水瑕疵）。上開裂縫之產生、矽利康開裂及防水層失效均屬原有建材之變質，於被上訴人出賣系爭房屋時，原有建材已不符合擋雨防水之一般住家房屋之通常效用，公共浴廁無施作防水層，不符一般浴廁使用效能而屬瑕疵甚明，被上訴人自始並無提出合於契約之買賣標的，自屬不完全給付，且可歸責於被上訴人，被上訴人應賠償上訴人因此所受損害即修復系爭漏水瑕疵之必要修繕費用新臺幣(下同)17萬7450元。又，上訴人因系爭漏水瑕疵而長期無法使用客用浴廁，需定期擦拭滲漏水以免外溢，使上訴人無法出遠門終日提心吊膽，侵害上訴人居住安寧之人格法益生活品質，被上訴人應賠償上訴人因系爭漏水瑕疵所受精神上損害10萬元。為此，爰依民法第354條、第360條、第213條請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；或依民法第227條請求債務不履行之損害賠償，請求擇一為有利上訴人之判決；並依民法第227條之1、第195條第1項規定，請求被上訴人給付精神慰撫金等語。
二、被上訴人則以：上訴人於111年9月1日收到鄰居通知滲漏水情況前，並無任何漏水狀況，觀以上訴人提出之牆面滲水照片，可知牆面滲水範圍小，無水滴落且顏色淺，與長期漏水之牆面偏深、水珠滴落之情形有別，顯是近期才出現之滲水情況，足徵被上訴人交屋予上訴人時確無漏水，況系爭鑑定報告亦未認定漏水情況係於交屋前發生，且臥室1牆面滲漏水乃上訴人於交屋後自行二次施工不當加裝氣密窗所致，上訴人應證明系爭漏水瑕疵於系爭房屋危險移轉時即109年8月14日已存在或於買賣契約成立後發生而可歸責於被上訴人所致。縱認上訴人主張有理由，上訴人應舉證其居住安寧人格法益因此受有何侵害而情節重大等語置辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣(下同)27萬7450元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、查，兩造於109年4月19日簽定不動產買賣契約，約定由上訴人以3040萬元向被上訴人購買系爭房屋暨坐落基地，並於同年7月24日辦畢上開不動產所有權移轉登記，且於109年8月14日完成交屋等情，為兩造所不爭執，是上情堪信為真。
五、本院之判斷：
㈠、系爭房屋之漏水原因為何？於109年8月14日交屋時是否已存在？⒈按依舉證責任分配法則，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
次按出賣人交付買賣標的物時，該物無瑕疵，則出賣人即不負擔保責任。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號裁判意旨參照）。再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。而不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害，負舉證責任（最高法院107年度台上字第1678號判決意旨可資參照）。
⒉經查，經原審囑託鑑定機關就系爭房屋漏水位置、漏水發生
原因、漏水發生之時間點、漏水範圍、修復方式及費用等事件為鑑定，並做成系爭鑑定報告，其鑑定結論略以：系爭房屋漏水位置為：⑴主臥室牆面：於系爭房屋主臥外牆及外牆水泥造型雨遮處，以持續性沖水測試，檢測外牆是否有裂縫。經沖水測試後，主臥室內牆無明顯滲漏水之情形，但熱顯像照片含水量有明顯改變，可證外牆有破損之情形，導致水源滲漏至內牆。⑵臥室1、臥室2外牆及水泥雨遮：於系爭房屋臥室1、臥室2外牆及外牆水泥造型雨遮處，測試前已發現外牆水泥雨遮與牆體二次施工縫隙，原有作為封閉之用矽利康已開裂之情形，以持績性沖水測試，檢測臥室1、臥室2外牆及外牆水泥造型雨遮位置。經沖水測試後，水源於水泥造型雨遮上方滲漏至新舊窗框間，因新窗為後置安裝，且未預留排水孔，（新窗安裝位置本屬於雨遮外沿，而非原有窗框位置，則水源從牆面及水泥雨遮内側搭接處進入，滴水於新舊窗之間），使新舊窗框下部窗沿間有明顯積水之情形，積水再滲漏至內牆牆面，導致内牆牆面有明顯滲漏水之情形，可證系爭房屋臥室1内牆及外牆水泥造型雨遮有裂縫之情形。⑶公共廁所：於系爭房屋公共廁所浴缸周圍填縫處，以持續性灑水測試，檢測填縫處是否有破損。經灑水測試後，水源於浴缸下緣滲漏至浴室地面磁磚，可證浴缸周圍填縫已脆化脫離。另，以積水測試並加入食用色劑-藍色，檢測公共廁所地面防水層是否破損。經積水測試後，水源於門檻滲漏出，可證門檻有裂縫之情。系爭房屋公共浴缸下方無施作防水或防水已失效，經積水測試後，系爭4樓浴室天花板有明顯水痕，但無滲漏水之情況，因系爭房屋長時間無使用公共浴室，樓板屬於乾燥情形，研判需要一定時間及水量滲漏至浴缸下方，樓下才會有滲漏水之情況等情，有系爭鑑定報告在卷可參（原審卷第181頁即系爭鑑定報告第10頁）。觀之鑑定鑑識人員對於系爭房屋之漏水原因就上訴人主張之位置，經會同兩造予以會勘，且以水分儀即水分測試儀器為非侵入性破壞方式檢測混擬土牆面或相關材質表層或底層之含水量、紅外線熱感應器即運用紅外線熱感應器原理檢測溫度差異已分析滲漏水程度之情（原審卷第177至179頁即系爭鑑定報告第6至9頁），足徵鑑定之專業判斷確有相當憑據，亦無明顯違背一般經驗與論理法則之情形，其鑑定結論應可作為本院認定事實參考之依據。
⒊承上，由系爭鑑定報告上開鑑定結果，雖可知系爭房屋有滲
漏水情形，然無法判斷滲漏水發生之確切時點，而上訴人至111年9月1日始主張系爭房屋有滲漏水情況，距109年8月14日完成交屋，實已逾兩年，且衡情上訴人於該期間使用未曾反應有任何滲漏水情形，可見系爭房屋交付與上訴人時，並無漏水瑕疵存在。再者，上訴人於交屋後另行施作氣密窗，因安裝不當造成使新舊窗框下部窗沿間有明顯積水之情形，積水再滲漏至內牆牆面，導致内牆牆面有明顯滲漏水之情形，為系爭鑑定報告所認定，已如前述，被上訴人所辯不排除系爭漏水瑕疵為氣密窗窗框設置不當所造成等語，尚非無憑，上訴人復未提出其他證據證明系爭漏水瑕疵於交屋時已存在，自難為有利於上訴人之認定。又，上訴人於交屋後，即110年初確有頻繁使用浴缸泡澡，且四樓鄰居未曾反應有何漏水情事一節，有上訴人與房仲人員對話紀錄可查(原審卷第48頁)，從而，前開公共廁所漏水原因，顯非於交屋時所存在之事由，亦可認定。
⒋再查，系爭鑑定報告所列系爭漏水瑕疵，就原審囑託滲漏水
原因發生時間點為何一節，經鑑定機關於113年12月5日函覆略以：無從考證本案其滲漏水發生時間及滲漏水多久，原因為建築物之混擬土或室內裝飾材料等物件，其受潮壁癌或發霉損害等程度，會因滲漏水當下之漏水平率、水量、吸水時間、環境濕度等有所不同(意謂不可控性因素高)，故本會鑑定人僅能查證其滲漏水原因，無從考證滲漏水發生時間及滲漏水多久等情，有該函文可參(本院卷第111頁)。由此可知，系爭房屋固有系爭漏水瑕疵，然並無證據可資證明系爭漏水瑕疵係於兩造109年8月14日完成交屋時即已存在等情。
㈡、上訴人請求被上訴人給付修復費用17萬7450元並賠償精神慰撫金10萬元，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條本文、第360條分別定有明文。故物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時即交付時存在者為限，倘瑕疵係於危險移轉即交付後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條定有明文。而債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任（最高法院77年度台上字第1989號判決意旨參照）。
⒉上訴人雖主張被上訴人在標的物現況說明書中就「建物現況
是否有滲漏水情形」、「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」」勾選「無」，被上訴人已對系爭房屋品質為保證，另系爭鑑定報告所載外牆裂縫之產生、矽利康開裂及防水層失效均屬原有建材之變質，可認被上訴人於出賣系爭房屋時，原有建材已不符合擋雨防水之一般住家房屋之通常效用，公共浴廁無施作防水層，不符一般浴廁使用效能而屬瑕疵云云。惟查，現況說明書僅係就簽約當時已知之標的現況為告知，並無保證系爭房屋無漏水或外牆無裂縫之約定。又中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求減少價金或損害賠償。
⒊從而，經審酌系爭房屋之建築完成日期為91年4月12日（原審
卷第37頁），可知於109年4月兩造簽訂不動產買賣契約之時，系爭房屋已為屋齡逾18年之中古房屋，又臺灣位處地震頻仍地帶，大小地震不斷，外牆有裂縫、矽利康開裂、浴缸周圍填縫脆化脫離、門檻有裂縫等情，應屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，而此情應非上訴人於締約當時所不能預見，且衡諸常情，對於其供人居住使用之通常效用，亦不當然有所影響，基於本件中古屋買賣之性質，尚不足認係屬滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。況查，上訴人並未證明系爭漏水瑕疵於交屋時已存在，業如前述，亦無法證明被上訴人有保證無系爭漏水瑕疵情形或故意不告知系爭漏水瑕疵之情形，難認有可歸責於被上訴人之情，則上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任或負不完全給付損害賠償責任，給付修繕費用17萬7450元，自屬無據。
⒋上訴人對此主張：系爭鑑定報告可證明系爭漏水瑕疵，且漏
水原因為主臥室外牆磁磚有裂縫，臥室內牆有破損裂痕、公共浴廁周圍填縫有裂縫、水泥雨遮與牆體二次施工縫隙，原有作為封閉用之矽利康開裂，均為原有建材之變質，被上訴人於出售系爭房屋時，原有建材顯已不符合擋雨防水之一般住家房屋之通常效用。且由系爭鑑定報告可知，主臥室漏水原因主要為原有外牆破損，該瑕疵並非短時間即可造成，且此等裂縫是否會造成漏水，亦非肉眼可立即得知之情事；臥室1之漏水原因為外牆水泥造型雨遮與牆體二次施工縫隙，原有作為封閉之用矽利康已開裂，此水泥雨遮為該大樓原始建築構造，並非上訴人所自行設置，是該水泥雨遮雨牆體縫隙作為封閉用之矽利康開裂，致雨水滲漏，縱使上訴人曾於舊牆外安裝新窗，水源滴水於新舊窗之間導致積水，然最根本之滲漏水原因，即水源之來源為封閉縫隙之矽利康開裂導致，若無此水源滲漏，上訴人是否加裝新窗，對於滲漏水並無影響；又，公共廁所漏水之原因，除門檻存有裂縫外，浴缸下方防水層是否失效、或根本未做防水層，此等瑕疵為上訴人購買當時無法立即得知之瑕疵，且系爭鑑定報告亦載明：研判需要一定時間及水量滲漏至浴缸下方，樓下才會有滲漏水之情況。足見未經一段時間之使用，上訴人根本無法發現系爭房屋公共浴廁之瑕疵。再者，有關地震因素之認定並未有何實質認定根據，僅為被上訴人於原審提出數則新聞截圖畫面。從而，系爭房屋買賣契約第5條約定：本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵(例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵)時，除本契約另有約定外，乙方(即被上訴人)應負瑕疵擔保責任。且被上訴人於系爭房屋之不動產說明書上記載「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」」均勾選「無」，且進一步簽名保證，被上訴人自應就系爭房屋滲漏水一事負物之瑕疵擔保責任。原審判決駁回上訴人之請求，顯有速斷且有違經驗法則、論理法則等語。然則，系爭房屋買賣契約第5條約款係約定足以影響結構安全之瑕疵範疇，核與本件系爭漏水瑕疵顯屬不同，至上訴人主張前開漏水過程、原因等情，經鑑定機關以前開方式予以鑑定，亦如前述，上訴人就此並未提出其他證據以實其說，又未能證明系爭漏水瑕疵為可歸責於被上訴人之情，是上訴人前開主張，仍不可採。
⒌另按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準
用第192條、第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1固有明文。然上訴人並未證明系爭漏水瑕疵於交屋時已存在，亦未證明被上訴人故意不告知系爭漏水瑕疵之情形，自難認被上訴人有可歸責事由，得以構成不完全給付之債務不履行。從而，上訴人依民法第227之1條規定主張被上訴人應負賠償責任，並應準用民法第195條第1項規定，賠償其精神慰撫金10萬元云云，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人主張因系爭房屋有系爭漏水瑕疵而依民法第354條、第360條、第213條或依民法第227條規定，請求請求被上訴人給復修繕費用17萬7,450元；並依民法第227條之
1、第195條第1項規定，請求被上訴人給付精神慰撫金10萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，並無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 9 日
民事第六庭 審判長 法 官 林瑋桓
法 官 曾育祺法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 9 日
書記官 陳芮渟