臺灣臺北地方法院民事判決113年度簡上字第204號上訴人即附帶被上訴人 李亮輝
陳富華共 同訴訟代理人 姜照斌律師被上訴人即附帶上訴人 歐祥逸訴訟代理人 陳柏甫律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國113年1月3日本院臺北簡易庭112年度北簡字第7144號第一審判決提起上訴，並減縮起訴聲明，被上訴人並為一部附帶上訴，本院於114年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決（除減縮部分外）關於命附帶上訴人給付超過新臺幣肆拾肆萬伍仟元，及自民國一百一十二年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、其餘附帶上訴駁回。
四、上訴駁回。
五、第一審（確定及減縮部分除外）及第二審（減縮部分除外）訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，十分之八由附帶被上訴人負擔，餘由附帶上訴人負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形 ，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。依同法第436條之1第3項、第463條規定，上開規定於簡易程序之上訴程序準用之。查：
㈠本件上訴人即附帶被上訴人李亮輝、陳富華（下分別稱呼時
逕稱姓名，合稱上訴人）於原審請求被上訴人給付新臺幣（下同）276萬8,546元，及其中245萬1,879元自起訴狀繕本送達翌日起，另31萬6,667元自準備㈠狀繕本送達翌日（即民國112年10月24日，見本院卷㈠第132頁）起，均至清償日止，按年息5％計算之利息（見原審卷第261、375頁），其請求項目、金額與請求權如附表一「項目」、「上訴人原審主張」欄位所示。
㈡嗣於本院準備程序中，上訴人陸續捨棄請求附表一編號三、
四所示項目，並將附表一編號二所示請求回復原狀之費用減為96萬8,400元（見本院卷㈡第33、35、186、187頁），且於訴之聲明中減少前開金額，復因上開金錢給付之請求為可分之債，經上訴人各自計算李亮輝、陳富華得請求之金額後，將其聲明減縮為：㈠被上訴人應給付李亮輝97萬8,200元，及其中75萬6,533元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘22萬1,667元自112年10月24日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被上訴人應給付陳富華71萬0,200元，及其中61萬5,200元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘9萬5,000元自112年10月24日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷㈡第295至296頁，請求項目如附表一「上訴人二審減縮」欄所示）。經核上訴人捨棄附表一編號三、四所示項目及其請求金額以及減少附表一編號二所示回復原狀費用請求金額等，係屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許【減縮部分已非本院審理範圍，以下不贅述】；至於變更請求為分別給付部分，係屬更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：㈠被上訴人於110年10月24日分別向陳富華承租門牌號碼臺北市
○○區○○街00號3樓房屋，向李亮輝承租同址4樓房屋、4樓頂樓加蓋房屋、公梯及1樓攤位（與前揭3樓房屋以下合稱系爭租賃物），並與陳富華簽訂3樓房屋租賃契約（下稱系爭3樓契約），與李亮輝簽訂4樓房屋租賃契約及4樓頂加房屋租賃契約（下各稱系爭4樓契約、系爭頂加契約，與系爭3樓契約合稱系爭租約），均約定租賃期間自111年1月1日起至118年12月31日止，被上訴人每月應給付陳富華租金1萬5,000元，給付李亮輝租金3萬5,000元（即4樓房屋1萬5,000元＋4樓頂加1萬2,000元＋公梯及1樓攤位8,000元）。然被上訴人自111年6月起，僅於6月份匯款2萬5,000元予陳富華，於10、11月份各匯款6萬元、2萬元予李亮輝，遲付租金總額已達2個月以上，經伊於112年2月10日以台北松德郵局存證號碼第000023號存證信函（下稱松德23號存證信函）對被上訴人限期催告給付，被上訴人仍未全數給付，上訴人遂於同年10月4日依系爭租約第14條第1款約定發台北光華郵局存證號碼第000563號存證信函（下稱光華563號存證信函）對被上訴人終止系爭租約，該函於翌（5）日送達被上訴人，是系爭租約於112年10月5日發生終止效力。而扣除被上訴人上開已付之租金後，被上訴人自111年6月1日起至112年10月5日止，尚欠上訴人二人租金分別為欠陳富華共計22萬2,500元（統計表與計算式見附表三）、欠李亮輝共計49萬7,500元（統計表與計算式見附表四），故上訴人自得依系爭租約之約定，分別請求被上訴人清償上開未付之租金。
㈡又被上訴人於承租期間未經上訴人同意即自行改裝，且該裝
修工程尚未完工即因發生履約爭議導致工程停滯，致系爭租賃物房屋牆壁被敲除、衛浴設備、管線、水電均遭受毀損，無法居住，更無法繼續出租，依民法第432條及系爭租約第9條第1項之約定，前開損壞應由被上訴人負責修繕。而依被上訴人自行尋求之修繕廠商即訴外人尖峰空間設計有限公司(下稱尖峰公司)所提工程報價單，上開屋損回復原狀所需之修繕項目、數量、單位、單價、複價、細目等詳如附表五「上訴人二審主張」欄所示，其中3樓部分為48萬7,700元，4樓及頂加部分為48萬0,700元，故被上訴人另應賠償陳富華48萬7,700元、賠償李亮輝48萬0,700元。
㈢爰依系爭租約之法律關係及民法第432條第1項、第2項之規定
，求為：⒈被上訴人應給付李亮輝97萬8,200元，及其中75萬6,533元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘22萬1,667元自112年10月24日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉被上訴人應給付陳富華71萬0,200元，及其中61萬5,200元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘9萬5,000元自112年10月24日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息之判決等語。
二、被上訴人則以：㈠伊承租系爭租賃物目的係為裝修後轉租他人獲利，自始均由
伊母親即訴外人柯靜梅與李亮輝進行接洽，已獲上訴人同意重新裝修。惟自110年10月15日起即讓裝潢師傅進場施工後，工程進度不如預期，無法如期轉租營收，致資金週轉不靈，才未能按期給付租金給上訴人。上訴人自111年9月間起即因前開情況，多次向伊母親表達無意願繼續出租，於111年12月更強烈催促返還系爭租賃物，伊亦已無意繼續承租，遂由伊母親於111年12月31日將系爭租賃物點交返還上訴人，並交還系爭租賃物之鑰匙予李亮輝，嗣後上訴人亦將門鎖更換，於112年2月10日寄發之松德23號存證信函並再次告知伊不得再進入系爭租賃物，故伊自112年1月1日起已無法進入系爭租賃物，對於1樓攤位亦無使用管理權限，由此可徵兩造間之系爭租約早已於111年12月31日合意終止。在系爭租約合意終止前，伊就系爭租賃物自111年6月至同年12月止之每月租金，應給付陳富華10萬5,000元【計算式：15,000元×7月＝105,000元】、應給付李亮輝24萬5,000元【計算式：35,000元×7月＝245,000元】，扣除伊已分別給付陳富華2萬5,000元、給付李亮輝8萬元後，伊積欠陳富華、李亮輝之租金分別為8萬元、16萬5,000元（計算式詳見附表三、附表四），故伊僅應給付111年6月至111年12月31日以前積欠之租金共計24萬5,000元。112年1月1日以後，兩造既已無租賃關係，上訴人自不得請求租金。
㈡系爭租賃物之房屋係60年12月28日建築完成，屋齡超過50年
，本件租賃交屋時原始屋況即破敗不堪，多處天花板破洞殘缺、漏水、地板原有材質嚴重發霉、原有廚具、櫃子等物均嚴重毀損不堪使用、冷氣等多項家電也過於老舊而無功能性，本應由上訴人修繕。伊在上訴人同意之情況下，基於好意施惠代上訴人進行修繕裝修工程，所為修繕係有利於上訴人且為上訴人所必須施作者，伊施工項目並未更動水電管線，從頭到尾並無破壞房屋結構安全，拆除工程僅屬修繕行為之一部分，並非損害房屋之行為，系爭租約終止後，自應回歸由上訴人自行接續修繕作業，並不存在損害房屋回復原狀之問題。再者，上訴人目前已將系爭租賃物之房屋對外招租，自其刊登之廣告資訊可知各樓層房屋不僅大幅變動格局，甚至將原始屋況可堪使用而無須施工之區域皆全部翻新裝潢，足證上訴人自始從未有回復原狀之意思，其所提尖峰公司工程估價單以及附表五所示主張工項，並非實際施作之工程項目，伊並未同意之，該等工項是否均為回復原狀所必要且適當之工程，顯有疑問。退步言，本件縱應賠償回復原狀費用，亦應折舊，依據內政部消防署85年11月14日修正公布之（八五）消署調字第8551434號函釋所提供之計算式，上訴人所受之裝潢損害金額至多為2萬5,000元。
㈢此外，伊已完成之修繕裝潢工程包含安裝系爭租賃物3樓大門
、鐵窗、4樓大門、兩個房間及客廳之鐵窗、5樓（頂加）陽台鐵架、屋頂排水管等，工程費用為14萬8,900元，另已安裝3樓、4樓、頂加之所有冷氣外主機及冷氣管線部分，費用總計為7萬元，上訴人因伊之裝潢受有此部分利益，應各負擔一半之費用，依民法第216條之1規定，該部分應自上訴人得請求之賠償金額中扣除，或依民法第431條第1項、第334條第1項規定為抵銷，故上訴人再請求伊賠償回復原狀費用，自無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝、敗之判決，即：㈠判命被上訴人應給付上訴人181萬5,000元（即附表二「原審判准」欄所示項目與金額），及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月25日（見原審卷第229頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息（下稱181萬5,000元本息）；㈡依職權宣告假執行，並為附條件之免為假執行宣告；㈢駁回上訴人其餘請求及假執行之聲請。上訴人就敗訴部分（即附表二所示112年1月1日起至同年10月5日之租金共47萬5,000元以及附表二編號一之3與4所示款項）全部提起上訴，嗣於本院減縮並更正起訴聲明如前程序部分所述，並上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分：⒈被上訴人應再給付李亮輝33萬2,500元（即被上訴人積欠李亮輝之租金49萬7,500元－原審判准金額16萬5,000元），及其中11萬0,833元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘22萬1,667元自112年10月24日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被上訴人應再給付陳富華14萬2,500元（即被上訴人積欠陳富華之租金22萬2,500元－原審判准金額8萬元），及其中4萬7,500元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘9萬5,000元自112年10月24日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人就其敗訴部分一部（即附表二編號一、2所示房屋修繕回復原狀費用部分）提起附帶上訴，並附帶上訴聲明：㈠原判決關於命被上訴人給付上訴人超過24萬5,000元，及自112年7月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分（下稱24萬5,000元本息），暨該部分假執行之宣告，訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。【原審判決被上訴人應給付上訴人24萬5,000元本息（即111年6月1日至111年12月31日期間所欠租金），並依職權宣告假執行以及為附條件之免為假執行宣告部分，被上訴人並未聲明不服，該部分不在本院審理範圍，下不贅述。本件（附帶）上訴範圍以及因上訴人減縮、被上訴人未上訴或附帶上訴而不在審理範圍者，可見附表二「（附帶）上訴範圍」、「備註」欄位之說明對照。】
四、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第301至302頁）：㈠系爭租賃物建築完成日期為60年12月28日（見原審卷第297、
299頁），111年1月1日出租予被上訴人時屋齡已經超過50年。
㈡被上訴人前向陳富華承租門牌號碼臺北市○○區○○街00號3樓、
向李亮輝承租同址4樓、4樓頂加、公梯及1樓攤位，雙方並於110年10月24日簽訂系爭租約，約定租賃期間均自111年1月1日起至118年12月31日止，其中3樓、4樓每月租金各為1萬5,000元、4樓頂加每月租金為1萬2,000元、公梯及1樓攤位每月租金為8,000元。
㈢被上訴人自111年6月1日起至同年12月31日止，僅於6月份匯
款2萬5,000元予陳富華，於10、11月各匯款6萬元、2萬元予李亮輝，其餘租金均尚未給付。
㈣上訴人於112年2月10日寄發松德23號存證信函予被上訴人，
催告被上訴人應於112年2月24日前繳清積欠租金34萬5,000元，並應於112年5月1日前將屋損完成修繕。
㈤上訴人於112年10月4日依系爭租約第14條第1款約定，寄發光
華563號存證信函向被上訴人為終止系爭租約之意思表示；該函於翌（5）日送達被上訴人。
五、兩造爭點及本院之判斷：上訴人主張系爭租約於111年12月31日並未合意終止，係至其以光華563號存證信函於112年10月5日送達被上訴人為終止之意思表示方為終止，且被上訴人擅自裝修而敲除系爭租賃物牆壁、衛浴設備、水電管線等部分造成房屋毀損，應予回復原狀，是被上訴人除24萬5,000元本息外，應再給付112年1月1日起至112年10月5日期間之租金即欠李亮輝33萬2,500元租金、欠陳富華14萬2,500元租金（共計47萬5,000元），並應賠償修繕系爭租賃物損壞部分之回復原狀費用如附表五「上訴人二審主張」欄所示等節，則為被上訴人否認，並以上開情詞置辯。是以本院應審究者厥為：㈠系爭租約係於何時終止？陳富華依系爭3樓契約、李亮輝依系爭4樓契約以及系爭頂加契約之契約關係請求被上訴人給付112年1月1日起至112年10月5日期間之租金，是否有據？㈡上訴人依民法第432條第2項、系爭租約第9條第1項之約定，請求被上訴人賠償如附表五「上訴人二審主張」欄所示修繕項目及金額，是否有據？㈢被上訴人稱其在系爭租賃物已完成安裝全新鐵窗、大門、陽台鐵架、屋頂排水管等並支出有益費用計14萬8,900元，以及安裝3樓、4樓及4樓頂加之所有冷氣外主機及冷氣管線支出有益費用計7萬元，得依民法第431條第1項請求償還有益費用，對上訴人為民法第216條之1損益相抵及抵銷之抗辯，是否為可採？茲分述如下：
㈠系爭租約係於何時終止以及被上訴人應給付租金之期間：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。是主張租賃契約於特定期間仍存續者，自應證明兩造間在該期間仍存在前開約定，且他方仍可就租賃物使用收益；倘實際情況相反，則難認租賃契約關係仍繼續存在。
⒉查，上訴人自111年9月起多次詢問被上訴人是否要解除系爭
租約並返還系爭租賃物，自111年12月開始催促返還系爭租賃物等情，有前開期間李亮輝與柯靜梅之LINE對話截圖可參（見原審卷第387至391頁）。被上訴人稱已於111年12月31日將系爭租賃物之鑰匙交由李亮輝收受，並與上訴人協議終止系爭租約等語(見原審卷第289、375頁)，上訴人亦自陳於112年1月初收到被告片面交還鑰匙，並因此更換1樓共同出入的大門的門鎖等語（見原審卷第375、397頁）。上訴人固強調系爭租賃物本身之門鎖並未更換，惟進入系爭租賃物必須經過1樓共同出入之大門，該處門鎖更換後，縱使原3樓、4樓以及頂加部分門鎖沒有更換，被上訴人亦不可能進入其內使用收益系爭租賃物，上訴人顯然已經藉此將系爭3樓、4樓、4樓頂加與公梯之使用收益權限收回。112年1月間有人向柯靜梅詢問1樓攤位之事宜，其向李亮輝轉達此情形時，李亮輝回覆：「有人問！直接給他我的電話，謝謝！新年快樂！」乙節，有其二人LINE對話截圖附卷可稽（見本院卷㈠第367至371頁），益徵上訴人當時已經將系爭租賃物所有範圍之使用管理權利收回，被上訴人實際上自112年1月起已未再就系爭租賃物所有範圍管理、使用收益甚明，被上訴人稱兩造已於111年12月31日合意終止系爭租約，堪予採信。
⒊上訴人主張系爭租約仍存續到112年10月5日云云，固提出其
自己或委託律師所發松德23號存證信函、光華563號存證信函為據，然觀112年2月10日寄發之松德23號存證信函內容即要求被上訴人未經許可不得進入系爭租賃物內（見原審卷第119頁），此情形顯與租賃契約存續使承租人可使用收益租賃物之狀態不同；而光華563號存證信函僅為上訴人單方表示終止系爭租約，二者均不能證明在111年12月31日之後其將系爭租賃物交付被上訴人使用收記得狀態仍有存續，自無從證實上訴人前揭主張。
⒋綜上，被上訴人就兩造已於111年12月31日合意終止系爭租約
乙節已提出相當之佐證，上訴人就112年1月1日起至112年10月5日期間系爭租約仍存續乙節則未能舉證以實其說。準此，上訴人僅得請求111年6月至111年12月31日期間積欠之租金（即24萬5,000元本息），尚無從依系爭租約之契約關係請求被上訴人再給付112年1月1日起至112年10月5日期間之租金。
㈡上訴人依民法第432條第2項、系爭租約第9條第1項之約定，
請求被上訴人賠償如附表五「上訴人二審主張」欄所示修繕項目及金額部分：
⒈被上訴人是否應依民法第432條第2項、系爭租約第9條第1項負損害賠償責任：
⑴按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條第1項、第2項定有明文。又依系爭租約第8條第1項：「房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。」、第8條第2項前段：「前項情形承租人返還房屋時，全室清空現狀返還。」、第9條第1項：「承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有毁損或滅失者，不在此限。」（見本院卷㈠第192、210、228頁）是以，依兩造之約定，倘經上訴人同意對系爭租賃物進行室內裝修之施工，於返還房屋時，毋須回復原狀，全室清空返還即可，但依第9條第1項之約定，仍應該依照善良管理人之注意義務維持房屋原有生產力，不能使房屋毀損或滅失，除非是依據房屋性質使用收益所造成者，方可不用負賠償之責。
⑵查，被上訴人稱承租系爭租賃物目的本即為裝修後轉租他人
獲利，已獲上訴人同意重新裝修等語，此觀①110年9月30日至110年10月間兩造簽約前被上訴人母親柯靜梅即以LINE通訊軟體與李亮輝討論系爭租賃物的屋況，以及屋內部分物品如何處置、屋內滲漏水抓漏以及電熱水器、流理台、抽油煙機、冷氣等基本設備需要增設等事項，柯靜梅並稱：「屋況很糟我要花很多錢」、「這星期找廠商估價」、「星期三下午5點半麻煩您和頂樓約一下」、「抓滲水」、「頂樓有我是誰，我說幫屋主看裝潢怎麼處理」、「請問星期三可以嗎」（原審卷第329至338頁，本院卷㈠第259頁至第273頁）；②110年10月24日兩造簽訂系爭租約共三份契約均約定：「附註：……＊依現況交屋，出租方不負修繕責任，所有修繕費由承租方負責，續約承租方有優先承租權。」（見本院卷㈠第1
95、213、231頁）、且同時簽署「轉租同意書」（見本院卷㈠第199、217、235頁）同意被上訴人得在系爭租約約定之租賃期期間內轉租系爭租賃物予第三人；③111年11月、12月間李亮輝與柯靜梅協調終止系爭租約與返還系爭租賃物事宜時，雙方都有提到「工班」、「木工」的問題（見原審卷第38
8、389頁）等節，堪信被上訴人簽訂系爭租約前已告知上訴人其將裝修系爭租賃物一事，上訴人已經同意，故兩造即約定以現況交屋，上訴人不再負擔修繕責任，由被上訴人依需求自行裝修改裝，是上訴人履約中知曉有工班在系爭租賃物內施工，亦無訝異或阻止之情，被上訴人稱裝修一事已得上訴人同意等語，可堪採信。
⑶再查，上訴人係於110年10月15日交付系爭租賃物予被上訴人
（見本院卷㈠第132、149、150、179頁），交付時系爭租賃物屋況雖有髒汙老舊、有滲漏水、壁癌、發霉、部分地板板材裂開翹起等問題，其房屋外觀仍有最低限度的完整性，且各樓層均有簡單浴廁設備、燈具照明可供使用，此有被上訴人提供前開日期屋況照片在卷可參（見原審卷第297頁至第307頁），當時系爭租賃物尚堪居住使用。然於111年12月31日終止系爭租約交還房屋時，其裝修並未完成，亦未妥善收尾，系爭租賃物部分牆壁遭打鑿露出電路管線、房間天花板由輕鋼架改為平釘但未完成、部分房間牆壁磁磚遭打除見底但未重新鋪壁面、窗戶安裝新鐵窗但窗框尚未填縫、部分插座面板遭拆除、部分廁所馬桶臉盆與水龍頭等衛浴設備以及部分牆面、地面磁磚拆除見底尚未重新安裝、部分廁所內明管水管遭拆除、部分房間地面原有塑膠地板貼皮遭拆除、3樓到頂加樓梯間原有電表遭拆除，原固定於牆面尚連接的電線亦鬆脫，牆壁遭打鑿等情，有屋損比對照片存卷可證（見原審卷第143頁至第227頁），已非得居住使用的狀態。被上訴人裝修系爭租賃物固經上訴人同意，但其裝修過程與收尾未依照善良管理人之注意義務維持房屋原有生產力，致房屋損壞不堪使用，上訴人主張依民法第432條第2項、系爭租約第9條第1項之規定，被上訴人應負損害賠償之責，核屬有據。
⑷被上訴人另以出租人應有修繕租賃物之責任，其進行裝修僅為好意施惠，並無義務施作完畢，自不負損害賠償之責云云抗辯（見本院卷㈡第153、154、198、199頁）；惟查，系爭租約均約定：「附註：……＊依現況交屋，出租方不負修繕責任，所有修繕費由承租方負責，續約承租方有優先承租權。」（見本院卷㈠第195、213、231頁），且被上訴人已自承承租系爭租賃物之目的自始即為重新裝修後轉租他人獲利等語（見原審卷第288頁），其為自己獲利之目的裝修系爭租賃物，自與好意施惠行為有別，其抗辯並不可採。
⒉上訴人得請求損害賠償之範圍是否如附表五「上訴人二審主張」欄所示：
⑴按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項分別定有明文。債權人所得請求者既為回復原狀之必要費用，倘以修復費用為估定其回復原狀費用之標準，則修理材料以新品換舊品時，即應予折舊（最高法院110年度台上字第3205號民事判決）。
⑵查，上訴人主張就前開被上訴人裝修系爭租賃物未完成之情
況回復原狀之必要修繕項目與費用如附表五「上訴人二審主張」欄所示，毋非以附件2-4的尖峰空間設計的工程報價單（見原審卷第125至128頁）為依據，然逐項檢視其細目與110年10月15日交屋時原有屋況，可知部分細目並非回復原狀所必要，分述如下：
①3樓浴室工程「避免土路層打成除見底/天花拆除」：浴廁確
實部分牆壁地面磁磚遭打除（見原審卷第169頁），需要全部重新整理重鋪，打除、拆除賸餘不完整壁面磁磚部分為必要工項。至於天花板已經釘好（見原審卷第169頁），拆除天花板並非回復原狀必要工項。
②3樓浴室工程「壁地面塗佈防水H:置頂」：室內防水工程效期
約8到10年，依系爭租賃物出租交屋時屋齡早已超過50年，且參酌柯靜梅在簽約前查看屋況時已經發現系爭租賃物有滲漏水的情況（見本院卷㈠第261、262頁），應可認系爭租賃物原始屋況本已無有效防水層，是新增塗佈防水係新工項，並非回復原狀必要工項。
③3樓浴室工程「壁面水泥漿砂整平/地面水泥漿砂回填」：浴
廁確實部分牆壁地面磁磚遭打除（見原審卷第169頁），需要全部重新整理重鋪，回填整平為必要工項。
④3樓浴室工程「半腰四吋紅磚牆H:100cm/上方固定10mm強化清
玻」：是在浴室內新增原本所無的隔間牆，非回復原狀必要工項。
⑤3樓浴室工程「壁面貼30*60磁磚H:240cm」、「地面貼30*30磁磚」：重鋪磁磚為回復原狀必要工項。
⑥3樓浴室工程「浴室入口大理石門檻*1/浴室入口人造石門檻*
1」：浴室門口一般都會有止水門檻，但依上訴人提出原有屋況照片（見原審卷第169、171頁），並未見其材質為大理石，是此工項雖為回復原狀必要工項，但大理石材質並非必要。
⑦3樓浴室工程「配置冷熱水分管/排水分管/糞管」：依原屋況
照片，可以看到部分水管為明管，拆除牆面磁磚時一併遭拆除（見原審卷第169、171、173頁），此工項應為回復原狀必要者。
⑧3樓浴室工程「安裝衛浴設備」：衛浴設備確實遭拆除，應重新安裝。
⑨3樓浴室工程「平釘天花板(塑膠)」：依現況照片（見原審卷第169頁），已有天花板，毋須重釘。
⑩3樓泥作工程「壁癌處理牆面打除見底/水泥砂漿整平.粉光/
塗佈防水」：系爭租賃物出租交屋時屋齡早已超過50年，且參酌柯靜梅在簽約前查看屋況時已經發現系爭租賃物有滲漏水的情況（見本院卷㈠第261、262頁），應可認系爭租賃物原始屋況本已無有效防水層，此工項係處理房屋原有壁癌，再新增塗佈防水係新工項，並非回復原狀必要工項。
⑪3樓泥作工程「廚房已打除壁面水泥砂漿整平.粉光」：確實
有部分壁面遭打除見底（見原審卷第155至165頁），應回復之。
⑫3樓泥作工程「廚房地面水泥砂漿回填整平/塗佈底層防水」
：廚房地面磁磚確實遭打除（見原審卷第155至165頁），應回填，但塗佈防水層並非回復原狀必要工項。
⑬3F門框窗框水泥灌漿填縫：被上訴人安裝新鐵窗後尚未填縫（見原審卷第157頁），有填縫之必要。
⑭3樓水電工程「①插座*11/②開關*6/③燈具出線*14/④冷熱水主
幹管*1/⑤冷出水口*1/⑥排水出口*2/⑦迴路*13/」：上訴人所提出各項照片，或看不出有前開各項目的損壞，或並未標明照片中何處可以數出有如此多受損數量應修復，無從認定屬於回復原狀工項。
⑮3樓水電工程「電箱*4」：依上訴人提出之系爭3樓平面圖與
照片（見原審卷第143頁至第173頁），3樓僅有1個電箱（即配電盤）在大門口處，僅有施作其中1個電箱屬於回復原狀工項，另3個電箱的施作並非回復原狀必要工項。
⑯3樓水電工程「電錶*3」：依上訴人提出之電錶照片（見原審
卷第227頁）3樓到頂加的樓梯間原僅有2個電錶，此2電錶遭拆除，僅有施作回復2個電錶的部分屬於回復原狀工項，安裝第3個電錶的部分並非回復原狀必要工項。
⑰3樓水電工程「燈具安裝電」：查，系爭3樓原有天花板為輕
鋼架明架天花板配合崁燈，被上訴人將之改為平釘天花板（見原審卷第149、151頁），然就燈具部分僅留下安裝崁燈的開口（見原審卷第153、155、169頁），應安裝回復。
⑱3樓水電工程「大電更新14平方」：此工項是指將從電力公司
到電錶之間的總進線從8平方毫米提升至14平方毫米以提升電容量，並非回復原狀工項。
⑲3樓木作工程「浴室平釘天花(備註：塑膠板/F1集層角材)」
、「浴室天花板維修孔」：非回復原狀必要工項，理由同⑨。
⑳3樓木作工程「修補天花板＆木作壁面開孔後木作修補」：上
訴人指原審卷第155至159頁照片中有天花板或木作壁面開孔需要修補，然前揭照片中對照之壁面均非木作，天花板僅有崁燈開口，未見有需要木作修補之處。
㉑3樓「新作天花壁面AB膠披土研磨刷漆，全室原有天花壁面刷
新」：3樓之天花板原為輕鋼架明架天花板（見原審卷第149、151、155、157、167頁），此種類天花板毋須披土研磨刷漆，又系爭3樓牆壁原屋況本即斑駁髒汙，全面刷漆刷新，均屬翻新工項，並非回復原狀之工項。
㉒3樓「10＊10不銹鋼防蟑防臭排水蓋」2組：依上訴人所提照片
證據（見原審卷第171頁），未見系爭3樓原有「10＊10不銹鋼防蟑防臭排水蓋」，此項難認係回復原狀工項。
㉓3樓「地面直鋪塑膠地磚」：上訴人未指明3樓何處原有塑膠
地磚遭拆除或損壞需要重鋪，此項自難認屬於回復原狀必要工項。
㉔4樓浴室工程「①避免土路層打成除見底/天花拆除、②壁地面
塗佈防水H:置頂、③壁面水泥漿砂整平/地面水泥漿砂回填、④半腰四吋紅磚牆H:100cm/上方固定10mm強化清玻、⑤壁面貼30*60磁磚H:240cm、⑥地面貼30*30磁磚、⑦浴室入口大理石門檻*1/浴室入口人造石門檻*1、⑧配置冷熱稅分管/排水分管/糞管、⑨安裝衛浴設備、⑩平釘天花板(塑膠)、⑪浴室塑鋼門組(含安裝)」：依上訴人提出之比對照片，該浴室原有衛浴設備、明管水管管線、壁面磁磚、地磚均遭拆除，而未重新安設（見原審卷第207至215頁），但該處已經有平釘天花板，已有門框安裝在門口，有門板放在門口處，僅尚未安裝到門框上，是①避免土路層打成除見底、③壁面水泥漿砂整平/地面水泥漿砂回填、⑤壁面貼30*60磁磚H:240cm、⑥地面貼30*30磁磚、⑦浴室入口人造石門檻*1、⑧配置冷熱水分管/排水分管/糞管、⑨安裝衛浴設備、⑪浴室塑鋼門組之含安裝等要屬回復原狀必要工項；其餘則非回復原狀工項，詳細理由同前①到⑨。
㉕4樓泥作工程「客廳區打除牆面水泥砂漿整平.粉光」：客廳
區確實有部分牆面遭打除破損（見原審卷第181、183頁），應予補平。
㉖4樓泥作工程「廚房地面水泥砂漿回填整平/塗佈底層防水」
：系爭租賃物出租交屋時屋齡早已超過50年，且參酌柯靜梅在簽約前查看屋況時已經發現系爭租賃物有滲漏水的情況（見本院卷㈠第261、262頁），應可認系爭租賃物原始屋況本已無有效防水層，「塗佈底層防水」並非回復原狀之工項，僅地面回填整平屬於回復原狀。
㉗4F門框窗框水泥灌漿填縫：被上訴人安裝新鐵窗後尚未填縫（見原審卷第203頁），有填縫之必要。
㉘4樓水電工程「①插座*1/②電視*1/③網路*1/④開關*8/⑤燈具出
線*14/⑥冷熱水主幹管*1/⑩迴路*13」：上訴人所提出各項照片，或看不出有前開各項目的損壞，或並未標明照片中何處可以數出有如此多受損數量應修復，無從認定屬於回復原狀工項。
㉙4樓水電工程「⑦冷出水口*2/⑧熱水出口*1/⑨排水出口*2」：4
樓浴室原有衛浴設備、明管水管管線、壁面磁磚、地磚均遭拆除，而未重新安設，其進水管線出水口與排水口亦需重新安設，此部分屬於回復原狀必要。
㉚4樓水電工程「⑪電箱*4」：依上訴人於附表五「照片」欄位
所舉出照片內，僅有一個電箱損壞之照片（見原審卷第183頁），並未見有更多電箱損壞需予修復，此工項僅1個部分屬回復原狀必要，其餘數量並非回復原狀之工項。
㉛4樓水電工程「燈具安裝電」：查，系爭4樓原有天花板即為
平釘天花板，被上訴人新平釘天花板，然就燈具部分僅留下安裝崁燈的開口（見原審卷第181、185、189、191、199、203頁），應安裝回復。
㉜4樓水電工程「大電更新14平方」：此工項是指將從電力公司
到電錶之間的總進線從8平方毫米提升至14平方毫米以提升電容量，並非回復原狀工項。
㉝4樓木作工程「浴室平釘天花(備註：塑膠板/F1集層角材)」
、「浴室天花板維修孔」：非回復原狀必要工項，理由同㉔，裝修後，交還系爭租賃物時該處浴室已有平釘天花。
㉞4樓木作工程「修補天花板＆木作壁面開孔後木作修補」：依
上訴人於附表五「照片」欄位所舉出照片，壁面均非木作，天花板僅有崁燈開口，未見有需要木作修補之處。
㉟4樓「新作天花壁面AB膠披土研磨刷漆，全室原有天花壁面刷
新」：4樓之天花板原屬平釘天花板，被上訴人新釘天花板尚未披土刷漆，是「新作天花AB膠披土研磨刷漆」要屬回復原狀必要工項。但系爭4樓牆壁原狀況本即斑駁髒汙，全面披土研磨刷漆刷新，均屬翻新工項，並非回復原狀之工項。㊱4樓「10＊10不銹鋼防蟑防臭排水蓋」2組：依上訴人於附表五
「照片」欄位所舉出照片，未見系4樓原有「10＊10不銹鋼防蟑防臭排水蓋」，此項難認係回復原狀工項。
㊲4樓「地面直鋪塑膠地磚」：4樓小房間原有塑膠地面遭拆除
（見原審卷第195至205頁），尚未為其他鋪設，應以「地面直鋪塑膠地磚」回復原狀。
㊳5F門框窗框水泥灌漿填縫：被上訴人安裝新鐵窗後尚未填縫（見原審卷第219頁），有填縫之必要。
㊴5樓「新作天花壁面AB膠披土研磨刷漆，全室原有天花壁面刷
新」：5樓之天花板原為輕鋼架明架天花板（見原審卷第219、223頁），此種類天花板毋須披土研磨刷漆；又系爭5樓牆壁原本部分木作部分為鐵皮，木作部分顏色斑駁髒汙，閣樓部分牆壁尚無變化，是全面刷漆刷新，均屬翻新工項，並非回復原狀之工項。
⑶又查，系爭租賃物出租交屋時屋齡已超過50年，裝修使用之
材料包含但不限於電線、水管、磁磚、衛浴設備、塑膠地板等等均諒已老舊而超出耐用年限；而上訴人主張回復原狀費用所據尖峰空間設計的工程報價單（見原審卷第125至128頁）係於112年間報價，顯係以新品為前開回復原狀施工修繕後，自應就材料部分計算折舊方符合回復「原狀」之標準。然前開報價單多以一式計價，並未區分不同細項、材料以及工資之單價，本院無法依附表五「本院認定回復原狀必要細項」計算具體細項複價以及折舊金額；本件上訴人雖原有聲請鑑定，然因假執行時發現被上訴人可執行財產約20萬餘元，但鑑定費用高達28萬元（見本院卷㈡第27頁），考量訴訟成本下已於114年1月22日撤回鑑定之聲請。上訴人雖證明自己受有損害，但證明其數額顯有重大困難，爰依民事訴訟法第222條第2項，審酌上訴人附表五主張中僅有「本院認定回復原狀必要細項」所示項目為回復原狀必要之工項、系爭租賃物屋齡超過50年應計算折舊等一切情況，認系爭租賃物3樓部分回復原狀之必要費用為10萬元，4樓以及5樓（即頂加）部分回復原狀之必要費用為10萬元。陳富華得依民法第432條第2項規定以及系爭3樓契約第9條第1項之約定請求被上訴人賠償10萬元回復原狀所必要之費用以代回復原狀，李亮輝得依民法第432條第2項規定以及系爭4樓契約與系爭頂加契約第9條第1項之約定請求被上訴人賠償10萬元回復原狀所必要之費用以代回復原狀，被上訴人應給付上訴人二人損害賠償金額合計20萬元。
⑷末按依民法第213條第1項、第3項之規定，債權人本得選擇請
求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，尚毋須先實際自行回復原狀。查，上訴人於114年1月22日撤回鑑定之聲請後，已另將系爭租賃物全部重新翻修改裝，另行出租等情，固有591租屋網上系爭租賃物出租廣告與照片附卷可稽（見本院卷㈡第327至347頁）。惟上訴人並未以其114年間重新裝修之支出費用向被上訴人請求，且前開情事與其111年12月31日兩造合意終止契約時上訴人是否因被上訴人未盡保管之責受有損害，實屬二事。被上訴人以上訴人後來將系爭租賃物全部翻新裝修，而非回復50年老房子的原狀，抗辯上訴人並無損害云云，於法不合，無解於其損害賠償責任。
㈢被上訴人稱其在系爭租賃物已完成安裝全新鐵窗、大門、陽
台鐵架、屋頂排水管等並支出有益費用計14萬8,900元，以及安裝3樓、4樓及4樓頂加之所有冷氣外主機及冷氣管線支出有益費用計7萬元，得依民法第431條第1項請求償還有益費用，對上訴人為民法第216條之1損益相抵及抵銷之抗辯。
惟查，系爭租約第8條第2項後段約定：「承租人就房屋若有支出有益費用，因而增加該物之價值者，承租人應自行負擔該費用，不得要求出租人償還其費用。」，是依約被上訴人不得請求上訴人償還上開有益費用，自無從為抵銷或損益相抵之抗辯。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約之契約關係、系爭租約第9條第1項約定及民法第432條第2項規定請求被上訴人給付44萬5,000元【租金24萬5,000元＋回復原狀費用20萬元】及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月25日（見原審卷第229頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息（下稱44萬5,000元本息）部分，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判決被上訴人敗訴，於法並無不合；附帶上訴意旨指摘原判命其給付超過24萬5,000元本息之20萬元本息部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，此部分附帶上訴應予駁回。又原審就上開不應准許部分（上訴人就回復原狀費用減縮後請求96萬8,400元－本院認為應給付20萬元＝76萬8,400元本息），為被上訴人敗訴之判決，自有未洽；附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至於其餘不應准許部分（即上訴人請求給付112年1月1日起至112年10月5日期間租金部分），原審判決上訴人敗訴，於法並無不合；上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，茲不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之附帶上訴一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 林瑋桓
法 官 陳智暉
法 官 石珉千以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 10 月 22 日
書記官 楊婉渝