臺灣臺北地方法院民事判決113年度簡上字第385號上 訴 人 彭雲威訴訟代理人 曾宿明律師複 代理人 周威宏律師被 上訴人 馬世傑訴訟代理人 城紫菁律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年6月5日本院臺北簡易庭112年度北簡字第14018號第一審判決提起上訴，本院於民國114年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人之子即訴外人彭○舜為門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號1樓及地下室建物（下合稱系爭建物）所有權人，於民國94年10月間授權上訴人以出租人身分將系爭建物出租予被上訴人，並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自94年10月14日起至95年10月13日止，每月租金為新臺幣（下同）4萬2,000元。嗣租期屆滿後，兩造陸續簽訂書面租賃契約，並自102年12月起將租金調整為每月5萬5,000元迄今，且於兩造間所簽訂最後一份書面租賃契約（下稱系爭租約）約定租賃期間自102年3月12日起至103年3月11日止之租期屆滿後，被上訴人仍為系爭建物之使用收益，上訴人亦未表示反對之意思，兩造間即視為以不定期限繼續系爭租約。惟因上訴人已年過七旬，患有心臟疾病及膝蓋退化性關節炎，與患有精神疾病之彭○舜現分別居住於上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路000○0號公寓（下稱系爭公寓）3、4樓，乃無電梯之老舊公寓，出入須爬樓梯上下，且距離彭○舜自97年起長期固定就醫並具高度信賴感之澄心診所（址設臺北市○○區○○○路○段00號2樓）甚為遙遠，對於年事漸高、健康惡化之上訴人，與排斥遠距移動而抗拒定期回診之彭○舜，不論生活起居或治療精神疾病實有諸多不便，且系爭公寓坐落基地業經上訴人同意與訴外人汎利建設股份有限公司（下稱汎利建設公司）合作進行都市更新，同在都市更新範圍之周邊房屋已有過半拆除，依約上訴人須於汎利建設公司取得都更事業暨權利變換計畫核准後60日內搬遷點交；另上訴人名下其他建物（包括門牌號碼新北市○○區○○路000○0號1及2樓、新北市○○區○○路000○0號1樓、新北市○○區○○路0號），或因坐落基地同在都市更新範圍內，或屬鐵皮構造，皆不宜供居住使用，並已出租予他人開設機車行或餐飲店，故上訴人就位處臺北市中心1樓且就醫便利之系爭建物，實有收回自住之正當事由及必要性，得依土地法第100條第1款規定，以收回自住為由終止兩造間之租賃契約。上訴人遂委託律師於112年9月5日寄發台北南陽郵局存證號碼001118號存證信函（下稱系爭存證信函）予被上訴人，通知擬將系爭建物收回自用，於112年10月14日終止系爭租約，系爭存證信函於112年9月7日送達被上訴人承租之系爭建物，郵務機關因不獲會晤被上訴人，製作招領通知單通知被上訴人領取後，經招領逾期而遭退回，上訴人即另於112年9月11日以簡訊通知被上訴人上開終止事宜。是依民法第450條第2、3項規定，兩造間之租賃契約應於112年10月14日合法終止，爰依民法第455條規定及系爭租約第六條約定，求為命被上訴人將系爭建物騰空遷讓返還上訴人，及自112年10月14日起至騰空遷讓返還系爭建物止，按月給付上訴人以租金一倍計算為5萬5,000元違約金之判決。
二、被告則以：上訴人雖曾因心臟疾病進行手術，然無術後不宜步行上下樓梯之醫囑證明，且經其主治醫師評估心臟功能大致穩定，無礙於日常活動，自113年1月起均規則於門診追蹤。而其所罹膝蓋退化性關節炎係於113年7月17日始至振興醫療財團法人振興醫院（下稱振興醫院）骨科部門診治療，此前未有其他就診紀錄，且病歷上僅記載該病症之診斷名稱及治療方式，其主治醫師意見僅有不建議頻繁上下樓梯之行為，實難判斷上訴人之膝蓋關節退化情形，是否已達日常生活不能或不宜徒步上下樓梯之程度，況上訴人亦得為減輕爬樓梯之負擔而搬至系爭公寓2樓居住，或於112年4月系爭公寓1樓租約終止到期時，改為自住使用，上訴人捨此不為，卻據以要求收回系爭建物自住並終止系爭租約，實非可採。復觀諸彭○舜於112年間在澄心診所之病歷資料，未見其曾表達因就醫路途遙遠而不願回診之紀錄，且病歷資料更顯示其最後一次就醫日期為112年7月3日，此後已逾1年未再回診，難認彭○舜迄今仍有前往澄心診所就診之必要性，或將系爭建物收回自住後，其即願意繼續至該診所回診治療。又系爭公寓坐落基地雖屬上訴人與汎利建設公司合作進行都市更新之範圍，然依雙方簽訂合建契約第五條第四項關於搬遷及租金補貼款之約定，自上訴人交付房屋予汎利建設公司起，汎利建設公司就系爭公寓1、2樓每月均會支付租金補貼款合計3萬7,700元予上訴人，即得供上訴人至澄心診所附近租屋，作為彭○舜就近回診治療之居所，亦為解決彭○舜就醫問題之方式；況依上開合建契約第十四條第一項約定，若汎利建設公司於114年12月31日前未能完成該都市更新土地之整合及報核都市更新事業計畫，該公司與上訴人均同意無條件解除契約，故此一都市更新合建案並非必然完成。另被上訴人承租系爭建物經營羊肉爐生意十餘年，每日均開門營業，累積眾多熟客，倘上訴人僅以彭○舜每月固定一次至澄心診所就醫為由，即得主張有收回系爭建物自住之必要，顯不符比例原則，遑論上訴人名下尚有其他1樓房屋可供自住。是上訴人既未舉證證明其收回系爭建物符合土地法第100條第1款事由，則其終止系爭租約自不合法，其請求均無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人全部不服提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還上訴人；㈢被上訴人應自112年10月14日起至騰空遷讓返還系爭建物止，按月給付上訴人相當於租金1倍之違約金5萬5,000元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第330至331頁）㈠上訴人之子彭○舜為系爭建物之所有權人，於94年10月間授權
上訴人以出租人身分將系爭建物出租予被上訴人，並簽訂房屋租賃契約書（見原審卷第23至33頁），約定租賃期間自94年10月14日起至95年10月13日止，租期屆滿後，兩造間陸續簽訂書面租賃契約，最後一份書面租約即系爭租約（見本院卷第51至56頁）約定之租賃期間自102年3月12日起至103年3月11日止，租賃期限屆滿後，被上訴人仍為租賃物之使用收益，而上訴人未為反對之意思，兩造間視為以不定期限繼續租賃契約。又兩造間關於租金之約定，最初係每月4萬2,000元，自102年12月起調整為每月5萬5,000元迄今。
㈡上訴人曾委託律師於112年9月5日寄發系爭存證信函（見原審
院卷第75至77頁）予被上訴人，表示其擬將系爭建物收回自用，爰於112年10月14日終止租約，系爭存證信函於112年9月7日送達被上訴人承租之系爭建物，郵務機關因不獲會晤被上訴人，製作招領通知單通知被上訴人領取，經招領逾期而退回。上訴人另於112年9月11日以簡訊（見原審卷第79至83頁）通知被上訴人上開終止事宜。
㈢上訴人患有心臟疾病及膝蓋退化性關節炎，彭○舜患有精神疾病，現分別居住於系爭公寓3、4樓。
五、上訴人主張其符合土地法第100條第1款規定，有將系爭建物收回自住之事由，故系爭租約業經其於112年10月14日合法終止，被上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還上訴人及按月給付違約金5萬5,000元等節，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠上訴人依土地法第100條第1款規定收回自住為由終止系爭租
約，有無理由？⒈按出租人非因出租人收回自住或重新建築時，不得收回房屋
，土地法第100條第1款定有明文。又按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明者始得為之（最高法院41年台上字第138號判決要旨參照）。
⒉上訴人雖主張其子彭○舜有就近至澄心診所看診需求而有將系
爭建物收回自住之必要。惟彭○舜因罹患「情感性思覺失調症」，於97年10月20日首次至澄心診所就診，之前曾經在衛生福利部臺北醫院（下稱臺北醫院）就診5年，最後一次至澄心診所門診日期為112年7月3日，其後未再至澄心診所就診，總計彭○舜至澄心診所門診次數為131次，絕大多數時間是彭○舜獨立自行就診，且彭○舜過往就診經歷係會在澄心診所及幾間醫療院所（如臺北醫院、馬偕醫院精神科等）不規則跳著就診，罹此疾病之病患其病識感並非一成不變，當病情嚴重惡化時病識感會變差而排斥任何治療，醫師在此時通常會安排住院治療，或是給予施打長效型抗精神病針劑，但該針劑單價極高、用量少、保存效期不長，通常只有在地區醫院、區域醫院或醫學中心等中、大型醫療院所或精神專科療養院（如衛生福利部八里療養院、臺北市立聯合醫院松德院區、北新醫院等）才會備有，大多數診所很少會備有該針劑，因而當病情嚴重惡化時，建議由家屬陪同至上述醫療院所接受診治等情，有澄心診所114年2月24日出具之書面說明在卷可按（見本院卷第297至298頁），足認彭○舜所罹上開精神疾患，並非僅能至澄心診所治療，亦非唯有至澄心診所就醫方能達到最佳療效。雖上訴人稱彭○舜於112年7月3日最後一次至澄心診所就醫後，因為路途遙遠而不願再回診，然彭○舜自97年10月20日起，已持續至澄心診所門診多達131次，卻突於112年7月3日就醫後，方因距離因素而不願回診，實非無疑，已難遽認彭○舜未再至澄心診所回診之原因確如上訴人所言；況依上訴人所陳，彭○舜病情每況愈下，於114年4月30日更因病情不佳而至臺北醫院住院治療，有上訴人提出之臺北醫院精神科急性病房服務須知附卷可稽（見本院卷第351頁），則以彭○舜目前病況，依澄心診所上開說明，亦建議其由家屬陪同至中、大型醫療院所或精神專科療養院接受治療，故至澄心診所就醫顯非現階段改善彭○舜目前病情之最適選擇，復參臺北醫院與彭○舜現居之系爭公寓均在新北市新莊區，彭○舜倘定期至臺北醫院就醫亦無過於遙遠不便之處，故上訴人主張彭○舜因罹患精神疾病，有就近至澄心診所治療而將系爭建物收回自住之必要，難認有據。是治療彭○舜所罹精神疾病，核非屬上訴人須將系爭建物收回自住之正當理由及必要情形。
⒊上訴人復以其所罹心臟疾病及退化性膝關節炎等個人身體因
素，主張其有將位在1樓之系爭建物收回自住之必要。惟經本院函詢上訴人就診治療之振興醫療財團法人振興醫院關於上訴人之病情狀況，其函復略以：「⑴病人（即上訴人，下同）於113年7月17日及113年7月31日因退化性膝關節炎至本院骨科門診治療，行激痛點注射。該病症倘頻繁上、下樓梯會加重膝疼痛情形，使病情惡化，不建議頻繁上、下樓梯之行為。⑵病人因瓣膜逆流，於103年6月3日至本院接受主動脈瓣/二尖瓣膜置換、三尖瓣膜修補與心房顫動燒灼術，於同年10月接受心臟節律器植入，110年11月行節律器再置放。
病人於113年1月均規則門診追蹤。112年9月7日心臟超音波顯示心臟功能大致穩定，應無礙於日常活動，應尚能負擔。」等情，有該醫院114年3月19日振行字第1140001600號函存卷可佐（見本院卷第299至301頁），則上訴人雖曾罹心臟疾病，然經治療後，其心臟功能已大致穩定，能負擔其日常活動，而上訴人罹患退化性膝關節炎，醫囑僅不建議過於頻繁之上、下樓梯行為，並非禁止或限制所有之上、下樓梯動作，故上訴人徒以其上開個人身體因素，謂其有收回位在1樓之系爭建物自住之必要，尚非可採。況上訴人名下另有門牌號碼新北市○○區○○路000○0號1樓、730之4號1樓等建物，倘上訴人之身體狀況已無法負擔日常上、下樓梯之動作，何以上訴人於上開1樓建物租約到期後，於系爭建物尚未收回之現況下，仍繼續與上開1樓建物之承租人續訂租期自114年5月6日起至117年5月5日止之租約，有房屋租賃契約、公證書在卷可考（見本院卷第335至336頁），益徵上訴人並無迫切居住於1樓以避免上、下樓梯之必要。是以上訴人所為舉證，無從遽認其有因心臟疾病及退化性關節炎等個人身體健康因素，須居住1樓而有將系爭建物收回自住之必要。
⒋綜上，兩造間就系爭建物之系爭租約既未定期限，且依上訴
人所舉事由及證據，難認其客觀上有將系爭建物收回自住之正當理由及必要情形，核與土地法第100條第1款所規定收回自住之要件即有未合，故上訴人據以終止系爭租約，自非正當。
㈡上訴人請求被上訴人將系爭建物騰空遷讓返還上訴人，有無
理由？按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段固定有明文。惟上訴人並無符合土地法第100條第1款規定收回自住之正當理由及必要情形，其據以終止系爭租約於法未合乙節，已如前述，是系爭租約既未經上訴人合法終止，兩造間就系爭建物之租賃關係仍存，則上訴人依民法第455條規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭建物，自屬無據。
㈢上訴人請求被上訴人自112年10月14日起，按月給付上訴人違
約金5萬5,000元，有無理由？系爭租約第六條雖約定：「乙方（即被上訴人，下同）於租賃屆滿時，除經甲方（即上訴人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，……」（見本院卷第54頁），然系爭租約既未終止，被上訴人即無騰空遷讓返還系爭建物之義務，則上訴人依上開約定，請求被上訴人自112年10月14日起，按月給付相當於租金一倍之違約金5萬5,000元，難認有據。
六、綜上所述，上訴人之主張，核與土地法第100條第1款所規定收回自住之要件尚有未合，故其據以終止系爭租約，自不生終止之效力，系爭租約並未經合法終止。從而，上訴人依民法第455條規定及系爭租約第六條約定，請求被上訴人將系爭建物騰空遷讓返還上訴人，及自112年10月14日起至騰空遷讓返還系爭建物止，按月給付上訴人違約金5萬5,000元，為無理由，應予駁回。原審判決上訴人敗訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
民事第七庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 郭思妤法 官 黃珮如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
書記官 黃俊霖