臺灣臺北地方法院民事判決113年度簡上字第489號上 訴 人即反訴被告 劉佩玲被 上訴人即反訴原告 李仲軒
葉映靈上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國113年7月30日本院臺北簡易庭113年度北簡字第4023號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起反訴，本院於114年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣1,952元及自民國113年8月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、上訴人其餘上訴駁回。
四、第一審訴訟費用（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔1％，餘由上訴人負擔。
五、反訴原告之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：按提起反訴，非經他造同意，不得為之。但就同一訴訟標的有提起反訴之利益者、就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第2項第2款、第3款定有明文。上訴人即反訴被告（下於本訴稱上訴人，於反訴稱反訴被告）於原審請求被上訴人即反訴原告（下於本訴稱被上訴人，於反訴稱反訴原告）給付積欠之房租差額、管理費、回復原狀及修繕費用暨因被上訴人未回復原狀所生之損害，被上訴人則於本院提起反訴，請求上訴人返還抵銷扣除管理費之押金餘額新臺幣（下同）3萬6,898元。經核本、反訴之請求均係兩造間同一租賃契約所衍生出之權利義務，且係請求返還押金抵銷積欠管理費後之餘額，被上訴人有提起上開反訴之利益，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠上訴人主張：被上訴人於民國109年5月13日以每月租金2萬2,
000元，向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷0號6樓之6房屋（下稱系爭房屋），租期自109年5月15日至111年5月14日共計2年（下稱系爭租約）；嗣伊於111年5月1日以Line通知被上訴人新約要調高租金至2萬4,500元，被上訴人已讀但無任何回應，伊認為被上訴人已無異議同意，且伊於同年月5日至系爭房屋時，被上訴人李仲軒亦取出所留存之租賃契約書予伊更改租金數額為2萬4,500元；被上訴人於111年8月5日以Line向伊表示要延租1個月至同年9月14日，且於同年8月15日主動匯款2萬4,500元給伊，但沒有補匯111年5月15日至同年8月14日前3個月積欠之7,500元（計算式：2,500元×3個月＝7,500元）；伊於111年9月14日以Line詢問被上訴人何時退租，被上訴人回覆111年9月14日下午2時，伊按時到系爭房屋辦理退租事宜，被上訴人葉映靈依照系爭租約附件㈠租賃附屬設備上之項目名稱及數量匆匆忙忙僅就「硬體」快速點交後就離開，因為硬體點交時僅木地板一項就被嚴重破壞，非被上訴人4萬元押金所能修復，故伊不能退還押金；後為利房仲第一時間帶客看屋促成交，伊有帶打掃工具及清潔用品至系爭房屋，發現木地板遭被上訴人嚴重破壞需重鋪、抽油煙機及流理台需更換、衛生間便後沖洗器、1樓梯間儲藏室及2樓衣櫥木板、門後膠及牆壁上3掛勾斷裂、2樓桌邊插座小蓋盤脫落、電冰箱隔板斷裂、廁所洗臉盆堵塞、流理台上燈泡不亮、陽台抽風機紗窗破洞、書櫃開啟門把螺絲脫落找不到、2樓衣櫥拉門軌道木板有不明膠沾黏、貓毛未清理乾淨等處需修繕、清理及更換，且伊年逾60歲，因系爭房屋遭破壞，須耗費大量精力處理房屋之修繕、與被上訴人之紛爭，精神上受有重大痛苦，爰依系爭租約第3條、第8條第1項約定、民法第432條第2項、第227條、第227條之1、第195條第1項規定，請求被上訴人連帶給付伊：㈠111年5月15日至同年8月14日之租金差額7,500元。㈡110年11月、111年1月及同年6月、7月、9月1日至14日管理費7,102元。㈢系爭房屋水管堵塞維修費用1,300元。㈣抽油煙機更新費用4萬1,475元。㈤木地板施工費用3萬8,850元。㈥數位電視修復費用500元。㈦衛生間便後沖洗器、1樓梯間儲藏室及2樓衣櫥木板、門後膠及牆壁上3掛勾、2樓桌邊插座小蓋盤等修繕費用3,500元。㈧電冰箱隔板斷裂更換、廁所洗臉盆堵塞疏通用劑、流理台上燈泡不亮更換、門鎖調整噴潤滑劑、陽台抽風機紗窗破洞補膠、書櫃開啟門把螺絲更新、2樓衣櫥拉門軌道木板沾黏清除費用1,000元。㈨被上訴人未將貓毛清理乾淨之清潔費及違約金共2,000元。㈩伊於清潔打掃時被流理台下碎玻璃割到右前手臂內側，酌收清潔受傷處理費1,000元。伊花費15個小時清潔系爭房屋，以每小時500元計算之清潔費7,500元。重鋪實心木地板，估價100萬元。精神慰撫金60萬元，合計171萬1,727元等語。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，就其敗訴部分提起一部上訴，聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第二項部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人92萬9,625元及自民事聲明上訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（上訴人未就原審以押金抵銷之管理費7,102元及木地板重新施作費用超過22萬5,000元部分上訴，不在本件審理範圍）。
㈡被上訴人則以：兩造約定租約2年、租金每月2萬2,000元，租
期間皆未收到上訴人清楚告知要調漲租金；111年5月14日系爭租約到期後，伊等繼續使用系爭房屋，上訴人亦不為反對，並請冷氣師傅至系爭房屋安裝冷氣，詎上訴人趁伊等於2樓檢查冷氣時，未經伊等同意，擅自將系爭租約原載之租金2萬2,000元，竄改為2萬4,500元，並蓋上上訴人印章，伊等驗收完冷氣下樓後，上訴人亦未告知調漲房租及竄改租金之事；其後數月內，伊等準時以轉帳方式繳付租金2萬2,000元，上訴人均未提出異議，直至同年8月19日，上訴人始以Line告知租金已調整為2萬4,500元，並要求補足價差，伊等始知系爭房屋租約遭竄改，隨即要求退租並於111年9月14日完成點交及搬離系爭房屋；又伊等於109年5月承租系爭房屋時，地板即有脫漆情形，此為自然損耗，伊等本無須負責；系爭房屋於111年9月14日點交時，兩造依系爭租約租賃附屬設備清單點交，並全程錄影，上訴人也於系爭租約簽名確認點交完成，況上訴人於翌日即開放房仲帶看系爭房屋，同年月16日就有新租客開始搬入，說明系爭房屋狀況良好、未遭惡意破壞；再者，上訴人另案告訴伊等涉犯詐欺、毀棄損壞等罪嫌，業經檢察官為不起訴處分確定等語置辯，聲明：上訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：伊等已依系爭租約交付押金4萬4,000元予反
訴被告，系爭租約業於111年9月14日終止，依系爭租約第3條約定，反訴被告應返還押金，又反訴被告得請求之管理費7,102元，與伊等請求返還之押金抵銷後，仍有餘額3萬6,898元，伊等自得請求返還等語，聲明：反訴被告應給付反訴原告3萬6,898元及自民事答辯暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡反訴被告則以：押金4萬4,000元扣除反訴原告欠伊的費用即
本訴所請求反訴原告給付之各該款項，早已無賸餘等語置辯，聲明：駁回反訴原告之反訴。
三、本院之判斷：㈠本訴部分：
⒈按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之
意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。查就系爭房屋之點交，上訴人除地板及數位電視尚有保留外，其餘系爭房屋及租賃附屬設備，均已於111年9月14日由被上訴人依系爭租約附件㈠租賃附屬設備所載內容點交予上訴人完畢；系爭租約無被上訴人應負連帶債務之明示約定，本件亦無法律明文應負連帶債務之情事，上訴人空言請求被上訴人應負連帶給付之責為無理由；上訴人未證明兩造就租金調高至2萬4,500元一節已達成合意，請求租金差額為無理由；上訴人未針對請求之
㈢、㈣、㈥至項目，就損害賠償之債之成立要件，即有損害之發生、有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係存在等情，負舉證證明之責等節，業經原判決論述甚詳，本院意見與原判決相同，爰依上開規定予以援用，不再贅述。
⒉就上訴人請求之㈤木地板施工費用3萬8,850元部分，經查，系
爭房屋出租予被上訴人前，木地板之狀況良好、漆膜完整，有上訴人提出之照片可證（見本院卷第81-87頁），而兩造就系爭房屋為點交時，明確將地板排除在點交完畢項目外（見原審卷第181頁系爭租約附件㈠租賃附屬設備所載），再依上訴人所舉照片（見原審卷第37頁），可見被上訴人返還系爭房屋時，木地板確有大片漆膜剝落之受損情況，且範圍甚廣。基上，堪認上訴人主張被上訴人應就木地板之損壞負賠償之責，應屬有據（上訴人就此部分之送鑑調查聲請即無調查必要），被上訴人空言辯稱木地板脫漆乃自然損耗云云，難認可採。又上訴人主張修復費用為3萬8,850元，業據提出統一發票為憑（見原審卷第41頁），被上訴人亦未對該數額加以爭執，則上訴人此部分請求，於法有據；其另主張木地板回復原狀費用22萬5,000元部分，則屬無理，應予駁回。
經上訴人於反訴中為抵銷抗辯後（即押金餘額3萬6,898元部分，詳後㈡所述），上訴人主張被上訴人給付1,952元之範圍內（計算式：3萬8,850元－3萬6,898元＝1,952元），為有理由，應予准許。
㈡反訴部分：
⒈查兩造均不爭執反訴原告前依系爭租約交付押金4萬4,000元
予反訴被告，系爭租約業已終止，以反訴原告應負擔之管理費7,102元為抵銷後，押金餘額為3萬6,898元，反訴被告復未舉事證陳明其有何法律上依據無庸返還，則反訴原告請求反訴被告返還押金餘額3萬6,898元，自屬有據。
⒉按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。反訴被告既以其本訴請求有理由即3萬8,850元部分為抵銷抗辯，經抵銷後，反訴原告已無餘額得請求反訴被告給付。是反訴原告之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上，上訴人請求被上訴人給付1,952元，及自民事聲明上訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日即113年8月22日（見本院卷第240頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息（民法第203條、第229條第2項、第233條第1項本文規定參照），為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。至上訴人其餘上訴，則屬無據，應予駁回。又反訴原告請求反訴被告給付3萬6,898元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達翌日即113年10月22日（見本院卷第205頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息（規定同上），固為有理由，然經抵銷後，已無剩餘，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 楊承翰
法 官 陳乃翊法 官 陳筠諼以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 115 年 1 月 28 日
書記官 王曉雁