臺灣臺北地方法院民事判決113年度簡上字第565號上 訴 人 沈琳哲訴訟代理人 楊英杰律師被 上訴人 程子齡上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年7月26日本院臺北簡易庭113年度北簡字第3386號第一審判決提起上訴，本院於民國114年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人為門牌號碼臺北市○○區○○街0巷00○00號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，兩造於民國104年7月27日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自104年8月1日起至109年7月31日止，應於每月1日前給付每月租金新臺幣（下同）1萬元，並約定由上訴人負擔管理費。兩造於系爭租約租期屆滿後雖成立不定期限租賃契約，惟上訴人自110年7月起即未依約給付足額租金及繳納管理費，迄至113年3月已積欠租金32萬5,000元，及109年12月至113年2月之管理費7萬3,839元。被上訴人於112年12月8日寄發存證信函催告上訴人於5日內清償租金而未獲置理，被上訴人復於113年3月4日以存證信函向上訴人為終止不定期限租賃契約意思表示，該存證信函並於113年3月5日合法送達，則兩造間不定期限租賃契約業於113年3月5日合法終止，上訴人繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。又上訴人於租賃契約終止後雖再匯款清償積欠租金，僅能視為清償過去債務，被上訴人於發現上訴人多匯款6萬元旋通知上訴人領回而未獲置理，被上訴人即辦理提存6萬元，是兩造並無默示更新租賃契約。爰依民法第455條前段、第767條第1項前段及民法第179條不當得利法律關係請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及自113年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬元等語。
二、上訴人則以：上訴人於被上訴人起訴後，已於113年6月3日、11日、12日、17日各匯款12萬元、12萬元、6萬元、10萬元，共計40萬元予被上訴人，除其中34萬元繳清積欠租金外，尚預付6個月租金6萬元予被上訴人，兩造間就租賃契約已默示更新。原審未就兩造間租賃契約關係已默示更新予以詳查，顯有未洽等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
四、查兩造於104年7月27日簽立系爭租約，約定租賃期間至109年7月31日止，租期屆至後兩造成立不定期限租賃契約，嗣因上訴人積欠32個月租金未依約給付，被上訴人於112年12月8日以存證信函催告上訴人於5日內清償租金而未獲置理，被上訴人復於113年3月4日以存證信函向上訴人為終止不定期限租賃契約之意思表示等情，有系爭租約（原審卷第47-55頁）、郵局存證信函（原審卷第57-63頁）、中華郵政掛號郵件收件回執、退件信封、國內快捷/掛號/包裹查詢（原審卷第221-226頁）為憑，復為兩造均無爭執，堪認屬實。至上訴人主張其預付6個月租金後，兩造間就租賃契約已默示更新，則為被上訴人所否認，茲論述如下：
㈠兩造間不定期限租賃契約於113年3月5日業經被上訴人合法終止：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第440條第1項、第450條第2項前段、第455條前段分別定有明文。又按終止契約係使契約嗣後歸於消滅之行為（最高法院97年度臺上字第428號判決意旨參照）。系爭租約第4條約定：每月應繳月租金1萬元整，並於每月1日前支付，承租人不得藉任何理由拖延或拒絕；系爭租約第19條第1款約定：承租人遲付租金之總額達2個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約；系爭租約第14條約定：租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利；系爭租約第18條約定：出租人與承租人雙方相互間之通知，應以本契約所載之地址為準，其後如有變更未經書面告知他方，致無法送達或拒收者，以郵局第1次投遞之日期為合法送達之日期（原審卷第47-51頁）。查被上訴人以南港軟體園區第83號存證信函向上訴人為終止不定期限租賃契約之意思表示，該存證信函雖因逾期招領而遭退回，有退件信封（原審卷第223頁）可參，惟被上訴人係以系爭租約所載上訴人地址（臺北市○○區○○○路0段00巷0號5樓）寄發存證信函，而存證信函已於113年3月5日經郵務機關第1次投遞等情，有國內快捷/掛號/包裹查詢（原審卷第225-226頁）為憑，依系爭租約第18條約定，應以113年3月5日為該存證信函合法送達之日期，則兩造間不定期限租賃契約已於113年3月5日經被上訴人合法終止而租賃關係消滅。
㈡不定期限租賃契約無民法第451條默示更新規定之適用：
上訴人主張其於113年6月3日、113年6月11日、113年6月12日、113年6月17日匯款共40萬元與被上訴人，除供清償積欠租金34萬元外，尚預付6萬元租金與被上訴人，足證兩造間成立新的不定期租賃契約，並提出中國信託銀行新臺幣存提款交易憑證（本院卷第111-113頁）為證。惟查，兩造間就系爭房屋原成立之不定期限租賃契約，業經被上訴人於113年3月5日合法終止而租賃關係消滅已如前述，足認兩造間不定期限租賃契約已於113年3月5日消滅，縱上訴人主張其嗣後於前揭時間匯款與被上訴人之前揭金額尚包含預付6萬元租金，仍無從回復兩造間不定期限租賃契約於113年3月5日經被上訴人終止而消滅之效力。按民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，係學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃自均有其適用（最高法院82年度臺上字第2192號判決意旨參照）。兩造間於113年3月5日經被上訴人合法終止前原存在之租賃關係既係「不定期限」租賃契約，揆諸前揭說明，自無民法第451條規定默示更新之適用，足徵上訴人前揭主張，顯屬無據。復按契約如因要約與承諾而成立者，其承諾之內容必須與要約之內容完全一致（客觀上一致），契約始能成立（最高法院103年度臺上字第1844號判決意旨參照）。查被上訴人前於113年6月19日發現上訴人溢付6萬元時即以LINE通訊軟體通知上訴人表示請其提供帳號供轉帳歸還，並於113年9月19日以存證信函通知上訴人領回溢付款項，上訴人迄無回應，被上訴人乃於113年10月15日將上訴人溢付6萬元辦理提存，有兩造間LINE通訊軟體擷圖（本院卷第71頁）、郵局存證信函及收件回執（本院卷第55-61頁）、國庫存款收款書、臺灣士林地方法院提存所提存書（本院卷第63-65頁）為憑，顯見被上訴人自始至終均不同意上訴人所主張以溢付6萬元作為兩造間就系爭房屋再成立租賃契約之租金給付，從而，被上訴人既無承諾再與上訴人成立系爭房屋租賃契約，自難因上訴人溢付6萬元與被上訴人遽認兩造間就系爭房屋有另成立租賃契約，上訴人前揭主張，洵屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前段請求上訴人應系爭房屋騰空返還、依民法第179條不當得利法律關係請求被上訴人自113年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元，均有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡世芳
法 官 陳威帆法 官 姚水文以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
書記官 吳華瑋