臺灣臺北地方法院民事判決113年度原訴字第14號原 告 臺北市政府都市發展局法定代理人 王玉芬訴訟代理人 侯瑩璐被 告 羅志偉上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000號10樓之11房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬柒仟零玖拾伍元，及自民國一百一十一年八月二十一日起至清償日止，按附表計算之違約金。
被告應自民國一百一十二年五月三日起至返還門牌號碼臺北市○○區○○路000號10樓之11房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟玖佰伍拾元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路000號10樓之
11房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽立臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國110年11月1日起（起訴書誤載為110年12月1日）至113年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）11,500元。詎被告積欠111年8月、11月至112年2月租金共計5個月，原告乃以112年3月27日北市都服字第11230198001號函（下稱系爭催告函）催告被告繳清積欠租金及違約金，該函於112年3月29日送達被告，被告仍不清償，原告遂依系爭租約第12條第1項第3款約定，以112年4月27日北市都服字第11230272751號函（下稱系爭通知函）通知被告終止系爭租約，該函於112年5月2日送達被告，則系爭租約自112年5月2日終止，被告自斯時起繼續占用系爭房屋即屬無權占有，應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。又臺北市政府暨其所屬機關即原告依系爭租約第5條之1第1項約定補貼原告部分租金，故被告每月實際應付租金為5,500元，且為因應新冠肺炎疫情，111年6月至8月租金經折扣20%為4,400元，111年9月至11月租金經折扣12%為4,840元，故被告積欠111年8月租金為4,400元、11月租金為4,840元、111年12月至112年5月2日租金為27,855元（計算式：5,500元×5＋5,500元÷31×2＝27,855元），合計37,095元（計算式：4,400元＋4,840元＋27,855元＝37,095元），被告自應如數返還；再依系爭租約第5條第1項規定，被告應於每月20日前繳納租金，逾期不繳，應加收依附表計算之懲罰性違約金，則被告應自111年8月21日起按附表計算違約金予原告。另依系爭租約第23條約定，被告未依約返還系爭房屋時，應自系爭租約終止翌日即112年5月3日起，按月依系爭租約第5條約定之租金即11,500元之1.3倍計算應給付原告之占用期間使用費，則被告應自112年5月3日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告14,950元（計算式：11,500元×1.3＝14,950元）。
㈡爰依民法第455條前段規定、系爭租約第5條第1項、第2項、第5條之1第1項、第23條約定，提起本訴。並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應給付原告37,095元，及自111年8月21日起至清償日止，按附表計算之違約金。
⒊被告應自112年5月3日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告14,950元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、經查：㈠原告主張上情，業據其提出系爭租約、系爭催告及通知函暨
回執、公告等件為證（見卷第15-41頁），堪信原告上開主張為真實。
㈡原告請求返還系爭房屋部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。又系爭租約第12條第1項第3款、第22條第1項分別約定：「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有積欠租金達2個月，經催告仍不清償者，甲方（即原告）得隨時終止租約，乙方不得異議。」、「本契約終止或屆滿時，乙方應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第9條第3項、4項所附傢俱及設備外，將房屋於租期屆滿日或租約終止日騰空並回復原狀，點交甲方接管並遷出戶籍，並不得要求任何補償，其返還房屋日以甲方實際點收房屋之日為準。」（見卷第21、25頁）。
⒉查本件被告積欠111年8月、111年11月至112年5月2日租金，
累積達2個月以上，經原告寄發系爭催告函催討未果，嗣於112年5月2日終止系爭租契等情，業據本院認定如前，則系爭租約既經原告於112年5月2日依法終止，被告即無合法占有使用系爭房屋之權源，而屬無權占有，系爭房屋既為原告所有，則原告依民法第455條前段規定，請求被告返還系爭房屋，即屬有據。
㈢原告請求積欠之租金、違約金及使用費部分：
⒈按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。又系爭租約第5條第1項第4款、第2項、第23條分別約定：
「租金每月新臺幣11,500元；乙方應於每月20日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：...四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8%。餘此類推，最高以追繳20%為限。」、「前項違約金計收標準以乙方依第5條之1第1項應給付之實付租金計算之。」、「乙方未依前條規定將房屋返還甲方，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第5條約定之租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）。」（見卷第16、25頁）。
⒉本件被告積欠111年8月、111年11月至112年5月2日租金未付
，總計積欠租金37,095元（計算式：4,400元＋4,840元＋5,500元×5＋5,500元÷31×2＝37,095元），此有原告提出之系爭催告函、通知函、公告附卷可憑（見卷第31、35、39-41頁）；又被告自111年8月起即未繳租金，依系爭租約第5條第1項及第2項約定，違約金應於111年8月21日起按附表計算，則被告應返還積欠租金37,095元，及給付自111年8月21日起至清償日止按附表計算之違約金。另系爭租約自112年5月2日終止，被告迄今未返還系爭房屋，依系爭租約第23條約定，原告自得向被告請求自112年5月3日起占用期間之使用費即損害賠償金，則按約定租金11,500元之1.3倍計算，被告應自112年5月3日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告14,950元（計算式：11,500元×1.3＝14,950元）。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段規定、系爭租約第5條第1項、第2項、第5條之1第1項、第23條約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付積欠租金37,095元及自111年8月21日起至清償日止依附表計算之違約金，另請求自112年5月3日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告14,950元，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 17 日
原住民法庭 法 官 陳威帆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 17 日
書記官 黃文芳附表：
編號 系爭租約第5條第1項約定之懲罰性違約金計算方式 1 逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2% 2 逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4% 3 逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該期欠額加收6% 4 逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8% 5 逾期繳納在4個月以上未滿5個月者，照該期欠額加收10% 6 逾期繳納在5個月以上未滿6個月者，照該期欠額加收12% 7 逾期繳納在6個月以上未滿7個月者，照該期欠額加收14% 8 逾期繳納在7個月以上未滿8個月者，照該期欠額加收16% 9 逾期繳納在8個月以上未滿9個月者，照該期欠額加收18% 10 逾期繳納在9個月以上者，照該期欠額加收20%