臺灣臺北地方法院民事裁定113年度執事聲字第198號異 議 人 陳博川上列異議人與相對人曾子龍間清償債務強制執行事件，對本院民事執行處司法事務官於民國113年2月17日所為112年度司執字第12154號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1所準用。查本院民事執行處司法事務官於民國113年2月17日為112年度司執字第12154號裁定（下稱原裁定）於同年2月21日送達異議人，異議人於同年3月1日提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，經核與上開條文規定相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：不動產拍賣程序之買方，為取得較市價更優惠之價格，不會於第一次拍賣程序時購買，會在第二次或第三次拍賣程序時購買，故不動產上是否有租約與第一次拍賣程序是否有人應買無涉，惟原裁定僅以第一次拍賣程序無人應買即認租賃關係已影響抵押權而除去之，未免率斷，爰依法聲明異議，請撤銷原裁定等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；前開規定於最高限額抵押權準用之，此觀民法第866條第1項、第2項、第881條之17規定即明。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠異議人於107年7月25日將原裁定附表所示不動產（下稱系爭
不動產）分別設定第一順位、第二順位最高限額抵押權新臺幣（下同）2,124萬元、7,851萬元予抵押權人即併案債權人陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行），嗣於111年10月1日將系爭不動產出租予第三人鍾裕珍即品祺企業社，相對人於112年1月31日向本院聲請強制執行異議人之系爭不動產，經本院以112年度司執字第12154號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，並定期於113年1月16日進行第一次拍賣，無人應買，陽信銀行於113年1月17日具狀聲請排除系爭不動產之租賃關係，經本院以113年1月18日執行命令終止承租人鍾裕珍即品祺企業社與異議人間約定之租賃關係、承租人鍾裕珍即品祺企業社與現占有人大杰建設股份有限公司間約定之使用借貸/租賃關係（下合稱系爭租賃關係）等情，業經本院核閱系爭執行事件卷宗（下稱司執卷）屬實。
㈡異議人雖主張不動產拍賣程序之買方欲取得較優惠價格，會
在第二次拍賣程序後始購買，系爭不動產上有無租賃關係與第一次拍賣程序無人應買無涉云云。惟觀諸系爭不動產第一次拍賣公告之使用情形記載：「一、拍賣標的1103、1104建號建物為2間房屋打通之格局，現出租予第三人品祺企業社使用，租期自111年10月1日起至119年9月30日止…惟履勘時現場懸掛大杰建設股份有限公司招牌，現作為辦公室使用…另標的1104建號建物為地下2樓之停車位，債務人所有之車位編號為35號，現亦出租予第三人品祺企業社使用」、「三、本件係拍賣1103、1104建號建物所有權全部，因該建物於查封前已出租予他人使用，故拍定後不點交；標的1144建號建物係拍賣停車位…拍定亦不點交，請投標人注意」等語（見司執卷二第20頁），已載明系爭不動產上有系爭租賃關係存在，且拍定後不予點交，此拍賣條件顯然不利於拍定人，衡情將降低應買意願，而使第一次拍賣程序無人應買，應可認系爭租賃關係已影響抵押物之價值及抵押債權之受償，況系爭租賃關係既成立於抵押權設定之後，揆諸前揭說明，執行法院自得終止系爭租賃關係後再行拍賣。是本院司法事務官於系爭不動產第一次拍賣程序無人應買後，依抵押權人陽信銀行之聲請，以執行命令終止系爭租賃關係後再行拍賣，核與民法第866條第1項、第2項規定相符。從而，原裁定駁回異議人之聲明異議，於法並無違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 王雅婷以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 朱俶伶