臺灣臺北地方法院民事裁定113年度聲字第119號聲 請 人 張馨元代 理 人 吳勇君律師
王可文律師相 對 人 張耆森
張正育上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：兩造為第三人張福成之繼承人，經本院以111年度重家繼訴字第73號判決而依如附表所示之比例繼承並分別共有張福成所遺門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號房屋及其上2至4樓增建部分（下稱系爭房屋）暨坐落之臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）。相對人於民國113年1月18日未經伊同意，就系爭房地之管理作成如附件一所示之決定（下稱系爭管理方法），系爭管理方法使相對人張耆森無償使用系爭房屋3、4樓，因而限制伊就系爭房屋之使用收益權能，且未能獲得金錢補償。又系爭管理方法固擬從出租系爭房屋1、2樓所得租金中依比例酌減租金收益改分配予伊，然系爭房屋2樓從未出租，系爭房屋1樓自112年12月中起即無人承租，要無租金收益可言，況張耆森單獨管理使用系爭房屋近一半之空間，卻僅酌減32分之1比例之租金收益，此酌減比例與占用範圍，顯不相當。此外，系爭管理方法將伊排除於出租人之外，使伊對於出租事宜全無置喙餘地，另未約定租金範圍，倘出租金額低於行情，影響伊之金錢收益，倘出租金額過高，導致長期無人承租，全無租金收益，更有侵害伊權利之虞，是系爭管理方法對伊顯然不公。倘依如附件二所示之管理方法管理系爭房屋，非但維持系爭房屋1樓之既有狀態，又因A、B兩區面積差距不大，由伊單獨管理A區，以系爭房屋4樓全部面積而言，與伊應有部分比例相當，且清楚劃分彼此管理、收益區域，互不干涉，可避免兩造將來再生紛爭之弊。爰依民法第820條第2項規定，聲請將系爭房地之管理方法變更為如附件二所示。
二、相對人陳述意見略以：依系爭房屋各層樓之租金行情，全棟預估收益合計為每月12萬5,000元，聲請人依其應有部分比例8分之1得分配之預估收益為1萬5,625元，而依系爭管理方法聲請人可分得系爭房屋1、2樓租金收入之32分之5，預估收益約為1萬5,781元，與聲請人依8分之1比例收取系爭房屋全棟出租之預估收益金額相當，並無顯失公平。再者，系爭管理方法未將系爭房屋3、4樓之收益以固定數額分配，而以增加系爭房屋1、2樓租金分配比例代替，係因應將來系爭房屋1、2樓租金若調漲，聲請人可直接獲得租金變動之收益，而無須重訂分管協議。此外，系爭房屋1樓為店面，租金與2至4樓各層非店面之租金相差5倍以上，且為全棟之主要收益來源，若依如附件二所示之方法管理系爭房地，聲請人可得預估收益將占全棟合計預估收益3分之1以上，超過聲請人之應有部分甚鉅，對伊等顯失公平。張耆森於作成系爭管理方法後，業於113年3月13日將系爭房屋1樓店面出租，系爭房屋2樓也正招租中，張耆森積極管理共有物，維護各共有人權益甚明等語
三、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，98年修正後之民法第820條第1項、第2項分別定有明文。故共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
四、經查：㈠系爭房地為兩造依如附表所示比例分別共有，相對人以應有
部分合計16分之14之同意，就系爭房地作成系爭管理方法等節，有分管協議書及系爭房地之所有權狀、登記謄本在卷可憑（見本院卷第31至33頁、第53至59頁、第83至85頁），是相對人依民法第820條第1項規定，以多數決作成系爭管理方法，未得聲請人之同意，聲請人即為同條第2項所定不同意之共有人，而具備提起本件聲請之身分要件。
㈡然查，系爭管理方法除將系爭房屋3、4樓約定由張耆森專用
，並約定張耆森就系爭房屋1、2樓租金收入降低收取比例，系爭房屋1、2樓之租金收入由聲請人、張耆森、張正育分別依32分之5、32分之12、32分之15之比例收取，故系爭管理方法係將張耆森降低之32分之2（計算式：7/16－12/32＝2/32）收益分予聲請人、張正育各32分之1，作為張耆森單獨使用系爭房屋3、4樓之對價，已非完全無償。又依系爭房屋稅籍證明書及街景照片所示（見本院卷第77、87頁），系爭房屋4樓構造與1至3樓不同，面積亦小於1至3樓之層次面積，且系爭房屋各層之課稅現值以1樓為最高、4樓為最低，系爭房屋1樓更作為店面使用，衡情當較2至4樓作為住家出租之租金為高，可見系爭房屋無論價值或租金收益，均非各層等之，且應以1樓可獲取之收益為最高，是聲請意旨逕以張耆森使用系爭房屋一半空間與減少系爭房屋1、2樓租金收入之32分之2為衡量，主張系爭管理方法對聲請人顯然不公，尚無可採。至系爭管理方法雖未將聲請人列於辦理出租之人之順位，然並未因此剝奪聲請人得依系爭管理方法獲取收益之權能，另參酌張耆森業於113年3月13日將系爭房屋1樓以每月8萬5,000元出租，租賃期間為5年，此有房屋租賃契約存卷可考（見本院卷第79至81頁），較諸聲請人原出租系爭房屋1樓一半空間所收取之租金每月3萬2,500元（見本院卷第63至69頁），並無不利，要無聲請意旨所稱因系爭管理方法未明定租金範圍，而侵害聲請人權利之情。
㈢綜上所述，相對人以應有部分合計16分之14之同意，就系爭
房地作成系爭管理方法，雖未得聲請人之同意，然系爭管理方法業將張耆森原得收取對系爭房屋1、2樓出租收益之32分之2分別讓予聲請人及張正育，作為將系爭房屋3、4樓分由張耆森單獨使用之對價，考量系爭房屋各層樓構造、面積、使用目的所致可得收益之不同，尚無對聲請人顯失公平之處，聲請人依民法第820條規定，聲請變更系爭房地之管理方法如附件二所示，與法不合，不應准許。
五、依非訟事件法第21條第2項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日
民事第八庭 法 官 蕭如儀以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日
書記官 劉茵綺附表：
編號 共有人 應有部分比例 1 張馨元 16分之2 2 張耆森 16分之7 3 張正育 16分之7