臺灣臺北地方法院民事裁定113年度聲字第707號聲 請 人 林嘉珮（A區機械停車位7號、B區機械停車位12號
車位使用人）相 對 人 政大森活社區管理委員會法定代理人 蔡坤穎相 對 人 林書煒（即平面停車位編號1號、2號車位使用人）
李淑萍（平面停車位編號3號車位使用人）
楊鈞國（平面停車位編號4號車位使用人）
余鈞瑋（A區機械停車位編號5號車位使用人）
何立侖（A區機械停車位編號6號車位使用人）
潘曉真（A區機械停車位編號8號車位使用人）
蔡莉雯（A區機械停車位編號9號車位使用人）
陳蓉娟（B區機械停車位編號10號車位使用人）
姜慧瑜（B區機械停車位編號11號車位使用人）
吳柏勲（B區機械停車位編號13號車位使用人）
沈怡如（B區機械停車位編號14號車位使用人）
陳純優（B區機械停車位編號15號車位使用人）
蔡麗玲（B區機械停車位編號16號車位使用人）
黃惠珠（B區機械停車位編號17號車位使用人）
林姿伶（B區機械停車位編號18號車位使用人）上列當事人間請求變更共有物管理方式事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：㈠政大森活社區公寓大廈（下稱系爭社區）為一幢二棟住商混
合集合式住宅，共計24戶。系爭社區於民國89年6月1日完成竣工圖，地下二樓停車空間屬於法定停車空間兼防空避難室，依據竣工圖標示共設置18個停車位，其中編號為1、2、3及4號停車位為平面停車位；編號5、6、7、8及9號為A區機坑式機械停車位；編號10、11、12、13、14、15、16、17及18號為B區機坑式機械停車位（下合稱系爭停車位）。聲請人為系爭社區之區分所有權人之一，於95年2月27日透過大漢秋風不動產經紀有限公司，與前一手屋主蘇俊豪簽訂買賣契約，持有門牌號碼臺北市○○區○○○街000巷00號2樓房地暨政大森活社區地下二樓法定停車空間(兼法定避難室)即文山區政大段一小段939建號（下稱939建號）樓板面積登記共有部分2/18持分權利範圍，並依據前一手屋主提供之「停車位權利使用證明書」，使用第7號、12號2個機械停車位，其餘16個停車位則為相對人所使用。
㈡按公寓大廈各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建
築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。而所謂「另有約定」者，乃指同條例第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分，是公寓大廈之起造人或建築業者於出售建物之初，非不得將共用部分為區分所有權人設定專用權，約定供特定區分所有權人使用。又依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定約定專用部分及分管部分，必須經載明於規約始生效力。查：
⒈法定停車空間與防空避難室等公共設施，依法均為公寓大廈
之共同使用部分，然系爭社區地下二樓停車位空間，非屬於社區全體所有權人(24人)區分所有，而係屬特定使用停車位區分所有權人(18人)即兩造所共有，故地下二樓停車空間應屬由部分區所有權人共有之小公設施。
⒉依聲請人與前手買賣契約契約書「不動產標的現況說明書」
第7項、第19項、第20項記載，系爭社區無停車位之分管契約與圖說、無約定專用協議、管理費含車位。系爭社區93年制訂公告之社區規約，對地下二樓停車位之使用方式，無「約定專用部分」之約定，再觀939建號登記謄本記載，係以「共有部分」登記予18位使用停車位之區分所有權人所共有，所有權均為1/18，並未如內政部土地登記規則第81條、內政部85年9月7日台（85）內地字第8580947號函釋，註記停車位編號，登記特定車位的所有權或專用使用權，可徵18位使用停車位之區分所有權人間就系爭停車位並無明知或可得而知之（默示）分管契約或約定專用之法律關係存在，地下二樓停車空間應為18位所有權人得以共同使用。
⒊所謂「停車位使用權利證明書」，僅為建商和第一手承購住
戶間之債權契約，不具物權公示性，第一手承購住戶僅取得停車位使用權，並未取得停車位之所有權，對於善意受讓之第三人不具拘束力。
⒋系爭社區106年3月18日區分所有權人臨時會議，以多數決通
過第16案：「區分所有權人所有機械停車位每月管理費案(住戶規約增修條文第10條）。」内文：「本社區目前共有14個機械停車位屬於特定住戶所有私人財產，機械停車位所有權人14人每月給付之機械停車位管理費新台幣785元，應僅包括(1)每月保養費4,200元、（2)每月停車管理費、及(3)每月應負擔機械停車設備之電費，而不包括任何維修費用。」（下稱系爭規約條文），然上開區分所有權人會議，有6人並無地下二樓停車位空間之持分，應無權處分或無權代理僅屬於18位特定之區分所有權人分別共有之停車位管理方式。又共有地下二樓停車位空間之18位區分所有權人，應有部分均為1/18，復無明知或可得而知之（默示）分管契約或約定專用之法律關係存在，依民法第818條規定，就地下二樓停車位空間有相同權利範圍，何以聲請人僅能固定使用編號7和12兩個屬於機坑式下層機械停車位，且平面停車位實際使用939建號樓板面積高於機械式停車位，然平面停車位使用人並未分擔較高共同使用部分面積，且較14位使用便利性與價值上較有所減損之坡道雙層機坑式(A區)或是三層機坑式(B區)之機械停車位住戶，擔負較少之之管理費，更無須額外負擔機械車位之保養、維修費用，該管理方式，顯失公平，且因共有物管理情事變更而難以繼續，故上開決議應屬效力未定或無效。為此，爰依民法第820條第2項、第3項及公寓大廈管理條例相關規範，聲請裁定變更該共有物之管理方式，請求確認系爭停車位不存在固定專用使用權，且由系爭停車位共有人全部按應有部分比例負擔停車位保養、維修費用等語。
㈢並聲明：
⒈變更系爭社區地下二樓共有部分之停車空間18個停車位(即4
個平面停車位，以及A區5個機坑式機械停車位和B區9個機坑式機械停車位)使用方式，由固定「專用使用權」，變更為每年以抽籤方式供共有人間輪流使用。
⒉變更系爭社區地下二樓停車位每月管理費，由平面停車位500
元，A區機械停車位900元，B區機械停車位800元；變更為使用平面停車位者(即編號為1、2、3及4號停車位），每月支付1,200元管理費、使用機坑式機械停車設備中間層停車位者(即編號為6、8、11、14及17號停車位)者，每月支付800元管理費，而使用機坑式機械停車設備上層或下層者(即編號為5、7、9、10、12、13、15、16及18號停車位)者，每月支付500元管理費。
⒊變更系爭社區地下二樓停車空間，共有部分之兩座機械停車
設備之修繕費，由A區及B區之機械停車設備共同使用人各自負擔；變更為由18位共有部分共有人各按其應有部分比例分擔之。
⒋其他適合之管理辦法，由本院裁定之。
二、相對人陳述略以：㈠姜慧瑜：
⒈系爭停車位是包含在939建號「法定停車空間兼防空避難室」
裡，不爭執939建號非屬系爭社區之「大公」，而為18位使用系爭停車位之區分所有權人所共同持有之「小公」乙情，18位使用系爭停車位之區分所有權人依「停車位權利使用證明書」上所記載的車位編號「專用使用」，聲請人於購屋時即已清楚知悉系爭停車位持有人僅有939建號的共有持分登記、得使用之停車位編號及停車位類型，自應繼受其前手與建商間對車位使用權的默示分管契約，縱所有權狀上停車空間並無車位編號登記，然車位編號登記非必要條件，不影響系爭停車位之專用使用權。又建物所有權狀上登記的所有權人應有部分權利，與「停車位權利使用證明書」表彰之特定車位專用權，兩者應獨立視之，尚不得因所有權應有部分均相同即認專用權範圍亦應相同，聲請人據此主張自己專用的機械車位權利相較於平面車位減損，顯有誤解。
⒉關於系爭社區地下二樓共有的建築空間及專用系爭停車位，其管理方式建議如下：
⑴申請重新將939建號共同所有人專用的車位編號登載於所有權狀上。
⑵管理費依目前收費方式不變，另A區和B區的機械車位則按每月機械車位保養費用的增減，依比例各自分攤調整。
⑶機械車位維修費：A區和B區各自為獨立運作單位，應為A區、
B區車位權利使用人各自分攤負擔，本人亦同意A區+B區，共14位車位使用人共同分攤負擔。
㈡吳柏勲:
⒈依「停車位權利使用證明書」，停車位應為「專用使用」，
建物所有權狀上登記的所有權人應有部分權利，與「停車位權利使用證明書」表彰之特定車位專用權，兩者應獨立視之，尚不得因所有權應有部分均相同即認專用權範圍亦應相同，聲請人據此主張自己專用的機械車位權利相較於平面車位減損，顯有誤解。⒉關於系爭社區地下二樓共有的建築空間及專用系爭停車位，其管理方式建議如下：
⑴申請重新將939建號共同所有人專用的車位編號登載於所有權狀上。
⑵基於使用者付費原則，機械車位的維護保養費用本來就比平
面車位高，管理費依目前收費方式不變，另A區和B區的機械車位則按每月機械車位保養費用的增減，依比例各自分攤調整。
⑶機械車位維修費：A區和B區各自為獨立運作單位，應為A區、
B區車位權利使用人各自分攤負擔，然因為A區使用人數較少，維修費用分攤的比例較高，本人亦同意A區+B區，共14位車位使用人共同分攤負擔。
㈢沈怡如：
⒈系爭停車位是包含在939建號「法定停車空間兼防空避難室」
裡，不爭執939建號非屬系爭社區之「大公」，而為18位使用系爭停車位之區分所有權人所共同持有之「小公」乙情，18位使用系爭停車位之區分所有權人依「停車位權利使用證明書」上所記載的車位編號「專用使用」，聲請人於購屋時即已清楚知悉系爭停車位持有人僅有939建號的共有持分登記、得使用之停車位編號及停車位類型，自應繼受其前手與建商間對車位使用權的默示分管契約。
⒉關於系爭社區地下二樓共有的建築空間及專用系爭停車位，其管理方式建議如下：
⑴管理費依目前收費方式不變。
⑵另A區和B區的機械車位則按每月機械車位保養費用的增減，依比例各自分攤調整。
⑶機械車位維修費：A區和B區各自為獨立運作單位，應為A區、
B區車位權利使用人各自分攤負擔，本人亦同意A區+B區，共14位車位使用人共同分攤負擔。
㈣其餘相對人等則經本院通知，迄今均未提出任何意見或陳述。
三、本院之判斷：㈠就聲明第1項聲請變更系爭停車位之使用管理部分：
⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之，民法第820條第1、2、3項分別定有明文。
其立法理由為:㈠為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰仿多數立法例，修正第一項。㈡共有人依第一項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第二項。又依第一項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。㈢對共有人原定之管理嗣因情事變更致難以繼續時，任何共有人均得聲請法院變更之，俾符實際，爰增訂第三項。再按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，符合共有物之管理以自治為優先之原則，應由共有人全體共同協議訂立，此為民法第820條第1項規定所稱「除契約另有約定」之情形，無從以多數決方式為之，故分管契約之訂定與民法第820條第1項所稱之得以多數決為管理並非相同。參酌民法第820條第2項之立法理由，不同意之共有人得依民法第820條第2項聲請法院以裁定變更者，係指依民法第820條第1項之多數決或應有部分超過三分之二所成立之管理顯失公平者而言，至全體共有人合意而訂立之分管契約，即無上開規定之適用。
⒉次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間
實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，如該受讓人知悉或可得而知有分管契約，自應受該分管契約之約束（最高法院112年度台上字第556號判決要旨參照）。
⒊系爭車位無獨立之建號，未單獨辦所有權第一次登記，係位
於兩造建物之地下二樓即939建號內，經原始建商設置18個停車位，系爭車位使用人為兩造等情，為兩造不爭執。觀諸卷附聲請人所提原始建商交付予其前手之「停車位權利使用證明書」（見本院卷第45頁），可知聲請人前手與原始建商合意約定以該證明書取得分配停車位之永久使用權，其他相對人亦本於相同方式取得對應停車位之永久使用權，亦為相對人所陳明。又查系爭社區規約（93年版）第2條專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分第8項定明「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二」（見本院卷第33頁），可知系爭社區全體區分所有權人關於系爭停車位空間已有約定專用之分管協議存在，且該分管協議為聲請人明知或可得而知，聲請人即應受該分管協議之拘束，依該分管協議內容使用停車空間始為適法，揆諸前揭說明，本件顯非屬民法第820條適用之範疇，本院無從依民法第820條第2項規定審酌該管理方式是否顯失公平。聲請人此部分聲請，顯屬無據。
㈡就聲明第2、3項聲請變更系爭停車位管理費及維修費金額及
負擔部分：⒈公寓大廈之共有型態與一般共有物不同，是立法者始特別制
訂公寓大廈管理條例以資適用。是就公寓大廈區分所有權人間之權利義務關係，公寓大廈管理條例屬於特別法，應優先適用，民法共有之規定則居於補充地位。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項亦有明定。準此，公寓大廈之區分所有權人會議決議區分所有權人繳納公共基金以支付共用部分之修繕、管理與維護費用，或決議區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔共用部分之修繕、管理與維護費用，均非決定區分所有權人之共有物如何管理，而係決定區分所有權人如何繳納或分擔共用部分之管理費用，區分所有權人無從依民法第820條第2項規定聲請法院裁定變更管理費用之繳納或分擔。
⒉次觀諸民法第799條之1第3項規定：「規約之內容依區分所有
建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之」，未就規約所定之管理有情事變更難以繼續時者為規範，則依該條項之規定，於存有顯失公平情形下，不同意之區分所有人僅得在規約成立後3個月內請求法院撤銷，不同於民法第820條第2項所規定，不同意之共有人乃得聲請法院以裁定變更之，且無除斥期間之限制，足見立法者於區分所有建築物之共用部分管理，乃更尊重住戶自治體系，就區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項即規約，存有顯失公平之情形時，法院僅得撤銷該規約，由區分所有人另定規約，不得逕行變更，且定有除斥期間，以維持住戶自治基本規範之法安定性，是民法第799條之1第3項就規約嗣因情事變更難以繼續時，未予規範，應是立法者有意使區分所有權人依循規約修訂程序而為，而無適用或類推適用民法第820條第3項之餘地。
⒊查依聲請人提出系爭社區規約（93年版）第3條第3項第1目、
第10條第2項前段分別約定：「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：規約之訂定或變更。」、「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之」，已約明管理費之繳納及規約之訂定或變更均須由區分所有權人會議決議通過始得為之。聲請人所爭系爭規約條文，核屬對區分所有權人如何繳納或分擔停車位（即共用部分）之管理費用有所爭執，揆諸前開說明，顯然非依民法第820條第1項規定所為之共有物管理，並非民法第820條第2項所得裁定變更之對象，亦不得依民法第820條第3項規定，聲請本院裁定變更。聲請人此部分聲請，亦屬無據。聲請人倘欲變更現行規約，自應以決議方式加以變更，方為妥適。
㈢綜上所述，系爭社區全體區分所有權人關於系爭停車位空間
已有約定專用之分管協議存在，該分管協議與系爭停車位管理費之繳納及分攤，均非依民法第820條第1項規定所為之共有物管理，聲請人依民法第820條第2項、第3項規定向本院聲請裁定變更共有物之管理，於法未合，應予駁回。
四、據上論結，本件聲請不應准許，爰裁定如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第七庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
書記官 蔡斐雯政大森活社區區分所有權人名冊編號 區分所有權人 門牌號碼（臺北市文山區政大一街320巷） 主建物建號（文山區政大段一小段） 共有部分建號/權利範圍 備註 1 惠蘭 88號 914 938/10000分之478 2 汪玉英 88號2樓 915 938/10000分之408 940/10000分之684 3 潘曉真 88號3樓 916 938/10000分之408 939/18分之1 940/10000分之684 車位編號：8號 4 余鈞瑋 88號4樓 917 938/10000分之408 939/18分之1 940/10000分之684 車位編號5號 5 袁文璟 88號5樓 918 938/10000分之408 940/10000分之684 6 林書煒 88號6樓 919 938/10000分之414 939/18分之1 車位編號：1、2號 7 陳蓉娟 88號2樓之1 920 938/10000分之428 939/18分之1 940/10000分之689 車位編號：10號 8 李淑萍 88號3樓之1 921 938/10000分之428 939/18分之1 940/10000分之689 車位編號：3號 9 黃惠珠 88號4樓之1 922 938/10000分之428 939/18分之1 940/10000分之689 車位編號：17號 10 蔡莉雯 88號5樓之1 923 938/10000分之428 939/18分之1 940/10000分之689 車位編號：9號 11 臺灣銀行股份有限公司 88號6樓之1 924 938/10000分之434 939/18分之1 信託登記，委託人：林書煒 車位編號：1、2號 12 鄭捷文 90號 925 938/10000分之186 13 林嘉珮 90號2樓 926 938/10000分之398 939/18分之2 940/10000分之495 車位編號：7、12號 14 曾大仁 90號3樓 927 938/10000分之398 940/10000分之495 15 沈怡如 90號4樓 928 938/10000分之398 939/18分之1 940/10000分之495 車位編號：14號 16 吳柏勲 90號5樓 929 938/10000分之398 939/18分之1 940/10000分之495 車位編號：13號 17 陳純優 90號6樓 930 938/10000分之424 939/18分之1 車位編號：15號 18 張弘遠 90號7樓 931 938/10000分之399 19 楊鈞國 92號 932 938/10000分之449 939/18分之1 車位編號：4號 20 莫家瑀 92號2樓 933 938/10000分之416 940/10000分之632 21 蔡麗玲 92號3樓 934 938/10000分之418 939/18分之1 940/10000分之632 車位編號：16號 22 林姿伶 92號4樓 935 938/10000分之418 939/18分之1 940/10000分之632 車位編號：18號 23 姜慧瑜 92號5樓 936 938/10000分之418 939/18分之1 940/10000分之632 車位編號：11號 24 何立侖 92號6樓 937 938/10000分之610 939/18分之1 車位編號：6號