臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第1446號原 告 黃愛森訴訟代理人 林銘裕被 告 謝治平上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國113年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段000巷00號地下室房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣149,333元，及自民國113年1月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國112年12月11日起至遷讓交還第一項所示建物之日止，按月給付原告新台幣28,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣1,130,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣3,360,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣50,000元供擔保後，得免為假執行；但被告如以新台幣149,333元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告按月以新台幣10,000元供擔保後，得假執行；但被告如按月以新台幣28,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國110年5月5日簽訂房屋租賃合約(下稱系爭租約)，
約定被告向原告承租坐落臺北市○○區○○○路○段000巷00號地下室房屋(下稱系爭房屋)，租期自110年03月30日起至114年1月31日止，租金每月新臺幣(下同)28,000元，應於每月11日前給付。詎料，因被告長期未依約按期給付房租，分別於112年03月28日(催繳112年2月、3月之房租)、112年8月14日(催繳112年5月、6月、7月、8月之房租)、112年11月02日(催繳112年7月、8月、9月、10月之房租)多次發律師函催告被告繳納房租，並於112年11月02日律師函中告知被告，原告要依租賃住宅管理條例第3條第1、2款及第10條第1項第2款、第2項第1款或依土地法第100條規定，終止系爭租約，並已於終止前30日通知被告，被告於112年11月7日收受原證4律師函，此有該函之回執可證，然被告並未於期限屆至前(即112年11月10日前)給付原告任何租金，兩造間租約已於112年12月10日終止。
㈡原告另於112年12月8日向臺北市大安區調解委員會就此租賃
爭議申請調解，並於11年12月25日召開調解會議，當天雖被告有按時出席，亦表示知悉兩造已經終止系爭租約及願意返還系爭房屋，惟原告要求被告承諾返還系爭房屋具體時間，被告只是左右閃躲不願正式回應，原告迫於無奈，只能提起本次訴訟，請求被告將系爭房屋騰空交還原告。
㈢系爭租約已於112年12月10日合法終止，被告就112年7、8、9
、10、11月至12月10日之租金共計149,333元(5X28,000+28,000X10/30=149,333)均未給付。系爭租約已於112年12月10日合法終止，故被告於112年12月10日即無使用系爭房屋之法律上原因，而被告迄今仍然占有使用系爭房屋，是原告得依民法第179條不當得利或系爭租約第六條約定主張，被告應按日給付相當於租金之不當得利金額之五倍違約金4,665元(28000X1/30=933，933X5=4,665)予原告。
㈣並聲明：
⑴被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段000巷00號地下室之房屋騰空遷讓返還原告。
⑵被告應給付原告149,333元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑶被告應自112年12月11日起至遷讓交還第一項所示建物之日止，按日給付原告4,665元。
⑷並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨略以：㈠被告於民國107年底由房仲廣告得知前屋主楊家宜欲出租系爭
房屋，但被告商請仲介帶看時發現系爭房屋就像廢墟，全是霉味、有五台工業電扇、四台除濕機，全天都在使用，燈具全部損壞、到處漏水接管、地板潮濕冒水等情況，經房仲安排前屋主楊家宜洽談租期6年，租金為每月新台幣(下同)2萬元，雙方簽訂108年2月1日起至114年1月31日止之租約，一直使用到現在。
㈡承租後請工程公司進行修繕，經一個多月工期，把地下室廢
墟更新，花了100多萬元，而被告搬入使用後，經大樓管委會告知地下室楊屋主沒有繳管理費，管委會也常要被告配合開門讓管委會進入修水電。
㈢後來電費一直在1萬多元，請台電檢查都說沒問題，請電工查
驗後才發現系爭房屋以前是使用220V轉110V，請楊屋主改成110V家用電大約需1,000元費用，楊屋主不修，被告就扣租金來修，到現在房子已經轉賣給原告也沒修，不理不睬，只知道收租金。
㈣控制器老舊已經用了三十幾年，請楊屋主換新也不換，常常發出雜音，有可能發生火災，到現在屋主即原告也不修。
㈤且110年6月發生地下室通風口大量水流入，之後再流入汙水
管道產生抽水馬達損壞，這是最嚴重的問題，前後屋主都不管，造成被告電費上升，只能扣租金才能解決。
㈥111年2月仲介和楊屋主就說房子已經賣掉了，請被告搬走，
被告就跟楊小姐說這樣是在詐騙，雙方簽了6年的合約，被告裝潢花了那麼多錢，還要和管委會解決問題，隔壁1樓，有一個三角地方旁邊有一棵椰子樹，因為1樓有租給餐廳使用，和管委會有糾紛，被告請楊小姐把樹鋸掉，先把樹的問題解決，大樓才不會反感，盡量出席大樓會議解決把1樓房子隔成多店面出租的問題，和管委會達成和解，後面黃小姐來買房子，被告跟原告講說房子問題要解決，房租很難付，沒多久，後面通風孔水大量流進來，被告也請管委會，說會請原告來處理，所以被告的主張是屋主一定要把問題解決要不然危害被告的權益，所以被告欠他房租的問題，被告就盡量付，被告才是苦主，被告有將房租交給他，原告用法律告被告逼付房租，所以被告盡量把房租付給原告，匯款單顯示被告有把錢匯給原告。
㈦並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、律師
函、調解通知書、台新銀行台幣帳戶歷史交易明細等文件為證(113年度北補字字第374號卷第15-33頁，下稱調解卷)(本院卷第39-53頁)；被告則否認原告之主張，而以前詞茲為抗辯，並提出照片為證(本院卷第25-31頁)；是本件所應審究者為：原告以被告欠繳租金為由終止租約，並請求被告返還系爭房屋，有無理由？原告依系爭租約及民法第179條請求被告給付積欠租金149,333元，及自112年12月11日起致遷讓交還系爭房屋之日止，按日給付相當於租金之不當得利4,665元，有無理由？以下分別論述之。
㈡按出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由，並依
民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，除已以擔保金抵償外，其遲付租金之總額達於兩期之租額，經出租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，出租人自得終止契約。查本件兩造於110年5月5日簽訂系爭租約，租賃期間自110年03月30日起至114年1月31日止，租金每月28,000元，於每月11日前給付，嗣原告主張被告積欠112年7、8、9、10、11月，以及至12月10日之租金合計149,333元，而兩造間之押租擔保金40,000元，被告積欠之租金以押租擔保金抵償後已逾三期，此情為兩造不予爭執，應堪確定。且原告為系爭房屋之所有權人，原告亦已以存證信函催告被告給付積欠租金，並於112年12月10日終止兩造間租賃契約，亦有房屋租賃契約、律師函在卷可憑(調解卷第15-31頁)，是原告依民法第440條第1項、第455條、第767條第1項前段、土地法第100條第3款等規定終止租約，併請求被告返還系爭房屋，即非無據，應予准許。
㈢其次，被告雖以前屋主楊家宜未盡房屋修繕義務、抽水馬達
損壞、造成被告電費上升等等語以為答辯之主張，但是，此乃被告與系爭房屋前所有權人楊家宜間所生之爭執，自不能以此對抗現所有權人即原告，且被告雖又稱其已繳納租金予原告，惟並未提出證據以為佐證，自無從為其有利之認定，則原告依系爭租約請求被告給付積欠之租金149,333元，即屬有據，應予准許。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並致不動產所有權人無法對不動產為使用收益，而受有同額之損害(最高法院61年台上字第1695號)。而本件兩造間之系爭租約既經原告合法終止，被告迄今仍占有使用收益，即無合法佔有權源，為無權占有，原告即得請求相當於租金之不當得利損害賠償，亦可確定。惟原告雖以系爭租約第6條、民法第179條規定主張其受有相當租金之不當得利損害為每日4,665元(28000/30*5≒4,665)，但是以該金額計算之每月數額已達139,950元，顯已逾兩造每月租金28,000元之4倍有餘，至於原告引用違約金之約定作為相當租金之不當得利損害之請求，亦非有據；是本院審酌系爭房屋之租金原為28,000元，且被告使用系爭房屋作為住家使用等經濟價值及所受利益，因此應以每月28,000元作為系爭房屋相當於租金之不當得利損害金額，逾此範圍，為無理由，應予以駁回。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。查原告依系爭租約之法律關係請求被告給付積欠租金149,333元，為有理由，已如前述，而本件起訴狀繕本係於113年1月19日合法送達予被告，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日(即113年1月20日)起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
四、綜上，原告請求：⑴被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段000巷00號地下室之房屋騰空遷讓返還原告；⑵被告應給付原告149,333元，及自113年1月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑶被告應自112年12月11日起至遷讓交還第一項所示建物之日止，按月給付原告28,000元。為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
書記官 陳亭諭