臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第1472號原 告 新北市住宅及都市更新中心法定代理人 陳純敬訴訟代理人 林慶皇律師被 告 萬春華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號十樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬零陸佰參拾陸元，及其中玖仟參佰柒拾參元，自民國一一三年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一二年十二月九日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟捌佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬參仟元為被告供擔保，得為假執行，但被告以新臺幣捌拾貳萬零參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬零陸佰參拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹萬肆仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為門牌號碼新北市○○區○○路000號10樓房屋（下稱系爭房屋）新店央北青年社會住宅之管理單位。被告向原告承租系爭房屋，約定租期自民國111年4月1日起至114年3月31日止，租金每月新臺幣（下同）7,400元，押金7,400元，雙方並簽訂新店央北青年社會住宅租賃契約書(下稱系爭租約），内含出租住宅住戶管理規則（下稱系爭規則）。
詎被告自111年7月起開始積欠系爭房屋租金，屢經催討才繳納部分金額，原告除依系爭規則第4條第3項、第9條第3項第1款規定按次予以扣點，並均依系爭租約第18條約定發函通知被告，迄至112年10月底為止，被告累計扣點已達36點，原告依系爭租約第13條第1項約定，於112年12月8日通知被告終止系爭租約。退言之，被告自112年10月起即開始積欠租金，扣除房屋押金7,400元後，尚積欠達2個月以上之租金，原告亦主張依民法第440條第1項、第2項規定及系爭租約第12條第1項約定終止租約，並依民法第455條及第767條第1項前、中段規定及系爭租約第10條第1項約定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告自112年10月起即開始積欠租金，扣除押金後，至系爭租約終止時尚積欠9,373元，原告自得加計利息請求返還，並依系爭租約第3條第2項約定照欠額加收4％逾期違約金1,263元。另系爭租約終止後，被告仍持續占用系爭房屋，致原告受有相當於租金收入每月7,400元之損害，爰依民法第179條規定請求返還不當得利，並依系爭租約第10條第3項約定，請求按月給付相當於月租金額1倍之違約金即每月1萬4,800元迄至被告返還系爭房屋為止。爰依民法第455條及第767條第1項前、中段、第179條規定及系爭租約第10條第1項、第3條第2項、第10條第3項約定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告1萬0,636元，及其中9,373元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自112年12月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬4,800元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟依其先前於本院言詞辯論陳述略以：伊有居住在系爭房屋，伊迄至112年7、8月以前之租金均有按月繳清租金，惟嗣後未收到原告之租金繳納單及原告催繳租金之存證信函，伊因不知道要繳租金，故未為繳納等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查原告主張之原告為系爭房屋之管理單位。被告向原告承租系爭房屋，約定租期自民國111年4月1日起至114年3月31日止，租金每月7,400元，押金7,400元，雙方並簽訂內含系爭規則之系爭租約，以及被告自111年7月起即開始積欠系爭房屋租金之事實，業據原告提出系爭房屋之建物登記謄本以及系爭房屋之租賃契約書影本等件為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。雖被告以伊自111年7月起即未收到房租繳費單，不知應繳納租金云云置辯，惟查：
㈠依系爭租約之18條約定，「送達地址之指定：一、自租約
開始之日起，甲方對乙方所為之書面通知、催告或其他意思表示之送達地址，均乙方承租房屋之地址為送達處所，並以郵寄或甲方自行投遞之方式為之。二、甲方依房屋地址所為之送達，即發生送達之效力。……四、乙方同意社區物業管理公司收取書信時，則物業管理公司之收取視為乙方本人收取。」且被告確同意物業管理公司收取書信，業為原告所陳明，並且原告之人員確有依址逐件投遞之情，復據原告提出系爭房屋之繳費單及投遞繳款通知照片等件為證，堪認前揭原告之催告函件及終止系爭租約均已生送達之效力。是被告逕稱並未收到通知扣點及終止契約之存證信函，對其不生效力云云，並無依據。
㈡再衡諸被告自陳其教育程度係高中肄業，顯非毫無知識經
驗之人，且現居住該址，亦知道其租金係按月繳納（見本院卷第113頁），於111年7月先前均已按月繳納租金。果如其所述自111年7月起即未收到房租之相關繳納通知，為維持其契約上之權利義務，依理自應詢問連繫原告該等租金之扣點及繳納通知相關事宜，惟其均未予聞問，此亦違反常理。又依系爭租約第13條第1項之約定，「乙方（按即被告）……扣點累計達30點，甲方（按即原告）即得終止租約，乙方絕無異議……」被告自111年7月起開始積欠系爭房屋租金，原告除依系爭規則第4條第3項、第9條第3項第1款規定按次予以扣點，迄發函終止系爭租約前已扣點達36點，並均依系爭租約第18條約定，發函通知被告，復以系爭租約第13條第1項約定，於112年11月7日以存證信函終止系爭契約，亦有原告所發歷次函件及相關送達回證附卷可參（見本院卷第37至88頁），是依系爭租約第18條之約定，原告前揭之扣點信函及終止系爭房屋租約之意思表示，依前系爭租約第18條約定，均應認有合法送達被告，應無疑義。
四、按系爭租約第3條第1、2項、第4條第1項分別約定：「乙方（按指被告）每月租金（含管理費）為7,400元整，每期應繳納一個月租金，第一期租金應於簽訂本契約之同時給付予出租人，第二期以後之租金並應於每月10日前繳付（如遇星期例假日時則順延至次一營業日），不得藉任何理由拖延或拒絕；……」、「乙方逾期不繳者，應依下列約定加收逾期違約金，絕無異議：1.逾期繳納未滿一個月者，照該期欠額加收百分之二。2.逾期繳納在一個月以上者，照該期欠額加收百分之四。」、「乙方應於簽訂租約時依甲方（按指原告）指定方式繳交押金7,400元整及第一個月之租金，逾期不繳者，以自動放棄承租論。」、「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即將房屋依原點交狀況返還甲方……」、「乙方未依第一項規定將房屋返還甲方時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」、「前項金額及乙方未繳清之相關費用（包括但不限於租金、違約金、房屋或設備毀損之賠償或修繕費用），甲方得由第四條之押金中扣抵。」又「乙方或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有本項下列情事之一，甲方得隨時終止租約…：
一、積欠租金之總額達二個月之金額，經甲方定相當期限催告，仍不清償者。」、「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即將房屋依原點交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍或其他登記，並將租金、水、電、瓦斯費、網路電信等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」系爭契約第12條第1項及第10條第1項亦有明文約定。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段復分別定有明文。查被告自112年10月起即開始積欠房屋租金，扣除押金7,400元後，迄至契約終止時，尚積欠9,373元(計算式：7,400×2+7,400/30×8-7,400=9,373，112年12月按比例計算)之情，業據原告提出應收帳款明細表在卷供參，原告自得依法定利率加計利息請求返還，並連同先前自112年8月開始起算至契約終止時所積欠之滯納金，依約請求滯納金即逾期違約金共計1,263元(計算式：7,400×4×4%+7,400/30×8×4%=1,263)。而系爭契約終止後，被告仍持續占用系爭房屋之事實亦為被告所不爭執，故原告依民法第179條請求被告給付伊受有減少相當於租金收入之損害，每月為7,400元，並另依系爭契約第10條第3項之規定加計相當月租金額一倍之違約金，合計共按月1萬4,800元(計算式：7,400×2=14,800)之損害金及違約金亦均為有理由。
五、從而，原告依民法第455條、第767條規定，及系爭租約之約定、不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告、給付原告1萬636元，及其中9,373元自起訴狀繕本送達之翌日即113年3月28日（本院卷第107頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，並請求自112年12月9日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告1萬4,800元，均有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 25 日
民事第一庭 法 官 朱漢寶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
書記官 張婕妤