臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第1684號原 告 林裕文訴訟代理人 張孟權律師被 告 林伶霙訴訟代理人 林玉堃律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國113年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾萬元及自民國一百一十三年一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面原告起訴時訴之聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣(下同)83萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；於民國113年6月20日減縮上開聲明為：被告應給付原告78萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（本院卷第197頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介，於112年12月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊以780萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分2萬分之102，及同段1001號建號建物全部暨共同使用部分應有部分（門牌號碼：
臺北市○○區○○路0號11樓之19，下合稱系爭房地），並應於簽約時前給付簽約款78萬元，且由訴外人合泰建築經理股份有限公司辦理買賣價金之履約保證而開立台新國際商業受託信託財產專戶00000-00000-0000號帳戶（下稱系爭履保專戶)，另於系爭契約第12條3項後段約定，被告如有毀約不賣等其他違約情事，伊得解除契約並請求被告返還所收款項外，尚應給付依原所收款項計算金額之懲罰性違約金。伊已於112年12月2日依約將簽約款10萬元交由被告之仲介轉交給被告，又於112年12月4日匯款73萬元至系爭履保專戶，而給付78萬元之簽約款及5萬元之仲介報酬（仲介嗣後同意不收取5萬元之仲介報酬，而撤回5萬元仲介費之請求）。然經伊以112年12月22日、同年月25日存證信函定期催告被告履行後，被告仍未依約履行，伊遂以113年1月2日存證信函依民法第254條及系爭契約第12條第1項通知被告解除系爭契約，並於同年月4日送達被告而生解除效力，被告依約應賠償78萬元之懲罰性違約金，爰依系爭契約第12條第3項後段提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告78萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於簽訂契約當時洗腎後極度疲勞，尚處於精神耗弱狀態下所簽立，原告及在場仲介亦未實時告知系爭房地買賣交易房地合一稅之實際稅額，仲介更稱「本件交易房地合一稅沒多少」云云，致伊陷於錯誤而簽約，倘伊知悉稅額高達100餘萬，即不可能同意簽立系爭契約，而稅捐影響價金議定，被告遭仲介誤導隱瞞，故屬意思表示內容之錯誤，得依民法第88條撤銷之；又系爭契約第12條第3項後段屬損害賠償預定性違約金，解除契約後，原告可自系爭履保帳戶領回交付價金，且仲介亦已同意退回而不收取仲介費5萬元，故原告均無損害，而不得請求違約金，退步言，其請求數額已逾價金10％而屬過高。故請求酌減等語，茲為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：(本院卷第197頁)
(一)兩造曾於112年12月2日簽訂系爭契約而由原告以780萬元向被告購買系爭房地，原告嗣於112年12月2日依約交付簽約款10萬元予被告之仲介永慶房屋之業務員交給被告，又於112年12月4日匯款73萬元至系爭履保專戶。
(二)原告曾寄送113年1月2日存證信函予被告，並於同年月4日送達被告。
四、原告另主張被告應給付78萬元違約金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，就本院之判斷，分述如下：
(一)被告依民法第88條規定撤銷系爭契約之意思表示為無理由：⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。又按意思表示之內容有錯誤者，表意人固得依民法第88條規定撤銷其意思表示，惟主張其意思表示內容有錯誤之當事人，應就此項事實負舉證之責（最高法院110年度台上字第1946號判決參照）。
而民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判決參照）。被告雖辯稱：伊係因仲介未告知房地合一稅稅額而為錯誤之意思表示，故撤銷意思表示云云，惟為原告所否認，則應由被告就意思表示之內容有錯誤且非由被告之過失所致乙節，負舉證之責。
⒉經查，系爭契約為買賣契約，而兩造業就買賣標的物（系爭
房地）與價金（780萬元）均已達成合意乙節，亦有系爭契約可稽，故系爭契約業已成立。被告固辯稱：原告及在場仲介亦未如實告知系爭房地買賣交易房地合一稅之實際稅額，仲介更稱「本件交易房地合一稅沒多少」，致影響實拿價金而屬意思表示內容錯誤云云。經查，被告雖提出LINE通訊軟體訊息紀錄（本院卷第95至105頁）為佐，惟上開訊息中僅見被告曾於112年12月6日表示仲介說兩稅合一稅不多且未估算金額為由而要求暫停移轉程序等語，復於112年12月16日表示母親與仲介約定賣價為實拿780萬元，故稅金應由買方負擔等語，均不足認被告之意思表示錯誤係受原告或原告之仲介隱瞞房地合一稅負所致；又查，被告於前揭訊息中亦稱：「簽約中該案房地合一稅不多仲介林伯榮只說35％沒精準算數據致使出賣人嚴重虧損」等語（本院卷第103頁），且兩造簽立之增補契約第3條亦已載明永慶房屋已提供房地合一課徵所得稅之相關資訊供參考，被告應自行申報繳納等語（本院卷第33頁），足見仲介於兩造締約前業已向被告告知應納房地合一稅，且適用之稅率應為35％；又房地合一稅屬交易所得稅之一種，按成交價額扣除取得成本、相關費用、土地漲價總數額後乘以稅率而課徵，依所得稅法第4條之4之規定，係就被告個人交易所得課徵所得稅，被告本為納稅義務人，且亦未見兩造間有就被告實拿金額或由原告負擔房地合一稅之約定，則被告就其因系爭契約交易所得應納稅額若干之計算，自應由被告自負其責，被告身為納稅義務人自有評估稅額之義務，自難以原告或仲介未告知具體稅額，而認被告對於意思表示錯誤無過失。再者，兩造間既以「買賣總價780萬元」而就原告應給付價款金額為具體約定，縱被告因實際可取得金額有所誤算，亦屬隱藏的計算錯誤之動機錯誤，非就原告之資格或買賣標的之性質等意思表示內容錯誤。綜上，被告自不得依民法第88條第1項為撤銷。
(二)原告得依系爭契約第14條第3項後段請求被告賠償40萬元之違約金：
⒈按甲（即原告）、乙（即被告）雙方其中一方如未按本契約
條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」、「…。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」，為系爭契約第12條第1項及第3項後段所約定。
⒉經查，原告經屢次催告後，被告仍未依約履行乙節，有存證
信函（本院卷第47至53頁）可稽，且據被告當庭表明欲解除契約而不願繼續履行等語（本院卷第132至133頁），足見被告確已違反契約約定應移轉系爭房地所有權之義務，且經原告以113年1月2日存證信函向被告為依系契約第12條第1項解除之意思表示，系爭契約業於同年月4日送達被告時生解除之效力。原告自得依系爭契約第12條第3項後段請求被告賠償違約金。
⒊又按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金之分。違約金如
無從依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之支付，為賠償損害之方法，於契約解除時，債權人得請求支付違約金，以代賠償損害之請求。本件兩造就系爭契約第12條第3項後段之違約金，未明確約定其為懲罰性質，且載明係作為違約損害賠償，應認屬於賠償性違約金。至兩造雖另約定該違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使乙節，參諸該約定亦適用於系爭契約第12條前段所定之違約金等語（見本院卷第27頁），堪認所謂不妨害損害賠償請求權之行使，係指原告關此違約金之請求權，如有與其損害賠償請求權競合之情形，得擇一為行使而言，不得據此即謂該另交付依原所收款項計算金額之性質為懲罰性違約金。原告主張：此屬懲罰性違約金云云，即不可採。
⒋按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，
為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判決意旨參照）。經查，原告所給付之83萬元中，仲介表示願退還而不收取仲介費5萬元，故系爭履保帳戶內尚有83萬元，且被告同意退還乙節，為兩造所不爭執（本院卷第199頁），而審酌原告因被告違約而需解除系爭契約，所受損害，包括原告購買不動產依房價上漲之趨勢可獲得相當利潤，此據原告提出系爭房地所屬大樓之實價登錄資料（本院卷第121、147頁）可稽，則原告雖非營利事業，但其就83萬元用以購入系爭房地資金，倘用以不動產買賣營利通常亦可獲取價差利潤乙節，參考行政院公布之112年度同業利潤標準，不動產買賣淨利率17%，估算此項價差利潤為14萬1100元（83萬×17%=14萬1100元），復應加計原告為處理系爭契約簽訂及解除事宜而支出之無益勞力、時間、費用等其他損失（包括與被告聯繫協商、寄送存證信函、提起本件訴訟支付律師費等之損失），認其損失數額與約定之78萬元違約金存有明顯之差距，並考量兩造於112年12月2日簽訂系爭契約至113年1月4日解除系爭契約約1月餘，及被告僅因稅金誤算而拒絕履約，違約情狀已非輕微，暨衡酌此段期間社會經濟狀況之變化情形、上開違約及損害情形，及兩造就系爭契約之利益衡平、藉由違約金促進並確保被告履行債務所必要之限度等一切情狀，認應酌減至40萬元為宜，以兼顧兩造之利益。至原告雖主張：房價上漲利益至少為289.48萬元云云，並提出實價登錄資料（本院卷第147頁）為佐，然原告未能就其於解除契約前，業與他人間有約定轉售之計畫為舉證，縱原告嗣後得以該等價金出售，亦屬於解除契約後發生之損害，非違約金酌減時應予考量（最高法院86年度台上字第1084號、93年度台上字第291號判決意旨參照），且不動產之價格受其位置、裝潢、維護等情形影響，亦難以其他不動產實價登錄之差價即認係依通常情形屬可得預期之利益，且不動產之市價普遍上漲乙情，前已酌為考量，故原告之主張均不能動搖前揭違約金應酌減至40萬元始為公平、適當之認定。
五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第3項後段之約定，請求被告給付40萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月30日起（本院卷第61頁）至清償日止，按年息5％計算之利息（民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定參照），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、又原告就主文第1項命給付部分雖陳明願供擔保以代釋明，惟所命被告給付之金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
民事第六庭 法 官 劉宇霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書記官 洪仕萱