臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第1923號原 告 李有原 告即反訴被告 李國政共 同訴訟代理人 葛彥麟律師
阮聖嘉律師楊駿賢律師被 告 李美珠被 告即反訴原告 高正源上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告高正源應給付原告李有新臺幣肆萬零柒拾伍元，及自民國一百一十三年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告高正源應給付原告李國政新臺幣捌萬零壹佰伍拾元，及自民國一百一十三年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告高正源應給付原告李國政新臺幣捌萬貳仟捌佰肆拾伍元，及自民國一百一十三年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、本訴訴訟費用由被告高正源負擔百分之四十三，餘由原告負擔。
六、本判決第一、二、三項得假執行。但被告高正源如分別以新臺幣肆萬零柒拾伍元、捌萬零壹佰伍拾元、捌萬貳仟捌佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
八、反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾玖萬玖仟壹佰參拾陸元，暨自民國一百一十四年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
九、反訴原告其餘之訴駁回。
十、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之七十四，餘由反訴原告負擔。
十一、本判決第八項得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹拾玖萬玖仟壹佰參拾陸元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
十二、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。查本件原告李有及原告即反訴被告李國政起訴請求被告李美珠及被告即反訴原告高正源遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○街00號1樓房屋（下稱系爭房屋），並應給付不當得利、違約金、回復原狀費用以及律師費等，而高正源於本件言詞辯論終結前，提起反訴請求李國政應給付高正源其修繕系爭房屋所支出之費用，並返還高正源因系爭房屋不能使用之瑕疵而得請求免付租金之款項，則本反訴之訴訟標的均係源於系爭房屋之租賃關係，具有牽連性，且反訴訴訟標的亦無專屬管轄規定之適用，則高正源提起反訴於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，同法第262條第1項亦定有明文。查李有起訴時之訴之聲明原如附表一之編號1所示，其後於本件訴訟程序進行中，於民國113年8月28日言詞辯論期日當庭將附表一編號1之㈠騰空遷讓返還系爭房屋之聲明撤回，並以113年10月16日民事準備程序㈠狀追加高正源為共同被告（本院卷第181頁），續以113年10月30日民事準備程序㈡狀追加請求返還回復原狀費用（本院卷第199、204頁），另以114年2月12日民事陳報狀追加李國政為共同原告（本院卷第337頁），再以114年2月25日民事綜合言詞辯論意旨狀變更所請求之金額，本訴最終訴之聲明如附表一編號2所示，核其撤回之部分，經李美珠當庭表示同意（本院卷第166頁），自屬合法；追加及變更之部分，因請求之基礎事實及證據資料均共同，變更請求金額之部分亦屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法律規定，亦認其訴之追加及變更合法，應予准許。又查高正源提起反訴時之訴之聲明原如附表二編號1所示，於本件訴訟程序進行中，於114年5月19日言詞辯論期日當庭撤回對李有之反訴（見本院卷第413頁），並以114年5月19日民事辯論意旨暨追加狀表示追加李國政為反訴被告（見本院卷第417頁），其最後反訴之訴之聲明如附表二編號2所示，核其撤回之部分，經李有當庭表示同意（見本院卷第413頁），其撤回自屬合法；追加之部分，因請求之基礎事實及證據資料均共同，於法相合，應認其訴之追加合法而予以准許。
貳、實體方面
一、本訴部分：㈠李有及李國政主張：李有為系爭房屋之所有權人，將系爭房
屋之出租管理等事項，授權其弟李國政代為處理，李國政遂以自己名義為出租人，與承租人李美珠、高正源就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間為110年11月15日至112年11月14日，租金每月新臺幣（下同）10,500元。
李國政於112年10月19日以新店永安郵局86號存證信函通知李美珠及高正源系爭租約期滿後不再續租，詎李美珠及高正源竟未於系爭租約期滿之日遵期返還，遲至113年7月3日始遷讓返還系爭房屋，其等於112年11月15日至113年7月3日之期間無權占有系爭房屋，應給付系爭房屋所有權人李有該期間之相當於租金之不當得利80,150元（計算式：10,500×【7+19/30】）。又依系爭租約第8條約定，承租人租期屆滿不即時遷讓系爭房屋時，出租人每月得向承租人請求按照租金2倍之違約金，是以李美珠及高正源應給付出租人李國政112年11月15日至113年7月3日間，以租金2倍計算之違約金160,300元（計算式：21,000×【7+19/30】）。再李美珠及高正源並未拆除其等於系爭房屋旁搭建之大型鴿籠，爰併請求李美珠及高正源應給付出租人李國政拆除鴿舍所需之回復原狀費用165,690元。復依系爭租約第15條約定，出租人李國政因李美珠、高正源違約行為，需委任律師提起本件訴訟，因而支出之70,000元律師費，亦應由其等負責賠償。爰依民法第767、179、213條之規定及系爭租約第8、15條之約定提起本訴等語，並聲明如附表一編號2所示。
㈡李美珠及高政源則以：系爭租約之承租人欄位雖載有李美珠
之姓名，惟係李國政擅自填載，非李美珠所為，且系爭房屋均係由高正源使用並給付租金，李美珠並非系爭房屋之承租人或實際使用人。另高正源於系爭租約屆期後，請求李國政返還押租金遭拒，其自得依民法第264條行使同時履行抗辯權拒絕返還系爭房屋，而不構成遲延返還；既非遲延返還，李有請求給付不當得利及李國政請求賠償違約金及律師費用，均屬無據。縱認高正源遲延返還，因高正源於遲延返還期間，每月均仍按時繳付租金，李有未受有損失，請求不當得利亦無理由；李國政按月請求租金2倍所計算之違約金亦屬過高。至於李國政請求回復原狀費用之部分，僅有報價單為證，無從證明其確實已支出該筆費用而受有損失，該請求亦屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、反訴部分：㈠高正源主張：高正源向李有及李國政承租系爭房屋迄今已逾1
1年，惟於109年12月7日至111年2月15日間，系爭房屋屋頂嚴重漏水，導致1、2樓客廳、臥室、廚房等空間均無法使用。依系爭租約第13條後段約定，系爭房屋因自然損壞，而有修繕必要時，應由出租人負責修理，高正源催告李國政修復，均遭其拒絕，高正源只得另覓他人修繕，支出修繕費用199,136元，修繕責任應由出租人負責，則李國政應償還高正源該筆修繕費用。又依最高法院92年台上字第2640號判決要旨，承租人於不能依約為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務，故於前述14個月之漏水期間，高正源既無法使用系爭房屋1、2樓客廳、臥室、廚房等空間，自得於每月5,000元之範圍內免付租金，免付總額共計70,000元（計算式：5,000×14=70,000），李國政亦應將該筆款項返還予高正源。爰依系爭租約第13條後段之約定及民法第423、441條之規定提起反訴等語，訴之聲明如附表二編號2所示。
㈡李國政則以：高正源如認系爭房屋於109年12月7日至111年2
月15日間漏水，而有修繕之必要，應依民法第430條先行催告出租人修繕，惟高正源未通知李國政系爭房屋漏水一事並要求修繕，卻於112年10月31日寄送存證信函請求李國政給付修繕費用，不符民法第430條承租人得請求出租人償還修繕費用之要件；縱認高正源得向李國政請求償還修繕費用，然其僅提出修繕估價單，未提出其確實支付該筆費用之收據，不能證明高正源確實有該筆修繕費用之支出。再者，因高正源不思以立即通知李國政修補，反放任系爭房屋於109年12月7日至111年2月15日間漏水，並遲至112年10月31日始事後通知李國政系爭房屋嚴重漏水之問題，則系爭房屋1、2樓客廳、臥室、廚房等空間無法使用，應係源於高正源自身事由所致，其自無從主張免付租金：況高正源迄未舉證為何其可於每月5,000元之範圍內免付租金，其請求李國政應返還70,000元予其亦屬無據等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由㈠本訴部分：
⒈原告請求李美珠給付部分：
⑴原告主張李美珠、高正源均為系爭租約之當事人，無非以李
美珠於系爭租約承租人欄位上填載其姓名為據（見本院卷第32頁）。然此為李美珠否認，辯稱：其僅為照顧高正源生活起居之志工，承租人欄位係李國政自行填寫，其並未與高正源同住於系爭房屋內等語。經查，系爭租約之承租人欄位固填載：「李美珠（以下簡稱為乙方）」，惟最末頁之「立契約人（乙方）」欄位則無李美珠之簽名，而係填載高正源之姓名與身分證字號，並由高正源簽名蓋章，李美珠之手機號碼與姓名則書寫於立契約人欄位上方空白處（見本院卷第34頁），則李美珠是否為系爭租約之當事人，已非無疑；佐以李美珠稱承租人欄位之「李美珠」係由李國政自行填載，非其親簽，此亦為李國政所不爭執（本院卷第166頁），則承租人欄位既非由李美珠自行填載，立契約人欄位亦非簽署李美珠之姓名，實難認李美珠有意與李國政簽訂系爭租約；況依一般常情判斷，李國政如有意將房屋出租予李美珠，理應要求李美珠一同於立契約人欄位簽名並填載身分證號碼，以供出租人核對身分，斷無可能僅於空白處填載李美珠之手機號碼，此節反與李美珠辯稱其僅為高正源之志工，留下聯繫方式做為聯絡之用等語相符（見本院卷第166頁），是以李美珠應非系爭租約之當事人乙情，應堪認定。再觀李國政所用以收取租金之華南商業銀行存款往來明細表暨對帳單，系爭租約租金皆係由高正源所支付（見本院卷第41至44頁），益徵系爭房屋之承租人確為高正源無疑。至李美珠雖偶有出面處理系爭房屋之相關事宜，此有原告提出之手寫資料1紙記載：「111年元月至3月份修理房屋漏水共計31,500元；裕合街14號證明李美珠」（見本院卷第45頁），惟上開證據僅能說明李美珠曾代高正源處理系爭房屋漏水問題，而李美珠既為高正源之志工，則其代高正源處理生活起居雜事尚非悖於常情，無從驟認李美珠即為系爭房屋之承租人。此外，原告對於李美珠實際占有使用系爭房屋乙節，迄至本院言詞辯論終結前，始終未提出證據以實其說，其主張自難憑採。
⑵李美珠既非系爭租約之出租人或實際占有使用收益系爭房屋
之人，則李有請求李美珠給付無權占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利、李國政請求李美珠依系爭租約給付違約金、律師費並給付回復系爭房屋原狀之費用等，俱屬無據，不應准許。
⒉原告請求高正源給付部分：
⑴李有得請求高正源給付相當於租金之不當得利：
①按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，李有為系爭房屋之所有人，且系爭租約租賃期間為110年11月15日至112年11月14日，租金每月10,500元，李國政於112年10月19日寄送存證信函予李美珠及高正源，表示租期期滿後不願再繼續出租，高正源於113年7月3日始遷讓返還系爭房屋等情，有系爭房屋新北市新店地政事務所建物所有權狀、系爭租約、112年10月19日新店永安郵局第86號存證信函以及取回系爭房屋之錄影光碟等件附卷可參（見本院卷第19、31至36頁），此部分事實應堪認定；雖高正源抗辯稱其已於113年5月14日返還系爭房屋云云（見本院卷第81至82頁），然其並未就此有利於己之事實舉證以實其說，況李美珠於本院言詞辯論程序時稱：並未通知原告返還房屋等語（見本院卷第167頁），自難認其主張為可採。既系爭租約租期已於112年11月14日屆至，且李國政已表明不願續租，則高正源於112年11月15日至113年7月3日止占有系爭房屋即欠缺正當法律權源，致系爭房屋所有權人李有受有無法使用收益系爭房屋之損害，又系爭租約約定每月租金為10,500元，則李有依不當得利之法律關係，請求高正源應返還自112年11月15日至113年7月3日止，按每月租金10,500元計算之不當得利，即屬有據。
②高正源雖再辯稱於系爭租約屆期後，李國政拒絕返還押租金
，其自得依民法第264條行使同時履行抗辯權拒絕返還系爭房屋，而不構成遲延返還，李有請求不當得利係屬無據等語。惟觀系爭租約第6條：「乙方（即高正源）若不能續約承租時，甲方（即李國政）應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」（見本院卷第33頁），而李有及李國政主張於113年7月3日點交系爭房屋時，發現尚有未拆除之大型鴿籠，並提出照片3張附卷可參（見本院卷第185至187頁），而高正源於113年11月27日言詞辯論期日自承「鴿舍是我裝的，我願意自己找人拆除」、「給我1個半月時間，我會找人拆除鴿舍」等語（見本院卷第317、318頁），堪信系爭房屋確實仍有留置未拆除之物品，尚未回復原狀，實難認高正源已遷空交還系爭房屋，核與前述系爭租約第6條得請求返還押租金之要件不符，既高正源尚無法行使返還押租金之請求權，自無從據以行使民法第264條同時履行抗辯權，而據以溯及免除遲延責任，其上開所辯無足憑採，為無理由。至高正源雖又再辯稱於遲延返還系爭房屋之期間，仍有遵期繳納租金，李有並未受有損失等語。惟觀李國政所用以收取租金之華南商業銀行存款往來明細表暨對帳單及高正源郵政跨行匯款申請書（見本院卷第41至44、93至97頁），高正源雖於系爭租約112年11月14日期滿後，其仍有分別於112年12月8日、113年1月16日、113年2月23日、113年3月25日、113年4月19日匯款8,500元、10,000元、10,000元、10,000元、10,000元予李國政之事實，然因高正源無權占有系爭房屋而受有損失之人，既為系爭房屋所有權人李有，則縱高正源有匯款予李國政，仍無法解免於正當權利歸屬人李有所受之損失，是以其上開抗辯亦無理由。
③按民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事項
為判決，民事訴訟法第388條定有明文。故成為法院審理具體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋。又當事人未以訴之聲明表明之事項，除定履行期間或同時履行等之條件外，法院不得於判決主文中為准駁之諭示，否則即為訴外裁判（最高法院99年度台上字第1197號判決意旨參照）。次按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，此為民法第271條所明定。依此，附表一本訴之訴之聲明編號2㈠既係請求「被告應給付李有80,150元，暨民事準備程序㈡狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，而所列被告包含李美珠及高正源，揆諸前開說明，應認該訴之聲明之意，係請求李美珠、高正源各給付李有40,075元（計算式：80,150×1/2=40,075），則本院僅得於該範圍內裁判。是以，李有請求李美珠返還不當得利之部分既為無理由，然因李有就高正源給付聲明範圍上限僅為40,075元，本院僅得於該範圍內為裁判，故李有請求高正源給付40,075元之相當於租金之不當得利為有理由，應予准許。
⑵李國政得請求高正源給付違約金：
①按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。查系爭租約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」，而高正源於系爭租約租期112年11月14日屆至後，遲於113年7月3日始返還系爭房屋，業如前述，依前開約定，李國政本得請求高正源給付112年11月14日至113年7月3日期間，按每月租金10,500元之2倍所計算之違約金，惟本院審酌承租人於租期屆滿後繼續無權占有使用他人房屋，出租人因而受有之損害，即為無法將房屋出租予他人以賺取租金，並參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項規定：「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」，則李國政本於出租人身分請求按月依租金2倍計算之違約金，尚屬過高，應予酌減為按月以租金1倍計算為適當。
②李國政就附表一編號2㈡係請求「被告應給付李國政160,300元
，暨民事準備程序㈡狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，而所列被告包含李美珠及高正源，依民法第271條之規定，應認該訴之聲明之意，係請求李美珠、高正源各給付李國政80,150元（計算式：160,300×1/2=80,150），則本院僅得於該範圍內裁判。是以，李國政請求李美珠給付違約金之部分為無理由，已如前述，故李國政僅得請求高正源給付80,150元之違約金。
⑶李國政得請求高正源給付回復原狀費用：
①按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第227條、第213條第1項、第3項分別定有明文。查系爭租約第11條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」（見本院卷第33頁），是以高正源於交還系爭房屋時，依約自有回復原狀之義務；惟高正源於113年11月27日言詞辯論期日時已自陳尚未拆除鴿舍，復於114年2月12日言詞辯論期日再稱：已拆除部分，但因為資金問題未拆除完畢等語（見本院卷第335頁），堪信其尚未將系爭房屋回復原狀，違反契約義務而構成債務不履行，李國政依前開規定，自得向其請求回復原狀所必要之費用。
②李國政就附表編號2㈢係請求「被告應給付李國政165,690元，
暨民事準備程序㈢狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，而所列被告包含李美珠及高正源，依民法第271條之規定，應認該訴之聲明之意，係請求李美珠、高正源各給付李國政82,845元（計算式：165,690×1/2=82,845），則本院僅得於該範圍內裁判。是以，依李有及李國政所提之成通實業社出具之報價單，就系爭房屋拆除鴿舍、清運廢棄物之工資、五金與垃圾車資報價合計共165,690元（見本院卷第207頁），堪信系爭房屋回復原狀所必要之費用即為165,690元，高正源雖否認李國政確實支出165,690元，然其並未就報價單之金額具體指摘有何不符常情之處，自難認其空言抗辯為可採。而李國政請求李美珠給付回復原狀費用之部分為無理由，已如前述，故李國政僅得請求高正源給付82,845元之回復原狀費用。
⑷李國政請求高正源給付律師費70,000元為無理由：
李國政主張其受因本案支出律師費用70,000元，並提出葛彥麟律師事務所出據之民事訴訟委任費用收據1紙為證（本院卷第47頁）。然查，系爭租約第15條固約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見本院卷第33頁），然觀李國政提出之前開收據所載之客戶姓名為「李有」，並非「李國政」，則李國政是否確實支出律師費用，已有可疑，而李國政於本案言詞辯論終結前，並未提出其他證據以實其說，難認其已盡舉證之責，是以，李國政依系爭租約第15條之約定，請求高正源給付律師費70,000元，洵屬無據，不應准許。⑸按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查李有請求高正源返還相當於租金之不當得利、李國政請求高正源給付違約金、回復原狀之費用等均未定有給付期限，應自受催告而未返還時起，負遲延責任，是以李有、李國政主張以民事準備程序㈡狀送達翌日起作為利息起算日，即屬有據，而依其陳報之民事準備程序㈡狀送達高正源之時點為113年11月6日，此有民事準備程序㈡狀送達回執1紙在卷可佐（見本院卷第467頁），是應自113年11月7日起算遲延利息。㈡反訴部分：
⒈高正源請求李國政償還修繕費用部分：
⑴按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。經查，系爭租約第13條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」是以系爭房屋之修繕責任應由李國政負責，先予敘明。
⑵高正源稱系爭房屋於109年12月7日至111年2月15日間有嚴重
漏水等情，業據其提出系爭房屋照片55張為證（見本院卷第103至109、243至265、269至309頁），並有其與李美珠於109年12月8日、109年12月9日分別建立LINE記事本稱：「109年12月7日1樓廚房2樓3個房間都漏水，拍照存證」、「109年12月9日1樓漏水」（見本院卷第241、267頁）等互核相符，堪信系爭房屋至少於109年12月7日即存在漏水瑕疵。又高正源主張其曾通知李國政修繕卻遭拒絕等情，亦有其提出李國政曾至系爭房屋平台查看漏水情形之照片2張為證（見本院卷第311頁），而李國政亦曾提出手寫之資料記載「111年元月至3月份」、「修理房屋漏水共計31,500元」（見本院卷第45頁），並坦承於系爭租約期間曾就修繕費用扣抵房租一事達成合意等語（見本院卷第14頁） ，可認李國政對於系爭房屋漏水一事確係知情，高正源主張曾通知李國政修繕惟其未修繕等情，即堪認定，既李國政未盡修繕之責，高正源依系爭租約第13條之約定，請求李國政負擔修繕費用，應予准許。
⑶系爭房屋施作室內外層、地板、天花板、牆壁、滲水、浮層
、壁癌、防水處理，金額分為55,104元、12,000元、83,360元、22,848元、25,824元，合計共199,136元，此有高正源所提估價單1紙在卷可參（見本院卷第143頁），李國政固否認上開估價單之真正，惟據證人陳奎安於本院審理時到庭證稱：我是跟齊俊明去高正源租屋處施作防水時認識高正源，去租屋處做了半個多月，1、2樓及屋頂都有施作，我是施作防漏水，現場1樓牆壁及屋簷都有漏水，2樓房間也有漏水，3樓排水管管路破損，老闆（即齊俊明）說大概有向業主收20萬元，估價單右下角是齊俊明簽名筆跡等語（見本院卷第4
56、457頁），其證述內容核與上開估價單內容相符，並有高正源所提系爭房屋修繕中及修繕後照片61張附卷可考（見本院卷第111至139頁），堪信高正源確有委託訴外人齊俊明及證人陳奎安就系爭房屋進行漏水修繕工作，並因此支出修繕費用199,136元，是以，高正源請求李國政償還修繕費用199,136元即屬有據。至李國政雖稱依前開系爭書面記載內容，可證其曾於系爭租約期間，與李美珠、高正源就修繕費用達成扣抵房租31,500元之合意等語，惟觀系爭書面僅有李美珠之簽名，李美珠既非系爭租約之當事人，難認其有何權限可代高正源合意修繕費用之數額為31,500元，並為抵充房租之合意，復觀系爭書面完全未提及抵充房租之記載，亦難認李國政前開抗辯為可採，併與敘明。
⒉高正源請求李國政返還免付租金70,000元之部分：
⑴按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年度台上字第2640號判決意旨參照）。再按，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己之主張為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第1723號判決意旨參照）。是以，如出租人未將合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人使用，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之程度，得免付租金，然應先由承租人就其不能就租賃物使用、收益之程度負舉證之責。
⑵本件系爭房屋於109年12月7日存在漏水瑕疵乙情，固如前述
認定，然僅由高正源所提之漏水照片55張（見本院卷第103至109、243至265、269至309頁），尚無從據以特定系爭房屋因漏水而不能使用收益之具體面積為何，或系爭房屋之漏水程度造成高正源無從就系爭房屋使用收益之程度，是以高正源僅空言主張應於每月5,000元之範圍內免付租金，並以14個月計之，共免付70,000元等語，應認其舉證不足而無理由。
⒊查，高正源請求李國政償還系爭房屋之修繕費用，並未定有
給付期限，應自受催告而未返還時起，負遲延責任。雖高正源曾以存證信函請求李國政償還修繕費用，然觀該存證信函就漏水期間係載為「112年1月間」，催告金額為「壹拾捌萬參仟伍佰元」（見本院卷第39、40頁），與本件高正源提起反訴主張之漏水期間及修繕費用金額均不相同，難認係就本件反訴之訴訟標的為催告。而高正源係以114年5月19日民事辯論意旨暨追加狀追加李國政為反訴被告，並由李國政訴訟代理人當日簽收繕本（見本院卷第417頁），是應認高正源係於114年5月19日起始催告李國政償還修繕系爭房屋之費用，遲延利息應自114年5月20日起算，高正源主張應自111年2月16日起算利息之部分為無理由。
四、綜上所述，本訴部分，李有依民法第767條第1項、第179條規定請求高正源給付相當於租金之不當得利40,075元；李國政依系爭租約第8條請求高正源給付違約金80,150元；依民法第213條規定請求高正源給付回復原狀費用於82,845元，及均自113年11月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之聲明則無理由，應予駁回。反訴部分，高正源依系爭租約第13條請求李國政償還修繕費用199,136元，暨自114年5月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息為有理由，逾此範圍之聲明亦無理由，應予駁回。
五、本訴判決部分，所命高正源給付之金額合計未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並經高正源聲明願供擔保，請准免為假執行，核與同法第392條第2項規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告預供擔保後，得免為假執行；李有及李國政雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知；至其敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。反訴判決部分，所命李國政給付之金額未逾500,000元，亦應由本院依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定酌定相當之擔保金額宣告李國政預供擔保後，得免為假執行；高正源雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知；至其敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，亦併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第六庭 法 官 陳威帆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
書記官 黃文芳附表一：本訴之訴之聲明編號 訴狀 訴之聲明 請求權基礎 1 起訴狀（本院卷第9-10頁） ㈠李美珠應將系爭房屋騰空遷讓返還原告李有。 系爭租約第8條、民法第455、767條 ㈡李美珠應自112年11月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付李有31,500元，暨自各期應給付之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 民法第179條、系爭租約第8條 ㈢李美珠應給付李有2,500元，及自112年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 系爭租約第3條 ㈣李美珠應給付李有70,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 系爭租約第15條 ㈤如受有利判決，李有願供擔保請准宣告假執行。 2 民事綜合言詞辯論意旨狀（本院卷第345、346頁） ㈠被告應給付李有80,150元，暨民事準備程序㈡狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 民法第767、179條 ㈡被告應給付李國政160,300元，暨民事準備程序㈡狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 系爭租約第8條 ㈢被告應給付李國政165,690元，暨民事準備程序㈡狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 民法第213條 ㈣被告應給付李國政70,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 系爭租約第15條 ㈤如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。附表二：反訴之訴之聲明編號 訴狀 訴之聲明 請求權基礎 1 民事答辯㈣暨反訴起訴狀（本院卷第321頁） ㈠李有應給付高正源269,136元，及自111年2月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 系爭租約第13條後段、民法第423、441條 ㈡高正源願供擔保，請准宣告假執行。 2 高正源114年5月19日言詞辯論期日當庭陳述（本院卷第413頁）、民事辯論意旨暨追加狀（本院卷第417頁） ㈠李國政應給付高正源269,136元，及自111年2月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈡高正源願供擔保，請准宣告假執行。 系爭租約第13條後段、民法第423、441條