臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第1098號原 告 何飛達（即五姨婆商行）訴訟代理人 郭緯中律師
古健琳律師被 告 陳淑滿訴訟代理人 陳鷹上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣四十四萬三千九百零六元，及自民國一一三年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之二十八，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣四十四萬三千九百零六元為原告供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時聲明第一項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）154萬4120元，及自民國112年8月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷㈠第9頁），嗣改為：被告應給付原告160萬3000元，其中120萬8000元自112年8月25日起至清償日止，另其中39萬5000元自113年9月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷㈡第369頁），核均屬兩造因門牌號碼臺北市○○街0巷00號1樓（下稱系爭房屋）租賃關係所生爭議，核屬請求基礎事實同一，揆諸上開規定，於程序上並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告即五姨婆商行獨資商號（下稱原告）需對外經營手作坊業務，於112年5月間就系爭房屋與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自112年5月27日起至114年5月26日止，每月租金6萬3000元（扣除租金稅額及二代健保費用後，每月實際支付予被告5萬5371元），原告已支付2個月租金及2個月押金，合計支付25萬2000元（計算式：6萬3000元×4個月=25萬2000元）。簽約後原告即委由訴外人森巍室內裝修設計工程有限公司（下稱森巍公司）進行室內裝修工程，然於施作工程期間，原告察覺系爭房屋存有嚴重漏水及瓦斯管線不堪使用狀況，屢經要求被告修繕，惟被告僅指派無專業知識及資格之被告訴訟代理人陳鷹（下逕稱陳鷹）修繕，致漏水及瓦斯管線問題仍未解決，致工程無法進行。嗣原告聽聞被告與訴外人有租屋糾紛後，向臺北市政府查詢，竟發覺系爭房屋座落土地使用分區為住宅使用，系爭房屋自始無法對外營業，被告明知此情，亦知悉原告承租系爭房屋係為經營手作坊有對外營業使用目的，竟昧於事實而未為告知，不符民法第423條將合約約定使用、收益目的之租賃物交予原告，且屬有可歸責於被告之給付不能，是原告自得依民法第256條規定於112年8月15日以存證信函解除系爭租約，並依民法第259條第2款規定，請求被告返還已收取之押租金共計25萬2000元【計算式：12萬6000元（2個月租金）+12萬6000元（2個月押金）=25萬2000元】。原告另受有已支付森巍公司工程款135萬1000元之損害，亦得依民法第226條第1項規定，請求損害賠償。原告總計受有160萬3000元之損害【計算式：25萬2000元（已收取之租金及押金）+135萬1000元（工程款）=160萬3000元】，爰依系爭租約及民法第227條第1項、第226條第1項、第216條第1項、第256條、第260條及第259條第2款等規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告160萬3000元，其中120萬8000元自112年8月25日起至清償日止，另其中39萬5000元自113年9月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造原於112年4月25日簽約，因有修改契約內容復於112年5月2日重新簽約，嗣經原告再次要求被告將原起租日112年5月20日延長至112年5月27日起算租金，故系爭租約正式生效日為112年5月27日，而被告已提供原告32天免租金籌備期（即自112年4月25日起至112年5月26日止），也曾告知原告可至臺北市政府商業處查詢確認，原告於租賃系爭房屋前應自行查明系爭房屋之土地使用分區是否適用於使用目的，況系爭租約並未約定系爭房屋可供對外營業登記使用，是將系爭房屋出租予原告做辦公室使用。原告於簽約前曾察看系爭房屋屋況，並無漏水之情，係原告未經被告同意擅自進行裝修工程方生漏水現象，被告並未規避責任立即修繕處理。詎原告僅繳納2個月租金、2個月押租金，自112年7月27日起即未繳納租金，且原告直至112年8月15日方告知被告系爭房屋不符合營業使用目的，卻未歸還系爭房屋鑰匙並持續使用系爭房直至113年6月17日才歸還系爭房屋鑰匙，故系爭租約係於113年6月26日才終止，再依系爭租約第9條約定於返還系爭房屋時，被告應負責回復原狀，原告並無請求被告賠償之權利。且被告從本案開庭至今112年7月到115年3月26日止共計已32個月空置無租金收入，以每個月6萬5000元來算共32個月，被告已損失208萬元，依系爭租約以原告歸還鑰匙來算終止租約，則是11個月，損失71萬5000元，加上系爭鑑定報告認定回復原狀費用24萬7499元，被告已支出鑑定費用6萬3000元，加上需支出陳鷹出庭車馬費用一趟1500元，共8次為1萬2000元、瓦斯費用2萬9265元，總計106萬6764元【計算式：71萬5000元（租金損失）+24萬7499元（回復原狀費用）+6萬3000元（鑑定費用）+1萬2000元（陳鷹出庭費用）+2萬9265元（瓦斯費用）=106萬6764元】，如法院認原告請求有理由，請求法院扣除上開106萬6764元等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造就渠等就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租期自112年5月27日起至114年5月26日止，每月租金6萬3000元，押租金12萬6000元；原告已支付2個月租金及2個月押金，共計25萬2000元；系爭房屋在現行建築法規土地使用分區上可做辦公室、可安裝瓦斯管，但僅用來做家庭料理使用，不能用明火擴大使用（如烹飪教室同時使用多個爐具）；原告於112年8月15日以存證信函通知被告解除系爭租約，經被告於112年8月17日收受該存證信函；原告已將系爭房屋鑰匙共2把，歸還予被告，被告於113年6月17日收受等事實均不爭執，並有系爭租約、存證信函、回執及臺北市都市發展局113年8月23日函等在卷可稽（見本院卷㈠第21-27、203-215、337-339、407頁），此部分之事實，堪以認定。
四、本院之判斷：本件原告依民法第227條第1項、第226條第1項、第216條第1項、第256條、第260條及第259條第2款等規定，訴請被告賠償160萬3000元之損害，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠原告主張系爭房屋未符合民法第423條租賃使用目的，於112年8月15日以存證信函解除系爭租約，是否有理由？㈡如原告主張有理由，則原告依民法第226條第1項、第256條及第259條第2款等規定，請求被告返還已收取之押金及租金共25萬2000元，是否有理由？㈢如原告主張有理由，則原告依民法第226條第1項、第256條及第260條規定，請求被告賠償已支付之工程款135萬1000元，是否有理由？㈣前開㈡、㈢如本院認有理由，則是否有民法第217條之適用？㈤被告主張本件損害賠償金額應扣除106萬6764元【計算式：71萬5000元（租金損失）+24萬7499元（回復原狀費用）+6萬3000元（鑑定費用）+1萬2000元（陳鷹出庭費用）+2萬9265元（瓦斯費用）=106萬6764元】，是否有理由？分述如下：㈠原告主張系爭房屋未符合民法第423條租賃使用目的，於112年8月15日以存證信函解除系爭租約，應屬有據：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦定有明文。而契約，乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範。倘當事人所訂立之契約真意發生疑義，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即以契約文義為基準、通觀契約全文、斟酌立約當時情形及其他一切資料，考量契約之目的及經濟價值、交易習慣、論理及經驗法則與誠信原則，並檢視其解釋結果是否符合兩造間權利義務之公平正義，且應兼顧不能逸出契約可預測之文義範圍（最高法院114年度台上字第376號判決意旨參照）。
2.觀系爭租約第1條約定甲方（按即被告，乙方為原告，下同）「店」屋所在地等文字（見本院卷㈠第21頁），且系爭房屋招租現場照片係載明「租店面」等文字（見本院臺北簡易庭112年度北簡字第6927號卷第21頁），復佐原告於承租時表明承租系爭房屋係用來經營「手作坊」等節為兩造所不爭執，酌陳鷹亦應原告請求而處理瓦斯管線分線等問題，於本院審理時陳稱：當初在簽約過程中就有跟原告說臺北市政府在111年就有開放營業處所查詢，明火就代表是做餐飲，如果沒有用到明火就可以歸屬於辦公室教學使用，所以原來出租房屋也沒有提供瓦斯設備就是這個原因。原告一直要求要有瓦斯設備，所以我們就提供一個爐具，當做是一個煮水設備等語（見本院卷㈠第272頁），倘如被告所述僅為住宅辦公室使用，實無需僅因要煮水而提供瓦斯設備；再衡兩造LINE對話紀錄，原告傳「你租我們的地方是無法對外營業的」、「你真的是很糟糕的」，被告則回「這我就更無辜了，你要講清楚你這手作坊要開火到什麼程度，我都以為就是團體捏黏土，紙牌或剪紙及小糕點而已跟戶外活動，這是屬小範圍不影響住宅區怎會是騙你，你應先查住宅區目前可營登項目細則，去商業區含的範圍就較大」等情（見本院卷㈠第177頁），可見兩造於磋商訂約時，原告有講明要經營手作坊且需明火，此為被告所知悉，況店面與辦公室之租賃行情於市場上有顯著差異，此為擔任多年房東之被告所明知，從而不論從文義或締約過程，兩造均以系爭房屋得以明火對外營業為系爭租約之目的，應可認定。
3.民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1項及第256條分別定有明文。經查：系爭房屋是否可作為對外營業使用之場所乙節，經本院函詢臺北市政府都市發展局，經以113年8月23日函覆僅得供住宅使用（見本院卷㈠第407頁），是被告所提供之租賃物即系爭房屋，無法以明火對外營業應可認定，且無法補正，應屬可歸責於被告之事由致給付不能，從而原告依民法第256條規定，請求解除契約，應屬合法有據。又原告此部分主張既屬有據，則其餘關於漏水瑕疵、瓦斯管線瑕疵及租屋糾紛等主張，已無庸審究，一併敘明。
㈡如原告主張有理由，則原告依民法第226條第1項、第256條及
第259條第2款等規定，請求被告返還已收取之押金及租金共25萬2000元，是否有理由？契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定，一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款亦有明訂。
被告無法依系爭租約約定交付合於使用目的即得對外營業之租賃物予原告，應屬給付不能，則依前揭規定，原告依民法第226條第1項、第256條及第259條第2款規定，於合法解除契約後，請求被告返還已收取之押金及租金共25萬2000元，應屬合法有據。
㈢如原告主張有理由，則原告依民法第226條第1項、第256條及
第260條規定，請求被告賠償已支付之工程款135萬1000元，是否有理由？
1.又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條亦定有明文。被告無法依系爭租約約定交付合於使用目的即得對外營業之租賃物予原告，應屬給付不能，則原告自得依民法第226條第1項、第256條及第260條規定，解除契約並請求損害賠償。
2.原告針對已支付工程款135萬1000元，提出工程承攬合約書、工程報價單、票據查詢資料暨支票影本等為憑，被告則抗辯訴外人森巍公司已施作工程價值不高，疑有設計費或工項灌水，偽造證據等情，經查：針對訴外人森巍公司已施作工程價值及是否為合理價格等節，業經本院依被告聲請囑託臺北市室內設計裝修商業同業公會鑑定並作成鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭鑑定報告就各該工項是否為合理施作價格、認定依據均已論述詳盡，加總後已施作工程（包括原契約工程及追加工程）價值為87萬8810元，被告請求法院以系爭鑑定報告認定之數量與價格作為判斷之依據等語（見本院卷㈡第370頁），原告就系爭鑑定報告此部分之認定，除主張部分遭陳鷹私下取走相關設備（如只剩軌道沒有燈具、無防火地毯、無任何軟件商品等）仍應予認列給付外，其他無意見等語（見本院卷㈡第193-194頁），然原告就各該爭議工項完成或軟件放置時現況，並無任何客觀證據（如照片、或原告與工程人員間、甚或工程人員間施工對話紀錄等）可資說明，縱傳喚證人黃韶瑋，僅陷於兩造各持己見窘境，難僅憑證人證言即認具可信性擔保，且難以想像施工至退場有相當期間，卻無任何照片可資佐證，據此無法為有利於原告之認定，基此，本院認系爭鑑定報告認定之87萬8810元，應屬可採。
3.原告之請求依前揭規定既屬有據，則其餘請求權基礎，已無庸審酌，併此敘明。㈣前開㈡、㈢如本院認有理由，則是否有民法第217條之適用？
1.損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。又此項規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人對於損害之發生或擴大亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過苛，乃賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權，且不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時，亦有該條項之適用。又所謂被害人與有過失，只須其行為為損害之共同原因，且其過失行為並有助成損害之發生或擴大者，即屬相當（最高法院107年度台上字第2471號判決意旨參照）。
2.被告無法依系爭租約約定交付合於使用目的即得以明火對外營業之租賃物予原告，已屬給付不能，原告得依民法第226條第1項、第256條及第260條規定，解除契約並請求損害賠償，業經認定如前。然原告為知名商號，在其投資經營前，以建管法規管制日趨嚴謹情況下，對於系爭房屋使用分區等現況，亦應自行或委託相關專業人士詳查並予評估，以控管風險，且臺北市商業處就此有預查系統，實不難輕易查得，然原告逕與被告簽立系爭租約，因系爭房屋因使用分區管制而不能以明火對外營業，致受有支付工程款之損害，是原告就此部分損害之發生，實難認無過失，至被告以無法明火對外營業之系爭房屋，以「店面」與原告簽立系爭租約，顯有可議，本院認兩造各應就前開認定工程款各負擔50％之責，即被告應負擔43萬9405元。
3.至原告已支付之租金及押金共25萬2000元或被告抗辯應扣除之回復原狀費用24萬7499元（詳後述），均非民法第217條第1項所稱之損害，從而並無此條之適用，併予敘明。
㈤被告主張本件損害賠償金額應扣除106萬6764元【計算式：71
萬5000元（租金損失）+24萬7499元（回復原狀費用）+6萬3000元（鑑定費用）+1萬2000元（陳鷹出庭費用）+2萬9265元（瓦斯費用）=106萬6764元】，是否有理由？
1.系爭租約第9條約定「房店屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀。」（見本院卷㈠第25頁）。系爭租約業經原告合法解除，兩造依民法第259條規定互負回復原狀義務，且兩造如另有約定，應從其約定。兩造既互負回復原狀義務，等同回復至未簽系爭租約之狀態，則被告請求租金損失及瓦斯費用乙節，均顯然無據。至被告主張依系爭租約第9條約定，應扣除系爭鑑定報告認定之回復原狀費用24萬7499元，則屬合法有據。至原告固稱1台車清運市價為1萬3000元，而非1萬8000元，系爭鑑定報告項目17、
18、19應可一式計價，就上開費用應再分別扣除5000元、2萬4000元等語，然清運車輛依噸數不同本有不同計價方式，原告僅泛為前開主張，並未提出任何舉證說明，亦無法為有利於原告之認定。
2.至鑑定費用依法屬訴訟費用之一部，應依民事訴訟法第91條規定於訴訟終結後，依聲請以裁定確定之，被告於本件訴訟審理中請求扣除，顯於法不合。另被告委請陳鷹為訴訟代理人並支付費用，該等費用依法並非得為訴訟費用，且此舉亦疑似有違反律師法第127條第1項無律師證書，意圖營利而辦理訴訟事件者之刑事責任，被告此部分主張，顯於法有悖，不應准許。
㈥基上，本件原告得向被告請求69萬1405元（計算式：25萬200
0元+43萬9405元＝69萬1405元）範圍內，為有理由，扣除被告抗辯之拆除費用24萬7499元，原告之請求於44萬3906元內，為有理由。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件兩造就起訴狀繕本送達日為113年3月7日均不爭執（見本院卷㈡第332頁），則原告請求自113年3月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭租約及民法第226條第1項、第256條、第259條第2款及第260條規定，請求被告給付原告44萬3906元，及自113年3月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，併依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 楊淯琳