臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第1351號原 告 吳曉青訴訟代理人 翁瑞麟律師被 告 朱嘉麒
指定送達處所：臺北市○○區○○路0 段000巷00弄00號0樓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○號二樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟元，及自民國一百一十二年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十二年十二月起至返還第一項房屋止，按月於每月五日給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾貳萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾捌萬參仟柒佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各期到期部分，於原告每期以新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號2樓房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，兩造於民國111年9月20日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年10月1日起至116年9月30日止，每月租金新臺幣（下同）25,000元，保證金50,000元。被告承租後向原告堅持要打掉屋內木作裝潢與廚房流理台、更換廚房後門，原告僅能同意，並表示其後若要改裝，必先取得原告同意。嗣一樓住戶反應因二樓外牆打洞，因而漏水，造成一樓廁所天花板塌陷，原告始知悉被告未經原告同意，擅自在系爭房屋外牆打洞拉線，原告要求被告回復原狀，未獲置理，被告已違反系爭租約第4條第5項約定，原告遂於112年8月30日寄發存證信函，依系爭租約第6條約定通知被告終止租約，要求被告於函到後30日內清空物品、搬離系爭房屋，並賠償一個月租金，被告於112年9月6日收受存證信函，迄今仍居住於系爭房屋內。為此，爰依民法第432條、第438條、第455條、第767條第1項規定及系爭租約，請求被告返還系爭房屋，賠償回復原狀費用21,000元，並依民法第179條規定請求被告支付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空返還予原告。㈡被告應給付原告21,000元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並應自112年11月起至騰空返還系爭房屋之日止，按月於每月1日給付原告25,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係在系爭房屋陽台打洞，不是在屋內，伊花了費用裝潢，沒有理由破壞系爭房屋，刑事並無責任等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，兩造於111年9月20日簽訂系爭租約，由被告承租原告
所有之系爭房屋，租賃期間自111年10月1日起至116年9月30日止，每月租金25,000元，押租金50,000元，被告應於每月5日前繳納租金。嗣原告以被告未經同意於系爭房屋牆面打洞拉線，被告拒不依限修復為由，於112年8月30日寄發台北世貿郵局第188號存證信函，通知被告終止系爭租約，要求被告於函到後30日內清空物品、搬離系爭房屋，被告於112年9月6日收受上開存證信函等情，有系爭租約、LINE通訊軟體對話紀錄、系爭房屋牆面照片、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執在卷可參（見本院112年度店簡字第1592號卷第27頁至第44頁、第121頁、第122頁），此部分事實首堪認定。㈡按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第432條第1項、第2項本文、第438條、第213條、第203條分別定有明文。第按系爭租約第4條第5項約定：「租賃期間，乙方若有依個人喜好改裝房屋之需求時，取得甲方之同意後得自行裝設（費用由乙方負擔），但不得損害原有建築，若裝設途中損害原有建築，乙方應負責回復損害部分之建築原狀。」；第6條第1項約定：「保證金不得抵租金，若乙方約定方法（第四條）使用房屋情節重大，或拖欠租金達15日以上，經甲方催告期限改善、或限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。……此等提早解約情事因歸責於乙方，乙方須支付1個月租金作為甲方之損害賠償（自保證金扣除），其餘保證金結算乙方拖欠租金及水電費後餘額無息返還。」。茲查，被告未經原告同意即於系爭房屋牆面打洞安裝管線乙情，為被告所不爭執，則被告所為損壞系爭房屋原狀，原告催請被告修復未果，被告顯已違反系爭租約第4條第5項約定，原告自得依系爭租約第6條第1項、民法第438條規定終止系爭租約。而原告透過存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示已於112年9月6日到達被告，足認兩造間系爭租約於112年9月6日經原告合法終止。又系爭房屋牆面遭被告打洞破壞毀損，依前揭規定，被告應負有回復原狀之義務，如不回復，原告即得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。再參以原告委請廠商勘估修繕所提出之工程估價彙總表記載（本院112年度店簡字第1592號卷第45頁），修復費用21,000元，其施作項目包括室外磁磚修補、室內牆面油漆批土粉刷、防水施作，核與系爭房屋損壞現況尚屬相符，應認屬回復原狀之必要費用，故原告請求被告賠償回復原狀費用21,000元，併請求自原告受損害之日後之起訴狀繕本送達被告之日即112年10月27日（見本院112年度店簡字第1592號卷第53頁，於112年10月17日寄存送達於被告，依民事訴訟法第138條第2項規定，經10日而於000年00月00日生效）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據。㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判先例參照）。本件兩造間之系爭租約既經原告合法終止契約而消滅，被告繼續占有系爭房屋即失合法權源，自屬無權占有，揆諸前揭規定，原告請求被告騰空返還系爭房屋，核屬有據。
㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查系爭租約業已終止，如前所述，被告未返還系爭房屋而仍繼續占有使用，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害；並審諸兩造間前就系爭房屋訂定租約所約定之租金為每月25,000元，本院認以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，應屬允當。又被告已繳付租金至112年10月，而因可歸責於被告，致系爭租約提前解終止，依約應自押租金中扣除一個月之租金作為損害賠償，則被告繳納之押租金50,000元尚餘25,000元，以此扣抵相當於租金之不當得利後，被告應自112年12月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利。另原告雖指明被告應於每月1日給付，惟按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，此為民法第439條所明定。本院審酌本件相當租金之不當得利請求，與房屋租金性質類似，現今社會一般房屋租賃多以按月支付租金為常態，依同一法理，自得類推適用該條規定而得按月分期請求，不當得利受領人應按月於相當特定日期返還所受利益。而系爭租約已約定每月5日前繳交房租，故就原告此部分請求，酌定每月應支付日為各該月之5日。準此，原告依不當得利之法律關係，請求被告自112年12月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月5日給付25,000元，應屬有據，逾此範圍之請求，即非有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條、第432條規定及系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告21,000元及自112年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自112年12月起至將系爭房屋遷讓返還之日止，按月於每月5日給付25,000元之不當得利，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
書記官 林怡秀