臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第2468號原 告 蔡佳惠訴訟代理人 徐明水律師被 告 蔡士誠
簡嬿珊共 同訴訟代理人 吳存富律師
張立民律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○○號，面積八十六點七八平方公尺）及其上如附圖編號A1、A2、B部分(面積六十四點六五平方公尺）之建物騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百一十二年十一月二十四日起至遷讓返還第一項所示建物之日止，按月各給付原告新臺幣壹萬零肆佰貳拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾玖萬玖仟陸佰伍拾壹元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾玖萬捌仟玖佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項就各到期部分，原告以新臺幣參仟肆佰柒拾陸元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹萬零肆佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00○0號4樓房屋及其樓上鐵皮屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應自民國112年11月24日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）18,924元。嗣於113年3月8日，原告以民事補正狀變更聲明第一項為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00○0號房屋及其樓上鐵皮屋騰空遷讓返還原告（見北簡卷第88頁）；核原告前開所為變更，係補充事實上之陳述，非為訴之變更追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為臺北市○○區○○段○○段000○號（即門牌號碼臺北市○○區○
○○路○段00巷00○0號，下稱系爭4樓房屋）及其上鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋，與系爭4樓房屋合稱系爭房屋）之所有權人，被告蔡士誠、簡嬿珊為夫妻，為原告之弟及弟媳，長期無償居住於系爭房屋内，原告基於手足之情，未積極驅趕。惟被告於112年10月間發送律師信函予原告，向原告稱兩造母親陳鳳珠本欲贈與被告蔡士誠系爭房屋，嗣原告與陳鳳珠卻虛偽通謀以「假買賣」之方式，將系爭4樓房屋所有權登記為原告所有，原告及陳鳳珠應予撤銷渠等間買賣行為云云；原告為維護權益，乃於112年11月7日寄發律師信函（下稱系爭律師函）予被告，要求被告於函到後14日内清空物品，自系爭房屋遷離，並返還系爭房屋予原告。詎被告自112年11月9日收受系爭律師函後，迄今未清空遷離。
㈡系爭房屋既為原告所有，被告無權占有系爭房屋，自應給付
原告相當於租金之不當得利。而系爭房屋坐落臺北市○○區○○段○○段000○000○0地號土地（下稱系爭土地），起訴時之公告地價為每平方公尺79,100元，申報地價為每平方公尺63,280元（計算式：79,100元×80%＝63,280元）；又系爭土地面積為138平方公尺，系爭房屋占有系爭土地之應有部分為1/4即34.5平方公尺；另系爭房屋為加強磚造4層建物之第4層及屋突（頂樓加蓋，鋼鐵造），111年度課稅現值分別為93,100元、82,300元，且位在臺北市中山區新生北路三段與民權東路交岔路口附近，出巷道後即毗鄰大馬路及花博公園新生園區，生活機能、交通運輸條件優良等情，是綜合考量系爭房屋暨坐落土地所在區域、路段、交通、商業及發展情形，原告得請求系爭房屋相當於租金之數額應以土地法第97條第1項規定上限之坐落土地申報總價年息10%計算，是被告即應自收受系爭律師函之日即112年11月9日翌日起算14日後之112年11月24日起，按月各給付原告相當於租金之不當得利18,924元（計算式：【[4樓：{63,280元×34.5平方公尺＋93,100元}×10%＋12月＝18,969元]＋[屋突：{63,280元×34.5平方公尺＋82,300元}×l0%＋12月＝18,879元]】÷2＝18,924元）。
㈢爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，提起本訴。並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應自112年11月24日起至返還系爭房屋之日止，按月各給付原告18,924元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭4樓房屋由兩造父親蔡沼二購入後登記為陳鳳珠所有，蔡
沼二及陳鳳珠基於使被告無償永久居住之意思，令被告自94年起居於系爭房屋內迄今，故陳鳳珠與被告間就系爭房屋成立無償使用借貸關係，原告亦知上情。而原告於109年5月16日取得系爭房屋應有部分1/2，再於110年7月6日取得剩餘應有部分後，均未要求被告返還，且自承基於手足之情而使被告無償繼續居住於系爭房屋，顯見原告亦係基於使被告無償永久居住之意思，令被告繼續居於系爭房屋，故兩造間就系爭4樓房屋亦成立無償使用借貸關係。再者，兩造間就無償使用借貸關係並未定有期限，而被告借用系爭4樓房屋之目的既係基於原告使被告無償永久居住之意思，則被告對系爭4樓房屋既未使用完畢，原告自不得請求被告返還。另陳鳳珠曾於94年、105年一再告知被告蔡士誠欲贈與系爭4樓房屋，嗣後卻透過買賣系爭4樓房屋之方式，變更所有權人為原告，致被告無從基於無償使用借貸之關係及履行贈與契約關係為抗辯，陳鳳珠以此脫免其容忍占有及應履行贈與契約之義務，故原告取得系爭4樓房屋所有權之目的，顯係在妨害被告有權占有人之占有，依民法第148條規定，原告行使物上請求權自為法所不許。至系爭鐵皮屋因屬未辦保存登記之建物，原告並未舉證證明其為系爭鐵皮屋之所有權人或係事實上處分權人，自不得向被告請求返還。
㈡原告既有使被告無償永久繼續使用系爭房屋之意思，自不得
請求被告給付相當於租金之不當得利；縱認被告應給付，原告主張占用之系爭土地面積亦有誤，且審酌系爭房屋所在地鄰近並無捷運站，且周邊建物均係以住宅用途為主，並無熱鬧繁華之商業活動聚落，故其中作為計算基礎之土地及其建築改良物申報總價額年息應以1%為適當。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告與被告蔡士誠為姊弟，被告二人則為夫妻，系爭4樓房屋
原登記為陳鳳珠所有，陳鳳珠於109年5月間將系爭房屋出售予原告及訴外人蔡佳愉（權利範圍各為二分之一），嗣110年7月間，原告再向蔡佳愉之繼承人呂銘恩、呂健宇購買系爭房屋之應有部分二分之一，此有建築改良物所有權買賣移轉契約書、建物所有權狀、建物登記第一類謄本等在卷可憑（見北簡字卷第21頁、訴字卷第23-25頁、第49-55頁），而系爭4樓房屋面積為86.78平方公尺，系爭鐵皮屋上設有兩間套房（面積10.95平方公尺、33平方公尺、20.7平方公尺，合計64.65平方公尺），均由被告占有使用中之事實，有系爭鐵皮屋現場照片可證（見訴字卷第411-417頁）；復經本院前往現場履勘，囑託臺北市中山地政事務所測量，此有本院勘驗測量筆錄、複丈成果圖等存卷可查（見訴字卷405-406頁、第433頁），是上開事實均堪認定。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付占有系爭房屋相當
於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。茲就兩造爭點分述如下：
⒈系爭4樓房屋及系爭鐵皮屋為原告所有，原告請求被告遷讓返
還該屋，為有理由：⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照）。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之（最高法院104年度台上字第2287號判決意旨酌參）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。按此，被告既不否認系爭4樓房屋現均由其等居住使用，而有占用原告所有系爭4樓房屋之事實，僅辯稱其具有繼續占用系爭4樓房屋之合法權源，揆諸前揭法條及判決意旨，自應由被告非無權占有系爭4樓房屋之利己事實，負舉證說明之責。
⑵被告抗辯渠等與陳鳳珠間有成立無償使用借貸關係，且陳鳳
珠本有贈與系爭4樓房屋予被告蔡士誠之意；原告取得系爭4樓房屋所有權後，亦基於使被告無償永久居住之意思，讓被告繼續居住於系爭4樓房屋內，故兩造間亦成立無償使用借貸關係，且未定有期限等語，並以證人林賞（即被告簡嬿珊之母）、蔡秉學（即被告二人之子）之證述及LINE通訊軟體對話紀錄擷圖、兩造電話錄音光碟暨譯文等件為憑（見訴字卷第37頁、第252-257頁、第263-266頁、第321-327頁）。
惟按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第470條第1項亦有明文。而使用借貸為債權契約之一種，仍須當事人就一方無償以物貸與他方使用，他方允於使用後返還其物等契約必要之點，互有合致之意思表示，該項契約始能成立（最高法院85年度台上字第3034號判決意旨參照）。被告雖辯稱自94年間起即居住於系爭4樓房屋內，而與陳鳳珠成立使用借貸契約，原告亦知之甚詳，原告取得系爭4樓房屋所有權後，亦從未有反對被告繼續居住之意思，兩造間自亦成立使用借貸關係等語，然此為原告否認，被告自應就兩造間有成立使用借貸契約負舉證之責。被告雖提出兩造間之錄音譯文，其中固可見原告坦認知悉被告居住於系爭4樓房屋之事（見訴字卷第323頁），再以證人林賞、蔡秉學證述原告並未要求被告遷出系爭房屋等情（見訴字卷第25
3、256頁），佐證兩造間成立使用借貸契約，然原告單純知悉被告居住之事實或於取得所有權後未立即要求被告遷出，其原因所在多有，尚無從逕認原告係出於使用借貸之意思將系爭房屋借予被告居住，或被告得永久無償居住於系爭房屋內；況被告於本案言詞辯論終結前，均未能就兩造間對系爭4樓房屋成立使用借貸關係之構成要件事實舉證已實其說，自難僅憑被告居住於系爭4樓房屋內，即遽予認定兩造間就使用借貸達成合意。
⑶被告雖再抗辯陳鳳珠曾允諾贈與系爭4樓房屋予被告蔡士誠，
事後卻將系爭4樓房屋出售與原告及蔡佳愉，以此方式妨害被告之占有，係以損害被告為目的，為權利濫用云云。惟細繹證人林賞、蔡秉學之證述內容，渠等雖曾證稱陳鳳珠曾提及將系爭4樓房屋贈與被告蔡士誠一事（見訴字卷第253頁、第255頁），然依民法第408條第1項之規定，贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與，故縱認陳鳳珠曾有贈與系爭4樓房屋予被告蔡士誠之意，然在其未將系爭4樓房屋移轉登記予被告蔡士誠前，陳鳳珠本得任意撤銷贈與之意思表示；佐以證人蔡秉學係證稱於106年間聽聞陳鳳珠欲贈與系爭4樓房屋之事，而陳鳳珠既已於事後即109年5月間將系爭4樓房屋出售予原告及蔡佳愉，足認其事後已有撤銷贈與之意，故被告以證人林賞、蔡秉學、LINE之對話紀錄主張陳鳳珠本欲贈與系爭4樓房屋予被告蔡士誠，縱屬實情，亦難據此佐證兩造間成立使用借貸契約。再者，陳鳳珠既得依法撤銷贈與契約，自難以此逕認其正當權利之行使係為權利濫用，故被告抗辯陳鳳珠與原告、蔡佳愉之買賣契約違反民法第148條之規定，難認可採。至被告雖再抗辯陳鳳珠與原告、蔡佳愉間就系爭4樓房屋之買賣契約係通謀虛偽意思表示而無效云云，然被告對此亦未舉證以實其說，自難認其空言主張為可採。
⑷被告再抗辯原告並非系爭鐵皮屋之事實上處分權人，不得請
求其返還云云。惟查，系爭鐵皮屋固未向地政機關辦理所有權登記，然非不得為讓與之標的，而依原告提出之買賣移轉契約書觀之，其上記載「未辦保存建物一併移轉」、「含頂樓增建一併移轉」（見訴字卷第51頁、第55頁），而系爭鐵皮屋之房屋稅納稅義務人亦登記為原告，此有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可憑（見北簡卷第57頁），則原告為系爭鐵皮屋之事實上處分權人乙節，堪以認定。而原告雖主張系爭鐵皮屋之面積依臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書之記載，應為90平方公尺（見北簡字卷第57頁），然經本院囑託臺北市中山地政事務所測量結果，系爭鐵皮屋上設有兩間套房（即附圖編號A1、A2、B之部分，面積分別10.95平方公尺、33平方公尺、20.7平方公尺，合計64.65平方公尺），此有本院勘驗測量筆錄、複丈成果圖等存卷可查（見訴字卷405-406頁、第433頁），而附圖編號C、D則係樓梯間及公共走道空間，非為被告占有使用，故系爭鐵皮屋之範圍應為附圖編號A1、A2、B之部分，堪以認定。
⑸原告既為系爭房屋之所有權人或事實上處分權人，而被告未
能舉證證明其有合法占有權源，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭4樓房屋及系爭鐵皮屋如附圖編號A1、A2、B之部分，即屬有據。再者，原告為系爭房屋之所有權人或事實上處分權人，依民法第765條規定，本得自由、使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，是原告請求被告遷讓房屋，乃正當法律上權利之行使，原告既無繼續占用系爭房屋之合法權源，其主張原告提起本件訴訟違反誠信原則、權利濫用云云，洵不足採。
⒉原告得請求被告給付占有系爭房屋相當於租金之不當得利：
⑴按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，從而無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額。
⑵查被告無權占有系爭房屋，因而享有相當於租金之利益，自
屬無法律上原因，並致原告受有損害，故原告依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬有據。而系爭房屋位置鄰近花博公園、捷運中山國小站、新生及建國高架道路，附近飯店林立，周圍交通、商業便捷繁榮，生活機能尚稱完備，為城市地方房屋，本院綜合審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等因素，認原告請求被告給付所獲得相當於租金之利益，認以系爭土地申報地價及系爭房屋現值之年息6％計算原告所受相當於租金之不當得利數額為適當。又系爭4樓房屋於58年12月1日建築完成，屋齡約54年，主要建材為加強磚造，位於4層建物之第4層，層次面積86.78平方公尺，此有系爭房屋建物所有權狀、建物登記第一類、第二類謄本在卷可稽（見北簡卷第21、53頁、訴字卷第23頁），經評定房屋現值為203,829元，且所坐落之土地於112年1月之公告地價為每平方公尺79,100元，申報地價即為每平方公尺63,280元【計算式：79,100元×80%＝63,280元】，面積合計為138平方公尺，原告取得權利範圍為1/4，則系爭4樓房屋每月相當於租金之不當得利為11,935元【計算式：[（63,280元×138平方公尺×1/4）＋203,829元]×6％÷12＝11,935元】。至系爭鐵皮屋為未辦保存登記建物，屋齡約為18年，主要建材為鋼鐵造，占用面積64.65平方公尺，此有稅籍證明書、土地複丈成果圖在卷可稽（見北簡卷第57頁、訴字卷第433頁），復因該部分屬未辦保存登記建物之頂樓違建，參酌系爭4樓房屋每月相當於租金之不當得利數額，系爭鐵皮屋之每月租金應以每平方公尺138元【計算式：11,935元÷86.78平方公尺＝138元】為合宜，則系爭鐵皮屋每月相當於租金之不當得利為8,922元【計算式：138元×64.65平方公尺＝8922元】；是系爭房屋每月相當於租金之不當得利應為20,857元【計算式：11,935元＋8,922元＝20,857元】，則被告各應給付原告10,429元，原告逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利部分，屬於未定給付期限之金錢債權，而原告於112年11月7日以系爭律師函通知被告於14日內返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，而系爭律師函於112年11月9日送達被告，此有系爭律師函暨回執附卷可憑（見北簡卷第31-39頁），揆諸前揭說明，原告請求被告給付自112年11月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭4樓房屋及系爭鐵皮屋（即如附圖編號A1、A2、B之部分）騰空遷讓返還予原告；另依民法第179條規定，請求被告應自112年11月24日起至返還系爭房屋之日止，按月各給付原告10,429元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准、免為假執行，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁。至被告雖以就原告與陳鳳珠間之買賣契約係通謀虛偽意思而無效為由提起訴訟，並聲請停止本案訴訟程序，然原告為系爭房屋之所有權人或事實上處分權人乙節，業經本院認定如前，被告聲請核無必要，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第八庭 法 官 陳威帆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 黃文芳