臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第2089號原 告 張孫銘
張書豪張孫國朱鳳儀呂張阿瑞共 同訴訟代理人兼送達代收人 陳明宗律師複代 理 人 蔡爵陽律師被 告 黃進生訴訟代理人 謝其演律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣陸拾柒萬捌仟元，及自民國一百一十三年十一月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十三年十一月三日起至騰空遷讓返還本判決第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬陸仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾柒萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣肆萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182條第1項所明定。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止（最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照）。查，本件原告依租賃之法律關係，起訴請求被告返還租賃標的物、給付租金及相當於租金之不當得利，而被告另依買賣之法律關係對原告提起請求減少價金之訴，目前仍由他案審理中（詳後述），然被告對於原告得否主張減少價金，尚難認與其於本件所主張之前述請求權基礎有何先決事實之關係，依前揭規定及說明，本件自無裁定停止訴訟之事由，是被告請求本件應於該案判決確定前裁定停止訴訟云云，洵屬無據，合先敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
本件原告起訴時訴之聲明第2項前段原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）868,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還前項房屋之日止，按年息百分之5計算之利息」，嗣於113年11月19日當庭修正上開聲明文字為：「被告應給付原告868,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，屬更正法律上之陳述，核與上開規定相符，尚非訴之變更或追加。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：被告前向其等承租門牌號碼新北市○○區○○路00號1樓房屋（下稱系爭38號房屋）、39號1樓房屋（下稱系爭39號房屋），分別積欠租金144,000、218,000元未付，然因該等房屋位於原告欲出售之部分土地上，原告乃於民國111年3月20日與被告就系爭39號房屋另簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年3月20日起至112年8月20日止，共18個月，每月租金46,000元，且應於每月25日前支付，被告並交付1個月房租即46,000元作為押租保證金；倘租期屆滿時，除經原告等5人同意繼續出租外，被告應即時遷讓返還系爭39號房屋。詎系爭租約租期已於112年8月20日屆滿，惟被告拒不返還系爭39號房屋，原告得依系爭租約第8條約定、民法第455條規定，請求被告返還系爭39號房屋。又被告先前積欠系爭38、39號房屋之租金共362,000元（計算式：144,000元＋218,000元＝362,000元）未給付；且自112年5月起未依系爭租約繳付租金，迄至同年8月租期屆至時，計積欠4個月租金184,000元（計算式：46,000元×3月＝184,000元）；並自112年9月租期屆至後，仍未依約搬離而繼續使用系爭39號房屋迄原告於113年3月間提起本件訴訟，顯屬無權占有，受有7個月相當於租金不當得利共322,000元（計算式：46,000元×7月＝322,000元），致原告受有損害，以上合計868,000元（計算式：362,000元＋184,000元＋322,000元＝868,000元），其等自得依系爭租約第3條約定、民法第439條、第179條規定，請求被告給付上開金額。另被告自本件起訴狀繕本送達之翌日起，每月亦無法律上原因，受有相當於租金之不當得利46,000元，致原告受有損害，渠等並得依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號1樓房屋（即系爭39號房屋）騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告868,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還前項房屋（即系爭39號房屋）之日止，按月給付原告46,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：其承租系爭39號房屋後，有意向原告購買系爭38、39號房屋坐落之新北市○○區○○段000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地），兩造乃於111年11月2日分別簽訂土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），均約定應於112年4月30日前完成點交，惟原告刻意隱瞞系爭土地未臨馬路，並表示無庸進行土地鑑界，致被告嗣未能順利申辦貸款而難以如期履行系爭土地買賣契約，被告已向原告提起請求減少價金之訴（案列本院113年重訴字第698號，下稱系爭另案）在案。而兩造分別於112年4月27日、同年8月13日陸續簽立2份協議書（下依序分稱系爭4月協議書、系爭8月協議書），將系爭租約存續時間延長至系爭土地點交之日，系爭土地既尚未點交，系爭租約租賃期間即迄未屆滿，原告並已將未辦保存登記之系爭39號房屋事實上處分權移轉予被告，則原告請求被告遷讓返還系爭39號房屋，實無理由。又倘被告於系爭另案請求減少價金為有理由，等同被告給付土地買賣價金完畢，其即得依系爭土地買賣契約取得系爭土地所有權，故亦無返還系爭39號房屋及給付租金之必要，且無受有相當於租金之不當得利可言等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本院之判斷：兩造均不爭執於111年3月20日就系爭39號房屋簽訂系爭租約，約定租賃期間自111年3月20日起至112年8月20日止，共18個月，每月租金46,000元等情，並有系爭租約在卷可稽（見本院卷第9至13頁），惟原告主張其得請求被告遷讓返還系爭39號房屋，並請求其給付積欠之租金、按月給付給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本院應審究者為：㈠原告依系爭租約第8條約定、民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭39號房屋，有無理由？㈡原告依系爭租約第3條約定、民法第439條、第179條規定，請求被告給付積欠之租金868,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭39號房屋之日止，按月給付46,000元，有無理由？茲分別析述如下：
㈠原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭39號房屋部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。又系爭租約第8條規定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，可知被告於系爭租約租賃期間屆滿時，除經原告同意外，負有返還系爭39號房屋之義務。
⒉經查，依系爭租約第2條約定，系爭租約之租賃期間自111年3
月20日起至112年8月20日止，共18個月，現已屆滿，而被告亦不否認其仍未返還上開房屋予原告之事實，佐以原告於系爭4月協議書亦均表明倘兩造間之系爭土地買賣契約解除，即回歸系爭租約，惟系爭租約到期不再續租等語明確，有系爭4月協議書在卷可參（見本院卷第49頁，本件原告係提出原告張孫銘與被告所簽訂之系爭4月協議書，其餘原告與被告簽訂相同內容之協議書，則經被告於系爭另案中提出），並經本院依職權調閱系爭另案卷證查閱無訛。是原告主張被告向其等承租系爭39號房屋之租期已屆滿，被告應騰空遷讓返還該屋，即非無據。
⒊被告雖辯稱：系爭4月協議書已將系爭租約存續時間延長至系
爭土地點交之日，系爭土地既尚未點交，則系爭租約租賃期間即迄未屆滿，其不負返還系爭39號房屋之義務云云，然此經原告否認。查，兩造就系爭39號房屋所坐落之系爭土地於111年11月2日分別簽訂系爭土地買賣契約，均約定被告應就第1至3期款合併於111年11月4日前匯款，其餘第4期完稅款如被告無須辦理貸款則應併同上揭款項一起支付；如須辦理貸款應於產權過戶完成後3個工作天內將核撥款項存入履約保證專戶，如有差額亦須補足，及兩造應於112年4月30日前完成以現狀完成土地之點交，有系爭土地買賣契約存卷可考（見本院卷第15至47頁，本件原告係提出原告張孫銘與被告所簽訂之系爭土地買賣契約，其餘原告與被告簽訂相同約款內容之土地買賣契約，則經被告於系爭另案中提出），並經本院依職權調閱系爭另案卷證查閱無訛。嗣被告未能順利貸款，兩造復於112年4月27日、同年8月13日簽訂系爭4月協議書、系爭8月協議書，亦有上開協議書在卷可參（見本院卷第49、51頁，除系爭4月協議書部分已詳前述外，原告於本件亦係提出原告張孫銘與被告所簽訂之系爭8月協議書，其餘原告與被告簽訂相同內容之協議書，則經被告於系爭另案中提出），並據本院依職權調閱系爭另案卷證審閱屬實。觀諸系爭4月協議書第1條約定：「原契約（指系爭土地買賣契約）第7條第5項點交時間改訂最遲不得逾112年7月31日，點交前為租約存續期間，買方（即被告）應按租約履行支付租金之義務，點交後租約即終止」，係將系爭土地買賣契約原定之112年4月30日點交期限延長，至遲應於112年7月31日前完成點交，並言明於該土地點交期限前均屬系爭租約之存續期間，被告仍應給付房屋租金等意旨，而系爭租約之租期本即於112年8月20日始屆至，是上開約定顯非在展延系爭租約租賃期間，被告前開抗辯實有誤會，不足為採。
⒋被告又辯稱：依系爭8月協議書第1條約定，原告已將系爭39
號房屋事實上處分權移轉予被告，被告即無返還義務可言云云，此原告所爭執。查，兩造簽訂系爭4月協議書後，被告仍未辦妥貸款，系爭土地仍未能於112年7月31日前完成點交，故兩造方又作成系爭8月協議書，以協商土地點交等相關問題。而按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照），觀諸系爭8月協議書第1條載明：「本標的賣方（即原告）所有門牌：新店區安豐路38號及39號（即系爭38、39號房屋）稅籍一併移轉予買方（即被告）」，既約定該等房屋之稅籍「一併」移轉，自係指稱該稅籍與土地併同移轉及點交之意。且通觀系爭8月協議書之整體約定內容，可見兩造於第2條又將系爭土地買賣契約第7條第5項所定之點交期限延長至113年2月29日，且於第3條敘明：「買方逾期仍未能點交，買賣雙方意思表示一致同意向僑馥建經終止履約保證之申請，買賣契約亦同時合意解除……」，復於第4條約定被告應付清租金，並騰空房屋點交予原告等語，皆係關於系爭土地之點交期限及違約之法律效果，是綜合文義及體系解釋及考量前述締約背景，可徵系爭8月協議書第1條確係在約定系爭38、39號房屋之稅籍於土地點交時併同移轉，而非在雙方簽訂系爭8月協議書時即進行移轉等情無訛。職此，兩造既均不否認系爭土地迄今仍未點交，即無系爭39號房屋之稅籍已移轉予被告之事，況被告亦未提出任何系爭39號房屋之稅籍業據移轉之具體事證，自難據以認定系爭39號房屋之事實上處分權已移轉予被告之事實，被告據以辯稱其無返還義務云云，當無依據。
⒌被告再辯稱：原告刻意隱瞞或不告知系爭土地未臨馬路，且稱系爭土地無須進行土地鑑界，始致被告遭金融機構拒絕貸款，被告前共給付共2,100萬元之價金予原告，並提起系爭另案向原告請求減少價金，顯見其已履行給付土地價金之義務，系爭土地買賣契約即未解除，而該契約之買賣標的既包含其上之系爭39號房屋在內，原告自不得向被告請求返還房屋云云。然前情經原告否認。查，系爭39號房屋雖坐落於系爭土地上，然系爭租約與系爭土地買賣契約、系爭4月協議書、系爭8月協議書均屬個別之契約，除依系爭4月協議書第1條約定，被告倘於112年7月31日前點交土地完成，系爭租約始隨之提前終止外，基於債之相對性，尚難逕認系爭租約之效力必受系爭土地買賣契約之影響，且兩造於系爭4月協議書、系爭8月協議書，除土地點交相關事宜外，亦約明被告仍應給付房屋租金等情明確，益徵系爭租約不因兩造簽訂上開買賣契約或協議書而失效。況參諸系爭土地買賣契約所附之特別約定事項（下稱系爭特別約定事項）第3條已明載：「本土地出入主要道路須經他人土地，買方（即被告）確已知悉並同意承購」等語（見本院卷第23頁），此並據被告親簽及用印於其上，其亦不爭執上開書證之形式真正（見本院卷第96頁），被告又為具正常智識及社會經驗之成年人，實難就前開系爭特別約定事項之約定內容諉稱不知，是被告所辯要難逕認屬實，自無從據為其有利之認定。
⒍綜前各節，系爭租約之租賃期間已於112年8月20日屆滿，被
告迄今仍未搬遷，原告依系爭租約第8條約定、民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭39號房屋，洵屬有據。㈡原告得否請求被告給付積欠之房屋租金部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439調前段定有明文。又系爭租約第3條約定：「租金每個月新台幣46,000元整，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中扣抵作為租金」，是被告向原告承租房屋，自應依前開規定按月給付租金。
⒉查，原告主張被告於兩造簽訂系爭租約前，就系爭39號房屋已積欠218,000元乙情，業經兩造以手寫方式記載於系爭租約之末頁（見本院卷第13頁），堪信為真。另原告主張被告自112年5月起未依系爭租約繳付租金，迄至同年8月租期屆至時，共計欠繳4個月租金184,000元（計算式：46,000元×3月＝184,000元），被告亦未否認，是原告得向被告請求給付系爭39號房屋之租金共402,000元（計算式：218,000元＋184,000元＝402,000元）。至原告雖又主張被告積欠系爭38號房屋之租金144,000元，則未提出任何舉證，故其此部分之請求，無從准許。
⒊再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照）。查，依系爭租約第5條約定，被告於締約時給付押租金46,000元（見本院卷第9頁），則被告上開應給付金額402,000元，以押租金46,000元予以抵充後，其尚應給付原告356,000元（計算式：402,000元－46,000元＝356,000元）。
⒋準此，原告依系爭租約第3條約定、民法第439條規定，請求
被告給付系爭39號房屋之租金356,000元為有理由；逾此範圍者，則屬無據。
㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
⒉查，原告主張系爭租約租期屆滿後，兩造並未同意續租，但
被告迄未返還系爭房屋等情，均經本院認定如前，是兩造間之租賃關係於112年8月20日因期滿而消滅，被告得繼續占有系爭39號房屋之法律上原因已不復存在，則被告於租賃期滿後即屬無權占有，並因此受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，故原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金即46,000元之不當得利，核屬有據。因此，被告自112年9月起至原告於113年3月間提起本件訴時，受有7個月相當於租金不當得利共322,000元（計算式：46,000元×7月＝322,000元）；又本件原告之起訴狀繕本係於113年10月23日寄存送達予被告（見本院卷第137、139頁送達證書），依民事訴訟法第138條第2項規定，寄存送達自寄存日起經10日發生效力，是該起訴狀於113年11月2日發生送達效力，是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年11月3日起至騰空遷讓返還系爭39號房屋之日止，每月相當於租金之不當得利46,000元，亦屬有理。
⒊從而，原告得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金不當得利322,000元，及自113年11月3日起至遷讓返還系爭39號房屋之日止，每月相當於租金之不當得利46,000元。
㈤遲延利息之認定：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。查，本件原告請求被告清償租金及已發生之不當得利等給付均無確定期限，而其民事起訴狀繕本係於113年10月23日寄存送達予被告，於113年11月2日發生送達效力，已詳前述，則被告應自該翌日即113年11月3日起給付原告法定遲延利息。㈥至被告雖另聲請傳喚證人彭美玲、陳俊熙、魏幸修、陳秀倫
（見本院卷第97、180至181、221至222頁），然核其待證事實均係與系爭土地買賣契約之效力相關，縱經調查，亦無法影響本判決之前開認定，因認皆無傳訊之必要。又被告於言詞辯論終結後，復具狀聲請再開辯論，亦核無必要，末此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭租約第8條約定、民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭39號房屋；依系爭租約第3條約定、民法第439條、民法第179條規定，請求被告給付系爭39號房屋之欠繳租金356,000元及112年9月至113年3月之相當於租金之不當得利322,000元，共678,000元（計算式：356,000元＋322,000元＝678,000元），及自113年11月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及依民法第179條規定，請求被告給付自113年11月3日起至騰空遷讓返還系爭39號房屋之日止，每月相當於租金之不當得利46,000元，皆有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，併予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 李登寶