臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第446號原 告 謝麗美訴訟代理人 魏威凱律師複 代理人 邱夙岑律師被 告 范淑惠訴訟代理人 黃宏裕上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自門牌號碼臺北市○○區○○○路○巷○○○號五樓房屋遷出，並將上開房屋騰空返還原告。
二、被告應自民國一百一十三年六月五日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣陸拾捌萬壹仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰零肆萬伍仟貳佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告就各到期部分以新臺幣捌仟參佰參拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求：㈠被告應自門牌號碼臺北市○○區○○○路0巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將房屋騰空返還原告；㈡被告應自民國111年6月24日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬5,000元及至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行（見北簡卷第9頁），嗣於113年6月4日當庭變更聲明（見本院卷第51頁），揆諸首揭規定，與法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有人，前於101年7月10日起與被告訂有房屋租賃契約，租期至102年7月9日止，約定每月租金2萬5,000元，嗣於系爭租約屆滿後，兩造復同意於未定租約情形下繼續不定期租賃關係（下稱系爭租賃關係）。嗣因原告有收回自住系爭房屋需求，於111年5月20日以臺北長安郵局存證號碼002037號存證信函，檢送111年度沃律字第052001號信函向被告表示終止系爭租賃關係，並定函到一個月之日為終止期日，被告於111年5月23日收受該函，惟被告迄今仍未返還系爭房屋。被告既已無合法占有權源，仍占有系爭房屋，自屬無權占有而應騰空遷讓返還系爭房屋。又因系爭租賃關係終止後，被告至今仍拒絕遷出系爭房屋，且因此受有不當得利，致原告受有減少相當於租金之損害，爰依民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付自113年6月5日起按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將房屋騰空返還原告；㈡被告應自113年6月5日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元，及至清償日止按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告主張之101年7月10日房屋租賃契約已於102年7月9日到期，是原告以存證信函為終止租約之通知，因上開租約早已不存在，存證信函並無法律效力；嗣原告又以土地法第100條第1款出租人收回自住為由，欲終止兩造間之系爭租賃關係，然原告名下有諸多不動產，其有較於系爭房屋更適合營業自用之其他不動產，其顯然無迫切收回自用系爭房屋之情形，故原告不得終止系爭租賃關係，原告之訴並無理由，應予駁回。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查原告為系爭房屋之所有人，前於101年7月10日起與被告訂有房屋租賃契約，租期至102年7月9日止，約定每月租金2萬5,000元，上開租賃契約之租期屆滿後，兩造曾於107年再次訂立租賃契約，租期自107年1月1日起至同年12月31日止；前開租賃契約租期屆滿後，被告仍持續占用系爭房屋並按期支付租金每月2萬5,000元，兩造間成立不定期租賃關係等情，此有系爭房屋之土地、建物登記謄本、101年7月10日房屋租賃契約書、存證信函、收件回執、房屋稅繳款書、建物所有權狀、房屋照片、107年1月1日房屋租賃契約書在卷可佐（見北簡卷第17至39頁、第71至79頁、本院卷第31至47頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第52頁），應予認定。
㈡次按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有
利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2項、第3項分別定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時，土地法第100條第1款亦有明文。所謂收回自住，係指出租人在客觀上，對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。復按終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第263條準用第258條第1項亦有明文。又按終止權又屬形成權之一種，形成權於權利人行使時，即發生形成之效力，不必得相對人之同意。查原告以收回自用系爭房屋為由，寄發系爭存證信函向被告為終止系爭房屋不定期限租賃關係，並請被告於1個月內清空搬遷之意思表示，而該存證信函於111年5月23日送達被告收受等情，有臺北長安郵局存證號碼2037號存證信函及回執在卷可稽（見北簡卷第31至37頁），堪認系爭房屋不定期限租賃關係，業經原告合法終止。揆諸前揭規定及說明，兩造間系爭房屋不定期限租賃關係既經終止，被告無權再占有系爭房屋，原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即有理由。
㈢被告雖抗辯存證信函不生法律效力等語，惟觀諸存證信函內
容指出原告係依土地法第100條第1款及民法第450條第3項之規定終止系爭租賃關係（見北簡卷第33頁），已明確表達終止不定期租賃關係之意思表示，而非係指終止101年簽訂且有定期限之房屋租賃契約，是應認原告已合法終止系爭租賃關係。
㈣被告又抗辯原告並未證明其客觀上有收回系爭房屋之必要等
語。惟依原告提出之房屋自用企劃書（見北簡卷第43至51頁），可認原告欲收回系爭房屋作為展覽演出或藝文活動使用，而原告迄今持續從事藝文活動經營、展覽演出（見本院卷第61頁），足見原告收回系爭房屋作為自己使用，已符合土地法第100條第1款所定之情形。被告另辯稱臺北市○○區○○○路0巷00號1樓、臺北市○○區○○○路0巷0號4樓亦為原告所有，更適合作為營業之用等語。然原告稱光復南路6巷47號1樓房屋所有權人並非原告，被告亦未提出相關證據以實其說，自難憑採。另光復南路6巷9號4樓地址自101年起登記作為原告與配偶共同經營事業，作為英洲工程股份有限公司之登記所在地（見本院卷第63至64頁），又該公司所經營事業之性質與藝文空間經營並無相關或類似（見本院卷第63頁），是難認該地址可同時作為原告經營藝文空間之處所。準此，原告確實有收回出租之房屋，以供自己營業之使用之需求，其終止系爭租賃關係，應屬有據。
㈤末按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提
起之，民事訴訟法第246條定有明文。查被告占有系爭房屋，迄今仍無返還系爭房屋之意，顯有繼續占用之虞，原告自有預為請求之必要。是以，原告就被告繼續占用所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予給付至騰空遷讓返還系爭房屋之日止之不當得利，亦無不合。故原告向被告請求本案言詞辯論終結之翌日起即113年6月5日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬5,000元，亦屬有理。惟原告請求給付上開不當得利之遲延利息，然被告就上開不當得利債務尚未屆期，難認其起算遲延利息之始點為何，則原告請求至清償日止按週年利率5%計算之利息，不應准許。
四、綜上所述，原告依土地法第100條第1款、民法第450條第2項、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，並應自113年6月5日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬5,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核符合規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第七庭 法 官 許筑婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 林政彬