臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第499號原 告 專精國際顧問股份有限公司法定代理人 黃建聲訴訟代理人 楊素芳被 告 蘇珍瑢上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣陸萬捌仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告主張其與被告就門牌號碼OO巿OO街O段OO號O樓之OO房屋（下稱系爭房屋）訂立房屋租賃增補契約（下稱系爭租約），系爭租約已於民國112年12月31日終止，故起訴原請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3萬4000元，並自113年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3萬4000元。嗣於113年3月22日以民事準備二狀主張系爭租約之終止日為113年2月29日，故將前開聲明第2項變更為：被告應給付原告6萬8000元，並自113年3月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3萬4000元；原告係以兩造間之租賃基礎事實，擴張請求租金之金額及減縮相當於租金之不當得利、違約金之請求範圍，合於首揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告方面：伊於112年8月23日與被告簽訂系爭租約，約定將伊所有之系爭房屋出租予被告，租期自112年9月1日至115年8月31日止，保證金3萬4000元，每月租金1萬7000元，應於當月5日前給付。然被告未依約給付同年11月、12月之租金，依系爭租約第4條約定前開保證金不得抵付租金，及系爭租約第10條第2款約定，被告積欠1個月以上之租金，經伊催告限期繳納仍不支付，伊即得終止系爭租約；故伊分別於112年12月6日、13日以台北北門郵局第3473號、第3556號存證信函，請求被告於函到5日內給付已積欠之租金3萬4000元，逾期未付則終止系爭租約；然被告於期限屆至後，仍未給付，迄至113年2月29日止，被告已積欠4個月之租金，以保證金抵扣後，亦已達2個月租額未付，故系爭租約已於113年2月29日終止。系爭租約既已終止，被告占有系爭房屋即屬無權占有，被告應返還系爭房屋予伊；另被告除應給付積欠之租金予伊外，於系爭租約終止後，無權占有使用系爭房屋，受有相當租金之利益，亦應返還予伊，並依約給付違約金。為此，爰依民法第767條第1項前段、系爭租約第9條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋；另依系爭租約第3條請求被告給付已積欠之112年11月至113年2月之租金6萬8000元，及依民法第179條規定、系爭契約第9條約定，請求被告返還相當租金之不當得利及違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊；㈡被告應給付伊6萬8000元，並自113年3月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付伊3萬4000元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊固有與原告簽訂系爭租約，然伊遷入系爭房屋後，系爭房屋即發生天花板水泥崩落，老鼠、跳蚤、蜈蚣自隔壁處進入系爭房屋，且系爭房屋之窗戶沒有玻璃、大門卡住無法順利關閉等，原告未交付合於約定使用之租賃物，故伊拒絕給付租金，並已提起減免租金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造於112年8月23日就系爭房屋成立系爭租約，租期自112年9月1日至115年8月31日，租金每月1萬7000元，保證金3萬4000元，被告自112年11月起即未給付租金等情，業據原告提出系爭房屋所有權狀影本、系爭租約在卷可稽（本院卷第21、29至32頁），且為被告所不爭執（本院卷第94頁），此節勘信為真。惟原告主張因被告積欠之租金已達2期租額，其已終止系爭租約，被告無權占有系爭房屋，請求被告返還系爭房屋，給付積欠之租金，及系爭租約終止後，相當於租金之不當得利、違約金，則為被告所否認並以前詞置辯。從而，本件應審究者即為：被告得否拒絕給付租金？系爭租約是否業經原告終止？原告得否依民法第767條第1項前段、系爭租約第9條約定請求被告返還系爭房屋，並依民法第179條規定、系爭租約第9條約定，請求相當租金之不當得利、違約金？茲分述如下：
㈠被告得否拒絕給付租金？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於使用、收益之狀態，民法第421條第1項、第423條定有明文。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第423條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權（最高法院69年度台上字第1798號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。原告主張系爭租約第3條約定，被告應於每月5日前給付每月之租金1萬7000元，故被告應給付原告已積欠之112年11月至113年2月之租金6萬8000元；被告不爭執其自112年11月起即未給付租金，惟辯稱系爭房屋有不合於所約定使用收益之情事，自應由被告就此事實負舉證之責。
⒉查被告抗辯系爭房屋因有不合於系爭租約所約定之使用狀態
之情事，固舉天花板混凝土掉落、鐵門老舊、一扇窗戶無玻璃、昆蟲等照片為證（本院卷第163至197頁）；然依被告與原告訴訟代理人之Line對話訊息可知，原告於112年9月1日傳訊息告知被告針對蟲害部分，以現金補貼被告添購殺蟲劑之費用，另再於同年月5日以訊息告知由被告自行處理系爭房屋環境清潔、購買其他物品及簡易修繕等事宜，原告免除被告10月租金（本院卷第125、126頁），顯見原告已將前開環境清潔、室內設施簡易修繕等事務委由被告處理，並以其應給付予被告之費用義務與對被告之租金債權相抵銷，已難謂原告就此部分，未盡保持系爭房屋合於約定使用收益狀態之義務。又，被告提出之鐵門照片，無從認定系爭房屋之鐵門無法正常使用。被告再抗辯系爭房屋有天花板混凝土掉落情事，惟依系爭房屋照片（本院卷第171頁）可知，系爭房屋之天花板有裝潢包覆，縱有混凝土掉落亦是掉落於包覆天花板之裝潢上，並未影響被告使用系爭房屋。是被告辯稱無法使用系爭房屋之詞，已不可採；被告亦未舉其他事證證明系爭房屋有完全不能使用收益之情事，則其以前開事由拒絕給付租金，難認可採。⒊從而，系爭房屋交付予被告使用期間，並無不能使用收益之
情事，被告不得拒絕給付租金。是原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付自112年11月至113年2月之租金6萬8000元（計算式：1萬7000元×4個月=6萬8000元），合屬有據。
㈡系爭租約是否業經原告終止？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，必須經以押金抵償後，承租人積欠租金仍達2個月之租額以上時，出租人始得依民法第440條第1項規定，定期催告承租人交付積欠租金；如承租人積欠租金未達2個月之租額，即不能認出租人有依民法第440條第1項規定定期催告，並依此催告終止租約之權利。
⒉查被告未給付112年11月、12月之租金時，原告即於同年12月
6日寄發台北北門郵局第3473號存證信函請求被告於函到5日內給付租金3萬4000元，因被告未給付，原告再於同年12月13日以台北北門郵局第3556號存證信函予被告，再次定期催告被告給付租金請求被告於函到5日內給付已積欠之租金，固有前開存證信函存卷可參（本院卷第137、139頁）；然斯時，被告積欠之租金依上開土地法第100條第3款規定，以保證金3萬4000元抵償後，尚未達2個月個之租額；縱認原告有以前開第3556號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，因被告積欠之租金未達2個月之租額，原告所為之終止難謂合法。迄至113年2月，被告積欠之租金以保證金抵償後，已達2個月之租額，原告卻未定期催告（本院卷第278頁），縱其於113年3月11日傳送被告無權占有系爭房屋之Line訊息隱含有終止系爭租約之意思表示，其終止依因未定期催告，亦不合法。系爭租約既未經原告合法終止，則原告主張系爭租約已於113年2月29日終止之說，委無足取。
⒊原告另主張系爭租約第4條約定不得以保證金抵付租金云云；
惟按上揭關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且係一體適用於定期及不定期之租賃關係。土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定（臺灣高等法院105年度上易字第107號、95年度重上字第614號判決意旨參照）。又市場攤位租賃為房屋租賃之一種，而房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高法院72年度台上字第283號判決、臺灣高等法院臺中分院101年度抗字第170號裁定、臺灣高等法院臺南分院92年度上字第145號、本院98年度簡上字第769號判決意旨參照）。系爭租約第4條不得以保證金抵付租金之約定，顯與上開土地法第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定及參諸前開說明，此部分之約定應屬無效。是原告前開不得以保證金抵付租金之主張，顯無可採。
⒋綜此，系爭租約既未經原告合法終止，系爭租約即仍存續。
㈢原告得否依民法第767條第1項前段、系爭租約第9條約定請求
被告返還系爭房屋，並依民法第179條規定、系爭租約第9條約定請求相當租金之不當得利及違約金？⒈按對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律
上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第767條第1項前段、第179條分別定有明文。次按系爭租約第9條約定：
「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂書租賃契約，視為不再續約。承租人應於租約期滿或提前終止時，將租賃房屋遷讓交還出租人，不得藉詞任何理由繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目費用，承租人未即時遷出交還房屋時，出租人得向承租人請求自終止契約或租賃期滿之翌日起至遷讓、營業登記遷出完竣曰止按照房租壹倍計算之違約金。」⒉承上說明，系爭租約既未終止，被告基於系爭租約占有、使
用系爭房屋即非無權占有，亦無不當得利；則原告主張爰依民法第767條第1項前段、系爭租約第9條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付原告自113年3月1日起相當租金之不當得利、違約金，於法未合，為無理由。
四、綜上所述，原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付112年11月至113年2月之租金6萬8000元，為有理由，應予准許。
原告依民法第767條第1項前段、第179條、系爭租約第9條約定，請求被告遷讓系爭房屋，及自113年3月起至遷讓系爭房屋止，按月給付3萬4000元，為無理由，應予駁回。
五、原告與被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，因未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，法院應依職權宣告假執行，原告聲請僅係促使法院之職權發動，本院就此無庸另為准駁之諭知；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。又被告陳明願供擔保免為假執行，依法亦無不合，併依同法第392條第2項之規定，酌定相當之擔保金額宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 24 日
民事第二庭 法 官 王子平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 24 日
書記官 林霈恩