臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第5413號原 告 吳倩儀訴訟代理人 陳德正律師被 告 張芳綺訴訟代理人 羅永安律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告係經營餐廳為生，被告為房仲經紀，被告為獲取租金利益，竟隱瞞原告，以不實話術詐欺原告，且被告違法自我仲介，因此兩造就坐落於臺北市○○區○○街000巷0號房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約，租期自民國112年10月20日至117年10月19日，租金每月新臺幣(下同)58,000元，簽約後，原告耗資1,334,030元進行裝潢添置設備，但當原告欲聲請商業登記請領發票時，竟發現系爭房屋無法聲請為商業登記，原告因此無法開立發票，而無法對鄰近公家機關或公司行號營業。嗣原告聲請調解，方知悉系爭房屋所有權人竟為楊達康，且系爭房屋除無法為商登營業外，根本無建照、使照而屬於違建，此與被告仲介時所稱不同，被告顯屬訛詐原告，被告自我仲介系爭房屋向原告收取租金，卻未告知上開事項，已構成民法第92條，更嚴重違反不動產經紀業管理條例第16、19、21條等，原告先位請求依民法第92條撤銷本件意思表示，並依民法第179條、184條第1項後段、第2項請求被告返還原告支出租金406,000元（自112年10月至113年4月，共七個月）、押租金60,000元及賠償裝修設備費用1,334,030元，共計1,800,030元。倘法院認未構成詐欺，則因被告未能保持租賃物合於約定使用收益之狀態，原告備位依民法第227條、第423條請求債務不履行之損害賠償，請求被告賠償裝修設備費用1,334,030元。並聲明：㈠被告應給付原告1,800,030元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於110年4月10日將系爭房屋中部分建物出租予訴外人周麗娟，周麗娟於111年6月2日將設備轉讓予原告，被告於同日將系爭房屋部分出租予原告。兩造又於112年10月7日簽訂租賃契約書，被告將系爭房屋另外部分一起出租予原告後，原告自113年5月起即未按月給付租金及水電費，積欠租金已逾四期，押租金抵充水電費後，所餘沖抵租金，原告於113年8月21日積欠被告租金已超過三期，被告委任律師於113年8月21日以存證信函為終止租約之意思表示，經原告於113年8月22日受領。被告於111年6月2日即已將系爭房屋部分出租予原告，被告未承諾可供營利事業登記或其他商業登記，原告自111年6月2日開始租用系爭房屋部分，至113年6月已經兩年，應早知是否可供營利事業登記或其他商業登記，原告於113年10月17日為撤銷之意思表示，已逾除斥期間。兩造又於112年10月7日簽訂租賃契約書，係將原租賃契約延展並將租賃標的物範圍擴大，門牌號碼均屬相同，租賃契約之成立不以可供商業登記為必要，租賃契約若未明確記載，難認係以得商業登記為要件，原告主張自無理由。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：兩造於112年10月間就系爭房屋簽訂租賃契約書，由原告承租系爭房屋使用，租期自112年10月20日至117年10月19日，租金每月58,000元，原告僅繳納租金及水電費至113年4月，自113年5月起即未按月給付租金及水電費，原告於113年8月21日以存證信函為終止租約之意思表示，經原告受領等情，有租賃契約書、存證信函在卷可憑，並為兩造所不爭，堪以認定。原告主張被告詐欺，且未能保持租賃物合於約定使用收益之狀態云云，已經被告否認，經查：
㈠原告因積欠租金已經被告為終止租約之意思表示，兩造間租
賃關係已經消滅，惟原告仍無權占有系爭房屋至今等情，已經本院114年度簡字第1號民事簡易判決認定並判命原告遷讓交還系爭房屋予被告在案，此為本院職務上所知之事，復參考本件兩造陳述及事證，可認被告終止租賃契約應屬合法，原告抗辯租約仍有效存在云云(見本院卷第439頁)，並不可採。原告先位請求係主張被告詐欺云云，無非以系爭房屋無法做商業登記、無法開立發票、無建照、屬於違建及被告自我仲介等作為依據，但依民法第421條第1項，出租人之義務在於將合乎契約約定使用收益狀態之租賃物交付予承租人，至於是否可供商業登記，除經當事人明確記載，否則難認係出租人應負之義務，而觀兩造於112年10月間就系爭房屋簽訂之租賃契約書內容，兩造並未就此約定，原告主張因系爭房屋無法作商業登記，被告未能提供合於約定使用收益狀態之系爭房屋云云，自無可採。又系爭房屋是否無建照、屬於違建，除非已造成安全、消防顧慮而無法使用，否則應屬建築物違反行政管理法令之問題，非必然與租賃物使用收益有關，原告並未能舉證以實其說，自不可採。至被告是否仲介他人房屋出租獲利，或許有違反仲介相關法令之情形，但此屬於不動產經紀行政管理規範，不影響租賃契約之成立，被告亦依約交付系爭房屋予原告使用收益，且證人即系爭房屋事實上處分權人楊達康亦到庭證述表示其為系爭房屋權利人，系爭房屋原為電信勞工住宅，故未辦保存登記，但有繳納稅捐，並非違建，其租賃予被告，但同意被告可以轉租以減輕負擔等情(見本院卷第228至231頁)，可見被告轉租系爭房屋並非無權代理，以上，均難認被告有何欺罔之行為，原告以民法第92條為先位請求之依據，並無足採。
㈡至原告備位請求被告賠償裝修設備費用1,334,030元，係以被
告所提供之系爭房屋不合於約定使用收益狀態云云，但系爭房屋是否能做商業登記之地址，未經兩造約定，難認作為商業登記地址、據以請領開立發票等節，係為出租人之義務，況系爭房屋業經被告交付原告占有使用，原告於113年9月至114年1月已實際用以經營餐廳之情，有卷附相片可憑(見本院卷第191至214頁)，而原告頂讓前手周麗娟，先向被告承租系爭房屋部分空間，之後兩造又簽訂租約，被告將系爭房屋另外部分空間一起出租予原告等情，已經被告敘明在卷，並有租賃契約書、店面頂讓合約書在卷可憑(見本院卷第109至153頁)，衡情，原告對系爭房屋是否可供營利事業登記或商業登記，本有相當時間、機會可以確認，原告捨此不為，迨兩造於112年10月間就系爭房屋簽訂租約後，始就此點提出異議，難認系爭房屋是否可供營利事業登記或商業登記此點為出租人之義務範圍，原告以此主張並非可採。
四、綜上，原告並無法證明被告有詐欺情事，亦無法證明出租人有義務應使系爭房屋可供辦理商業或營利登記地址，原告先備位之請求均無理由，均應駁回。其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 5 日
民事第五庭法 官 陳正昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 5 日
書記官 翁挺育