臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第563號原 告 卓明秀訴訟代理人 陳家祥
呂奕賢律師楊蕙謙律師被 告 張芝菡上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號三樓之二B室之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百一十二年十月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰元。
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟陸佰元，及自民國一百一十二年十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾肆萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告就各到期部分以新臺幣肆仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹萬貳仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳萬玖仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌萬捌仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為坐落臺北市○○區○○○路○段000巷0○0號3樓之2房屋之所
有權人，於民國111年12月23日將上開房屋內其中雅房B室（下稱系爭房屋）出租予被告，兩造並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自112年1月1日起至112年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）6,200元，房租於每月1日前繳納，擔保金為6,200元。詎被告未給付112年5月份租金，原告遂於112年5月31日寄發土城郵局存證號碼221、2
22、223號存證信函催告，惟經郵局多次通知招領，被告均拒領，更於112年6月26日寄發臺北成功郵局存證號碼633號存證信函（下稱系爭633號存證信函）通知原告拒絕給付，並自112年7月起未再支付任何租金，原告乃以112年7月6日土城郵局存證號碼271號存證信函、112年8月7日土城郵局存證號碼316號存證信函再次催告給付租金，被告仍拒領，而被告扣除擔保金後積欠租金已逾2個月，原告乃以112年8月30日土城郵局存證號碼347號存證信函（下稱系爭347號存證信函）通知被告自112年10月1日終止系爭租約，復以112年10月17日土城郵局存證號碼396號存證信函催告被告給付租金及命被告於112年10月1日搬離系爭房屋，被告仍拒領存證信函且迄今仍未遷離。又原告另以簡訊通知被告給付積欠租金及終止系爭租約，被告仍不為給付且繼續占有系爭房屋拒絕遷出，原告自得依系爭租約第7條第1項約定及民法第767條第1項前段、中段規定，終止系爭租約並令被告遷出系爭房屋。
㈡系爭租約已於112年10月1日合法終止，則被告占有系爭房屋
即屬無法律上原因，依民法第179條規定，被告自應給付原告相當於租金之不當得利，即按月給付原告6,200元至被告遷出並返還系爭房屋之日止；又依系爭租約第7條第2項約定，系爭租約終止，被告不即時騰空遷讓交還系爭房屋時，應按月給付原告2倍租金作為懲罰性違約金，則被告自112年10月1日起即應按月給付原告懲罰性違約金12,400元（計算式：6,200元×2＝12,400元）。是被告合計應按月給付原告18,600元，自被告遷出並返還系爭房屋之日止。
㈢系爭租約終止前，被告已積欠112年5月、7月至9月租金，扣
除被告之擔保金，尚積欠18,600元；又因被告違約行為，原告已支出律師費70,000元，依系爭租約第7條第1項約定，得向被告請求。是被告合計應給付原告88,600元（計算式：18,600元＋70,000元＝88,600元）。
㈣爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第439條規定
及系爭租約第3條、第7條第1項、第2項約定，提起本訴。並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應自112年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,600元。
⒊被告應給付原告88,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造簽立系爭租約時，原告已口頭承諾被告得承租系爭房屋3
年，且其他房客不得帶男女朋友進入租屋處，然其他房客違約時，原告均無管理作為，違反民法第153條第1項之規定，被告方寄發系爭633號存證信函表示拒絕給付租金，況被告既以系爭633號存證信函通知原告拒絕給付租金之意思表示，依民法第95條第1項前段規定，原告其後寄發之存證信函均已不生效力，原告卻意圖以其後寄送之存證信函作為得以提前解約之理由，自屬無據，違背論理法則及經驗法則。又系爭租約為定型化契約，且僅有利於原告，基於權益平等原則，被告得類推適用系爭租約第7條第2項約定請求原告給付懲罰性違約金。另被告雖有數件拒付租金之民事案件，惟係因承審法官均為組織犯罪首謀者指揮犯罪下之參與犯罪者，始作成顛倒法理之不公判決。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告請求騰空遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段規定甚明。
⒉原告主張其為系爭房屋所有權人，被告承租系爭房屋卻積欠1
12年5月、7月至9月租金，已達2個月以上，原告乃以存證信函催告被告於期限內給付租金，被告仍未清償，原告遂以系爭347號存證信函及簡訊通知被告於112年10月1日終止系爭租約，惟系爭租約終止後，被告迄今仍居於系爭房屋內等情，業據其提出系爭房屋建物登記第一類、第二類謄本、建築改良物及土地所有權狀、系爭租約、存證信函暨回執、簡訊擷圖、照片擷圖、存摺明細等件為證（見訴字卷第99-102、115-117頁、北補卷第21-23、27-38、41-62、115頁），而被告並未否認欠繳租金及迄今仍居住於系爭房屋內之事實，此部分事實自堪信為真。
⒊依系爭租約第7條第1項前段約定「乙方（即被告）違反約定
方法，遲付租金之總額達二個月之金額……，經由甲方（即原告）催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全時，甲方得終止租約」（見北補卷第29頁），本件原告以存證信函催告被告限期給付租金，然經被告以系爭633號存證信函（見北補卷第39-40頁）為拒絕之表示，依前開約定，原告自得以被告積欠2個月以上租金為由終止系爭租約。雖原告寄發予被告之存證信函均經招領逾期而退回，惟按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號裁定意旨參照）。本件系爭347號存證信函回執所載投遞不成功之原因為「收件人要求招領」、「未妥投原因：依收件人要求/處理方式：暫存招領」（見北補卷第54-55頁），由此可知被告確係居住於系爭房屋內且存證信函均已送達，然因被告要求，郵務機關始以招領逾期為由退回存證信函，依前開說明，被告倘未能證明其客觀上有不能領取之正當事由，應認被告受招領通知時，原告催告被告給付租金及終止系爭租約之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告實際領取為必要。是原告對被告寄發存證信函為催告繳納租金之通知及終止租約之意思表示，業經被告受領，則系爭租約已於112年10月1日合法終止，被告當無繼續占有使用系爭房屋之權利，故原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。被告空言辯稱其以系爭633號存證信函拒絕給付租金，原告之後寄發之存證信函均不生效力，且原告已口頭承諾租期為3年，自不得終止系爭租約云云，顯乏所據，不足為憑。㈡原告請求系爭租約終止後之相當於租金之不當得利及違約金
部分：⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。又依系爭租約第7條第2項約定「乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物恢復原狀騰空遷讓並清潔打掃，保持家電家具完整性交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房屋租金貳倍按月計算之懲罰性違約金，計算至遷讓之日止。」（見北補卷第29頁）。查系爭租約業經原告於112年10月1日合法終止，且被告迄今並未返還系爭房屋等情，業經本院認定如前，被告已無占有系爭房屋之正當權源，仍無權占用系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，是原告依民法第179條規定及系爭租約第7條第2項之約定，請求被告自112年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付未返還系爭房屋期間相當於月租金之不當得利及違約金，核屬有據，應予准許。
⒉系爭租約約定被告每月應給付租金金額為6,200元，有系爭租
約在卷可稽。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查，兩造約定之違約金係每月按相當月租金額2倍計算，惟本院依職權審酌被告於租期屆滿後，未履行遷讓返還房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，考量本件原告除請求被告給付違約金外，併另請求被告按月給付相當於月租金金額，並參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項「租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止」之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍即6,200元計算，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。是原告請求被告給付未返還系爭房屋期間之金額為每月月租金6,200元加上月租金1倍之違約金6,200元，合計1萬2,400元。㈢原告請求系爭租約終止前之積欠租金及律師費部分：
⒈按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文
。次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又系爭租約第3條約定「租金每個月新台幣6,200元整，乙方應於每個月1日前繳納。每次應繳納1個月份……擔保金新台幣6,200元整。（最高不得超過2個月租金之總額）……㈣承租人未繳清之相關費用，出租人得由擔保金（押金）中扣抵。」（見北補卷第28頁）。查被告積欠112年5月、7月至9月租金合計2萬4,800元（計算式：6,200元×4月＝24,800元），扣除被告前已支付之擔保金6,200元，原告請求被告給付積欠租金1萬8,600元（計算式：24,800元－6,200元＝18,600元），自應准許。
⒉又系爭租約第7條第1項約定「乙方違反約定方法，遲付租金
之總額達二個月之金額……，經由甲方催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全時，甲方得終止本租約，因乙方違約致甲方權益受損害時，須賠償甲方之損害，如因此而涉訟，其律師費、訴訟費用均由乙方負擔。」（見北補卷第29頁）。
查被告於系爭租約終止後並未遵期騰空遷讓返還系爭房屋，而有違約情事，原告因此提起本件訴訟支出律師費用7萬元，此有收據1紙為憑（見北補字卷第93頁），則依系爭租約第7條第1項約定，被告自應負擔律師費用7萬元，原告此部分主張洵屬有據，為有理由。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對於被告就系爭租約終止前已發生之積欠租金及律師費合計88,600元請求權，屬於未定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本於112年12月11日送達被告，有本院送達證書在卷可考（見北補卷第117頁），揆諸前揭說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年12月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；另依民法第179條規定及系爭租約第7條第2項約定，請求被告應自112年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬2,400元；依系爭租約第3條、第7條第1項約定及民法第439條，請求被告給付88,600元，及自112年12月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准、免為假執行，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
民事第八庭 法 官 陳威帆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
書記官 黃文芳